Постановление от 25 мая 2018 г. по делу № А07-31372/2017

185/2018-30306(1)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-3212/2018
г. Челябинск
25 мая 2018 года
Дело № А07-31372/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2018 года. Постановление изготовлено в полном объеме 25 мая 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Пивоваровой Л.В., Пирской О.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сатва» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.01.2018 по делу № А07-31372/2017 (судья Абдуллина Э.Р.).

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Сатва» ФИО2 (доверенность от 20.02.2018).

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Сатва» (далее – общество «Сатва», общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № М74-14 от 08.05.2014 за период с 12.05.2014 по 31.08.2017 в сумме 20 408 202 руб. 19 коп., пени за период с 28.05.2014 по 16.08.2017 в сумме 2 963 768 руб. 99 коп.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.01.2018 (резолютивная часть от 23.01.2018) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением суда первой инстанции не согласилось общество «Сатва» (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым взыскать с ООО «Сатва» в пользу Управления сумму долга в размере 646 288,96 руб., в удовлетворении остальной части заявленного Управлением иска отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение норм процессуального права и неполное исследование обстоятельств, имеющих значение для дела.

Ссылается на то, что не был извещен о судебном разбирательстве, поскольку по юридическому адресу на время судебного разбирательства не располагался ввиду ремонтных работ в помещении.

Отсутствие у ответчика информации о возбужденном судебном процессе лишило его права заявить о применении исковой давности, а также заявить о несоразмерности неустойки.

Полагает, что истцом не был урегулирован досудебный порядок урегулирования спора, поскольку претензии от истца ответчик не получал, а в случае получения претензии ответчик урегулировал бы вопросы в досудебном порядке, в том числе представил контррасчет исковых требований.

Условие договора аренды о начислении арендной платы за период, предшествующий заключению договора аренды и подписания акта приема- передачи земельного участка недействительно и не может являться основанием для начисления арендной платы за период до заключения договора аренды.

Судом не дана оценка обоснованности расчета задолженности по арендной плате, представленного истцом. При расчете арендной платы истцом применена ставка арендной платы, несоответствующая виду разрешенного использования земельного участка (за период с 12.05.2014 по 31.03.2016 – 5, 05% вместо надлежащей ставки 1, 58%, за период с 01.04.2016 по 31.05.2017 – 5, 4% вместо положенной 1, 69%; за период с 01.06.2017 по 31.08.2017 – 10, 52% вместо положенной 1,91%). Акт осмотра и установления фактического использования земельного участка от 20.12.2016 не может быть принят в качестве достоверного доказательства, поскольку составлен истцом в одностороннем порядке без уведомления правообладателей объекта недвижимости, расположенного на участке, без составления в порядке, предусмотренном п. 3.1.3. решения Совета городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 25.12.2008 № 11/20 предписания о нарушении земельного законодательства.

Отзыв на апелляционную жалобу ответчика от истца в суд апелляционной инстанции не поступил.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2018 апелляционная жалоба общества «Сатва» принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании 03.04.2018 (л.д. 18).

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2018 судебное разбирательство отложено на 04.05.2018 для истребования у сторон дополнительных доказательств и пояснений (л.д. 109).

Во исполнение определения апелляционного суда истцом и ответчиком в суд представлен акт совместный осмотра земельного участка от 18.04.2018 (л.д. 114, 145), а также от истца дополнительно поступили расчеты арендной платы (л.д. 122, 127, л.д. 127 оборот, л.д. 130, л.д. 130 оборот, л.д. 134, л.д. 134 оборот) и акты осмотра земельного участка от 05.11.2015 (л.д. 123), от 13.08.2015 (л.д. 128), от 30.09.2016 (л.д. 131), от 20.12.2016 (л.д. 135), от 28.03.2018 (л.д. 140 оборот)., от 18.04.2018 (л.д. 149).

