Постановление от 4 мая 2026 г. 13 ААС (Тринадцатый арбитражный апелляционный суд)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-11667/2025
05 мая 2026 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 05 мая 2026 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Балакир М.В.

судей Изотовой С.В., Целищевой Н.Е.

при ведении протокола судебного заседания ФИО1

при участии:

от заявителя: не явился (извещен)

от заинтересованного лица: не явился (извещен)

рассмотрев апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Калининградской области от 26.01.2026 по делу № А21-11667/2025 (судья Брызгалова А.В.), принятое по иску (заявлению) индивидуального предпринимателя ФИО2 к Администрации Гурьевского муниципального округа

об оспаривании отказа в заключении договора аренды земельного участка

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ИП Лень И.Э., предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Администрации Гурьевского муниципального округа Калининградской области (далее - Администрация, заинтересованное лицо) о признании незаконным уведомления от 04.08.2025 № 17/9898 об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 39:03:070103:362 площадью 6930 кв.м., расположенного по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, пос. Константиновка, в аренду без проведения торгов и обязании заинтересованное лицо в установленный срок повторно рассмотреть заявление ИП Лень И.Э. от 18.07.2025 вх. № 4270-зем.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 26.01.2026 в удовлетворении требований заявителя отказано.

Не согласившись с указанным решением, Предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении требований заявителя. В обоснование жалобы апеллянт указывает, что им в материалы дела были представлены доказательства как фактического использования земельного участка, так и существования на нем иных объектов, являющихся частью действующего производственно-складского комплекса. Также заявитель ссылается на наличие в материалах дела проектной документации, разработанной ООО «Стройградпроект», которой предусмотрено строительство зданий в несколько этапов на указанном земельном участке.

В настоящее судебное заседание стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей не обеспечили, ходатайств об отложении слушания по делу не заявили, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ счел возможным провести судебное заседание в отсутствие представителей указанных лиц.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 10.07.2014 между ФИО3 (арендатор) и Администрацией (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка № 322 (далее - договор аренды), согласно условиям которого, арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 39:03:070103:362 площадью 6930 кв.м., расположенный по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, пос. Константиновка.

Земельный участок имеет разрешенное использование «для строительства производственно-складского комплекса» (п. 1.2 договора аренды).

Срок действия договора аренды был определен с 09.07.2014 по 01.07.2024 (п. 2.1 договора аренды).

Соглашением от 13.08.2014 об уступке прав и обязанностей по договору аренды права и обязанности арендатора перешли к ИП Лень И.Э.

На данном земельном участке расположено принадлежащее ИП Лень И.Э. на праве собственности нежилое здание (объект вспомогательного использования - служебный гараж) общей площадью 44,6 кв.м.

В собственности у ИП Лень И.Э. имеется земельный участок с кадастровым номером 39:03:070103:110, площадью 890 кв.м., с разрешенным использованием - для обслуживания и эксплуатации деревообрабатывающей мастерской и нежилое здание, расположенное на данном земельном участке с кадастровым номером 39:03:070103:158, площадью 281,3 кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером 39:03:070103:110 и земельный участок с кадастровым номером 39:03:070103:362 являются смежными.

18.07.2025 заявитель обратилась в Администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды земельный участок с кадастровым номером 39:03:070103:362 на основании подпункта 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Письмом от 04.08.2025 № 17/9898 заявителю отказано в заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:03:070103:362 без проведения торгов, по мотиву не использования земельного участка по назначению, а также несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка расположенному на нем объекту недвижимости, дополнительно Администрация выразила намерение прекратить ранее заключенный договор аренды, направив в адрес предпринимателя соглашение о расторжении вышеуказанного договора.

Полагая отказ заинтересованного лица в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, не соответствующим действующему законодательству и нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и экономической деятельности, ИП Лень И.Э. обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Суд первой инстанции решением от 26.01.2026 отказал заявителю в удовлетворении его требований.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства дела и дал им надлежащую правовую квалификацию, в связи с чем, у суда нет оснований к удовлетворению апелляционной жалобы.

Заинтересованное лицо в силу части 1 статьи 4 АПК РФ вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Частью 1 статьи 198 АПК РФ установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие двух условий, а именно:

– оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту;

– оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц нарушают права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В части 5 статьи 200 АПК РФ указано, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества. Предполагается, что именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам публично-правового образования условия и, в то же время, обеспечить конкуренцию на рынке земли (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357).

Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действующей до 01 марта 2015 года, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В пункте 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей до 01.03.2015) и статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривалось, что по истечении срока договора аренды земельного участка арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды. Вместе с тем пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации утратил силу с 01.03.2015 (пункт 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права – в пункте 4 указанной статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях, если:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

При этом пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации оговорено, что право на заключение нового договора аренды без торгов может быть реализовано при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 – 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии данных условий заявитель не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, испрашиваемый земельный участок, может быть предоставлен данному лицу в аренду, в том числе в аренду на новый срок, только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Как установлено материалами дела, срок договора аренды № 322 от 10.07.2014, заключенного между сторонами, был установлен с 09.07.2014 по 01.07.2024. В отсутствие возражений со стороны арендодателя, после истечения срока действия договора он был возобновлен на неопределенный срок.

