Постановление от 24 сентября 2025 г. по делу № А55-22623/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, <...>, тел. <***>

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции Ф06-5321/2025

Дело № А55-22623/2024
г. Казань
25 сентября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 сентября 2025 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе: председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Хисамова А.Х., Карповой В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сузько Н.В.,

при участии в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Самарской области представителей:

администрации городского округа Тольятти – ФИО1 (доверенность от 25.12.2024),

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области – ФИО2 (доверенность от 19.12.2024),

ФИО3 – ФИО4 (доверенность от 14.10.2024),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2025

по делу № А55-22623/2024

по заявлению администрации городского округа Тольятти (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконными решений, обязании устранить допущенное нарушение прав заявителя,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, – ФИО3,

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа Тольятти (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – Управление Росреестра по Самарской области, Управление, регистрирующий орган) об отказе в государственной регистрации перехода права, права собственности, выраженных в уведомлениях от 23.05.2024 № КУВД-001/2024-6373660/12 и № КУВД-001/2024-6374293/12; об обязании регистрирующего органа произвести государственную регистрацию перехода права собственности и права собственности в отношении объектов недвижимости: нежилое здание – прачечная площадью 932,1 кв.м, кадастровый номер 63:09:0302049:868, и земельный участок площадью 5 281 кв.м, кадастровый номер 63:09:0302049:1932, по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Новозаводская, 51.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3 (далее – ФИО3).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 19.02.2025 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2025 решение Арбитражного суда Самарской области от 19.02.2025 отменено, принят новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворены: признаны незаконными решения Управления Росреестра по Самарской области об отказе в государственной регистрации перехода права, права собственности, выраженные в уведомлениях от 23.05.2024 № КУВД-001/2024-6373660/12 и № КУВД-001/2024-6374293/12; на Управление Росреестра по Самарской области возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления после вступления судебного постановления по настоящему делу в законную силу государственной регистрации перехода права, права собственности на недвижимое имущество: нежилое здание – прачечная по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Центральный район, ул. Новозаводская, 51, кадастровый номер 63:09:0302049:868; и земельный участок по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Новозаводская, 51, кадастровый номер 63:09:0302049:1932, к ФИО3

Управление Росреестра по Самарской области в кассационной жалобе просит постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2025 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Самарской области от 19.02.2025.

В обоснование кассационной жалобы Управление Росреестра по Самарской области ссылается на пункт 5 статьи 1, пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пункт 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской

Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11), и указывает, что согласно представленному на государственную регистрацию договору купли-продажи муниципального имущества на аукционе от 01.08.2023 № 507 администрация в лице представителя департамента по управлению муниципальным имуществом администрации г.о.Тольятти ФИО5 продает, а Илье Р.О. покупает указанное имущество, являющееся муниципальной собственностью, однако, как указывает податель жалобы, согласно данным Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) на указанном земельном участке, помимо здания прачечной, расположено сооружение с кадастровым номером 63:09:0302049:2272; данное сооружение 07.10.2021 было поставлено Управлением на кадастровый учет, а также было учтено как бесхозяйная недвижимая вещь по заявлению администрации от 06.10.2021, при этом, ЕГРН содержал сведения о том, что сооружение с кадастровым номером 63:09:0302049:2272 расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером 63:09:0302049:1932.

Податель жалобы указывает, что решением Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 10.03.2023 по гражданскому делу № 2-605/2023, вступившим в законную силу 18.04.2023, было признано право муниципальной собственности г.о.Тольятти на указанное сооружение, однако, несмотря на наличие решения суда о признании права муниципальной собственности г.о.Тольятти на спорное сооружение и наличии сведений о расположении этого сооружения в пределах земельного участка с кадастровым номером 63:09:0302049:1932, администрация заключила договор купли-продажи только в отношении земельного участка и здания прачечной

Управление Росреестра по Самарской области, ссылаясь на пункт 4 статьи 39.16 ЗК РФ, полагает, что необходимо было отказать в предоставлении муниципального земельного участка, если на указанном

в заявлении о предоставлении таком земельном участке расположено сооружение, принадлежащее гражданам или юридическим лицам, однако спорный земельный участок и нежилое здание были приобретены ФИО6 по договору купли-продажи муниципального имущества от 01.08.2023 № 507 на аукционе.