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2018 судебное разбирательство отложено на 24.05.2018 для истребования в Федеральном государственном бюджетном учреждении «Федеральная

кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Башкортостан сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:19 (л.д. 163, 165).

Во исполнение определения суда от 04.05.2018 от федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Башкортостан в апелляционный суд поступили истребованные документы (л.д. 167).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал изложенные в апелляционной жалобе доводы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом «Сатва» (арендатор) оформлен договор аренды земельного участка № М74-14 от 08.05.2014, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010834:19, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, р-н Кировский, ул. ФИО3, д.134/1, для размещения диагностического центра, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 5 753 кв.м. (л.д. 17-20).

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости от 18.01.2018, земельный участок с кадастровым номером 02:55:010834:19 площадью 5 753 кв.м., расположенный по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, р-н Кировский, ул. ФИО3, д.134/1, поставлен на кадастровый учет 09.06.2005, с видом разрешенного использования – земли населенных пунктов, амбулаторно-поликлинические учреждения: поликлиники, специализированные поликлиники, диагностические центры без стационара, диспансеры, фельдшерские или фельдшерско-акушерские пункты, стоматологические кабинеты, травмпункты, кадастровая стоимость – 9 9361 979, 20 руб. (л.д. 65).

В отношении земельного участка зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ООО «Сатва», на срок с 09.04.2014 по 10.04.2019 (т.1 л.д. 22, 65).

Согласно п. 3.1 указанного договора аренды срок аренды устанавливается с 09.04.2014 до 10.04.2019. В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) стороны установили, что условия договора аренды применяются к правоотношениям, возникшим между сторонами с 31.10.2012.

Пунктом 4.1 договора аренды установлено, что размер годовой арендной платы за участок устанавливается исходя из расчета арендной платы согласованной сторонами.

Согласно п. 4.2.1 договора размер арендной платы исчисляется исходя из ставки арендной платы для данного экономико-планировочного района, вида функционального использования и типа объектов и площади земельного участка в соответствии с нормативными правовыми актами.

Расчет арендной платы определен в приложении к договору, который является неотъемлемой частью договора (п. 4.3 договора).

Согласно п.4.7 договора арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца.

Пунктом 7.1 договора аренды предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора.

Согласно решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 22.04.2015 № 44/14 «Об утверждении Положения об Управлении земельных и имущественных отношений Администрации

городского округа город Уфа Республики Башкортостан» Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, входящее в состав Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, осуществляет взыскание задолженности за фактическое пользование движимым и недвижимым имуществом, земельными участками, а также взыскивает задолженность по договорам аренды движимого и недвижимого имущества, земельных участков, в том числе по договорам аренды земельных участков, заключенных до вступления в силу настоящего положения органами местного государственного управления и (или) местными органами государственной власти Республики Башкортостан, а также органами местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан (л.д. 26-36).

Письмом от 16.08.2017 № УЗ 6739 Управление направило в адрес общества предупреждение о необходимости погашения задолженности по арендной плате и пени (л.д. 9).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом «Сатва» обязательства арендатора по договору аренды земельного участка № М74-14 от 08.05.2014 в части своевременного внесения арендной платы, наличие задолженности по арендной плате, Управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя требования истца о взыскании основного долга и неустойки, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком не исполнены обязательства по оплате арендной платы за земельный участок, переданный ответчику в аренду на основании договора № М74-14 от 08.05.2014. Основания для снижения в порядке ст. 333 ГК РФ неустойки судом не установлено в силу отсутствия мотивированного заявления ответчика о снижении неустойки.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды.

Из материалов дела следует, что между сторонами подписан договор аренды земельного участка № М74-14 от 08.05.2014, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок с с 09.04.2014 до 10.04.2019, земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010834:19, общей площадью 5 753 кв.м., расположенный по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, р-н Кировский, ул. ФИО3, д.134/1, для размещения диагностического центра. (л.д. 17-20).

