Постановление от 16 октября 2025 г. по делу № А46-3793/2022

Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А46-3793/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 17 октября 2025 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Зиновьевой Т.А.,

судейРахматуллина И.И.,

ФИО1,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Ткачук А.А. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу дошкольной образовательной организации частное учреждение дошкольного образования «Центр развития ребенка – детский сад «Сказка» на решение от 25.03.2025 Арбитражного суда Омской области (судья Ширяй И.Ю.) и постановление от 17.07.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Воронов Т.А., Бацман Н.В., ФИО2) по делу № А46-3793/2022 по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к дошкольной образовательной организации частное учреждение дошкольного образования «Центр развития ребенка – детский сад «Сказка» (<...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании денежных средств.

Третье лицо, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, – департамент архитектуры и градостроительства администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Распутина Л.Н.) в заседании приняли участие представители дошкольной образовательной организации частное учреждение дошкольного образования «Центр развития ребенка – детский сад «Сказка» - ФИО4 по доверенности от 02.05.2023, диплом об образовании, ФИО5 (директор, лично), индивидуального предпринимателя ФИО3 – ФИО6 по доверенности от 11.01.2024, диплом об образовании.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Волошина Татьяна Александровна (далее – истец, ИП Волошина Т.А., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процесуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о взыскании с дошкольной образовательной организации частное учреждение дошкольного образования «Центр развития ребенка - Детский сад «Сказка» (далее – ответчик, учреждение, детский сад «Сказка») задолженности в размере 1 550 121 руб. 19 коп., из которых: 742 500 руб. задолженность по договору аренды нежилого помещения и части земельного участка от 01.11.2019 № 01/2019; 124 630 руб. пени за период с 26.11.2019 по 14.02.2022; 1 120 000 руб. размер неосновательного обогащения за период с 01.11.2019 по 28.02.2022; 81 551 руб. 40 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами в размере с 01.11.2019 по 28.02.2022.

Решением от 13.01.2023 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 13.04.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены частично.

Постановлением от 24.07.2023 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

Определением от 05.09.2023 Арбитражного суда Омской области в одно производство объединены дела № А46-8009/2023 (о взыскании убытков), № А46-3793/2022, с присвоением объединенному делу № А46-3793/2022.

Арбитражным судом Омской области рассмотрены исковые требования предпринимателя, уточненные в порядке статьи 49 АПК РФ, о взыскании с учреждения задолженности по договору аренды нежилого помещения и части земельного участка от 01.11.2019 № 01/2019 в размере 742 500 руб., из них за апрель 2020 года в размере 330 000 руб., за май 2020 года в размере 330 000 руб., за июнь 2020 года в размере 82 500 руб.; пени, предусмотренные пунктом 5.1 договора от 01.11.2019 № 01/2019, в размере 168 850 руб., из них за период с 26.11.2019 по 14.02.2022 в размере 124 630 руб., за период с 26.02.2022 по 03.07.2023 в размере 44 220 руб.; суммы неосновательного обогащения в размере 1 800 000 руб. за период с 01.11.2019 по 31.07.2023; процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.11.2019 по 02.08.2023 в размере 193 874 руб. 42 коп.; убытков в размере рыночной стоимости работ по восстановительному ремонту нежилого здания по адресу: <...> в размере 1 986 898 руб. 15 коп.; расходов по уплате государственной пошлины в размере 47 461 руб., 64 019 руб. 40 коп. расходов на проведение судебной экспертизы.

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент архитектуры и градостроительства администрации города Омска (далее – департамент архитектуры).

При новом рассмотрении дела решением от 25.03.2025 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 17.07.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с учреждения денежные средства в общей сумме 900 459 руб. 52 коп.; распределены судебные расходы.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, учреждение обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином судебном составе.