Уведомлением от 04.08.2025 № 17/9898 Администрация сообщила Предпринимателю об отказе от договора аренды. Также в указанном уведомлении Администрация разъяснила заявителю, что он мог обратиться для заключения нового договора аренды в тот период, когда срок действия договора аренды еще не истек, до 01.03.2023 с заявлением об увеличении срока действия договора аренды на срок, не превышающий 3 года (пункт 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Однако, как установлено судами, данным правом заявитель не воспользовался.

Суд первой инстанции, установив факт надлежащего извещения ИП Лень И.Э. об одностороннем отказе арендодателя от договора аренды, пришел к выводу, что действие договора аренды правомерно прекращено по волеизъявлению арендодателя.

Также судом первой инстанции правомерно отклонены доводы Предпринимателя о том, что он обладает исключительным правом на получение земельного участка в аренду как лицо, в собственности которого находится объект недвижимости, расположенный на спорном участке в связи со следующим.

Согласно пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления».

Однако, согласно сложившейся судебной практике, такой объект должен быть основным.

Также с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (ст. 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Так, возведение на земельном участке объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, не влечет возникновения у лица права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

В рассматриваемом случае, спорный земельный участок был предоставлен под производственно-складской комплекс, однако, согласно выписке из ЕГРН на земельном участке находится здание, поставленное на кадастровый учет 16.06.2025 и указанное как объект вспомогательного использования - служебный гараж. Основной объект, который должен быть построен на дату обращения Предпринимателя с соответствующим заявлением, на земельном участке отсутствует.

Истцом в суд представлена проектная документация, а также договор подряда на монтаж нежилых зданий (складов) от 15.05.2020 года, согласно условиям которого срок окончания работ - 31.08.2020 года. Однако, согласно материалам дела, склады на земельном участке на текущий момент (спустя 6 лет после заключения договора подряда) отсутствуют. Как указывает сам заявитель в своей жалобе, на спорном земельном участке кроме здания гаража имеются только: водяная скважина, два навеса, фундамент и цементная площадка.

Из изложенного судом первой инстанции сделан обоснованный вывод, что здание, для эксплуатации которого испрашивается земельный участок, должно уже быть на данном земельном участке, а не планироваться к постройке. А само по себе намерение заявителя использовать каким-либо образом спорный земельный участок в своей предпринимательской деятельности, не является правовым основанием для его предоставления.

В материалы дела заявителем представлен ответ Министерства градостроительной политики Калининградской области от 16.12.2025 г. №9380-МГП, который содержит информацию о том, что территория между юго- восточной частью земельного участка 39:03:070103:362 до земельного участка с кадастровым номером 39:03:070901:31 подлежит изменению, на основании чего Предприниматель указывает, что в силу объективных причин не может и не мог получить разрешение на строительство объектов капитального строительства на земельном участке с КН 39:03:070103:362. Однако указанное обращение датировано 16.12.2025, в то время как земельный участок находился у Предпринимателя в аренде с 2014 года, из чего можно сделать вывод о том, что в период действия договора земельного участка, вид аренды разрешенного использования которого «для строительства производственно-складского комплекса», заявитель вышеуказанный земельный участок длительное время по назначению не использовал и действий для строительства объектов капитального строительства не предпринимал.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что площадь испрашиваемого земельного участка многократно превышает площадь самого объекта.

В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Поскольку исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлено именно нахождением на участке объектов недвижимости, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости (статья 39.20 ЗК РФ, статья 271 ГК РФ).

По смыслу статьи 11.9, подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования по функциональному назначению, с учетом фактического землепользования. Площадь такого земельного участка должна составлять не менее предельных минимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, или площадь, определенную в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить.

Из содержания норм статьи 39.20 ЗК РФ и разъяснений пункта 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, следует, что в случае рассмотрения спора о законности отказа в предоставлении участка, расположенного под объектом недвижимости, в собственность, требует выяснения вопрос о том, необходим ли земельный участок заявленной площадью, на котором расположены принадлежащие заявителю объекты недвижимого имущества, для их эксплуатации или требуется сформировать и испрашивать без торгов иную часть спорного участка, на которой эти объекты располагаются и которая необходима для их обслуживания.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

То есть заявитель в рамках настоящего спора должен доказать, что на спорном участке расположен принадлежащий ему объект недвижимого имущества, для эксплуатации которого требуется именно данный земельный участок всей площади.

Указанные правовые позиции изложены в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 и от 03.06.2014 N 1152/14.

В рассматриваемом случае, судом первой инстанции установлено, что необходимость использования участка испрашиваемой площади для эксплуатации здания вспомогательного назначения заявителем не доказана, доказательства такой необходимости в материалах дела отсутствуют.

Оснований для переоценки указанных выводов суда первой инстанции у апелляционного суда не имеется.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы, свидетельствуют не о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а о несогласии заявителя жалобы с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом доказательств.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 26.01.2026 по делу № А21-11667/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий М.В. Балакир

Судьи

С.В. Изотова

Н.Е. Целищева