Постановление от 27 октября 2021 г. по делу № А13-15798/2020

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А13-15798/2020
г. Вологда
27 октября 2021 года


Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2021 года.

В полном объёме постановление изготовлено 27 октября 2021 года.


Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Черединой Н.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

при участии от индивидуального предпринимателя ФИО2 ФИО3 по доверенности от 01.08.2019, от общества с ограниченной ответственностью «ЗооГалерея 71» ФИО4 по доверенности от 25.03.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО2 и общества с ограниченной ответственностью «ЗооГалерея 71» на решение Арбитражного суда Вологодской области от 18 июня 2021 года по делу № А13-15798/2020,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (адрес: город Вологда; ОГРНИП 304352521100085, ИНН <***>; далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ЗооГалерея 71» (адрес: 300026, <...>, этаж 1; ОГРН <***>, ИНН <***>, далее – Общество) о взыскании 10 461 799 руб. 46 коп., в том числе 2 501 058 руб. 18 коп. задолженности по уплате постоянной составляющей арендной платы за ноябрь 2018 года, за январь, февраль, март, апрель, май, сентябрь, октябрь, ноябрь 2019 года и за май, июнь, июль, август 2020 года, 7 960 741 руб. 28 коп. неустойки за просрочку внесения постоянной составляющей арендной платы за период до 16.11.2020 включительно, а также неустойки за просрочку внесения постоянной составляющей арендной платы за период с 17.11.2020 по дату фактического исполнения обязательства, исходя из ставки 1 % от суммы задолженности за каждый день неисполнения обязательства.

Решением суда от 18 июня 2021 года исковые требования удовлетворены частично. С Общества в пользу Предпринимателя взыскано 1 496 476 руб. 16 коп., в том числе 1 422 797 руб. 16 коп. задолженности по арендной плате за период май, июнь, июль и 01 августа 2020 года, 73 679 руб. неустойки, а также неустойки с 17.11.2020 на сумму задолженности, исходя из действующей на момент фактической оплаты долга годовой двукратной ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка Российской Федерации, рассчитываемой за каждый день просрочки, а также расходы по оплате госпошлины в сумме 29 601 руб. В остальной части иска отказано.

Предприниматель и Общество с решением суда не согласились и обратились с апелляционными жалобами.

Предприниматель в апелляционной жалобе указал, что судом не учтены положения договора и дополнительных соглашений к нему, согласно которым размер арендной платы в случае наступления предусмотренных обстоятельств будет определяться по правилам, которые подлежали бы применению для ее исчисления и оплаты в соответствии с договором так, как если бы снижения размера арендной платы в соответствии с дополнительными соглашениями не произошло. Сумма неустойки снижена необоснованно.

Общество в апелляционной жалобе ссылается на следующее. Взыскание арендной платы за период с 01.05.2020 по 01.08.2020 является необоснованным, поскольку арендные отношения прекращены с 20.03.2020. В период с 01.05.2020 по 27.05.2020 Общество было лишено возможности пользоваться помещением из-за действующих ограничений; 01.08.2020 помещение возвращено истцу.

В судебном заседании представители апеллянтов поддержали изложенные в жалобах доводы.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, изучив доводы жалоб, суд апелляционной инстанции не находит оснований для их удовлетворения.

Как следует из материалов дела, 01.11.2017 Предпринимателем (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен краткосрочный договор аренды, в соответствии с которым Общество арендовало принадлежащие Предпринимателю нежилые помещения № 2.16 общей площадью 229,5 кв. м, расположенные на втором этаже здания торгово-развлекательного комплекса по адресу: Тульская обл., г. Тула, Пролетарский район, ул. Пролетарская, д. 2, помещение № 8.

Предприниматель 01.11.2017 во исполнение условий договора аренды передал арендуемое помещение Обществу по акту приема-передачи.

Согласно пункту 1.3 договора аренды Общество использовало арендуемые помещения для осуществления деятельности магазина под вывеской «Зоомагазин Зоосад», в котором осуществляло розничную торговлю зоотоварами.

В соответствии с пунктом 2.3.3 договора аренды арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату и иные платежи по договору.

Согласно пункту 3.2 договора аренды арендная плата состоит из постоянной и переменной составляющих.

В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды постоянная составляющая арендной платы состоит из суммы денежных средств, равной базовой части и эксплуатационной части.

Пунктом 3.3.1.1.2 договора размер базовой части в месяц составляет 346 050 руб., базовая часть включает в себя НДС по ставке 18%. Размер эксплуатационной части арендной платы составляет 115 350 руб. в месяц за все арендуемые помещения. Эксплуатационная часть включает в себя НДС по ставке 18%. В случае изменения ставки НДС - оплата будет производиться с учетом ставки НДС, действующей в периоде, за который осуществляется оплата.

Срок действия договора устанавливается сторонами, с даты подписания договора и по 01.10.2018.