В кассационной жалобе учреждение указывает, что заявление о фальсификации договора аренды от 01.11.2019 № 01/2019 рассмотрено не должным образом, настаивает на достоверности экземпляра договора, представленного ответчиком, а не истцом; заключение эксперта от 28.06.2024 № 36/6 СЭ-22 расценивает в качестве ненадлежащего доказательства; полагает, что истцом не доказан факт причинения ответчиком ущерба спорному помещению, как и сумма восстановительного ремонта; при рассмотрении дела нарушено распределение бремени доказывания между сторонами, выраженное в непредставлении истцом документов, подтверждающих приобретение отделимых улучшений, стоимость которых взыскана с ответчика; не доказан факт возврата учреждением спорного помещения в состоянии худшем, чем оно было передано в аренду; не подлежит начислению и взысканию с учреждения неустойка за период введения мер по противодействию распространения новой коронавирусной инфекции, а также, учитывая, что деятельность осуществляемая ответчиком относится к перечню отраслей экономики, наиболее пострадавших в условиях ухудшения ситуации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, следует считать отсрочку по оплате арендных платежей предоставленной.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель указывает не несостоятельность доводов жалобы, просит отказать в ее удовлетворении.

Определением от 30.09.2025 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа в судебном заседании объявлен перерыв до 07.10.2025 в 10 часов 00 минут по тюменскому времени (в 08 часов 00 минут по московскому времени).

До начала судебного заседания от сторон в материалы дела поступили письменные объяснения.

В судебном заседании стороны поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Учитывая надлежащее извещение департамента архитектуры о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие его представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 01.11.2019 заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 300 кв.м и нежилые помещения общей площадью 815,4 кв.м в здании, находящемся по адресу: <...>, а именно: часть нежилого здания площадью 815,4 кв.м, состоящую из следующих помещений, согласно: приложению № 1 – 1 этаж 354,2 кв.м, приложению № 2 – 2 этаж 461,2 кв.м (пункт 1.1 договора аренды).

Пунктом 1.6 договора аренды стороны установили срок действия до 11 месяцев.

Срок аренды исчисляется с 01.11.2019 и действует до 01.10.2022 с момента подписания акта приема-передачи помещения.

Обращаясь с исковым заявлением, истец указывал на наличие задолженности по внесению арендной платы на стороне ответчика, при возврате помещения из аренды были выявлены недостатки, требующие устранения (ремонта).

Изложенные обстоятельства послужили причиной обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

Определением от 14.03.2024 Арбитражного суда Омской области по делу назначена судебная экспертиза с целью установления стоимости восстановительного ремонта спорного помещения. По результатам экспертизы в материалы дела представлено заключение экспертов от 28.06.2024 № 36/6 СЭ-22.

Рассматривая спор, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 191, 193, 329, 330, 333, 401, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ), пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7), положениями постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», исходили из того, что представленный истцом экземпляр договора, содержащий условия о комбинированной арендной плате (проведение ремонта и денежные средства) достоверен, доказательств достижения между сторонами соглашения о снижении арендной платы в период действия режима повышенной готовности не представлено, арендная плата за апрель-июнь 2020 года в полном объеме не внесена, в период действия договора аренды текущий ремонт проводился не в полном объеме; техническое состояние возвращенных нежилых помещений не соответствует техническим нормам и не позволяет использовать имущество по целевому назначению, вследствие чего подлежит взысканию задолженность по арендной плате, неустойка за ее несвоевременное внесение; вместе с тем согласно заключению экспертов от 28.06.2024 № 36/6 СЭ-22 определена стоимость выполненного учреждением текущего ремонта, которая подлежит исключению из взыскиваемой суммы ущерба, а также убытки, причиненные возвратом помещения в ненадлежащем состоянии, в связи с чем пришли к выводу о наличии правовых оснований для частичного удовлетворения заявленных требований.

Суд кассационной инстанции считает сделанные судами выводы правомерными лишь частично.

Сложившиеся между сторонами правоотношения являются правоотношениями из договора аренды, правовое регулирование которых осуществляется общими положениями части 1 ГК РФ об обязательствах и их исполнении, главой 34 ГК РФ об аренде, условиями заключенного договора.

Согласно пункту 1 статьи 606, пункту 1 статьи 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В соответствии с подпунктами 1, 5 пункта 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата может устанавливаться как в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, так и в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Судами установлено, что представленные в материалы дела сторонами условия о цене договора аренды имеют различные редакции, отличающиеся тем, что в редакции ответчика размер арендной платы определен в денежной форме (330 000 руб. в месяц), а в редакции истца размер ежемесячной арендной платы за аренду помещения и земельного участка составил 370 000 руб. (пункт 4.1 договора), а арендодатель ежемесячно с даты подписания акта приема-передачи помещения, на протяжении всего срока действия договора и в случае однократного продления срока действия договора на новый срок на тех же условиях, выделяет 40 000 руб. арендатору из арендной платы по договору аренды, на которую арендатором производится текущий ремонт помещения, включающий в себя ремонт стен, потолков, дверей и т.д. (пункт 4.3 договора).

