Решение от 21 октября 2025 г. по делу № А26-7282/2024

Арбитражный суд Республики Карелия ул. Красноармейская, 24 а, <...>, тел./факс: <***> / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А26-7282/2024
г. Петрозаводск
22 октября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 09 октября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 22 октября 2025 года.

Судья Арбитражного суда Республики Карелия Киселева О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сухиной О.Н., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью «Офис-2» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 185035, <...>) к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия (ОГРН <***>, ИНН <***>, <...>), обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Нова-Инвест» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 185026, <...>, помещ. 3, оф. 16) о признании недействительными торгов, о признании недействительным договора купли-продажи.

третье лицо - Министерство финансов Российской Федерации.

При участии представителей сторон: от истца – ФИО1 по доверенности от 10.01.2024; от ответчиков-не явились, извещены надлежащим образом. от третьего лица - не явился, извещен надлежащим образом.

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Офис-2» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия (далее – ответчик 2, МТУ Росимущества в Мурманской области и Республике Карелия), обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Нова-Инвест» (далее – ответчик 2, ООО СЗ «Нова-Инвест») о признании недействительными торгов, о признании недействительным договора купли-продажи.

Иск обоснован статьёй 449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик МТУ Росимущества в Мурманской области и Республике Карелия исковые требования не признал представил в материалы дела отзыв (л.д. 70-76), указал что торги проведены с соблюдением установленных сроков, без нарушений предусмотренного законом порядка.

Ответчик общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Нова-Инвест» отзыв в материала дела не представило.

Определением суда от 13.08.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечено, Министерство финансов Российской Федерации.

Третье лицо представило в материалы дела отзыв от 01.10.2025.

Ответчик, МТУ Росимущества в Мурманской области и Республике Карелия, направил ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие своего представителя по причине нахождения специалистов в отпуске и занятостью единственного оставшегося специалиста.

Ответчик, ООО СЗ «Нова-Инвест», извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела явку представителя в судебное заседание не обеспечил, ходатайств не заявил.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство проведено в отсутствие ответчиков.

Заслушав пояснения представителей заявителя и ответчика, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащим удовлетворению в связи со следующим.

Как установлено судом и следует из материалов дела, распоряжением Росимущества от 24.05.2024 № 51-137-р принято решение о приватизации земельного участка общей площадью 3.660 кв.м с кадастровым 3 номером 10:01:0110148:387 с расположенным на нём объектом недвижимого имущества – объектом незавершённого строительства «Административное здание» площадью застройки 5.734,7 кв.м с кадастровым номером 10:01:0110148:339 по адресу: <...> путём проведения продажи в электронной форме на аукционе с открытой формой подачи предложения о цене.

В результате Росимуществом проведены электронные торги на основании извещения от 27.05.2024 № 21000017310000000570; победителем в соответствии с протоколом от 25.06.2024 № 52/1 признан единственный участник – ООО «Нова- Инвест» (л.д.25) и с ним заключён договор купли-продажи от 01.07.2024 № 13-178-ФЗ.

При этом названный объект незавершённого строительства находится в долгосрочной аренде сроком на 15 лет у Общества на основании заключённого с Росимуществом договора от 21.07.2023 № 7 и акта приёма-передачи от 24.07.2023 , отказ (уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по республике Карелия от 09.11.2023 № КУВД-001/2023-34629175/4) в государственной регистрации которого (договора)

был обжалован и решением Арбитражного суда Республики Карелия от 08.02.2024 по делу № А26-11599/2023 признан недействительным, а регистрирующий орган – обязанным осуществить государственную регистрацию договора аренды.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2024 данное решение суда оставлено без изменения, а спорная регистрация состоялась 09.07.2024, то есть уже после указанного аукциона.

Истец полагает, что Росимущество не вправе было допускать данную приватизацию, а также проведение и назначение аукциона до января 2025 года, проведение спорных торгов нарушило право заявителя на преимущественный выкуп арендуемого объекта недвижимости.

Указанные выше обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.

В силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом.

Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Вместе с тем согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пунктах 1, 5 информационного письма № 101, лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Таким образом, для признания заявленного иска о признании проведенных торгов недействительными, необходимо наличие двух условий: наличие нарушенного интереса у истца и наличие нарушений требования закона, при проведении торгов. Действующее законодательство не определяет, какие именно обстоятельства могут являться нарушением правил проведения торгов (конкурсов, аукционов), влекущим возможность признания торгов недействительными.

Однако не любое формальное нарушение установленных правил организации либо проведения торгов может служить основанием для признания их недействительными. Эти нарушения должны иметь существенный характер.

В каждом конкретном случае отступление от установленных правил организации и проведения торгов следует оценивать с точки зрения того, находятся ли они в причинной связи с нарушением прав и законных интересов истца.

Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

При этом при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными, и повлияли ли они на результат торгов.

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2025 по делу № А42-7684/2024, оставленному без изменения постановлением от 02.10.2025 арбитражного суда Северо-Западного округа установлено: «апелляционный суд приходит к выводу, что оспариваемое Распоряжение № 51-137-р соответствует требованиям закона, в связи с чем в отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о нарушении оспариваемым актом уполномоченного органа прав и законных интересов заявителя, правовых оснований для удовлетворения заявленных Обществом требований не имеется.

Согласно информационному сообщению лотом на аукционе являлся земельный участок с кадастровым номером 10:01:0110148:387 с расположенным на нем объектом недвижимого имущества – объектом незавершенного строительства «Административное здание» с кадастровым номером 10:01:0110148:339, местоположение: <...>. На момент проведения указанных торгов аукцион на право аренды земли Обществом уже был завершен. Победителем торгов в соответствии с протоколом от 25.06.2024 № 52/1 признана Компания.

Вопреки позиции Общества, в силу положений статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, соответственно, фактически смена собственника спорного имущества не влекут за собой прекращение заключенного с Обществом Договора и не влияют на права аренды, приобретенные Обществом в установленном порядке.

Довод Общества о том, что оспариваемое Распоряжение нарушает его преимущественное право как добросовестного арендатора на приобретение спорных объектов недвижимости в собственность в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений с отдельные законодательные акты Российской Федерации», отклонен апелляционным судом, поскольку на момент заключения с Компанией договора купли-продажи от 01.07.2024 № 13-178-ФЗ установленный названным Законом срок не истек, соответствующее заявление собственнику направлено не было».

Материалами дела установлено информационное сообщение об электронном аукционе было опубликовано электронной торговой площадке АО «Сбербанк - АСТ», находящейся в сети интернет по адресу https://utp.sberbank-ast.ru (аукцион № SBR012-2405270155.1), на сайте torgi.gov.ru (извещение № 21000017310000000570) и размещено на сайте Росимущества в Мурманской области и Республике Карелия. Дата начала приема заявок на участие в аукционе - 28 мая 2024 г. в 10.00 по

московскому времени. Дата окончания приема заявок на участие в аукционе - 24 июня 2024 г. в 13.00 московскому времени. Подача Заявок осуществляется круглосуточно.

В период приема заявок, была зарегистрирована одна заявка: - Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «НОВА- ИНВЕСТ», ИНН <***>, per. № 8813. Протоколом № 52/1 от 25.06.2024 г. признан единственным участником аукциона: Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «НОВА- ИНВЕСТ».

Таким образом, судом не установлено наличие нарушенного интереса у истца и наличие нарушений требования закона, при проведении торгов.

Поскольку требование истца о признании договора купли-продажи № 31-178-СЗ от 01.07.2024 и требование о возврате в собственность Российской Федерации в порядке реституции земельного участка и объекта незавершенного строительства является производным от искового требования признания торгов недействительными, суд отказывает в их удовлетворении.

Судебные расходы по исковому заявлению в соответствии со статьей 110 АПК РФ остаются на заявителе.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью "ОФИС-2" (ОГРН:<***> , ИНН: <***>) отказать.

2. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, <...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья Киселева О.В.