Также податель жалобы указывает, что поскольку земельный участок с кадастровым номером 63:09:0302049:1932 отчужден администрацией в собственность ФИО7, не может быть принята во внимание ссылка суда на постановления Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1300 «Об утверждении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов» (далее – Перечень № 1300), которым утвержден Перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов

К тому же, как указывает Управление Росреесртра по Самарской области, вопрос о размещении объекта без предоставления земельного участка не являлся основанием для отказа в государственной регистрации; причиной отказа в государственной регистрации послужило нарушение администрацией действующего законодательства, а именно несоблюдения основного принципа земельного законодательства единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, при заключении договора купли-продажи.

Также Управление Росреестра по Самарской области указывает на то, что суд апелляционной инстанции оставил без оценки его довод о том, что договор купли-продажи от 01.08.2023 № 507 не содержал сведений о том, на каких условиях за администрацией сохраняется право

пользования частью предоставляемого на торгах земельного участка над указанным сооружением.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Самарской области поддержала доводы кассационной жалобы.

Представители Администрации и ФИО3 возражали на доводы жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на кассационную жалобу.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает постановление суда апелляционной инстанции подлежащим отмене, дело – подлежащим направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 01.08.2023 администрация (продавец) и третье лицо – ФИО3 (покупатель) как победитель аукциона заключили на аукционе договор № 507 купли-продажи имущества, являющееся муниципальной собственностью г.о.Тольятти, расположенного по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Центральный район, ул. Новозаводская, 51:

- нежилое здание - прачечная площадью 932,1 кв.м., этажность 2, Литера А1, кадастровый номер 63:09:0302049:868,

- земельный участок – категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: бытовое обслуживание (3.3), площадью 5 281 кв.м, кадастровый номер 63:09:0302049:1932.

Общая стоимость недвижимого имущества составляет 7 395 802,40 руб. (пункт 2.1 договора), из которых здание прачечной 3 651 457,70 руб., земельный участок - 3 071 154,60 руб.

В пункте 1.2 договора указано, что продажа объекта недвижимости осуществлена в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ), Положением об организации и проведении

продажи государственного или муниципального имущества в электронной форме (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 27.08.2012 № 860), Положением о порядке и условиях приватизации муниципального имущества городского округа Тольятти (утв. Решением Думы городского округа Тольятти Самарской области от 22.06.2022 № 1316), Программой приватизации муниципального имущества городского округа Тольятти на 2023 год (утв. решением Думы городского округа Тольятти от 23.11.2022 № 1094), постановлением администрации городского округа Тольятти от 21.06.2023 № 1970-п/1 «Об условиях приватизации нежилого здания и земельного участка по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Новозаводская, 51, на аукционе в электронной форме».

Недвижимое имущество передано покупателю по акту приема-передачи от 07.08.2023, в пункте 3 которого указано, что денежные расчеты произведены полностью до подписания акта.

08 августа 2023 года администрация обратилась в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности проданного на торгах имущества.

Уведомлениями Росреестра по Самарской области от 11.08.2023 регистрация перехода права собственности в отношении объекта недвижимости и земельного участка была приостановлена на основании пунктов 5 и 17 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ): не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки.

Приостановление мотивировано нахождением в пределах границ земельного участка сооружения коммунального хозяйства наименование: «участок сети теплоснабжения от ТК-23а до тепловой камеры на территории ООО «Производственно-складская база» с местоположением: Центральный район, ул. Победы, д. 10» протяженностью 161 м. кадастровый номер 63:09:0302049:2272 и недопустимостью отчуждения земельного участка без находящихся на нем сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу, в силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

В период приостановления регистрационных действий администрация повторно подавала документы на регистрацию спорных объектов, на что были получены уведомления от 15.09.2023, 18.09.2023, 22.02.2024 о приостановке регистрационных действий.