Акт приема-передачи стороны подписали 01.11.2019.

Ссылаясь на то обстоятельство, что ответчик перечислял арендную плату в недостаточном размере, истец просил возместить разницу между необходимыми 370 000 руб. и оплаченными 330 000 руб. в качестве неосновательного обогащения за весь период договорных отношений в пределах срока исковой давности, ввиду непредставления со стороны ответчика доказательств проведения текущих ремонтных работ на сумму 40 000 руб. ежемесячно.

Согласно пунктам 7.3, 7.4 обоих экземпляров договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя при условии письменного уведомления арендатора за 60 календарных дней до предполагаемой даты расторжения.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (не более 10 рабочих дней с даты уведомления).

28.12.2021 предприниматель ФИО3 уведомила детский сад «Сказка» о расторжении договора с 01.03.2022 (отправление получено 30.12.2021), договор расторгнут.

Проанализировав показания допрошенных свидетелей (ФИО7, главный бухгалтер детского сада, работавшая в период с сентября 2016 года по июнь 2021 года, ФИО8), переписку сторон (письма от 25.10.2021 № 94, от 28.02.2022 № 7), содержание договоров, актов, счетов, платежных документов за предыдущие периоды, договоров с иными арендаторами, а также заключение судебной экспертизы, проведенной федеральным бюджетным учреждением Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (заключения от 28.09.2022 № 2346/1-3 и от 30.11.2022 № 2347/1-3), суды установили, что экземпляр предпринимателя в отличие от экземпляра учреждения не подвергался одностороннему несанкционированному изменению, вследствие чего условие договора аренды о внесении арендной платы как денежными средствами в размере 330 000 руб. в месяц, так и проведением ремонтных работ на сумму 40 000 руб. сторонами согласовано и должно исполняться.

Таким образом, оснований для освобождения арендатора от принятых на себя обязательств по внесению арендной платы суды не усмотрели, вследствие чего взыскали с ответчика в пользу истца 742 500 руб. неосновательного обогащения.

Настаивая в кассационной жалобе на подложности экземпляра истца, ответчик ссылается на факт подписания его экземпляра договора со стороны предпринимателя посредством нанесения в левом нижнем углу всех листов договора факсимильной печати ИП ФИО3, также как подписывались все ранее заключенные договоры аренды.

Указанным доводам судом апелляционной инстанции дана надлежащая оценка, основанная на том, что подпись и печать ответчика в экземплярах истца учреждением не оспорена, монтаж экземпляра истца судебной экспертизой не установлен, ввиду чего суды исходили из равноценности экземпляров договоров истца и ответчика с точки зрения достоверности.

Исследовав и оценив правоотношения сторон, приняв во внимание длительность арендных правоотношений (ранее между сторонами также заключались договоры аренды в отношении того же нежилого помещения: от 14.09.2012 № 9, от 01.07.2016 № 03-07, от 01.01.2017 № 02-17), тот факт, что значительные вложения на ремонт ответчик осуществил после заключения договора аренды от 01.11.2019, тогда как до ноября 2019 г. затраты ответчика на текущий ремонт помещения были незначительны, суды пришли к аргументированному выводу, что достоверным договором будет экземпляр истца, поскольку подписав данный экземпляр, ответчик в любом случае согласился на указанные в нем условия и приступил к их исполнению.

Оснований не согласиться с приведенными выводами судов суд кассационной инстанции не усматривает.

Делая вывод о наличии задолженности и неустойки ответчика за апрель, май 2020 года и об отсутствии оснований для освобождения ответчика от арендных платежей в данный период, суды, установив, что обращений о допуске в помещения в целях его освобождения (не в целях осуществления деятельности), со стороны ответчика не поступало, его имущество продолжало находится в арендуемом помещении и в пандемийный период, заключили, что оснований для освобождения арендатора от принятых на себя обязательств по внесению арендной платы не имеется.

Между тем судами не учтено следующее.

В силу статьи 19 Закона № 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) (далее – Закон № 68-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации (пункт 1).

Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года (пункт 2).

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (пункт 3).

Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Как разъяснено в пункте 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 (далее – Обзор от 30.04.2020), в соответствии с частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Таким образом, основанием для уменьшения арендной платы по требованию арендатора является отсутствие возможности осуществлять деятельность в арендуемом помещении в связи с принятыми ограничительными мерами, сохранение у арендатора возможности использовать имущество, но в меньшем объеме, чем до введения соответствующих ограничений, не лишает его права на уменьшение арендной платы.

Распоряжением Губернатора Омской области от 17.03.2020 № 19-р «О мероприятиях по недопущению завоза и распространения новой коронавирусной инфекции (2019-пСоУ) на территории Омской области» введен режим повышенной готовности на территории Омской области.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 утвержден перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее – Перечень № 434).

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении учреждения основным видом его деятельности является дошкольное образование (ОКВЭД - 85.11), который отсутствует в перечне отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции. Деятельность по предоставлению услуг по дневному уходу за детьми (код ОКВЭД 88.91), включенный в Перечень № 434, не относится к классу 85.

Между тем, ввиду того, что деятельность учреждения (по основному ОКВЭД) не определена Правительством РФ в качестве в наибольшей степени пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, суд округа отклоняет довод подателя жалобы о наличии у него права на отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, в соответствии с Требованиями к условиям и срокам такой отсрочки, установленным Правительством Российской Федерации (в соответствии с частью 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ), поскольку законодательные меры, предусматривающие отсрочку уплаты арендных платежей, направлены на поддержание тех арендаторов, которые осуществляют предпринимательскую деятельность в сферах, отнесенных Перечнем № 434 к наиболее пострадавшим в период ограничительных мер и в еще большей степени, если такие арендаторы относятся к субъектам малого или среднего предпринимательства.

Однако частями 2 и 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ предусмотрено изменение размера арендной платы по соглашению сторон. То есть учреждению, как любому арендатору недвижимого имущества, положениями указанных норм права предоставлено право потребовать уменьшения размера арендной платы. При этом нормы Закона № 98-ФЗ не предусматривают обязанность арендодателя освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере. Однако такое соглашение может быть достигнуто между сторонами и нормам законодательства оно не противоречит.

Сторонами не оспаривается факт использования спорного помещения как частного детского сада и приостановление ведения деятельности после объявления на территории Российской Федерации нерабочих дней и введения на территории Омской области режима самоизоляции.

При этом, Президиум Верховного Суда Российской Федерации в указанном Обзоре от 30.04.20 отметил, что дополнительные права на изменение его условий могут быть предусмотрены как общими положениями об обязательствах, например, статья 328 ГК РФ, так и законодательством об отдельных типах и видах договоров, например, положениями статьи 19 Закона № 98-ФЗ.

Одновременно, из положений части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ о праве арендатора по договорам аренды недвижимого имущества потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года следует, что такое право предоставлено именно в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 5 Обзора от 30.04.2020, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

По мнению суда округа, обстоятельства того, что стороны в досудебном порядке не пришли к соглашению об уменьшении арендной платы, не лишает возможности арендатора реализовать соответствующее право на уменьшение арендных платежей в связи с введенными ограничительными мерами в рамках рассматриваемого спора.

В вопросе № 4 Обзора от 30.04.2020 разъяснено, что если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично (пункт 2 статьи 10 ГК РФ, пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Следовательно, при разрешении подобных споров бремя доказывания того факта, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает от введения названных ограничений, лежит на арендодателе.

Таким образом, в каждом конкретном случае доводы арендодателя о недобросовестности арендатора, подлежат выяснению судом на основании представленных в дело доказательств.

В отсутствие соответствующих доказательств наличие негативных последствий на стороне арендатора презюмируется, в связи с чем указание истца, поддержанное судами, о нахождении в спорном помещении имущества ответчика и ведение методической работы сотрудниками учреждения, в условиях приостановления приносящей доход образовательной деятельности, не могло служить основанием для удовлетворения требований о взыскании задолженности по арендной плате в полном объеме.

Разрешая настоящий спор, суды должны были исходить прежде всего из необходимости соблюдения баланса интересов сторон, чьи экономические интересы в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции были затронуты негативным образом в равной мере.

Однако в рассматриваемом споре все негативные последствия, в возникновении которых отсутствует как вина истца, так и ответчика, фактически возложены исключительно на последнего.

