Постановление от 2 сентября 2020 г. по делу № А05-15364/2019

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-15364/2019
г. Вологда
02 сентября 2020 года


Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2020 года.

В полном объёме постановление изготовлено 02 сентября 2020 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

при участии от администрации муниципального образования «Северодвинск» ФИО2 по доверенности от 29.01.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Промтрейд» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 16 июня 2020 года по делу № А05-15364/2019,

у с т а н о в и л:

администрация муниципального образования «Северодвинск» (ОГРН 1032901000703; ИНН 2902018137; адрес: 164501, Архангельская область, город Северодвинск, улица Плюснина, дом 7, далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Промтрейд» (ОГРН 1082902002006; ИНН 2902059662; адрес: 164505, Архангельская область, город Северодвинск, проезд Заозерный, дом 2В, далее – Общество) о взыскании 3 903 935 руб. 37 коп., в том числе 3 677 361 руб. 05 коп. задолженности по арендной плате за период с 20.08.2019 по 23.01.2020 за использование земельного участка с кадастровым номером 29:28:104154:2618, переданного ответчику по договору аренды земельного участка от 20.08.2015 № 12 340 014 и 226 574 руб. 32 коп. пеней, начисленных за период с 02.09.2019 по 07.05.2020 (с учетом уточнения исковых требований).

Решением суда от 16 июня 2020 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Общество с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы указывает на следующее. Каждый этап многоквартирного дома возводился как отдельный независимый объект строительства. На каждый этап была составлена отдельная проектная декларация, получено разрешение на ввод в эксплуатацию. В связи с этим, полагает, что после регистрации первого права собственности на помещение в первом этапе строительства, арендная плата подлежала внесению только за ту часть земельного участка, которая была необходима для завершения строительства второго и третьего этапа. За период с 20.08.2018 по 19.08.2019 имеется переплата в размере 1 458 869 руб. 55 коп.

Администрация в отзыве на жалобу и представитель в судебном заседании просят апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьями 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда.

Как следует из материалов дела, 20.08.2015 Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор № 12 340 014 аренды земельного участка.

Согласно пункту 1.1 договора Обществу в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 29:28:104154:2618 площадью 10 487 кв. м местоположением: установлено относительно ориентира - здания за пределами границ земельного участка по адресу: г. Северодвинск Архангельской области, пр. Труда, д. 62 примерно в 90 м по направлению на юго-запад от ориентира.

Земельный участок предоставлен для строительства многоквартирного дома среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки.

Договор аренды заключен по результатам аукциона от 14.08.2015, согласно протоколу Общество признано победителем.

В пункте 5.1 договора аренды согласовано, что ежегодная арендная плата, установленная в соответствии с протоколом о результатах аукциона от 14.08.2015, составляет 11 746 000 руб.

Арендная плата вносится ежегодно в размере 11 746 000 руб., в том числе за первый год аренды за период с 20.08.2015 по 19.08.2016 в счет арендной платы учитывается внесенный на аукционе задаток в размере 5 296 000 руб., далее за период с 20.08.2016 по 19.08.2017 - в срок до 01.09.2016, за период с 20.08.2017 по 19.08.2018 - в срок до 01.09.2017, за период с 20.08.2018 по 19.08.2019 - в срок до 01.09.2018, за период с 20.08.2019 по 19.08.2020 - в срок до 01.09.2018, за период с 20.08.2020 по 19.08.2021 - в срок до 01.09.2020, за период с 20.08.2021 по 19.08.2022 - в срок до 01.09.2021, за период с 20.08.2022 по 19.08.2023 - в срок до 01.09.2022, за период с 20.08.2023 по 19.08.2024 - в срок до 01.09.2023, за период с 20.08.2024 по 19.08.2025 - в срок до 01.09.2024.

Договор аренды заключен на срок с 20.08.2015 по 19.08.2025, государственная регистрация договора произведена 01.09.2015.

Ссылаясь на то, что Общество не внесло арендную плату за период с 20.08.2019 по 23.01.2020, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, признал их обоснованными.

Апелляционный суд соглашается с выводами суда, содержащимися в обжалуемом судебном акте.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ).

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в силу части 1 статьи 16 Закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ и части 1 статьи 36 ЖК РФ с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом, поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Государственная регистрация права собственности на квартиру в сданном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме в составе комплексной застройки влечет возникновение права общей долевой собственности домовладельцев только в отношении части земельного участка, занятой данным жилым домом и необходимой для его использования, и только с момента проведения государственного кадастрового учета такого земельного участка (часть 5 статьи 16 Закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ).