Администрация направила в регистрирующий орган письмо от 05.12.2023 № 5922/5.2, в котором выразила несогласие относительно необходимости одновременной приватизации нежилого здания с кадастровым номером 63:09:0302049:868 и сооружения с кадастровым номером 63:09:0302049:2272, находящегося на том же земельном участке.

Уведомлениями Управления Росреестра по Самарской области от 23.05.2024 в государственной регистрации прав отказано, ввиду неустранения причин, препятствующих государственной регистрации права собственности на здание прачечной и земельного участка.

В уведомлениях регистрирующий орган разъяснил, что согласно данным ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 63:039:0302049:1932 расположено сооружение с кадастровым номером 63:09:0302049:2272.

Как указал регистрирующий орган, проведение государственной регистрации перехода права, права собственности на указанный земельный участок возможно только с одновременной государственной регистрацией

перехода права, права собственности на сооружение с кадастровым номером 63:09:0302049:2272.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Администрации с заявлением в арбитражный суд.

Администрация, обращаясь в суд с заявлением о признании незаконными этих решений, считает, что расположение на спорном земельном участке сооружения тепловой сети, находящейся в собственности муниципального образования городской округ Тольятти не является препятствием для приватизации такого земельного участка иными лицами, поскольку прохождение такого линейного объекта под поверхностью земельного участка лишь налагает на данный земельный участок определенный режим пользования, но не ограничивает его в обороте; у собственников таких земельных участков возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон линейных объектов.

Суд первой инстанции, ссылаясь на принцип единства земельного участка и прочно связанных с ним объектов, отсутствие в договоре купли-продажи муниципального имущества от 01.08.2023 № 507 сведений о том, на каких условиях за продавцом сохраняется право пользования земельным участком над сооружением теплоснабжения, признал оспариваемые решения об отказе в государственной регистрации прав соответствующими закону.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, то сделка по отчуждению этого земельного участка не может быть совершена без отчуждения всех находящихся на этом участке объектов недвижимости.

Суд первой инстанции отклонил довод администрации о том, что расположение на спорном земельном участке тепловой сети (сооружения с кадастровым номером 63:09:0302049:2272), находящейся

в собственности муниципального образования г.о. Тольятти, не является препятствием для приватизации такого земельного участка иными лицами, так как прохождение такого линейного объекта под поверхностью земельного участка лишь налагает на данный земельный участок определенный режим пользования, но не ограничивает его в обороте.

Суд первой инстанции отметил, что договор купли-продажи от 01.08.2023 № 507 не содержит сведений, на каких условиях за продавцом сохраняется право пользования частью предоставляемого на торгах земельного участка над указанным сооружением.

При этом суд первой инстанции указал, что земельный участок для предоставления должен быть сформирован таким образом, чтобы сооружение тепловой сети не располагалось под ним, в случае невозможности формирования он может быть предоставлен на праве аренды.

Постановлением апелляционного суда от 22.05.2025, указанное решение отменено, по делу принят новый судебный акт, которым требования Администрации удовлетворены, решения об отказе признаны незаконными с возложением обязанности на государственного регистратора произвести испрашиваемую государственную регистрацию перехода права собственности.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, удовлетворил заявленные требования, установив, что спорное сооружение с кадастровым номером 63:09:0302049:2272 представляет собой участок сети теплоснабжения протяженностью 161 м, пролегает по территории четырех земельных участков (в том числе по земельному участку с кадастровым номером 63:009:0302049:1932), то есть относится к объектам, поименованным в пункте 7 Перечня № 1300 и подпункте 8 пункта 5 Порядка и условий размещения объектов, виды которых определены постановлением Правительства Российской Федерации и размещение которых может осуществляться на землях или земельных

участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержденного постановлением Правительства Самарской области от 17.10.2018 № 595, для размещения которых не требуется предоставления самостоятельного земельного участка, находится в собственности муниципального образования г.о.Тольятти,

