Решение от 1 июня 2025 г. по делу № А56-96342/2024

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-96342/2024
02 июня 2025 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 29 мая 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 02 июня 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Нетосов С.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровым И.В.

рассмотрев в предварительном судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «СТАЙЛ Групп» (адрес: 197110, Санкт-Петербург, Левашовский <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>),

ответчик: акционерное общество «ИКС 5 Недвижимость» (адрес: 196191, Санкт-Петербург, Варшавская улица, дом 25, корпус 2, литера А, ОГРН <***>, ИНН <***>),

об изменении размера арендных платежей,

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 29.04.2025;

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «СТАЙЛ Групп» (далее - ООО «СТАЙЛ Групп»), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «ИКС 5 Недвижимость» (далее - АО «ИКС 5 Недвижимость»), об изменении минимального размера ежемесячной арендной платы, составляющей в размере 1 633 333,33 руб., на размер 3 067 428 руб.

Определением от 08.10.2024 суд принял к производству исковое заявление, назначил предварительное судебное заседание и судебное заседание на 19.12.2024.

В предварительном судебном заседании представитель ООО «СТАЙЛ Групп», поддерживая иск, заявил ходатайство о проведении судебной экспертизы, представитель АО «ИКС 5 Недвижимость» против удовлетворения требований и заявленного ходатайства истца возражал, представил отзыв.

Суд, совещаясь на месте, определил объявить перерыв до 24.12.2024, для представление истцом документов о соблюдении претензионного порядка.

Предварительное судебное заседание после перерыва продолжено, в котором обсуждены представленные сторонами вопросы, подлежащие разрешению экспертом.

В процессе рассмотрения дела судом направлены запросы в экспертные учреждения, получены ответы.

Учитывая достаточность собранных по делу доказательств и позиции сторон, суд, признав дело подготовленным, перешел из предварительного заседания к судебному разбирательству дела по существу в настоящем судебном заседании в соответствии с пунктом 4 статьи 137 АПК РФ.

Определением от 06.02.2025 по ходатайству ООО «СТАЙЛ Групп» назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «ПетроЭксперт» ФИО1, производство по делу приостановлено до получения экспертного заключения.

Во исполнение определения от 06.02.2025 ООО «ПетроЭксперт» представило заключение ФИО1 от 20.03.2025 № 25/19-А56-96342/2024.

Определением от 27.04.2025 производство по делу возобновлено в порядке статьи 146 АПК РФ, назначено заседание.

В настоящем заседании представителем ответчика, заявленного о вызове эксперта, представлена рецензия.

Суд, совещаясь на месте, определил в ходатайстве отказать ввиду отсутствия нарушений при проведении судебной экспертизы.

Исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства по правилам статей 65-71 АПК РФ, суд установил следующее.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Любавушка Ритейл Груп» (арендатор) и ООО «СТАЙЛ Групп» (арендодатель) 02.02.2012 заключен договор № 1-Д, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 01.03.2012 г. номер регистрации 78-78-31/012/2012-065 (далее - договор), согласно условиям, которого здание общей площадью 9625,4 кв.м. с кадастровым номером 78:07:0003202:1021, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Левашовский проспект, дом 13, литера А, принадлежит арендодателю на праве собственности (далее - здание), часть которого передано во временное владение и пользование арендатору.

Как следует из пункта 7.1 договора, арендная плата за пользование помещениями состоит из двух частей: переменная (часть 7.7) и постоянная (пункт 7.2).

В силу пункта 7.2 договора постоянная часть арендной платы устанавливается за все арендуемое помещение в целом в твердой денежной сумме, вносимой периодически (ежемесячно) и равной 1 500 000 руб.

Как установлено пунктом 7.11 договора, в течение срока аренды, начиная с момента передачи помещений по акту приема-передачи, по соглашению сторон, по истечении каждых 12-ти месяцев аренды размер арендной платы увеличивается, но не чаще чем один раз в год на 5% от суммы арендной платы за предыдущий год.

В соответствии с соглашением о переуступке прав и обязанностей от 01.09.2014 ООО «Любавушка Ритейл Груп» переуступило обществу с ограниченной ответственностью «Сфинкс» (в настоящее время в связи с реорганизацией в форме присоединения - АО «ИКС 5 Недвижимость)» права и обязанности арендатора по договору.

АО «ИКС 5 Недвижимость» и ООО «СТАЙЛ Групп» 21.01.2019 заключили дополнительное соглашение № 8 (далее - соглашение) к договору, что арендуемая общая площадь составила 1484,8 кв. м, срок действия договора – 28.02.2034.

Кроме того, этим же соглашением стороны изложили, в числе прочего, пункты 7.2 и 7.11 договора:

- пункт 7.2, что с 31 марта 2019 года минимальный размер ежемесячной арендной платы составляет 1 633 333,33 руб.