В данном случае при рассмотрении настоящего спора, принимая во внимание позиции сторон, суды должны были выяснить указанные выше обстоятельства, связанные с характером имеющихся для ответчика ограничений в использовании спорных помещений, и с учетом этого определить пределы уменьшения подлежащей оплате арендатором арендной платы исходя из необходимости обеспечения разумного баланса интересов сторон.

При оценке требований предпринимателя о взыскании 1 800 000 руб. неосновательного обогащения, составляющих вторую часть арендной платы (40 000 руб.) за период с ноября 2019 года по июль 2023 года включительно (45 месяцев), судами требования удовлетворены за вычетом установленной по результатам проведения судебной экспертизы стоимости выполненного учреждением текущего ремонта на сумму 1 254 420 руб. 80 коп., то есть удовлетворены в размере 545 579 руб. 17 коп.

Возражая относительно заключения судебной экспертизы и выводов судов, податель жалобы ссылается на различные условия проведения текущего ремонта, включая перечень работ, оговоренные сторонами в различных пунктах договора аренды (пункт 2.4.7 и пункт 4.3).

Однако указанные доводы суд кассационной инстанции признает несостоятельными, поскольку, буквально истолковав условия договора в совокупности с предшествующими заключению договора обстоятельствами, суды установили, что пункт 2.4.7, на соответствие которому проводилась судебная экспертиза, содержит перечень работ по текущему ремонту, отвечающий требованиям статьи 616 ГК РФ, вследствие чего не выявили каких-либо имеющих значение разночтений.

В то же время выводы судов о размере убытков, причиненных истцу возвратом предмета аренды ответчиком в ненадлежащем техническом состоянии, суд кассационной инстанции признает сделанными при неполном установлении фактических обстоятельств по делу.

В силу положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с частью 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В пункте 5 Постановления № 7 разъяснено, что по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Согласно правовому подходу, изложенному в пункте 4 Постановления № 7, суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков, включая упущенную выгоду, определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.

Исходя из приведенных выше норм права и разъяснений, иск о взыскании убытков может быть удовлетворен при доказанности всей совокупности элементов: наличия убытков, нарушения ответчиком обязательства или причинения вреда, причинной связи между возникшими убытками истца и поведением ответчика, размера убытков, установленного с достаточной степенью достоверности. Недоказанность одного из необходимых оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения требований.

Первоначальное бремя доказывания по иску о взыскании убытков возлагается на истца, которому надлежит доказать, что именно ответчик является лицом, в результате действий которого возник ущерб, а также факты причинения вреда и наличия убытков. В свою очередь, ответчик вправе возражать против соответствующего иска, представляя доказательства отсутствия причинной связи между его действиями и причиненным истцу ущербом и причинения вреда не по его вине.

Как установлено судами и следует из материалов дела, истец по акту приема-передачи передал ответчику 01.11.2019 имущество, техническое состояние которого соответствовало требованиям по его эксплуатации, претензий со стороны арендатора не имеется.

Возражая, учреждение указывает, что истцом не представлены доказательства возврата ответчиком объекта аренды в состоянии худшем, чем оно было передано в аренду, и что арендуемый объект эксплуатировался ответчиком ненадлежащим образом, в результате чего имущество находится в ограниченно работоспособном состоянии и не может безопасно эксплуатироваться.

Оценив доводы ответчика о недоказанности истцом передачи в аренду помещений с установленным сантехническим и другим оборудованием (жалюзи, светильники и напольные фонари), суды по результатам проведенной судебной экспертизы от 28.06.2024 № 36/6 СЭ-24 пришли к выводу, что в текущий ремонт расходы на жалюзи, сантехнику, светильники и фонари не включены, а в таблице и локальном сметном расчете стоимости восстановительного ремонта (перечень объемов работ Таблицы 12 (стр. 44-51 заключения), локальный сметный расчет № 1 (Приложение № 2 к заключению,) указаны только работы по монтажу жалюзи, демонтажу унитаза и монтажу раковины, установке напольных светильников, монтажу настенных светильников, стоимость самого оборудования в расчет не вошла.

Однако вывод судов о включении в расчет восстановительного ремонта только работ по монтажу перечисленного оборудования сделан без детального анализа составленного экспертами локального сметного расчета, в пунктах 4, 8, 47, 51 55, 72/73, 90, 92, 98, 100, 109, 110, 112, 127, 129, 131, 154, 156 178, 182, 184/185, 196, 198/199, 202, 204, 224, 226, 228, 233, 235/237 которого указана стоимость непосредственно оборудования.

