Постановление от 5 ноября 2024 г. по делу № А32-62796/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-62796/2023
г. Краснодар
05 ноября 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 ноября 2024 года.


Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Авдяковой В.А. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от истца – первого заместителя прокурора Краснодарского края – ФИО1 (удостоверение), от ответчика – администрации Ейского городского поселения Ейского района (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО2 (доверенность от 10.01.2024), в отсутствие в судебном заседании представителей ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.05.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2024 по делу № А32-62796/2023, установил следующее.

Первый заместитель прокурора Краснодарского края в интересах Ейского городского поселения Ейского района и неопределенного круга лиц (далее – прокурор) подал в Арбитражный суд Краснодарского края иск к администрации Ейского городского поселения Ейского района (далее – администрация), индивидуальному предпринимателю КрутькоАртему Евгеньевичу (далее – предприниматель) о признании недействительными договора от 14.02.2023 № 4200011817 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:42:0801002:456 площадью 2727 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Ейский муниципальный район, Ейское городское поселение, г. Ейск, ул. Коммунистическая, 22/4, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для блокированной жилой застройки (далее – договор аренды 2023 года, земельный участок), дополнительного соглашения от 14.02.2023 к договору от 09.11.2022 № 4200011704 аренды исходного земельного участка с кадастровым номером 23:42:0801002:40 площадью 3623 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Ейский муниципальный район, Ейское городское поселение, <...>, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под объектами бытового обслуживания (далее – договор аренды 2022 года, исходный земельный участок), о применении последствий их недействительности путем исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений об обременении оспариваемыми сделками земельного участка и исходного земельного участка, о признании расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:42:0801002:481 площадью 182,7 кв. м со степенью готовности 18% (далее – объект незавершенного строительства) самовольной постройкой и о понуждении к осуществлению его сноса.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.05.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2024, иск удовлетворен. Судебные акты мотивированы следующим. Исходный земельный участок предоставлен в аренду без проведения торгов предпринимателю как собственнику расположенных на нем объектов бытового обслуживания. В нарушение проекта планировки территории по инициативе предпринимателя изменено разрешенное использование земельного участка под объектами бытового обслуживания на разрешенное использование для блокированной жилой застройки. Земельный участок предоставлен для жилищного строительства незаконно без соблюдения публичной процедуры. Законное право арендного пользования земельным участком для блокированной жилой застройки у предпринимателя не возникло. Возведенный на земельном участке объект незавершенного строительства является самовольной постройкой, подлежащей сносу.

Предприниматель, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.05.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2024 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привел следующие основания проверки законности судебных актов. Изменение разрешенного использования земельного участка произведено с последующим заключением с администрацией договора аренды 2023 года. Воля предпринимателя как обладателя обязательственного (арендного) права, направленная на использование земельного участка иным отличным от установленного в договоре аренды 2022 года образом посредством изменения вида разрешенного использования, согласована с администрацией как распорядителем публичных земель. Стороны заключили договор аренды 2023 года. Как исходный земельный участок, так и образованный из него земельный участок могли использоваться для размещения на них объектов капитального строительства. В отношении них не разрабатывалась документация по планировке территории, что отражено в градостроительном плане земельного участка, выданном предпринимателю 14.02.2023. Земельный участок является смежным по отношению к территории, на которой предусмотрено комплексное и устойчивое развитие <...> г. Ейск и в отношении которой утвержден проект планировки территории. На момент образования земельный участок в соответствии с видами элементов планировочной структуры, утвержденными приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25.04.2017 № 738/пр, находился в территориальной зоне застройки среднеэтажными и многоэтажными жилыми домами. Градостроительным регламентом этой зоны предусмотрен основной вид разрешенного использования для блокированной жилой застройки (пункт 2.3). При образовании земельного участка соблюдены градостроительные нормы и правила, а также требования земельного законодательства. У администрации отсутствовали основания для отказа предпринимателю в предоставлении земельного участка в аренду для его использования в целях блокированной жилой застройки. Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

От предпринимателя поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства по причине временной нетрудоспособности его и его процессуального представителя. Суд кассационной инстанции ходатайство об отложении судебного разбирательства отклоняет. Отложение судебного разбирательства является правом суда, а не его обязанностью (часть 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса). Неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, подавшего кассационную жалобу, не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие, если он был надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания (часть 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса).

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что постановлением администрации от 14.12.2018 № 1062 в редакции постановления от 09.10.2019 № 864 утверждены проект планировки и проект межевания территории 39-40 микрорайонов в городе Ейске Ейского района Краснодарского края для ее комплексного освоения. Исходный земельный участок являлся частью элемента планировочной структуры в пределах утвержденных красных линий застройки, предназначенной для размещения объектов бытового обслуживания населения, что нашло отражение на чертеже планировки территории.

Администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили 09.11.2022 договор аренды исходного земельного участка на 49 лет до 09.11.2071 (пункт 1.1). Целью аренды определена эксплуатация расположенных на земельном участке принадлежащих предпринимателю на праве собственности объектов бытового обслуживания населения. Исходный земельный участок предоставлен предпринимателю в аренду без проведения торгов как собственнику расположенных на нем объекта недвижимости и объекта незавершенного строительства с кадастровыми номерами 23:42:0801002:446, 23:42:0801002:407 (последний снят с кадастрового учета 23.11.2022). В подтверждение этого обстоятельства приведены ссылки на соответствующие записи в Едином государственного реестра недвижимости от 15.02.2022, 23.08.2022 с номерами регистрации 23:42:080100:407-23/260/2022-5, 23:42:080100:446-23/260/2022-1 (пункт 1.4).

По заявлению предпринимателя распоряжением администрации от 21.12.2022 № 335-р утверждена схема расположения на кадастровом плане территории земельного участка, образуемого в результате раздела исходного земельного участка. Исходный земельный участок сохранялся в измененных границах и с прежним разрешенным использованием под объектами бытового обслуживания. Для образуемого результате такого раздела земельного участка (площадью 2727 кв. м) в качестве основного вида разрешенного использования определена блокированная жилая застройка. Государственный кадастровый учет земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости осуществлен 19.01.2023 под кадастровым номером 23:42:0801002:456.

Администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили 14.02.2023 договор аренды 2023 года. Целью использования объекта аренды ? земельного участка определена блокированная жилая застройка до 09.11.2071 (пункт 1.1). Одновременно дополнительным соглашением от 14.02.2023 стороны внесли изменения в договор аренды 2022 года, касающиеся уменьшения с 3623 кв.м до 896 кв. м площади исходного земельного участка. Предприниматель возвел на земельном участке объект незавершенного строительства.

Полагая, что при издании администрацией распоряжения от 21.12.2022 № 335-р, при заключении ею и предпринимателем договора аренды 2023 года и дополнительного соглашения к договору аренды 2022 года как элементов одной сделки был нарушен нормативно установленный императивный запрет на предоставление публичных земель для строительства многоквартирных жилых домов без проведения публичных конкурентных процедур, что они направлены на обход установленного законом соответствующего публичного порядка, что эти сделки недействительны (ничтожны), а объект незавершенного строительства, возведенный предпринимателем на не предоставленном в установленном законом порядке для такого строительства земельном участке с нарушением требований законодательства о градостроительной деятельности и противопожарного законодательства, является самовольной постройкой, прокурор обратился в суд. При этом прокурор не отрицает наличие у предпринимателя исключительного права на арендное пользование исходным земельным участком в целях эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости бытового назначения (площадью 116,1 кв. м).

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокурорам предписано участвовать в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством. Статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса прокурор управомочен на обращение в арбитражный суд с иском о признании недействительной сделки, совершенной органами местного самоуправления, и о применении последствий ее недействительности. В такие дела, рассматриваемые арбитражным судом, прокурор также вправе вступить на любой стадии арбитражного процесса с процессуальными правами и обязанностями лица, участвующего в деле, в целях обеспечения законности (часть 5). Предъявляя иск о признании сделки недействительной (ничтожной) и применении последствий ее недействительности, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах соответствующего публично-правового образования (пункт 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе»).

Нормами статей 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) ничтожной признается сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки в предусмотренных законом случаях вправе предъявить лицо, не являющееся ее стороной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях. Ничтожная сделка не порождает правовых последствий.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 74, 75 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил возможность квалификации в качестве ничтожной сделки договора, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства. Под публичными интересами понимаются интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный установленный законом запрет, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Конституцией Российской Федерации земля и другие природные ресурсы определяются как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (часть 1 статьи 9). Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (часть 3 статьи 36), что предполагает определение федеральным законодателем необходимых условий и порядка реализации прав на землю.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс).

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 16.10.2020 № 42-П (далее ? постановление № 42-П) отметил, что регулирование отношений по использованию земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, тесно связано с решениями, принимаемыми органами публичной власти в градостроительной сфере и призванными обеспечить комфортную окружающую среду в населенных пунктах, благоприятные условия жизни, транспортную доступность и удобство расположения образовательных, медицинских учреждений, организаций торговли, культуры, физкультурно-спортивных и других организаций.

