Решение от 28 июня 2017 г. по делу № А41-22192/2017

Арбитражный суд Московской области

107053, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-22192/17
28 июня 2017 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 28 июня 2017 года

Полный текст решения изготовлен 28 июня 2017 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Р.Ш.Бирюков, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа Химки Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 30.09.1993, юридический адрес: 141402, <...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью Автоцентр «БЕСТ КАРС» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 14.10.2013, юридический адрес: 105187, <...>)

третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 18.08.2000, юридический адрес: 143969 ,<...>; фактический адрес: 143407, <...>); Общество с ограниченной ответственностью ЛК «ТРАНСКОНТАКТ» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 14.08.2015, юридический адрес: 129128, <...>, пом. I этаж 1 комната 2,3)

о взыскании суммы задолженности по договору аренды земельного участка от 21.02.2005 г. № 23 за период со 3-го квартала 2016 г. по 4-й квартал 2016 г. в размере 183 317 руб. 90 коп. и пени по состоянию на 01.03.2017 г. в размере 11 044 руб. 90 коп.; о расторжении договора аренды земельного участка от 21.02.2005 г. № 23; об обязании вернуть по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:10:010405:0032

при участии в заседании представителей сторон согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее – Администрация городского округа Химки, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью Автоцентр «БЕСТ КАРС» (далее – ООО Автоцентр «БЕСТ КАРС», общество, ответчик), в котором просит суд:

- взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Автоцентр «БЕСТ КАРС» в пользу Администрации городского округа Химки Московской области задолженность по арендной плате по Договору аренды земельного участка от 21.02.2005 года № 23 за период с 3-го квартала 2016 года по 4-ый квартал 2016 года в размере 183 317 руб. 90 коп., а также пени в размере 11 044 руб. 90 коп.;

- расторгнуть Договор аренды земельного участка от 21.02.2005 года № 23 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:010405:0032, общей площадью 9900 кв.м, расположенного по адресному ориентиру: Московская область, Химкинский район, 78 км Московской кольцевой автомобильной дороги, предоставленного для строительства многофункционального административного торгово-складского комплекса и автотехцентра;

- обязать общество вернуть (передать по акту приема-передачи земельного участка) истцу земельный участок с кадастровым номером 50:10:010405:0032, общей площадью 9900 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Химкинский район, 78 км Московской кольцевой автомобильной дороги, предоставленного для строительства многофункционального административного торгово-складского комплекса и автотехцентра, свободным от прав и имущества третьих лиц.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в нарушение положений договора аренды земельного участка ответчик не исполнял принятые на себя обязательства, а именно не вносил своевременно арендную плату за владение и пользование земельным участком, в результате чего у него образовалась взыскиваемая задолженность, в связи с чем, истец просит взыскать данную задолженность, неустойку, начисленную на данную задолженность, а также расторгнуть договор аренды и обязать возвратить земельный участок.

Дело рассматривалось в соответствии с ч.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствии представителей ответчика и третьих лиц, извещенных о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца заявленные исковые требования поддержал в полном объеме.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в части по следующим обстоятельствам.

Как установлено материалами дела, 21.02.2005 года меду Администрацией городского округа Химки (далее – Арендодатель) и Общество с ограниченной ответственностью «мастер Групп» (далее – Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 23 (далее – Договор аренды).

Согласно п 1.1 Договора аренды арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 9 900 кв.м с кадастровым номером 50:10:010405:0032, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Московская область, Химкинский район, 78 км Московской кольцевой автомобильной дороги, для строительства многофункционального административного торгово-складского комплекса и автотехцентра.

Согласно пункту 1.3 Договор аренды заключен на срок с 21.02.2005 года по 21.02.2054 года.

В соответствии с Приложением № 2 к Договору аренды размер арендной платы определяется по формуле:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S,

где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

При этом размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования участка в установленном порядке (пункты 3.3, 3.4 Договора аренды).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

В дальнейшем права и обязанности арендатора по Договору аренды неоднократно уступались, что подтверждается Договорами передачи прав и обязанностей, представленных в материалы дела.

29.06.2015 года права и обязанности арендатора по Договору аренды на основании Договора передачи прав и обязанностей были переданы ООО Автоцентр «БЕСТ КАРС».

Договор передачи прав и обязанностей арендатора был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно расчету истца, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 3-го квартала 2016 года по 4-ый квартал 2016 года в размере 183 317 руб. 90 коп., на которую истцом были начислены пени.