Если по окончании срока действия настоящего договора долгосрочный (основной) договор аренды не будет заключен, стороны обязаны заключать договоры аренды на новый срок, но всего не более чем на 3 года по совокупности сроков действия договора, начиная с даты подписания сторонами акта приема-передачи арендуемых помещений, при этом, договоры аренды заключаются на новый срок на условиях, предусмотренных настоящим договором, за исключением того, что в каждом последующем договоре аренды, начиная с настоящего, общий срок аренды, предусмотренный настоящим пунктом, уменьшается на 11 месяцев (пункт 6.1 договора).

В силу пункта 6.4.2 договора аренды арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды в случае, если арендатор не внес арендную плату (любую из составляющих арендной платы/частей, составляющих арендную плату) и/или иной платеж по договору аренды в течение 5 (Пяти) дней после наступления даты платежа.

В пункте 6.4.3 договора аренды предусмотрено, что в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды по основаниям, предусмотренным пунктом 6.4.2 договора аренды, арендодатель обязан письменно уведомить арендатора об отказе за 5 (Пять) дней до даты отказа от исполнения договора.

В дополнительном соглашении от 06.09.2018 стороны установили следующее.

В случае, если не позднее чем за 60 календарных дней до окончания срока действия договора ни одна из сторон письменно не уведомит другую сторону о своем намерении расторгнуть договор, то он автоматически пролонгируется на следующие 11 месяцев (том 1 лист 78).

Следовательно, договор автоматически пролонгировался сторонами до 01.09.2019 и до 01.08.2020.

В соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения от 01.12.2017, заключенного сторонами, в период с 01.12.2017 по 28.02.2018 размер базовой части арендной платы составляет 161 490 руб., включая НДС, за один календарный месяц аренды за все арендуемые помещения.

Согласно пункту 1 дополнительного соглашения от 28.02.2018, заключенного сторонами, в период с 01.03.2018 по 31.08.2018 размер базовой части арендной платы составляет 204 650 руб., включая НДС, за один календарный месяц аренды за все арендуемые помещения.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения от 13.08.2018, заключенного сторонами, в период с 01.09.2018 по 30.11.2018 размер базовой части арендной платы составляет 198 855 руб. 93 коп. за один календарный месяц аренды за все арендуемые помещения. Указанная сумма увеличивается на сумму НДС.

В соответствии с пунктами 1, 2, 3 дополнительного соглашения от 19 декабря 2018 года, подписанного сторонами, к договору аренды с 01.06.2019 установлен:

в период с 01.01.2019 по 31.05.2019 размер базовой части составляет 211 475 руб., размер эксплуатационной части составляет 96 125 руб., за все арендуемые помещения, с увеличением базовой части арендной платы на сумму НДС.

Начиная с 01.06.2019, размер базовой части составляет сумму 293 262 руб. 71 коп. за все арендуемые помещения за один календарный месяц аренды, увеличенную на сумму НДС, определяемую исходя из ставки НДС, действующей в периоде, за который осуществляется платеж, если арендодатель является плательщиком НДС. Размер эксплуатационной части, который составляет сумму 97 754 руб. 24 коп. за все арендуемые помещения за один календарный месяц аренды, увеличенную на сумму НДС, определяемую исходя из ставки НДС, действующей в периоде, за который осуществляется платеж.

В соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения от 08.08.2019 в период с 01.09.2019 по 30.11.2019 размер базовой части арендной платы составляет 214 745 руб. 76 коп. за один календарный месяц за все арендуемые помещения, размер эксплуатационной части составляет 97 754 руб. 24 коп. за один календарный месяц за все арендуемые помещения. Суммы, указанные в пункте 1 дополнительного соглашения, увеличиваются на сумму НДС, определяемую исходя из ставки НДС, действующей в периоде, за который осуществляется платеж, в случаях, если арендодатель является плательщиком НДС (на день подписания настоящего соглашения арендодатель является плательщиком НДС, ставка НДС составляет 20%).

Таким образом, в период с 01.09.2019 по 30.11.2019 (включительно) ежемесячный размер постоянной составляющей арендной платы составлял 375 000 руб.

Из представленных в материалы дела платежных документов, за взыскиваемый в настоящем иске период видно, что истцом оплачивалась арендная плата в соответствии с вышеуказанными дополнительными соглашениями к договору в установленный срок.

В соответствии с частью 1 пункта 2 указанного дополнительного соглашения после истечения периода, предусмотренного пунктом 1 настоящего соглашения, размер арендной платы будет определяться по правилам, предусмотренным договором так, как если бы изменения арендной платы в соответствии с пунктом 1 настоящего соглашения не произошло.

Далее, ответчик 25.02.2020, то есть с нарушением срока установленного дополнительным соглашением от 06.09.2018, отказался от продления договора, направив соответствующее уведомление в адрес Предпринимателя (том 1, лист 37), что послужило поводом для перерасчета арендодателем арендной платы по ставкам, установленным договором, а не дополнительными соглашениями.

Письмом от 19.03.2020 Предприниматель уведомил ответчика об ограничении доступа в арендуемые помещения, в порядке, предусмотренном пунктом 2.2.7 договора (том 1, лист 84).