Действительность и заключенность указанного договора сторонами не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ), в силу чего апелляционный суд приходит к выводу о возникновении между истцом и ответчиком обязательственных отношений по поводу аренды указанного земельного участка.

Факт принадлежности обществу «Сатва» размещенного на земельном участке нежилого здания, ответчиком не оспаривается (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).

В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации

является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Согласно п.п. 2 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ ели иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков.

Постановлением Правительства РБ от 22.12.2009 № 480 «Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена» установлены Правила определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена (далее – Правила).

Согласно п. 1.2. Правил (в редакции, действовавшей в период взыскания арендной платы) размер арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, в расчете на год определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков, рассчитываемой по формуле:

АП = П x Кс x К/100, где: АП - размер арендной платы;

П - площадь земельного участка (устанавливается в целом без выделения застроенной и незастроенной частей);

Кс - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка;

К - ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Органы местного самоуправления устанавливают ставки арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, с учетом скорректированных (путем добавления либо исключения) видов разрешенного использования земельных участков в пределах интервалов ставок арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, полномочия по распоряжению которыми в соответствии с законодательством осуществляются органами местного самоуправления.

Решением Совета городского округа г. Уфа РБ от 03.12.2007 № 30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан» (далее – Решение № 30/7) утверждены ставки арендной платы за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан.

Согласно п. 1 Решения № 30/7 с 01.01.2008 по вновь заключаемым договорам аренды земельных участков (дополнительным соглашениям о

присоединении к договорам аренды земельных участков), право распоряжения которыми в соответствии с действующим законодательством принадлежит органам местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ставки арендной платы за землю установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков по видам функционального использования земель (с учетом видов (типов) размещенных на земельном участке объектов) согласно Приложениям к Решению № 30/7.

Приложением № 1-Д установлены ставки арендной платы за период с 1 января 2014 года по 30 июня 2015 года, в том числе:

- согласно пункту 6.3. вид функционального использования земельного участка – «Земли учреждений и организаций народного образования, здравоохранения, спорта, культуры, искусства, общественных и религиозных объектов», вид деятельности арендатора – «лечебно-профилактические, амбулаторно-поликлинические (включая врачебные, операционные, стоматологические, физиотерапевтические, массажные кабинеты) объекты, салоны красоты, ветеринарные лечебницы, медицинские лаборатории», ставка арендной платы составляет 1,58%.

- согласно пункту 8.3. вид функционального использования земельного участка – «земли под административно-управленческими, финансово- кредитными объектами, объектами по оказанию услуг в сфере недвижимости, юридической помощи и других услуг», вид деятельности арендатора – «операции с недвижимым имуществом», ставка арендной платы составляет 5,05%;

Приложением № 1-Е установлены ставки арендной платы за период с 1 июля 2015 года по 31 марта 2016 года в том числе:

- согласно пункту 6.3. вид функционального использования земельного участка – «Земли учреждений и организаций народного образования, здравоохранения, спорта, культуры, искусства, общественных и религиозных объектов», вид деятельности арендатора – «лечебно-профилактические, амбулаторно-поликлинические (включая врачебные, операционные, стоматологические, физиотерапевтические, массажные кабинеты) объекты, салоны красоты, ветеринарные лечебницы, медицинские лаборатории», ставка арендной платы составляет 1,58%.

- согласно пункту 8.3. вид функционального использования земельного участка – «земли под административно-управленческими, финансово- кредитными объектами, объектами по оказанию услуг в сфере недвижимости, юридической помощи и других услуг», вид деятельности арендатора – «операции с недвижимым имуществом», ставка арендной платы составляет 5,05%

Приложением № 1-Ж установлены ставки арендной платы за период с 1 апреля 2016 года по 31 мая 2017 года в том числе:

- согласно пункту 6.3. вид функционального использования земельного участка – «Земли учреждений и организаций народного образования, здравоохранения, спорта, культуры, искусства, общественных и религиозных объектов», вид деятельности арендатора – «лечебно-профилактические, амбулаторно-поликлинические (включая врачебные, операционные,

стоматологические, физиотерапевтические, массажные кабинеты) объекты, салоны красоты, ветеринарные лечебницы, медицинские лаборатории», ставка арендной платы составляет 1,69%.

