Решение от 26 октября 2017 г. по делу № А46-14418/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-14418/2017
27 октября 2017 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 24.10.2017.

Решение в полном объёме изготовлено 27.10.2017.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ярковой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ширяй И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договоров аренды,

в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО2 по доверенности от 06.06.2017 серии 55-АА № 1653862 номер в реестре 3-1128 (до перерыва), ФИО3 по доверенности от 23.10.2017 (после перерыва),

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 06.04.2017 № Исх-ДИО/4805 (до перерыва), ФИО5 по доверенности от 03.08.2017 № Исх-ДИО/12726 (после перерыва),

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее также истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Омской области к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – ответчик, Департамент) с исковым заявлением, в котором просит:

- изложить пункт 3.1 договора аренды № Д-Кр-31-11406 в следующей редакции: «п.3.1. Арендатор имеет право передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия настоящего договора без согласия Арендодателя при условии его уведомления»;

- изложить пункт 3.1 договора аренды № Д-Кр-31-11407 в следующей редакции: «п.3.1. Арендатор имеет право передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия настоящего договора без согласия Арендодателя при условии его уведомления»;

- изложить пункт 3.1 договора аренды № Д-Кр-31-11408 в следующей редакции: «п.3.1. Арендатор имеет право передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия настоящего договора без согласия Арендодателя при условии его уведомления»;

- изложить пункт 3.1 договора аренды № Д-Кр-31-11409 в следующей редакции: «п.3.1. Арендатор имеет право передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия настоящего договора без согласия Арендодателя при условии его уведомления»;

- изложить пункт 3.1 договора аренды № Д-Кр-31-11410 в следующей редакции: «п.3.1. Арендатор имеет право передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия настоящего договора без согласия Арендодателя при условии его уведомления»;

- изложить пункт 3.1 договора аренды № Д-Кр-31-11411 в следующей редакции: «п.3.1. Арендатор имеет право передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия настоящего договора без согласия Арендодателя при условии его уведомления»;

- изложить пункт 3.1 договора аренды № Д-Кр-31-11412 в следующей редакции: «п.3.1. Арендатор имеет право передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия настоящего договора без согласия Арендодателя при условии его уведомления»;

- изложить пункт 3.1 договора аренды № Д-Кр-31-11413 в следующей редакции: «п.3.1. Арендатор имеет право передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия настоящего договора без согласия Арендодателя при условии его уведомления»;

- изложить пункт 3.1 договора аренды № Д-Кр-31-11414 в следующей редакции: «п.3.1. Арендатор имеет право передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия настоящего договора без согласия Арендодателя при условии его уведомления»;

- изложить пункт 3.1 договора аренды № Д-Кр-31-11415 в следующей редакции: «п.3.1. Арендатор имеет право передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия настоящего договора без согласия Арендодателя при условии его уведомления»;

- изложить пункт 3.1 договора аренды № Д-Кр-31-11417 в следующей редакции: «п.3.1. Арендатор имеет право передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия настоящего договора без согласия Арендодателя при условии его уведомления».

В судебном заседании стороны высказались согласно письменным пояснениям.

Ознакомившись с представленными в материалы дела доказательствами, выслушав доводы сторон, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что между Департаментом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Сибстрой» (арендатор) 07.03.2008 заключён договор № Д-Кр-31-7103 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 7 лет находящийся в государственной собственности земельный участок из состава земель населённых пунктов в границах горда Омска с кадастровым номером 55:36:00 00 00:573, местоположение которого установлено в 372 м северо-западнее относительно 2-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: ул. 3-я Енисейская, д. 21 (Кировский административный округ) общей площадью 302 629 кв.м, для жилищных нужд под строительство жилых микрорайонов.

30.09.2016 по договору продажи права аренды земельного участка № 1_А46-8936/2010, заключённому по результатам реализации имущества, составляющего конкурсную массу общества с ограниченной ответственностью «Сибстрой», последнее продало своё право аренды Предпринимателю. Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке 17.11.2016 за номером 55-55/001-55/101/001/2016-15639.

Впоследствие из земельного участка с кадастровым номером 55:36:00 00 00:573 были образованы земельные участки с кадастровыми номерами: 55:36:11 02 01:4167, 55:36:11 02 13:1264, 55:36:11 02 18:61, 55:36:11 02 23:2920, 55:36:11 02 01:4109, 55:36:11 02 01:4114, 55:36:11 02 01:4111, 55:36:11 02 01:4112, 55:36:11 02 11:633, 55:36:11 02 01:4107, 55:36:11 02 01:4110, 55:36:11 02 01:4117.

На основании части 4 статьи 11.8, пункта 5 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации ФИО1 обратился с заявлением о заключении договоров в отношении вновь образованных участков.

Департаментом были подготовлены проекты 11 договоров аренды земельных участков и направлены для подписания истцу.

Указанные проекты содержали условие (пункт 3.1) о необходимости письменного согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей арендатора третьему лицу (в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив).