расположение указанного сооружения на спорном земельном участке сооружения не является препятствием для приватизации этого земельного участка иными лицами, поскольку прохождение такого объекта под поверхностью земельного участка лишь налагает на данный участок определенный режим пользования, но не ограничивает его в обороте; у собственников такого земельного участка возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон линейных объектов; в пункте 1.3 договора купли-продажи муниципального имущества на аукционе от 01.08.2023 № 507 указано на ограничение права на земельный участок – выполнение обязательств по соблюдению установленных норм и правил в охранных зонах и коридорах инженерных коммуникаций в соответствии с положениями статьи 56 ЗК РФ; то обстоятельство, что на момент заключения договора купли-продажи в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 63:09:0302049:1932 такая зона с особыми условиями использования установлена не была, не является препятствием ни для выкупа (приватизации) этого земельного участка и находящегося на нем нежилого здания с кадастровым номером 63:09:0302049:868, ни для государственной регистрации перехода права, права собственности на эти объекты недвижимости; возможность передачи объектов теплоснабжения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в частную собственность физического лица действующим законодательством Российской Федерации (в частности, статьи 28.1 Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении») не предусмотрена.

Между тем, судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

По смыслу положений главы 24 АПК РФ удовлетворение требования о признании решения органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконным возможно при установлении несоответствия этого решения нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200).

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130 - 132, 133.1, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Законом № 218-ФЗ определено, что под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество понимается юридический акт признания и подтверждения возникновения, прекращения, в том числе ограничения права определенного лица на недвижимое имущество и обременения недвижимого имущества (пункт 3 статьи 1). Государственной регистрации подлежат возникающие на основании договора обременения недвижимого имущества, в частности аренда (пункт 6 статьи 1). Государственная регистрация прав осуществляется по заявлению правообладателя объекта недвижимости при государственной регистрации договора (подпункт 2, пункта 3 статьи 15) и включает в себя проведение правовой экспертизы представленных документов на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении (подпункт 3 пункта 1 статьи 29). Государственный регистратор должен приостановить осуществление государственной регистрации в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации обременения объекта недвижимости, является ничтожной (подпункт 13 пункта 1 статьи 26). Неустранение названных причин должно

повлечь отказ в осуществлении государственной регистрации права (статья 27).

Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (пункт 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление № 25).

Настоящий спор возник в связи с отказом в регистрации перехода права собственности на муниципальное имущество (здание прачечной и земельный участок под ним), проданное по результатам приватизации с торгов.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 ГК РФ).

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Продажа государственного или муниципального имущества на аукционе является одним из способов приватизации (подпункт 2 пункта 1 статьи 13 Закона № 178-ФЗ).

Приватизация муниципального имущества и порядок ее проведения определяется органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 2 и пункт 1 статьи 10 Закона № 178-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 18 Закона № 178-ФЗ на аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.

При этом обязательным условием приватизации объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения по общему правилу является сохранение их назначения в течение определенного срока. В случае нарушения собственником условия о сохранении назначения приватизированного объекта социально-культурного и коммунально-бытового назначения в течение указанного срока органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с иском об изъятии посредством выкупа такого объекта для муниципальных нужд (пункт 4 статьи 30 Закона № 178-ФЗ).

Одним из объектов приватизации является двухэтажное здание прачечной - объекта коммунально-бытового назначения. Однако соблюдены ли при заключении договора особенности приватизации объектов коммунально-бытового назначения, установленные статьей 30 Закона № 178-ФЗ, а именно - установлено ли ограничение на целевое использование здания прачечной в течение пяти лети со дня перехода прав на приватизируемое имущество к его приобретателю в порядке приватизации объекта коммунально-бытового назначения, не установлено.

Вторым объектом приватизации является земельный участок, принадлежащий на праве собственности муниципальному образованию городской округ Тольятти, на котором расположено здание прачечной и сооружение коммунального хозяйства – «участок сети теплоснабжения

от ТК-23а до тепловой камеры на территории ООО «Производственно-складская база» с местоположением: Центральный район, ул. Победы, д. 10» протяженностью 161 м. с кадастровым номером 63:09:0302049:2272.

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Порядок проведения аукциона по продаже государственного или муниципального имущества регулируется положениями статьи 448 ГК РФ и Положением об организации и проведении продажи государственного или муниципального имущества в электронной форме, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 27.08.2012 № 860.