Далее, руководствуясь пунктом 6.4.2 договора аренды, истец отказался от исполнения договора аренды, направив Обществу соответствующее уведомление о расторжении договора.

Указанное уведомление было получено Обществом 27.07.2020, что подтверждается накладной курьерской службы (копия указанного уведомления приложена к материалам дела).

Договор аренды был расторгнут с 01.08.2020, сторонами подписан акт приема-передачи (возврата) от 01.08.2020 (том 1, лист 35).

Указанный факт стороны не оспаривают.

Полагая, что со стороны ответчика имеется задолженность по оплате аренды в сумме 2 501 058 руб. 18 коп. Предприниматель обратился в суд в настоящим иском.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В пункте 1 статьи 614 ГК РФ указано, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу части 2 статьи 620 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Сторонами в установленном законом порядке было согласовано уменьшение размера арендной платы в определенные периоды времени в течение срока действия договора в соответствии с заключенными дополнительными соглашениями.

Проанализировав условия спорного договора и дополнительных соглашений к нему, суд первой инстанции верно указал, что стороны определили конкретный период снижения арендной платы – с 01.09.2018 по 30.11.2018, с 01.01.2019 по 31.05.2019, с 01.09.2019 по 30.11.2019, при этом, как следует из буквального толкования пунктов 3 дополнительных соглашений, в случае наступления любого из перечисленных в данных пунктах обстоятельств, размер арендной платы, указанный в п.1 дополнительных соглашений, будет определяться по правилам, которые подлежали бы применению для ее исчисления и оплаты в соответствии с договором так, как если бы изменения арендной платы в соответствии с п.1 дополнительных соглашений, не произошло.

То есть, исходя из взаимосвязи пунктов 1, 3 указанных дополнительных соглашений, в случае наступления любого из перечисленных в пунктах 3 соглашений обстоятельств именно в установленный в дополнительный соглашениях период снижения арендной платы, применению в отношениях сторон подлежит не сниженный, а установленный в договоре размер арендной платы.

Пересмотр размера уже внесенной арендной платы за прошлое время за пределами периодов снижения арендной платы, ни данными дополнительными соглашениями, ни договором не предусмотрен.

Следовательно, оснований для пересмотра и доначисления арендной платы за период ноябрь 2018 года, за январь, февраль, март, апрель, май, сентябрь, октябрь, ноябрь 2019 года и за май, июнь, июль, август 2020 года, у истца не имеется.

Согласно акту сверки расчетов между сторонами за период 01.01.2019 – 31.12.2019, подписанного Предпринимателем и ответчиком без замечаний и возражений, по состоянию на 31.12.2019 задолженности ответчика перед истцом по арендной плате не имелось, напротив, актом была зафиксирована задолженность истца перед ответчиком в сумме 469 220 руб. 34 коп. (том 1, листы 85–86).

Суд первой инстанции правомерно учел указанный выше документ как надлежащее доказательство по делу, поскольку со стороны истца он подписан лично Предпринимателем и скреплен печатью, в акте отражены даты, наименования, номера соответствующих документов, суммы расхода и суммы прихода, соответственно, остаток сумм.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Поскольку факт передачи нежилых помещений из аренды 01.08.2020 подтвержден актом приема-передачи (возврата) помещений от 01.08.2020, подписанным сторонами без замечаний и возражений; ограничения по использованию помещения арендодателем были введены на основании согласованного сторонами пункта 2.2.7 договора, сняты в мае 2020, что ответчиком не отрицается, суд правомерно удовлетворил требование о взыскании задолженности по арендной плате за период май, июнь, июль, 01 августа 2020 года, исходя из ежемесячного размера постоянной составляющей арендной платы в размере 469 220 руб. 34 коп., что в общей сумме 1 422 797 руб. 16 коп.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Учитывая частичное удовлетворение исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 422 797 руб. 16 коп., обоснованным является требование об уплате неустойки в размере 2 689 389 руб. 36 коп. за период с 10.04.2020 по 16.11.2020, исходя из ставки 1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

В связи с чрезмерно высоким размером неустойки (1% в день, что составляет 365 % годовых), заявлением ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ, суд пришел к верному выводу о необходимости уменьшения заявленной к взысканию неустойки до 73 679 руб., что соответствует двукратной ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Оснований для переоценки данного вывода суда у апелляционной инстанции не имеется.

Взыскание с ответчика в пользу истца неустойки, начисленной с 17.11.2020 по день фактического погашения долга, соответствует положениям пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» и, следовательно, является правомерным.

При этом суд правомерно произвел аналогичное снижение неустойки, взыскиваемой на будущее время.

Положенные в основу апелляционных жалоб доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции, и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.

Судом первой инстанции при рассмотрении дела произведен тщательный правовой анализ всех представленных сторонами документов и дана правильная оценка доказательствам и доводам сторон.

Убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, в апелляционных жалобах не содержится.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Вологодской области от 18 июня 2021 года по делу № А13-15798/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО2 и общества с ограниченной ответственностью «ЗооГалерея 71» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.


Председательствующий

А.Н. Шадрина


Судьи

А.Я. Зайцева


Н.В. Чередина