- согласно пункту 8.3. вид функционального использования земельного участка – «земли под административно-управленческими, финансово- кредитными объектами, объектами по оказанию услуг в сфере недвижимости, юридической помощи и других услуг», вид деятельности арендатора – «операции с недвижимым имуществом», ставка арендной платы составляет 5,4%.

Приложением № 1-З установлены ставки арендной платы за период с 1 июня 2017 года в том числе:

- согласно пункту 6.3. вид функционального использования земельного участка – «Земли учреждений и организаций народного образования, здравоохранения, спорта, культуры, искусства, общественных и религиозных объектов», вид деятельности арендатора – «лечебно-профилактические, амбулаторно-поликлинические (включая врачебные, операционные, стоматологические, физиотерапевтические, массажные кабинеты) объекты, салоны красоты, ветеринарные лечебницы, медицинские лаборатории», ставка арендной платы составляет 1,91%.

- согласно пункту 8.3. вид функционального использования земельного участка – «земли под административно-управленческими, финансово- кредитными объектами, объектами по оказанию услуг в сфере недвижимости, юридической помощи и других услуг», вид деятельности арендатора – «операции с недвижимым имуществом», ставка арендной платы составляет 10,52%.

Из договора аренды № М74-14 от 08.05.2014 следует, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:010834:19 предоставлен в аренду для размещения диагностического центра (л.д. 17-20).

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости от 18.01.2018, земельный участок с кадастровым номером 02:55:010834:19 поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования – земли населенных пунктов, амбулаторно-поликлинические учреждения: поликлиники, специализированные поликлиники, диагностические центры без стационара, диспансеры, фельдшерские или фельдшерско-акушерские пункты, стоматологические кабинеты, травмпункты, кадастровая стоимость – 9 9361 979, 20 руб. (л.д. 65).

Однако согласно актам осмотра земельного участка от 05.11.2015 (л.д. 123), от 13.08.2015 (л.д. 128), от 30.09.2016 (л.д. 131), от 20.12.2016 (л.д. 56, 135), от 28.03.2018 (л.д. 140 оборот), от 18.04.2018 (л.д. 149) деятельность в размещенном на земельном участке здании фактически не осуществляется.

Критическая оценка апеллянтом указанных документов как составленных в одностороннем порядке, отклоняются, поскольку осмотр проведен истцом порядке реализации полномочий по земельному контролю (ст. 71 ЗК РФ).

Кроме того, последний из указанных актов – от 18.04.2018, составленным во исполнение определения апелляционного суда от 03.04.2018, является двусторонним и отражает актуальное фактическое использование здания.

Согласно приложенным к актам осмотра фотоматериалам, на здании размещены вывески «аренда, продажа».

Согласно сведениям единого государственного реестра юридических лиц, основным видом деятельности общества с ограниченной ответственностью «Сатва» является «аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом» (л.д. 47).

Факт использования размещенного на земельном участке здания для целей, указанных в договоре и едином государственном реестре недвижимости, названными актами осмотра не подтвержден.

Представитель ответчика в судебных заседаниях апелляционного суда поясняла (в том числе аудиопротокол судебного заседания 24.05.2018, 03:30 мин.), что деятельность, связанная с эксплуатацией указанного здания в качестве медицинского учреждения и учреждения здравоохранения, ни ответчиком, ни иными лицами не осуществляется.

Материалами дела также не подтверждается, что размещенное на земельном участке здания, хотя и не является фактически эксплуатируемым, но имеет технические и технологические характеристики, предназначенные для его использования в целях осуществления медицинской деятельности для целей определения вида использования недвижимого имущества по смыслу п. 1 Решения № 30/1.

