Решение от 26 мая 2024 г. по делу № А10-4735/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-4735/2023
27 мая 2024 года
г. Улан-Удэ


Резолютивная часть решения объявлена 13 мая 2024 года.


Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Коровкиной А.О. при ведении протокола судебного заседания секретарем Ванчиковой Д.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации муниципального образования сельского поселения «Субуктуйское» Кяхтинского района Республики Бурятия (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к комитету по развитию инфраструктуры администрации муниципального образования «Кяхтинский район» Республики Бурятия (ОГРН <***>, ИНН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Агропромышленное объединение «Кяхтинское» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о применении последствий недействительности ничтожной сделки,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в судебном заседании представителей истца ФИО1 (доверенность от 12.01.2024, паспорт, диплом), ФИО2 (доверенность от 12.01.2024, паспорт), представителя общества с ограниченной ответственностью «Агропромышленное объединение «Кяхтинское» ФИО3 (доверенность от 09.01.2024, паспорт, диплом),

установил:

администрация муниципального образования сельского поселения «Субуктуйское» Кяхтинского района Республики Бурятия (далее – администрация поселения) обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к комитету по развитию инфраструктуры администрации муниципального образования «Кяхтинский район» Республики Бурятия (далее – комитет), обществу с ограниченной ответственностью «Агропромышленное объединение «Кяхтинское» (далее – общество, ООО «АО «Кяхтинское») о применении последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка от 15.10.2020 № 13/419.

В обоснование исковых требований администрация указывает на нарушение ответчиками требований подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи от 15.10.2020 № 13/419, поскольку земельный участок с кадастровым номером 03:12:460115:47 передан в собственность обществу при наличии на нем объекта недвижимости, имеющего статус бесхозяйного имущества.

Определением суда от 27 ноября 2023 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (далее – управление Росреестра).

Комитет явку представителя в судебное заседание не обеспечил, отзыв на исковое заявление не направил, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в порядке пункта 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлением о вручении заказного письма № 67000885937502, вручено 01.08.2023.

В судебном заседании представители истца требования поддержали, дали пояснения по делу.

По мнению истца, уполномоченный орган муниципального района распорядился земельным участком с кадастровым номером 03:12:460115:47 в нарушение требований абзаца 2 пункта 3 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 137-ФЗ), поскольку на последнем расположено сооружение с кадастровым номером 03:12:460115:160, принадлежащее сельскому поселению «Субуктуйское».

Согласно отзыву ответчика, оспариваемый договор от 15.10.2020 №13/419 заключен на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 39.1 и подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок с кадастровым номером 03:12:460115:47, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, в связи с чем комитет уполномочен на распоряжение указанным земельным участком в силу абзаца 4 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от № 137-ФЗ.

В судебном заседании 24 апреля 2024 года в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 15 часов 00 минут 13 мая 2024 года.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при участии тех же представителей.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между комитетом (арендодатель) и ООО «АО «Кяхтинское» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 77 от 06.10.2017, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду по цене и на условиях настоящего договора земельный участок с кадастровым номером 03:12:460115:47 площадью 16 543 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для животноводства; местоположение:  Республика Бурятия, Кяхтинский район, МО СП «Субуктуйское», с. Субуктуй, участок б/н, сроком на 5 лет.

Договор зарегистрирован управлением Росреестра в установленном порядке, что подтверждается записью о государственной регистрации № 03:12:460115:47-03/005/2017-1 от 12.10.2017.

Земельный участок передан в пользование обществу по акту приема-передачи от 06.10.2017.

15.10.2020 соглашением о расторжении договора аренды земельного участка, комитет и общество расторгли договор аренды № 77 от 06.10.2017.

15.10.2020 между комитетом (продавец) и обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка №13/419, по условиям которого продавец на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 39.1 и подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продал покупателю в собственность земельный участок с кадастровым номером 03:12:460115:47.

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости от 26.06.2023 (далее – ЕГРН) право собственности общества на данный земельный участок зарегистрировано 27.01.2021.

Согласно выписке из ЕГРН от 17.03.2022, по заявлению истца, здание молочно-товарной фермы 1985 года постройки с кадастровым номером 03:12:460115:160, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 03:12:460115:4, 07.11.2019 принято на учет как бесхозяйный объект недвижимого имущества.

Определением Верховного Суда Республики Бурятия от 29 марта 2023 года по делу № 33-831/2023 заявление администрации поселения о признании муниципальной собственности на бесхозяйное имущество – здание с кадастровым номером 03:12:460115:160 оставлено без рассмотрения на том основании, что в отношении объекта имеется спор о праве, в частности правопритязания на объект заявлены ООО «АО «Кяхтинское».

