Решение от 26 февраля 2018 г. по делу № А70-16700/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-16700/2017
г. Тюмень
27 февраля 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 февраля 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 27 февраля 2018 года.


Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Голощапова М.В., при ведении протокола помощником судьи Кондрашовым Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело, возбужденное по иску Общества с ограниченной ответственностью «Сибавтоимпэкс» к Обществу с ограниченной ответственностью «Холлифуд» о  взыскании денежных средств,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО1,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности от 20.06.2017,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 09.01.2017,

личности удостоверены паспортами граждан Российской Федерации,

от третьего лица: неявка, считается извещенным,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Сибавтоимпэкс» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области в порядке статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Холлифуд» (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате.

Заявленные требования со ссылками на статьи 433, 609, 614, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обоснованы неполным внесением ответчиком арендной платы.

Определением от 15.01.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – третье лицо), являвшийся сособственником сданного в аренду помещения и его арендодателем по договору с ответчиком до перехода права собственности на помещение к истцу.

Ответчик в отзыве на исковое заявление, а также в письменных пояснениях против удовлетворения заявленных требований возражал в полном объеме, ссылаясь на заключенное между третьим лицом и ответчиком до перехода права собственности на арендуемое помещение дополнительное соглашение, которым установлен пониженный размер арендной платы.

Возражая против доводов ответчика, истец в исковом заявлении указал, что дополнительное соглашение к договору аренды, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации, и в отсутствие таковой связывает обязательством только стороны соглашения, но не влияет на права и обязанности иных лиц. В связи с тем, что договор аренды являлся долгосрочным и прошел процедуру государственной регистрации в установленном порядке, а дополнительное соглашение об уменьшении размера арендной платы такую процедуру не прошло, уменьшенный размер арендной платы распространялся только на отношения ответчика с третьим лицом до момента перехода права собственности на объект аренды к истцу, и не распространяется на отношения истца и ответчика.

Третье лицо отзыв на исковое заявление не представило. На основании ч. 4 ст. 131, ч. 1 ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено по имеющимся доказательствам.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы искового заявления и возражений на него соответственно.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился. На основании ч. 3 ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства, суд установил следующее.

Между третьим лицом – арендодателем и ответчиком – арендатором был заключен основной договор аренды нежилого помещения от 24.07.2015 без номера (т. 1 л.д. 18-54), согласно которому третье лицо передало, а ответчик принял в аренду нежилое помещение общей площадью 2 076,8 кв.м. на первом этаже в здании торгово-развлекательного комплекса по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Зона ВУЗов, № 4.

Пунктом  5.3 договора срок аренды установлен в 5 лет.

Договор прошел процедуру государственной регистрации (т. 1 л.д. 54).

Согласно п.п. 4.2, 4.3 договора аренды, арендная плата состоит из постоянной и переменной частей.

По утверждению истца, не оспоренному ответчиком, переменная часть арендной платы была последним уплачена в полном объеме, задолженность по переменной части арендной платы отсутствует. Таким образом, спор между сторонами имеется только относительно постоянной части арендной платы.

В соответствии с п. 4.2.1. договора, размер постоянной части арендной платы составляет 726 880,00 руб. в месяц.

Согласно п. 4.2.8 договора, на который ссылается ответчик, в качестве компенсации затрат арендатора на перепланировку (ремонт) помещения за счет собственных средств, в период, равный 18 месяцам со дня подписания акта приема-передачи в рамках предварительного договора от 23.03.2015, арендная плата устанавливается в размере 623 040,00 руб. Акт приема-передачи нежилого помещения в рамках предварительного договора был подписан 25.03.2015 (т. 1 л.д. 43), в связи с чем льготный период согласно п. 4.2.8 договора истек 25.09.2016.