С этой целью в статье 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) закреплены основные принципы законодательства о градостроительной деятельности, включая обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории (пункт 1), осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории (пункт 4). Законодатель, обеспечивая гармоничное сочетание принципов земельного и градостроительного законодательства, раскрывает в Градостроительном кодексе (пункты 7 и 9 статьи 1) и Земельном кодексе (статья 85) понятие территориальной зоны, для которой в правилах землепользования и застройки определяются границы и устанавливается градостроительный регламент, закрепляющий, помимо прочего, в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков. Такие регламенты создают основу правового режима земельных участков и обязательны для исполнения всеми их собственниками и арендаторами, землепользователями и землевладельцами (пункты 2 и 3 статьи 85 Земельного кодекса, постановление № 42-П).

Вопросы, касающиеся строительства и эксплуатации зданий и сооружений, регулируются как законодательством о градостроительной деятельности, так и нормами, в том числе земельного законодательства. В силу части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, в обязательном порядке, в частности, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. В отличие от собственника арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. Внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению норм земельного законодательства о предоставлении публичных участков в целях строительства. Соответствующие позиции отражены в пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018.

Объекты капитального строительства, виды разрешенного использования которых не соответствуют новому градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (пункт 4 статьи 85 Земельного кодекса, часть 8 статьи 36 Градостроительного кодекса).

Нахождение публичного земельного участка, переданного в аренду, в территориальной зоне, предусматривающей различные виды разрешенного использования, само по себе не означает, что арендатор, получивший этот участок в аренду с одним видом разрешенного использования (для эксплуатации объектов бытового обслуживания), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, в том числе условно разрешенный (для жилищного строительства), изменить его и использовать без волеизъявления собственника. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования публичного земельного участка (в том числе и в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) не допускается. Само по себе утверждение правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не влечет обязанность арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Данные правовые позиции нашли отражение в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2023 № 304-ЭС22-18932.

Гражданским кодексом самовольная постройка определяется как здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт1 статьи 222). Одним из правовых последствий самовольной постройки является ее снос осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2 статьи 222). Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11.03.1998 № 8-П, определениях от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 03.07.2007 № 595-О-П, от 19.10.2010 № 1312-О-О отметил, что конституционные гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, состоящее в нарушении норм земельного либо градостроительного законодательства. Осуществление самовольной постройки является виновным действием.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций вправе были заключить о следующем.

Исходный земельный участок предоставлен предпринимателю в аренду в 2022 году без проведения торгов в порядке реализации исключительного права собственника расположенных на этом участке объектов бытового обслуживания населения. Приобретая право аренды по такой процедуре, заключая договор аренды 2022 года, предприниматель выразил согласие на использование исходного земельного участка и расположенных на нем объектов в соответствии с установленным видом разрешенного использования. Предприниматель как арендатор не вправе был изменять договор аренды 2022 года в одностороннем порядке и не мог требовать от администрации, выступающей арендодателем по этому договору, изменить вид разрешенного использования исходного земельного участка на блокированную жилую застройку. Администрация как представитель публичного собственника этого участка также не вправе была изменять по выбору предпринимателя его разрешенное использование, определенное при первоначальном предоставлении для эксплуатации объектов недвижимости.

Разрешенное использование исходного земельного участка не допускало жилищное строительство. Утверждение проекта планировки и проекта межевания территории микрорайонов для ее комплексного освоения, указание исходного земельного участка как части элемента планировочной структуры в пределах утвержденных красных линий застройки, предназначенной для размещения объектов бытового обслуживания населения, не могло служить основанием для выделения земельного участка с иным разрешенным использованием и его предоставления в аренду для жилищного строительства без проведения торгов.

Земельный участок, образованный в результате раздела исходного земельного участка, не отводился в установленном порядке для целей блокированной жилой застройки. Договор аренды 2023 года заключен без проведения торгов в противоречие установленной земельным законодательством публичной конкурентной процедуре. Инициированные предпринимателем раздел исходного земельного участка, образование земельного участка, изменение разрешенного использования последнего и заключения договора аренды 2023 года в целях блокированной жилой застройки направлены на обход предусмотренного законом порядка предоставления публичных земель для таких целей. Распоряжение администрации от 21.12.2022 № 335-р, заключенные на его основании договор аренды 2023 года и дополнительное соглашение к договору аренды 2022 года как элементы одной сделки недействительны (ничтожны).

Законное право арендного пользования земельным участком для жилищного строительства у предпринимателя не возникло. Возведённый предпринимателем на земельном участке объект незавершенного строительства является самовольной постройкой, подлежащей сносу.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных посравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел варбитражномсуде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность ее удовлетворения.

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.08.2024по ходатайству предпринимателя исполнение судебных актов по данному делу приостанавливалось до окончания рассмотрения кассационной жалобы. В связи с принятием настоящего постановления приостановление исполнения обжалуемых судебных актов на основании части 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прекратило свое действие.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.05.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2024 по делу № А32-62796/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Ходатайство об отложении судебного разбирательства отклонить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий судья В.А. Анциферов

Судья В.А. Авдякова

Судья А.И. Мещерин