Истец считает, что данной сделкой нарушены его права, поскольку  постановка на учет здания в качестве бесхозяйного имущества предопределяет права сельского поселения «Субуктуйское» на данный объект недвижимости, следовательно, распоряжение земельным участком, на котором расположено бесхозяйное здание, нарушает принцип единства судьбы  земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основополагающим принципом гражданского законодательства является принцип обеспечения восстановления нарушенных прав.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с пунктом 1 статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в абзаце втором пункта 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации№ (далее –Постановление № 25), исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 268 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Таким образом, лицо, не являющееся стороной договора и заявляющее иск о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты

Предоставление земельных участков после 1 марта 2015 года осуществляется в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, которым установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату. Регулируя отношения, связанные с приобретением прав владения и (или) пользования зданием или сооружением, гражданское законодательство также исходит из принципа единства правовой судьбы недвижимости и земельного участка, на котором она расположена.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса земельный участок, предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства и переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть продан арендатору по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим арендатором заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды земельного участка.

По смыслу данной нормы право на приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предоставлено не любому арендатору участка, а только лицу, которое надлежащим образом использовало эти земли в период аренды.

Законодатель закрепил механизм обеспечения защиты прав на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения исключительно тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трех лет) могут надлежаще использовать и использовали предоставленные им земельные участки. Данный механизм преследует цели появления класса эффективных собственников сельскохозяйственных земель, сохранения устойчивого землепользования и более бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемому в качестве средства производства в сельском хозяйстве.

При рассмотрении настоящего спора судом установлено, что договор купли-продажи земельного участка №13/419 заключен с ООО «АО «Кяхтинское», являющимся арендатором земельного участка с кадастровым номером 03:12:460115:47 по договору аренды № 77 от 06.10.2017, и, использующим его более трех лет по целевому назначению.

Указанный земельный участок относится к землям, право государственной собственности на которые не разграничено, в связи с чем комитет, как уполномоченный орган муниципального образования «Кяхтинский район» Республики Бурятия, вправе распоряжаться им согласно абзацу 4 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона №137-ФЗ.

В силу пункта 5 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка в случае, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился правообладатель этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства.

В материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих факт нахождения на земельном участке с кадастровым номером 03:12:460115:47 объектов недвижимости, которые являются собственностью муниципального образования сельское поселение «Субуктуйское».

Согласно сведениям из ЕГРН нежилое здание (молочно-товарная ферма) с кадастровым номером 03:12:460115:160 площадью 1 423,7 кв. м расположено на земельном участке с кадастровым номером 03:12:460115:47 и принято на учет в качестве бесхозяйного объекта недвижимого имущества 07.11.2019 по заявлению администрации поселения, однако согласно выписке из ЕГРН от 02.05.2024 данная запись является погашенной.

Пунктом 3 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях и в порядке, предусмотренными настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно пункту 1 статьи 225 Гражданского кодекса Российской Федерации бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.

Пунктом 3 статьи 225 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

По смыслу приведенных норм гражданского законодательства постановка бесхозяйной недвижимой вещи на учет по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого она находится, является обязательной. Однако последующее оформление права муниципальной собственности на бесхозяйную вещь не является обязанностью органа местного самоуправления.

Следовательно, факт постановки объекта недвижимости на учет в качестве бесхозяйной вещи не предопределяет возникновение у муниципального образования вещных прав на данное имущество и не свидетельствует о наличии оснований,  препятствующих ООО «АО «Кяхтинское» реализации прав на приобретение арендуемого земельного участка в собственность согласно пункту 5 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Доводы истца о том, что при постановке объекта недвижимости на учет как бесхозяйного имущества у муниципального образования возникают права на данную недвижимость, а в отношении земельного участка, на котором расположена последняя, возникает право муниципальной собственности в силу абзаца 2 пункта 3 статьи 3.1 Федерального закона № 137-ФЗ, отклоняются, как несостоятельные.

Поскольку истцом в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих возникновение права собственности на здание молочно-товарной фермы с кадастровым номером  03:12:460115:160, суд приходит к выводу о том, что истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащим образом не обосновал подачу иска нарушением конкретных прав или законных интересов, не представил достаточных доказательств нарушения своих прав. Кроме того, истцом не обосновано надлежащим образом, каким образом удовлетворение иска приведет к восстановлению его прав и законных интересов, которые он считает нарушенными.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. Следовательно, истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиками, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права.

Учитывая, что доказательств, свидетельствующих о нарушении прав истца при продаже земельного участка с кадастровым номером 03:12:460115:47, не представлено, суд не находит правовых оснований для удовлетворения искового заявления.

Руководствуясь статьями  110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р  Е  Ш  И Л:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.


Судья                                                                                                А.О. Коровкина