В материалы дела представлены подписанные третьим лицом и ответчиком дополнительные соглашения к договору аренды №№ 1-5 (т. 1 л.д. 55-59), последним из которых п. 4.2.8 договора аренды изложен в редакции, устанавливающей размер постоянной части арендной платы в 330 000,00 руб. на период с 01.10.2016 по 30.09.2017.

Доказательства государственной регистрации дополнительных соглашений отсутствуют; ответчик не утверждает об их государственной регистрации.

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 31.01.2017 без номера (т. 1 л.д. 60-64) нежилое здание, в котором расположено арендуемое помещение, было продано третьим лицом с участием второго сособственника истцу. Государственная регистрация перехода права собственности была совершена 17.02.2017 (т. 1 л.д. 64).

15.03.2017 ответчик был уведомлен о смене собственника торгового комплекса (т. 1 л.д. 65).

27.05.2017 договор аренды был расторгнут соглашением истца и ответчика, помещение возвращено истцу по акту (т. 1 л.д. 67-69).

Суть спора сторон, таким образом, сводится к тому, по какой ставке арендной платы – 726 880,00 руб. или 330 000,00 руб. – должна была осуществляться оплата в период с 17.02.2017 по 27.05.2017.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 8.1 ГК РФ, в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, ограничения вещных прав на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Как предусмотрено ст. 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 2 ст. 420 ГК РФ, к договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

На основании п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из п. 2 ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Из перечисленных положений законодательства следует, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации. Такой же регистрации подлежат соглашения, изменяющие условия зарегистрированного договора аренды.

Основной целью государственной регистрации является публичная достоверность прав на недвижимое имущество, то есть такой режим, при котором каждое заинтересованное лицо имеет возможность получить информацию о существующих правах на недвижимость.

Вместе с тем, из требования добросовестности (п. 3 ст. 1, ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ) в совокупности с основными положениями о сделках, обязательствах и договорах (ст.ст. 153, 307, 309, 310, 420, 421, 450, 450.1 ГК РФ) следует, что подлежащее государственной регистрации, но не зарегистрированное соглашение сторон связывает обязательством эти стороны, но не влияет на права и обязанности третьих лиц.

Данная правовая позиция применительно к договору аренды разъяснена в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", которым прямо установлено неприменение п. 1 ст. 617 ГК РФ о сохранении договора аренды в силе при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к отношениям пользователя по незарегистрированному договору аренды и приобретателя арендованного имущества.

Судом в этой связи признается обоснованным довод истца о том, что, заключая договор купли-продажи недвижимого имущества, истец был вправе полагаться на публично достоверные сведения о правах на недвижимое имущество, включая права аренды, в том числе касательно условий таких договоров. Таким образом, условия договора аренды недвижимого имущества, зарегистрированного в установленном порядке, являются обязательными и для истца как приобретателя такого имущества. Условия же дополнительных соглашений, не зарегистрированных в установленном порядке, не стали обязательными для истца, в том числе в результате перехода к нему права собственности на арендуемое имущество.

На этом основании судом признается обоснованным начисление истцом арендной платы по ставке, предусмотренной договором аренды, то есть 726 880,00 руб. в месяц. Ответчиком арендная плата уплачена частично, исходя из ставки 330 000,00 руб. в месяц.

Расчет задолженности по арендной плате, выполненный истцом, проверен судом, является правильным и ответчиком по существу не оспорен.

Таким образом, заявленное требование о взыскании задолженности по арендной плате является обоснованным и подлежит удовлетворению в заявленном размере 1 309 521,06 руб.

Истцом при обращении в суд была уплачена государственная пошлина в размере 26 095,21 руб. платежным поручением от 01.12.2017 № 807 (т. 2 л.д. 51).

Судебные расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу истца на основании абз. 1 ч. 1 ст. 110 АПК РФ.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд,

Р Е Ш И Л :

иск удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Холлифуд» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Сибавтоимпэкс» 1 309 521,06 руб. задолженности, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 26 095,21 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Восьмой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его изготовления в полном объеме.


Судья                                                                                                           М.В. Голощапов