Решение от 27 мая 2019 г. по делу № А40-225318/2018

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва Дело №А40-225318/18-11-1934

28.05.2019

Резолютивная часть решения объявлена 15.05.2019

Решение в полном объеме изготовлено 28.05.2019

Арбитражный суд в составе:

Судьи: Дружининой В.Г. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1

рассмотрев дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «РЕМОНТНО - ЭКСПЛУАТАЦИОННОЕ УПРАВЛЕНИЕ № 40 РАЙОНА «ИВАНОВСКОЕ» (111531, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата рег. 23.09.2014)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (125009, <...>,ОГРН <***> ,ИНН <***>, дата рег. 08.02.2003)

об урегулировании разногласий

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 по доверенности б/н от 26.08.2018 г., паспорт,

от ответчика: ФИО3 по доверенности № 33-Д-1028/18 от 29.11.2018г., удостоверение

слушатель: ФИО4, удостоверение,

У С Т А Н О В И Л:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «РЕМОНТНО - ЭКСПЛУАТАЦИОННОЕ УПРАВЛЕНИЕ № 40 РАЙОНА «ИВАНОВСКОЕ» обратилось в Арбитражный суд города Департаменту городского имущества г. Москвы об урегулировании разногласий, возникшие между ООО «РОЙ-ФОРТ» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, и имеющие следующие характеристики: с кадастровым номером 77:03:0006025:11723, площадью 3,7 кв.м. (этаж 1, пом. I, комн. 11; кадастровый номер 77:03:0006025:11724, площадью 18,6 кв.м. (этаж 1, пом. I, комн. 10, 10а): кадастровый номер 77:03:0006025:11726, площадью 131,7 кв.м. (этаж 1, пом. I, комн. 4-8, 13, 13в); кадастровый номер 77:03:0006025:11727, площадью 16 кв.м. (этаж 1, пом. I, комн. 9), изложив п.п. 3.1, 3.4 договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 12 463 000 руб. 00 коп. (двенадцать миллионов четыреста шестьдесят три тысячи рубля 00 копеек) НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»,

пункта 3.4 договора в следующей редакции:

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 (пятнадцатого) числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 207 716, 67 (двести семь тысяч семьсот шестнадцать рублей шестьдесят семь коп.) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга» (с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Истец поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Суд, рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО «РЭУ-40 района «Ивановское» (Истец) является арендатором нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:03:0006025:11723, площадью 3,7 кв.м. (этаж 1, пом.1, комн.11 (Объект 1), с кадастровым номером 77:03:0006025:11724, площадью 18,6 кв.м. (этаж 1, пом.1, комн. 10, 10а) (Объект 2), с кадастровым номером 77:03:0006025:11726, площадью 131,7 кв.м. (этаж 1, пом. I, комн. 4-8,13,13в) (Объект 3), с кадастровым номером 77:03:0006025:11727, площадью 16 кв.м. (этаж 1, пом. I, комн.9) (Объект 4) на основании договора аренды недвижимого имущества № 04-00312/07 от 23.05.2007г., заключенного с Департаментом городского имущества г. Москвы.

ООО «РЭУ-40 района «Ивановское»» отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 No 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы. На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», истец обратился с письменным заявлением от 08.06.2018 о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении вышеуказанного арендуемого имущества.

Департамент городского имущества г Москвы рассмотрев обращение ООО «РЭУ-40 района «Ивановское»», 15.08.2018г. направил истцу проект договора купли-продажи недвижимости, установив стоимость выкупаемых помещений в размере 19 523 000 руб. 00 коп. (пункт 3.1 договора) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 12.07.2018г. №180/43-4-18, выполненного ООО «Аналитическо - консалтинговая группа «Азимут» и положительным экспертным заключением №619/2018/5 от 26.07.2018г. подготовленным общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков».

Посчитав, что цена спорного объекта необоснованно завышена, истец, ООО «РЭУ-40 района «Ивановское»» обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости выкупаемых нежилых помещений № 1724 от 06.09.2018г., выполненному ООО «Бизнес Вектор» цена спорного объекта составляет 10 173 104 руб. 00 коп.

ООО «РЭУ-40 района «Ивановское»» письмом от 10.09.2018г. направил Ответчику пописанный договор купли-продажи помещений с протоколом разногласий, касающихся п. в. 3.1, 3.4 Договора в части указания цены выкупаемых помещений и предложением включить договор купли- продажи на иных условиях.

Департамент городского имущества города Москвы письмом от 14.09.2018г. №33-5-39446/18-(0)-8 отказал в заключении договора купли-продажи нежилых помещений по цене, указанной истцом в протоколе разногласий.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» Истец является субъектом малого предпринимательства и внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Федеральный закон №159-ФЗ).

Статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Таким образом, при заключении договора купли-продажи между сторонами возникли разногласия по условиям о цене выкупа (пункт 3.1 договора) и размеру ежеквартального выкупного платежа, уплачиваемого в рассрочку (пункт 3.4 договора).

Как установлено ст. 3 Закона № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно с п. 2 ст. 9 закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На основании п. 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (п. 4 ст. 4 Закона № 159-ФЗ).

В то же время п. 8 ст. 4 Закона № 159-ФЗ устанавливает право субъекта малого и среднего предпринимательства обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Пункт 2 ст. 445 ГК РФ предусматривает, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола - разногласий. При отклонении протокола разногласии либо неполучении извещения о результатах рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Следовательно, при несогласии с предложенной в оферте Департамента городского имущества г. Москвы (проекте договора) ценой выкупа имущества, в том числе, в связи с недостоверностью произведенной рыночной оценки, субъект малого и среднего предпринимательства вправе использовать способ защиты права на выкуп, предусмотренный п. 2 ст. 445 ГК РФ, то есть посредством передачи возникших разногласий на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, представил отзыв на исковое заявление, в соответствии с которым просил суд отказать в удовлетворении исковых требований, в связи с тем, что согласно отчету о рыночной стоимости спорного объекта от 12.07.2018 № 180/43-4-18 стоимость которого, составляет 19 523 000 руб.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 23.01.2019 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «БСГ-Консалтинг Групп».

Согласно представленным судебным заключением эксперта, следует, что рыночная стоимость нежилых помещений расположенных по адресу: <...>, и имеющие следующие характеристики: с кадастровым номером 77:03:0006025:11723, площадью 3,7 кв.м. (этаж 1, пом. I, комн. 11; кадастровый номер 77:03:0006025:11724, площадью 18,6 кв.м. (этаж 1, пом. I, комн. 10, 10а): кадастровый номер 77:03:0006025:11726, площадью 131,7 кв.м. (этаж 1, пом. I, комн. 4-8, 13, 13в); кадастровый номер 77:03:0006025:11727, площадью 16 кв.м. (этаж 1, пом. I, комн. 9), по состоянию на 06.04.2018, составляет 12 463 000 руб. 00 коп.

Ответчик с заключением экспертов не согласился, представил возражения на экспертизу, в связи с чем, судом в судебное заседание был вызван эксперт, который дал исчерпывающие ответы на вопросы суда и сторон.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В данном случае суд не усматривает каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах, в связи с чем, считает, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного помещения является достоверной.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно п. 1.2 ст.5 Федерального закона № 159-ФЗ. Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости подлежат удовлетворению в редакции истца.

Требования истца о взыскании с ответчика судебных расходов на оплату услуг адвоката в размере 50 000 руб. суд также считает подлежащими удовлетворению в силу ст.ст. 101, 106, 110 АПК РФ, поскольку документально подтверждены, в том числе Договором на оказание юридических услуг № б/н от 03.09.20018 и платежным поручением № 521 от 19.09.2018.

Расходы по оплате госпошлины относятся на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

Суд, руководствуясь ст.ст. 309, 310, 393, 429, 445 ГК РФ и ст.ст. 4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и обществом с ограниченной ответственностью «РЭУ-40 района «Ивановское» при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, и имеющие следующие характеристики: с кадастровым номером 77:03:0006025:11723, площадью 3,7 кв.м (этаж 1, пом.1, комн. 11 (далее-Объект 1); с кадастровым номером 77:03:0006025:11724, площадью 18,6 кв.м (этаж 1, пом.1, комн. 10, 10а) (далее-Объект 2); с кадастровым номером 77:03:0006025:11726, площадью 131,7 кв.м ( этаж 1, пом. I, комн. 4-8,13,1 Зв) (далее-Объект 3); с кадастровым номером 77:03:0006025:11727, площадью 16 кв.м (этаж 1, пом. 1, комн.9) (далее- Объект 4), изложив:

- «п. 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объектов составляет 12 463 000 руб. 00 коп. (Двенадцать миллионов четыреста шестьдесят три тысячи) рублей 00 копеек. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

- п. 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции: «Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 (пятнадцатого) числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 207 716 (двести семь тысяч семьсот шестнадцать) рублей 67 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга».

- Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы за счет казны города Москвы в пользу ООО «РЭУ-40 района «Ивановское» расходы на оплату госпошлины 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп., расходы на оплату услуг представителя в сумме 50 000 (пятьдесят тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья: В.Г. Дружинина