Из пояснений представителя ответчика судом установлено, что после приобретения ответчиком здания планировалась его реконструкция для целей, указанных в отношении земельного участка в едином государственном реестре недвижимости, однако, реконструкция не была произведена, в настоящее время часть здания используется самим ответчиком для обеспечения собственной организационно-административной деятельности.

В силу ст. 7 ЗК РФ использование земель осуществляется в соответствии с целевым назначением. Пункт 3 ст. 85 ГК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать сведениям, внесенным в кадастр.

Соответственно, использование арендатором земельного участка в соответствии с иным видом разрешенного использования, то есть для иных

целей, чем предусмотрено договором, является нарушением договорного обязательства и требований закона.

Между тем в силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Таким образом, в случае, когда установленный вид разрешенного использования земельного участка, в том числе отраженный в договоре аренды, не соответствует фактическому виду разрешенного использования земельного участка, плата за который превышает стоимость пользования участком по предусмотренному договором назначению, арендная плата подлежит определению исходя из фактического вида использования.

В случае, когда плата за фактический вид использования земельного участка меньше платы, установленной для вида разрешенного использования, предусмотренного договором, учитывая, что при заключении договора арендодатель рассчитывал на получение в течение определенного периода арендной платы исходя из тех условий, которые согласованы сторонами в договоре, соответственно, в этом случае арендная плата подлежит взысканию в размере, который предусмотрен договором, что также следует из установленного п. 4 ст. 1 ГК РФ принципа недопустимости извлечения нарушителем обязательства преимущества из своего недобросовестного поведения.

Как следует из Приложений к Решению № 30/7, определяющих ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости, размер ставок определен, исходя из вида функционального использования земельного участка и вида деятельности арендатора.

В соответствии с ч.ч. 1, 2, АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив изложенные выше доказательства, апелляционный суд приходит к выводу о том, что предоставленный в аренду ответчику земельный участок не используется им для размещения амбулаторно-поликлинического учреждения.

Доказательств использования размещенного на земельном участке здания для иных целей не представлено, и как установлено судом ранее, здание фактически не эксплуатируется для ведения хозяйственной деятельности и предлагается ответчиком для сдачи в аренду или для продажи.

Сведения органа местного самоуправления, изложенные в актах осмотра земельного участка от 20.12.2018, от 26.03.2018 о том, что вспомогательные помещения в здании используются для размещения автоцентра «Solaris», не дают оснований для применения ставки арендной платы, установленной п. 5.1. Приложений к Решению № 30/7, во-первых, поскольку ответчик отрицает факт размещения автоцентра в принадлежащем ему здании, утверждая о размещении в гаражных помещениях автомобилей для собственных хозяйственных нужд, а во-вторых, ставка арендной платы в случае осуществления на земельном

участке нескольких видов нецелевой фактической деятельности определяется по наибольшему показателю (п. 19.1 Решения № 30/7).

С учетом изложенных мотивов, апелляционный суд соглашается с расчетом истца, применившим ставку арендной платы согласно п. 8.3. приложений к Решению № 30/7, а доводы апелляционной жалобы о наличии оснований для применения ставки арендной платы, установленной пунктами 6.3. названных приложений, подлежат отклонению в силу недоказанности использования земельного участка для заявленного вида деятельности.

Вместе с тем, апелляционный суд приходит к выводу о неправильном определении истцом и судом первой инстанции, поддержавшим его правовую позицию, размера расчетной кадастровой стоимости земельного участка в спорный период, что повлекло неправильное определение размера задолженности.

Согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости от 18.01.2018 (л.д. 65) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:19 составляет 9 931 979, 20 руб.