Судом первой инстанции установлено, земельный участок с кадастровым номером 29:28:104154:2618 площадью 10 487 кв. м сформирован из земель населенных пунктов и поставлен на кадастровый учет 22.10.2014.

Разрешенное использование земельного участка - для строительства многоквартирного дома среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки.

В соответствии с проектной документацией Общество осуществляло строительство многоквартирного дома в 3 этапа (в 3 очереди); на каждый этап строительства Обществу выдавалось отдельное разрешение на строительство очереди: 01.09.2016 на строительство 1-го этапа, 30.03.2017 - на строительство 2-го этапа, 30.03.2017 - на строительство 3 -го этапа.

28.12.2018 Обществу выдано разрешение №29-<***>-444-2018 на ввод в эксплуатацию 1 этапа - 5-этажной секции многоквартирного жилого дома на 60 квартир. Адрес объекта: <...>.

Первая регистрация права собственности за гражданином на жилое помещение в 1-ой секции многоквартирного жилого дома произведена 06.03.2019.

30.04.2019 Обществу выдано разрешение №29-<***>-465-2019 на ввод в эксплуатацию 2 этапа - 12-этажной секции многоквартирного жилого дома на 132 квартиры. Адрес объекта: <...>.

Первая регистрация права собственности за гражданином на жилое помещение во 2-ой секции многоквартирного жилого дома произведена 01.07.2019.

31.12.2019 Обществу выдано разрешение №29-<***>-491-2019 на ввод в эксплуатацию 3 этапа - 12-этажной секции многоквартирного жилого дома на 132 квартиры. Адрес объекта: <...>.

Первая регистрация права собственности за юридическим лицом на помещение в 3-ей секции многоквартирного жилого дома произведена 24.01.2020.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 29:28:104154:2618 площадью 10 487 кв. м был предоставлен Обществу для строительства многоквартирного дома среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки, представляющего собой единый комплекс; жилому дому в целом присвоен один почтовый адрес: <...>; нумерация квартир во всем доме единая (порядковая, сквозная), суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что ответчиком возводился единый объект - многоквартирный дом; завершение строительства одной из секций дома, входящей в состав единого объекта, не является основанием для возникновения права общей долевой собственности на земельный участок под такой секцией и не может повлечь прекращение договора аренды в части.

Право общей долевой собственности на весь земельный участок с кадастровым номером 29:28:104154:2618 возникло в силу закона у собственников только после завершения строительства всего многоквартирного дома.

В рассматриваемом случае договор аренды прекратился с момента первой регистрации права собственности в заключительной секции (очереди) строительства жилого дома, что имело место 24.01.2020.

Ссылка апеллянта на решение суда по делу № А05-2104/2020 апелляционным судом не принимается, поскольку фактические обстоятельства настоящего дела и дела №А05-2104/2020 различны (земельный участок в приведенном Обществом примере предоставлялся организации для целей завершения строительства (пункт 1.3.), разрешенное использование земельного участка – для строительства жилых домов Ж-1-3; введенные в эксплуатацию дома единым недвижимым комплексом не являлись).

Размер арендной платы за период с 20.08.2019 по 23.01.2020 составляет 5 038 584 руб. 70 коп., Обществом уплачено 1 361 223 руб. 65 коп., в связи с чем долг по арендной плате в сумме 3 667 361 руб. 05 коп. обоснованно взыскан судом первой инстанции.

В соответствии с пунктом 6.2. договора в случае невнесения (несвоевременного внесения) арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования.

Администрация заявила о взыскании пени в сумме 226 574 руб. 37 коп. за период с 02.09.2019 по 07.05.2020.

Расчет судом первой инстанции проверен, признан правильным. Оснований для переоценки данного вывода суда у апелляционной инстанции не имеется.

По существу, доводы заявителя апелляционной жалобы повторяют позицию Общества при рассмотрении дела в суде первой инстанции, не опровергают выводы суда первой инстанции, основаны на неверном толковании положений действующего законодательства и не свидетельствуют о нарушении судом норм материального права. Иное толкование положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств дела не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 16 июня 2020 года по делу № А05-15364/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Промтрейд» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Шадрина

Судьи

А.Я. Зайцева

А.В. Романова