В данном случае, учитывая, что к продаже выставлен земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, порядок проведения аукциона по продаже такого земельного участка, определен статьей 39.11 ЗК РФ.

В силу подпункта 5 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о начальной цене предмета аукциона.

Начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона (пункт 12 статьи 39.11 ЗК РФ).

При исследовании обстоятельств настоящего дела установлено, что начальная стоимость земельного участка под зданием прачечной

площадью 5 281 кв.м. с кадастровым номером 63:09:0302049:1932 определена в размере 3 071 154,60 руб., в то время как его кадастровая стоимость согласно представленной выписке составляет 17 244 894,26 руб.; начальная стоимость здания прачечной площадью 932,1 кв.м. с кадастровым номером 63:09:0302049:868 определена в размере 3 651 457,70 руб., а его кадастровая стоимость - составляет 7 142 459,80 руб.

Здание прачечной располагается в пределах двух земельных участков: с кадастровым номером 63:09:0302049:1932 и с кадастровым номером 63:09:0302049:605 (согласно выписке из ЕГРН от 28.05.2024 № КУВИ-001/2024-143711791).

При этом участок с кадастровым номером 63:09:0302049:1932 подлежит продаже совместно со зданием. Сведения об участке с кадастровым номером 63:09:0302049:605 в материалах дела отсутствуют, судом и регистратором не установлены.

Аналогичные сведения о кадастровой стоимости, характеристиках объектов, их местоположении со ссылкой на выписки из ЕГРН от 08.03.2023 № КУВИ-001/2023-57458018 и № КУВИ-001/2023-57458229 приведены оценщиком в отчете об оценке № 640(5) от 10.03.2023 ООО Агентство независимой оценки «Экспертиза Поволжья», при определении величины рыночной стоимости объектов муниципальной собственности в целях их продажи.

По смыслу статьи 28 Закона № 178-ФЗ отчуждаемый земельный участок, занимаемый приватизируемым имуществом, должен передаваться в размере, необходимом для его использования.

Здание прачечной площадью 932,1 кв.м. расположено на земельном участке площадью 5 281 кв.м.; сторонами сделки в материалы дела не предоставлено обоснования того, что для функционального использования расположенного на этом земельном участке здания необходим земельный участок, многократно превышающий его площадь.

В силу положений статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Целью торгов как юридической процедуры является выявление претендента на заключение договора, который способен предложить наиболее приемлемую - высокую или низкую - цену (при проведении аукциона) или лучшие условия договора (при проведении конкурса) и тем самым наиболее полно удовлетворить интересы как организатора торгов, так и победителя, а в некоторых случаях и третьих лиц.

Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов (пункт 3 статьи 448 ГК РФ).

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Приведенный в пункте 1 пункту 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество (пункт 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», далее – Постановление № 50).

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые

законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В пункте 75 Постановления № 25, разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок (пункт 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В то же время, сделка, совершенная на публичных торгах, может быть признана недействительной не только по оспоримым основаниям в связи с допущенными нарушениями, приведенными в пункте 1 статьи 449 ГК РФ и в пункте 71 Постановления № 50, но и по ничтожным основаниям, не связанным с нарушением порядка проведения самих торгов.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.02.2014 № 5243/06 сформулирована правовая позиция, согласно которой совершенная на торгах сделка с

неустранимыми пороками в организации и предмете торгов противоречит требованиям закона и является ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ независимо от того, имелись ли иные нарушения в ходе процедуры проведения торгов.

Кроме этого, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 93 Постановления № 25, сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

С учетом изложенного обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции не может быть признано законным, подлежит отмене на основании части 1 статьи 288 АПК РФ с направлением дела в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Принимая во внимание изложенное, суду апелляционной инстанции при повторном рассмотрении спора надлежит учесть приведенные выше нормы права и вопрос о соответствии действующему законодательству отказа Управления Росреестра по Самарской области в государственной регистрации перехода права собственности.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2025 по делу № А55-22623/2024 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина

Судьи А.Х. Хисамов

В.А.Карпова