- пункт 7.11, что начиная с 01.01.2020 минимальный размер ежемесячной арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем внесудебном порядке, но не более чем на 4 % от действующего минимального размера ежемесячной арендной платы и не чаще 1-го раза в год. При этом в случае если величина индекса потребительских цен в городе Санкт-Петербурга по итогам истекшего календарного гора (публикуется на сайте www.rosstat.ru), увеличится не более чем на 4 %, то минимальный размер ежемесячной арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем внесудебном порядке в соответствии с величиной индекса потребительских цен в Санкт-Петербурге. Арендодатель направляет арендатору соответствующее уведомление с указанием нового минимального размера ежемесячной арендной платы. При этом стороны договорились, что новый минимальный размер ежемесячной арендной платы вступает в силу на 61 календарный день с даты получения арендатором письменного уведомления арендодателя о новом минимальном размере ежемесячной арендной платы.

В порядке пункта 7.11 договора в редакции соглашения ООО «СТАЙЛ Групп» 27.12.2021 направило АО «ИКС 5 Недвижимость» уведомление об ежегодном повышении размера арендной платы на 4%, то есть до 1 698 666,66 руб.

Между тем, арендатор не согласился с уведомлением арендодателя от 27.12.2021.

Арендная плата за помещения, находящиеся в аренде у ответчика, при надлежащем исполнении им пункта 7.11, должна составлять 1 910 768,97 руб., а с учетом объективного роста расходов истца на уплату налогов на недвижимое имущество и содержание здания, должна соответствовать 3 067 428 руб. (2067 руб./ кв. м в месяц), что соответствует средней арендной ставке по Петроградскому району Санкт-Петербургу на текущий момент и подтверждается данными по аренде схожих коммерческих помещений по состоянию на август 2024 г.

ООО «СТАЙЛ Групп», ссылаясь на уклонение АО «ИКС 5 Недвижимость» от исполнения требования, изложенного в уведомлении от 27.12.2021, обратилось в арбитражный суд с иском.

Суд, рассмотрев требование истца, пришел к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как установлено пунктом 3 статьи 615 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки. Следовательно, в споре по поводу измененного размера арендной платы истец должен обосновать ее размер, а ответчик доказать непропорциональность этой платы.

Пунктом 7.11 договора в редакции соглашения предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение договора в части установления размера арендной платы.

Суд установил уклонение ответчика, продолжившего вносить прежнюю арендную плату, на предложение истца изменить договор в части минимального размера арендной платы на 4%, согласованного пунктом 7.11 договора в редакции соглашения, составляющего 1 633 333,33 руб., ежемесячная арендная плата за помещение общей площадью 1484,8 кв. м по состоянию на 2024 год должна соответствовать 3 067 428 руб. (2067 руб./кв. м).

В связи с имеющимися между сторонами разногласиями относительно размера ежемесячной арендной платы находящегося в пользование у ответчика недвижимого имущества суд, в порядке статьи 82 АПК РФ, назначил судебную оценочную экспертизу.

Согласно выводам эксперта ФИО1, изложенным в заключении от 20.03.2025 № 25/19-А56-96342/2024, рыночная стоимость арендной платы общей площадью 1484,8 кв. м составила 3 068 000 руб.

Заключение эксперта ФИО1, предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в порядке статьи 307 УК РФ, соответствует положениям статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, оно основано на материалах дела, является ясным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Ходатайств о проведении повторной, дополнительной экспертизы ответчиком заявлено не было.

Рецензия, представленная ответчиком, не опровергает выводов эксперта, а направлена на переоценку выводов сделанных экспертом.

Суд, учитывая, что размер, предусмотренный пунктом 7.2 договора в редакции соглашения, не превышает установленный экспертом размер арендной платы, пришел к выводу о том, что иск является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ с АО «ИКС 5 Недвижимость» «в пользу ООО «СТАЙЛ Групп» подлежат возмещению судебные издержки в общем размере 100 000 руб., составляющие расходы на уплату государственной пошлины при подаче иска в размере 50 000 руб. и судебной экспертизы - 50 000 руб.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Р Е Ш И Л:

изменить минимальный размер ежемесячной арендной платы, составляющий в размере 1 633 333,33 руб., согласованный пунктом 7.2 договора аренды нежилых помещений от 02.02.2012 № 1-Д, изложенным в редакции дополнительного соглашения от 21.01.2019 № 8, на минимальный размер ежемесячной арендной платы 3 067 428 руб.

Взыскать с акционерного общества «ИКС 5 Недвижимость» в пользу общества с ограниченной ответственностью «СТАЙЛ Групп» судебные расходы составляющие расходы на уплату государственной пошлины при подаче иска в размере 50 000 руб. и судебной экспертизы - 50 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Нетосов С.В.