В нарушение ч. 2 ст. 65, ст. 71 АПК РФ судом первой инстанции не дана оценка соответствию представленного истцом расчета задолженности в размере процентной ставки от кадастровой стоимости участка сведениям о размере кадастровой стоимости земельного участка в соответствующие периоды взыскания арендной платы, что свидетельствует о неполном исследовании судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

Согласно представленному в порядке истребования доказательств апелляционным судом письму федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Башкортостан (л.д. 165, 167), земельный участок с кадастровым номером 02:55:010834:19 был поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования «для эксплуатации торговых помещений» и кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2014 была установлена в размере 118 877 230, 56 руб. На основании приказа Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан № 452 от 09.04.2014 были внесены изменения о виде разрешенного использования земельного участка, который установлен «для размещения диагностического центра» с определением удельного показателя кадастровой стоимости по 17-ой группе видов разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии» и установлением кадастровой стоимости в размере 1 807 592, 60 руб., дата определения кадастровой стоимости – 08.04.2014, дата внесения в государственный кадастр недвижимости – 16.05.2014. В 2014 году в порядке актуализации государственной кадастровой оценки земель земельный участок был оценен по 5-ой группе видов разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», в результате чего кадастровая стоимость составила

131 152 464, 19 руб., дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости – 01.01.2015. Впоследствии в государственный кадастр недвижимости были внесены сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка с применением 17-ой группы видов разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии» и кадастровой стоимость в размере 9 931 979, 20 руб., дата утверждения кадастровой стоимости – 01.01.2015, дата внесения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости – 25.11.2015.

Из изложенного следует, что в спорный период подлежат применению следующие показатели кадастровой стоимости:

- 12.05.2014 – 31.12.2015 – в размере 1 807 592, 60 руб. - 01.01.2015 – 31.08.2017 – в размере 9 931 979, 20 руб.

Применение кадастровой стоимости в размере 9 931 979, 20 коп. с 01.01.2015 апелляционный суд считает обоснованным, поскольку, исходя из представленных кадастровым органом сведений, указанная дата определена как дата утверждения кадастровой стоимости, что соотносится с утверждениями представителя ответчика, не опровергнутых истцом, о том, что в сведениях о виде разрешенного использования земельного участка, определенном по 5-ой группе видов разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», в результате чего кадастровая стоимость составила 131 152 464, 19 руб., допущена кадастровая ошибка, которая была исправлена внесением изменением в кадастр 25.11.2015 с установлением кадастровой стоимости с 01.01.2015.

При изложенных обстоятельствах произведенный истцом расчет арендной платы, исходя из кадастровой стоимости 131 152 464, 19 руб. признается судом необоснованным.

Исходя из расчета апелляционного суда, размер арендной платы за период с 12.05.2014 по 31.08.2017 составляет 1 573 077 руб. 47 коп.:

- за период с 12.05.2014 по 31.12.2014 (п. 8.3. приложения № 1-Д к Решению № 30/7):

(1 807 592, 60 х 5, 05%): 365 х 234 дн. = 58 521 руб. 42 коп.

- за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 (п. 8.3. приложения № 1-Д к Решению № 30/7 – до 30.06.2015; п. 8.3. приложения № 1-Е к Решению № 30/7 с 01.07.2015):

9 931 979, 20 х 5, 05% = 501 564 руб. 94 коп.

- за период с 01.01.2016 по 31.03.2016 (п. 8.3. приложения № 1-Е к Решению № 30/7):

(9 931 979, 20 х 5, 05%) : 365 х 90 дн. = 123 673 руб. 54 коп.

- за период с 01.04.2016 по 31.12.2016 (п. 8.3. приложения № 1-Ж к Решению № 30/7):

(9 931 979, 20 х 5, 4%) : 365 х 275 дн. = 404 081 руб. 89 коп.

- за период с 01.01.2017 по 31.05.2017 (п. 8.3. приложения № 1-Ж к Решению № 30/7):

(9 931 979, 20 х 5, 4%) : 365 х 151 дн. = 221 877 руб. 69 коп.