Противоречия в содержании подготовленного экспертами локального сметного расчета относительно перечисленных пунктов, включающих в расчет цены ремонта стоимость отделимых улучшений и титульным листом, где сметная стоимость оборудования составляет 0 руб., судами не устранены.

В основу вывода о том, что стоимость восстановительного ремонта нежилых помещений по приведению их в первоначальное состояние на момент передачи в аренду - 01.11.2019, с учетом нормального физического износа составила 1 383 626 руб. 87 коп., положено заключение экспертизы, подготовленное на основании результатов инструментальных и визуальных осмотров от 08.09.2023 и 14.09.2023, проведенных специалистами АНО ЭП Центр на основании заключенного с истцом договора (заключение специалиста № 94/2023 от 03.10.2023), а также фотоматериалы от 20.06.2019, 31.07.2023, акт осмотра АНО «Западно-Сибирский Экспертно-Правовой Центр» от 24.01.2024 № 7/2024.

Однако утверждения ответчика о приобретении им спорного оборудования за счет собственных средств ненадлежащим образом исследованы и оценены судами.

Как разъяснено в абзаце втором пункта 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

В подтверждение изложенного довода ответчик представил платежные документы о приобретении жалюзи, санитарно-технического и иного оборудования, которые не приняты во внимание судами ввиду недоказанности их относимости к спорному объекту.

Однако истец, со своей стороны, каких-либо документов о приобретении подобных товаров в материалы дела не представил.

В качестве доказательства наличия на момент заключения договора аренды в дальнейшем демонтированного арендатором оборудования предприниматель в суде кассационной инстанции ссылался на ответ департамента архитектуры, в соответствии с которым объект введен в эксплуатацию разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 12.08.2019 № 55-ru55301000-2494-2019, выданным департаментом архитектуры на основании документов, подтверждающих соответствие объекта требованиям технических регламентов и проектной документации, а также акта приемки объекта от 06.06.2019 (на поэтажных планах 1 и 2 этажей в помещениях санитарных узлов №№ 6, 13, 20, 21, 24, 28 (1 этаж) и помещения №№ 210, 211, 213, 215 (2 этаж) обозначены места установки и количества санитарно-технических приборов (умывальников и унитазов)).

На этом основано утверждение предпринимателя о наличии на момент заключения договора аренды спорного оборудования.

Между тем судами не учтено, что учреждение начало арендовать помещения истца задолго до ввода объекта в эксплуатацию, впервые договор аренды был заключен 14.09.2012, вследствие чего оценка обстоятельств того, кем приобреталось спорное оборудование, должна была производиться судами с учетом названных обстоятельств.

При таких обстоятельствах вывод судов о размере убытков, причиненных ответчиком истцу передачей помещения ненадлежащего качества неполно исследован и не мотивирован, ввиду чего является преждевременным.

С учетом вышеизложенного, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены и не исследованы все существенные для правильного рассмотрения дела обстоятельства, выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, сделаны при неполном исследовании обстоятельств дела, имеющих значение для правильного рассмотрения спора, в связи с чем указанные судебные акты не могут быть признаны законными и подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 АПК РФ.

Поскольку для разрешения спора необходимо установить новые обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку доказательствам, а суд кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ такими полномочиями не наделен, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 названного Кодекса.

При новом рассмотрении дела следует учесть изложенное в настоящем постановлении в соответствии с частью 2.1 статьи 289 АПК РФ, установить обстоятельства фактического ведения ответчиком деятельности в арендуемых помещениях в период режима повышенной готовности, ухудшения его финансового положения, при наличии достаточных оснований определить размер арендной платы с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации и период уменьшения, проанализировать имеющиеся в деле сметы, указывающие на приобретение учреждением движимого имущества, стоимость которого взыскивается предпринимателем, полно и всесторонне исследовать все заявленные доводы и возражения участвующих в деле лиц и представленные ими доказательства, правильно распределить бремя доказывания; по результатам рассмотрения спора принять законный и обоснованный судебный акт, распределить расходы по уплате государственной пошлины, в том числе по кассационной жалобе.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 25.03.2025 Арбитражного суда Омской области и постановление от 17.07.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-3793/2022 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.А. Зиновьева

СудьиИ.И. Рахматуллин

А.В. Хлебников