27.01.2017 года истцом в адрес ответчика была направлена претензия, в которой истец просил общество оплатить сумму задолженности, а также расторгнуть договор аренды земельного участка, в связи с существенным нарушением условий Договора аренды и невнесением арендной платы два раза подряд.

Оставление указанной претензии и предложения без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу ст. 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 ст. 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Сумма задолженности по арендной плате подтверждается материалами дела.

Ответчиком сумма долга не оспорена, доказательств ее погашения, либо частичного погашения в суд не представлено.

При таких обстоятельствах исковые требования в части взыскания суммы основного долга подлежат удовлетворению в полном объеме.

Истец просит также суд взыскать с ответчика сумму неустойки по состоянию на 31.12.2016 года в размере 11 044 руб. 90 коп.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу положений пункта 1 статьи 332 ГК РФ, кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

При этом, размер законной неустойки может быть увеличен соглашением сторон, если закон этого не запрещает (пункт 2 статьи 332 ГК РФ).

Следовательно, в том случае, когда законом установлена законная неустойка, стороны имеют право предусмотреть в договоре иной размер неустойки, если это не запрещено законом, который будет превышать размер законной неустойки; предусматривать в договоре размер неустойки, который будет ниже законной неустойки, стороны не имеют право.

В соответствии с частью 6 статьи 15 Закона Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», договор аренды земельного участка должен предусматривать уплату арендатором неустойки за нарушение срока внесения арендной платы, в том числе в связи с неправильным начислением арендной платы, в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Истец, направляя в адрес ответчика претензию и обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, рассчитал размер неустойки исходя из указанных положений. Представленный расчет судом проверен и признан обоснованным.

При таких обстоятельствах суд считает, что исковые требования в части взыскания с ответчика в пользу истца неустойки также подлежат удовлетворению.

Истец просит суд расторгнуть Договор аренды земельного участка от 21.02.2005 года № 23.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно положениям статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 5.1 Договора аренды, договор может быть расторгнут досрочно в случае не внесения арендной платы в течение двух кварталов подряд.

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора истец представил претензию, направленную в адрес ответчика 27.01.2017 года. Направление указанной претензии в адрес ответчика подтверждается материалами дела.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание существенное нарушение ответчиком договорных обязательств по внесению арендных платежей, суд считает, что исковые требования в части расторжения договора аренды также подлежат удовлетворению.

Истец просит обязать ответчика вернуть земельный участок.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Между тем, заявляя данные требования, истец не принял во внимание следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, на земельном участке расположен объект капитального строительства, принадлежащий обществу.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Следовательно, застроенный земельный участок, либо его часть имеет только одно потребительское и функциональное назначение - места расположения здания или сооружения, в связи с чем, невозможно по-разному определять правовую судьбу здания и земельного участка под ним.

В рамках настоящего дела требования об определении правовой судьбы объекта недвижимого имущества не заявлялись.

Таким образом, принимая во внимание, что истец просит обязать ответчика возвратить весь земельный участок с кадастровым номером 50:10:010405:0032, а в настоящее время часть земельного участка занята объектом недвижимости, земельный участок физически не может быть передан обществом Администрации городского округа Химки, поскольку возврат всего земельного участка с кадастровым номером не представляется возможным без определения правовой судьбы объекта капитального строительства.

При таких обстоятельствах исковые требования в части обязания возвратить земельный участок удовлетворению не подлежат.

В связи с тем, что истец, согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ и 333.17 НК РФ.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Автоцентр «БЕСТ КАРС» в пользу Администрации городского округа Химки Московской области задолженность по арендной плате по Договору аренды земельного участка от 21.02.2005 года № 23 за период с 3-го квартала 2016 года по 4-ый квартал 2016 года в размере 183 317 руб. 90 коп., а также пени в размере 11 044 руб. 90 коп.;

Расторгнуть Договор аренды земельного участка от 21.02.2005 года № 23 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:010405:0032, общей площадью 9900 кв.м, расположенного по адресному ориентиру: Московская область, Химкинский район, 78 км Московской кольцевой автомобильной дороги, предоставленного для строительства многофункционального административного торгово-складского комплекса и автотехцентра.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Автоцентр «БЕСТ КАРС» в федеральный бюджет сумму государственной пошлины в размере 12 831 руб.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья Р.Ш.Бирюков