- за период с 01.06.2017 по 31.08.2017 (п. 8.3. приложения № 1-З к Решению № 30/7):

(9 931 979, 20 х 10,52%) : 365 х 92 дн. = 263 357 руб. 99 коп.

Доводы апелляционной жалобы о ничтожности условия договора аренды о начислении арендной платы за период, предшествующий заключению договора аренды и подписания акта приема-передачи земельного участка, отклоняются как противоречащие п. 1 ст. 425 ГК РФ и п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по смыслу которых взыскание платы за фактическое пользование арендуемым имуществом допускается при доказанности факта возникновении между истцом и ответчиком фактических отношений по владению и пользованию спорным земельным участком ранее даты заключения договора аренды. В данном случае последнее обстоятельство следует из факта размещения на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего ответчику, что свидетельствует о поступлении земельного участка во владение общества «Сатва».

Кроме того, истцом требования заявлены с 12.05.2014, то есть за период после заключения договора (08.05.2014).

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).

Пунктом 7.1 договора аренды стороны предусмотрели, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора.

По расчетам суда, с учетом частичного удовлетворения суммы основного долга сумма неустойки составляет 539 311 руб. 02 коп.

С учетом изложенного, требования истца подлежат частичному удовлетворению, решение суда – изменению.

Оснований для применения срока исковой давности и снижения неустойки не имеется на основании п. 2 ст. 199 ГК РФ и ст. 333 ГК РФ, поскольку соответствующие заявления не были сделаны ответчиком в суде первой инстанции.

Ссылки апеллянта на отсутствие у него такой процессуальной возможности в силу его ненадлежащего извещения о времени и месте судебного разбирательства, отклоняются.

Согласно ч. 1 ст. 121 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта в порядке, установленном настоящим Кодексом, не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Судебное извещение, адресованное юридическому лицу, направляется арбитражным судом по месту нахождения юридического лица (ч. 4 ст. 121 АПК РФ).

В силу ч. 1 ст. 122 АПК РФ копия судебного акта направляется арбитражным судом по почте заказным письмом с уведомлением о вручении.

На основании ч. 1 ст. 123 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.

В силу ч. 4 той же статьи лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если: 1) адресат отказался от получения копии судебного акта и этот отказ зафиксирован организацией почтовой связи или арбитражным судом; 2) несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд; 3) копия судебного акта не вручена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд с указанием источника данной информации.

Согласно сведениям об обществе «Сатва» из единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 06.10.2017 (л.д. 46) местом нахождения ответчика является адрес: 450076 <...>.

Согласно п. 1 ст. 1651 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но

по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В силу п. 3 ст. 54 ГК РФ юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 1651), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

В соответствии с приказом ФГУП «Почта России» от 05.12.2014 № 423-п «Об утверждении Особых условий приема, вручения, хранения и возврата почтовых отправлений разряда «Судебное» вручение почтовых отправлений разряда «Судебное» осуществляется в соответствии с Правилами оказания услуг почтовой связи, в части доставки (вручения) письменной корреспонденции, а также Порядком приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений (пункт 3.1).

Согласно п. 3.2 указанных Особых условий заказные письма и бандероли разряда «Судебное» доставляются по адресу, указанному на почтовом отправлении, и вручаются лично адресату (или его уполномоченному представителю) под расписку в извещении ф. 22 по предъявлении одного из документов, указанных в приложении к настоящим Особым условиям.

При отсутствии адресата дома в ячейке абонентского почтового шкафа или в почтовом абонентском ящике оставляется извещение ф. 22 с приглашением адресата в объект почтовой связи для получения почтового отправления (п. 3.3 Особых условий).

При неявке адресатов за почтовыми отправлениями разряда «Судебное» в течение 3 рабочих дней после доставки первичных извещений им доставляются и вручаются под расписку вторичные извещения ф. 22-в.