Письмом от 01.08.2017 № 49 Предприниматель предложил свою редакцию договоров, где право арендатора на передачу прав и обязанностей по договору поставлено в зависимость от наличия уведомления арендодателя (в отсутствие его письменного согласия).

07.08.2017 в адрес истца поступили оригиналы 11 договоров аренды земельных участков с протоколами разногласий и протокол согласования разногласий (оригиналы) к договорам аренды земельных участков, согласно которому ответчик предложил принять пункт 3.1 договоров в редакции Департамента.

Таким образом, стороны не смогли согласовать условия пункта 3.1 договоров.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (абзац 2 указанного пункта).

Согласно пункту 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Суд полагает необходимым разногласия, возникшие при заключении договоров аренды №№ № Д-Кр-31-11406 - № Д-Кр-31-11415 и № Д-Кр-31-11417 земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске, предоставляемых для строительства, без проведения торгов между ФИО1 и Департаментом принять в редакции Предпринимателя.

Доводы ответчика со ссылкой на статью 22 Земельного кодекса Российской Федерации, что поскольку спорные договоры заключаются на срок менее пяти лет, у арендатора возникает обязанность согласовывать с арендодателем передачу своих прав и обязанностей по договору, суд считает несостоятельными по следующим основаниям.

Согласно части 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Действительно, в соответствии с частью 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пункте 5, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Вместе с тем, как ранее отмечалось, договор аренды земельного участка от 07.03.2008 № Д-Кр-31-7103 заключён с обществом с ограниченной ответственностью «Сибстрой» сроком на 7 лет.

В пункте 3.1.2 договора стороны согласовали право арендатора передать свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам, в том числе отдавать арендные права в залог, вносить их в качестве вклада в уставные капиталы хозяйственных товариществ или обществ либо паевого взноса в производственный кооператив при условии уведомления арендодателя.

Все права и обязанности арендатора по указанному договору перешли к Предпринимателю на основании договора продажи права аренды земельного участка от 30.09.2016 № 1_А46-8936/2010.

По положениям части 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и изменённых земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Поскольку федеральным законом установлено, что арендатор при заключении договоров аренды в случае образования земельных участков из земельного участка, используемого на основании договора аренды, имеет право на заключение договоров на прежних условиях, постольку положения части 9 статьи 22 ЗК РФ не могут быть применены при определении условий пункта 3.1 спорных договоров аренды земельных участков.

По указанным причинам требование ФИО1 подлежит удовлетворению.

В связи с удовлетворением исковых требований бремя несения судебных расходов возлагается на Департамент.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Омской области именем Российской Федерации

Р Е Ш И Л:

требования индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договоров аренды земельных участков:

-изложить пункт 3.1 договора аренды №Д-Кр-31-11406 в следующей редакции: «п.3.1. Арендатор имеет право передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия настоящего договора без согласия Арендодателя при условии его уведомления»;

-изложить пункт 3.1 договора аренды №Д-Кр-31-11407 в следующей редакции: «п.3.1. Арендатор имеет право передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия настоящего договора без согласия Арендодателя при условии его уведомления»;

-изложить пункт 3.1 договора аренды №Д-Кр-31-11408 в следующей редакции: «п.3.1. Арендатор имеет право передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия настоящего договора без согласия Арендодателя при условии его уведомления»;

-изложить пункт 3.1 договора аренды №Д-Кр-31-11409 в следующей редакции: «п.3.1. Арендатор имеет право передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия настоящего договора без согласия Арендодателя при условии его уведомления»;

-изложить пункт 3.1 договора аренды №Д-Кр-31-11410 в следующей редакции: «п.3.1. Арендатор имеет право передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия настоящего договора без согласия Арендодателя при условии его уведомления»;

-изложить пункт 3.1 договора аренды №Д-Кр-31-11411 в следующей редакции: «п.3.1. Арендатор имеет право передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия настоящего договора без согласия Арендодателя при условии его уведомления»;

-изложить пункт 3.1 договора аренды №Д-Кр-31-11412 в следующей редакции: «п.3.1. Арендатор имеет право передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия настоящего договора без согласия Арендодателя при условии его уведомления»;

-изложить пункт 3.1 договора аренды №Д-Кр-31-11413 в следующей редакции: «п.3.1. Арендатор имеет право передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия настоящего договора без согласия Арендодателя при условии его уведомления»;

-изложить пункт 3.1 договора аренды №Д-Кр-31-11414 в следующей редакции: «п.3.1. Арендатор имеет право передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия настоящего договора без согласия Арендодателя при условии его уведомления»;

-изложить пункт 3.1 договора аренды №Д-Кр-31-11415 в следующей редакции: «п.3.1. Арендатор имеет право передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия настоящего договора без согласия Арендодателя при условии его уведомления»;

-изложить пункт 3.1 договора аренды №Д-Кр-31-11417 в следующей редакции: «п.3.1. Арендатор имеет право передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия настоящего договора без согласия Арендодателя при условии его уведомления».

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 66 000 руб.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении десяти дней со дня его принятия и может быть обжаловано в течение этого срока лицами, участвующими в деле, в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42).

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья С.В. Яркова