В силу п. 3.6 указанных Особых условий не врученные адресатам заказные письма и бандероли разряда «Судебное» хранятся в отделении почтовой связи 7 календарных дней. По истечении указанного срока данные почтовые отправления подлежат возврату по обратному адресу. Исчисление срока хранения необходимо производить со следующего дня после поступления почтового отправления в адресное отделение почтовой связи.

Согласно п. 20.17 Порядка приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений, утв. Приказом ФГУП «Почта России» от 17.05.2012 № 114-п при неявке адресатов за РПО в течение 5 рабочих дней (для РПО разряда «Судебное» в течение 3-х рабочих дней) после доставки первичных извещений ф. 22 им доставляются и вручаются под расписку вторичные извещения ф. 22-в. На оборотной стороне РПО или сопроводительного адреса к посылке делается отметка о дате и времени выписки вторичного извещения, которая подписывается почтовым работником.

При рассмотрении вопроса о надлежащем извещении арбитражный суд исходит из презумпции надлежащего выполнения ФГУП «Почта России» своих обязанностей по доставке почтовой корреспонденции, пока не доказано иное.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в абз. 4 п. 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2016 № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» и постановлении Президиума от 09.12.2010 № 9502/10, если при допущенных органом связи нарушениях Правил оказания услуг почтовой связи, судебное извещение не было получено стороной по делу по не зависящим от нее причинам, она не может считаться надлежаще извещенной.

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела следует, что судом первой инстанции по адресу государственной регистрации ответчика направлялись судебные извещения.

Направленное 17.10.2017 в адрес ответчика определение о принятии искового заявления к производству возвращено органом почтовой связи с суд. Возвратный конверт (л.д. 52) содержит оттиск штампа почтового отделения с датой 18.10.2017 о попытке вручения корреспонденции адресату, а также отметку о досылке почтового отправления по адресу <...>, указанный ответчиком как адрес фактического нахождения юридического лица (л.д. 96).

Направленное 04.12.2017 в адрес ответчика определение о назначении дела к судебному разбирательству возвращено органом почтовой связи с суд. Возвратный конверт содержит оттиск штампа почтового отделения с датой 06.12.2017 (л.д. 70) о попытке вручения корреспонденции адресату.

Учитывая, что ответчик в апелляционной жалобе не отрицает того обстоятельства, что он в указанный период фактически не располагался по адресу государственной регистрации вследствие проведения ремонта в здании и фактически располагался по другому адресу <...> (л.д. 96), апелляционный суд признает, что отсутствие на возвратных конвертах, а также на сайте «Отслеживание почтовых отправлений» сведений о вторичной попытке вручения отправления не свидетельствует о нарушении процессуальных требований об извещении участвующего в деле лица.

Неполучение почтовой корреспонденции ответчиком по адресу местонахождения ответчика ввиду фактического отсутствия ответчика по адресу государственной регистрации не может свидетельствовать о нарушении судом первой инстанции процессуальных правил извещения стороны о судебном разбирательстве, равно как и не освобождает ответчика от обязанности обеспечить получение почтовой корреспонденции по адресу государственной регистрации на период его фактического отсутствия по указанному адресу.

Таким образом, ответчик был извещен о времени и месте судебного разбирательства по правилам ч. 4 ст. 123 АПК РФ.

Иных нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Доводы апелляционной жалобы о несоблюдении истцом досудебного претензионного порядка урегулирования спора отклоняются в силу наличия в материалах дела претензии от 16.08.2017 (л.д. 9) с доказательством её направления в адрес ответчика (л.д. 10-15).

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.01.2018 по делу № А07-31372/2017 изменить.

Исковые требования Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сатва» в пользу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № М74-14 от 08.05.2014 за период с 12.05.2014 по 31.08.2017 в сумме 1 573 077 руб. 47 коп. руб., пени за период с 12.05.2014 по 16.08.2017 в сумме 539 311 руб. 02 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сатва» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 12 641 руб.

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сатва» судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 3000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Г.Н. Богдановская

Судьи: Л.В. Пивоварова

О.Н.Пирская