Решение от 25 декабря 2018 г. по делу № А24-5409/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАМЧАТСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А24-5409/2018
г. Петропавловск-Камчатский
25 декабря 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 18 декабря 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 25 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Громова С.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску

Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципального учреждения

(ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ответчику

обществу с ограниченной ответственностью «Эй-Пи Трейд»

(ОГРН <***>, ИНН <***>)

об изъятии объекта незавершенного строительства

при участии:

от истца

ФИО2 – представитель по доверенности от 01.10.2018 №010802/2180/18 (сроком по 31.12.2018),

от ответчика

ФИО3 – представитель по доверенности от 09.01.2018 (сроком на один год),

установил:

Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение (далее – истец, Управление, место нахождения: 683000, <...>) обратилось по правилам статьи 38 АПК РФ в Арбитражный суд Камчатского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Эй-Пи Трейд» (далее – ответчик, ООО «Эй-Пи Трейд», место нахождения: 680015, <...>, литер С,С1) об изъятии объекта незавершенного строительства – «Здание склад материальный с колерной мастерской», инвентарный номер 8067, лит. Н, Н1, кадастровый номер 41:01:0010114:733 (спорный объект недвижимости), расположенный на земельном участке кадастровый номер 41:01:0010114:5040 по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов.

Исковые требования нормативно обоснованы положениями статей 239.1, 610 ГК РФ и статьей 35 ЗК РФ и мотивированы тем, что срок действия договора аренды земельного участка, на котором расположен спорный объект незавершенного строительства со степенью готовности 97% истек и разрешение на строительство, выданное ответчику для реконструкции данного объекта, прекратило свое действие.

Истец требования поддержал, полагая, что спорный объект незавершенного строительства подлежит изъятию у общества «Эй-Пи Трейд» по решению суда путем продажи с публичных торгов, поскольку действие договора аренды земельного участка, на котором расположен спорный объект, прекращено, а его строительство не было завершено.

Ответчик по требованиям истца возражал, ссылаясь на отсутствие у спорного объекта недвижимости признаков объекта незавершенного строительства, поскольку объект полностью достроен и готов к эксплуатации, а вступившие в силу с 01.03.2015 нормы гражданского законодательства об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов к спорным правоотношениям сторон не применимы.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, арбитражный суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований на основании следующего.

Как следует из материалов дела, 09.12.2011 между Администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа в лице Департамента градостроительства и земельных отношений Петропавловск-Камчатского городского округа (арендодатель) и ООО «Стройкомплекс» (арендатор) сроком до 08.12.2060 заключен договор № 107/11 аренды земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером 41:01:01 01 14:524, площадью 6,6603 га, для эксплуатации объектов и завершения строительства объектов: Здание склад материальный с колерной мастерской, Здание незавершенные строительством бытовые помещения, Здание административно-бытовой корпус заглубленный склад инвентаря и оборудования. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю.

В мае 2013 обществом «Эй-Пи Трейд» были приобретены у ООО «Стройкомплекс» по договору купли-продажи объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...>, в перечень которых вошел спорный объект незавершенного строительства - Здание склад материальный с колерной мастерской, назначение: нежилое, 1 – этажный, общая площадь 1861 кв.м, инвентарный номер 8067, лит. Н, Н1, кадастровый номер 41:01:0010114:733, степень готовности 97%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 41:01:01 01 14:524. Право собственности на Здание склад материальный с колерной мастерской зарегистрировано за обществом «Эй-Пи Трейд» 18.07.2013, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 41-41-01/011/2013-920.

Таким образом, после приобретения обществом «Эй-Пи Трейд» права собственности на объекты недвижимости, включая спорный объект, общество приобрело право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и ООО «Стройкомплекс» в силу статей 271, 552 ГК РФ.

01.10.2014 между Администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа в лице Департамента градостроительства и земельных отношений Петропавловск-Камчатского городского округа (арендодатель) и обществом «Эй-Пи Трейд» (арендатор) на основании постановления Администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 01.10.2014 № 2441, сроком по 30.09.2063 заключен договор № 97/14 аренды земельного участка с кадастровым номером 41:01:01 01 14:524, площадью 6,6603 га для эксплуатации объектов, в состав которых вошло Здание склад материальный с колерной мастерской (спорный объект). Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю 25.11.2014.

В дальнейшем произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 41:01:01 01 14:524 на пять земельных участков: 41:01:0010114:4744 площадью 676 кв.м, 41:01:0010114:4745 площадью 14 035 кв.м, 41:01:0010114:4746 площадью 11 563 кв.м, 41:01:0010114:4747 площадью 32 648 кв.м, 41:01:0010114:4748 площадью 11 563 кв.м.

После раздела земельного участка обществом «Эй-Пи Трейд» подано заявление от 13.02.2015 о внесении изменений в договор от 01.10.2014 № 97/14 аренды земельного участка. Заявления принято к рассмотрению Администрацией городского округа 24.02.2015 (вх. №13-02-02-00/3021/15).

Соглашением от 27.02.2015 в договор от 01.10.2014 № 97/14 аренды земельного участка внесены изменения, согласно которым обществу «Эй-Пи Трейд» переданы в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 41:01:0010114:4745 площадью 14 035 кв.м и 41:01:0010114:4747 площадью 32 648 кв.м для эксплуатации завершенных строительством объектов недвижимости.

Затем на основании указанного заявления общества и свидетельств о государственной регистрации права на незавершенные строительством объекты, включая спорный объект (запись регистрации от 18.07.2013 № 41-41-01/011/2013-920) между Администрацией городского округа и обществом «Эй-Пи Трейд» 10.03.2015 заключен договор № 22/15 аренды земельного участка, согласно которому обществу сроком до 09.03.2018 предоставлены в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 41:01:0010114:4744 для завершения строительства здания бытовых помещений, 41:01:0010114:4748 для завершения строительства здания склада с колерной мастерской, 41:01:0010114:4746 для завершения строительства здания административно-бытового корпуса, заглубленного склада инвентаря и оборудования. Правоотношения по договору возникают с момента постановки участков на государственный кадастровый учет, с 29.01.2015.

Как указывает общество «Эй-Пи Трейд», во время проектных разработок выяснилось, что часть спорного объекта недвижимости выходило за границу земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010114:4748, в связи с чем в выдаче градостроительного плана земельного участка было отказано, вследствие чего возникла невозможность получения разрешения на строительство и ввода объекта в эксплуатацию. В связи с чем в мае 2015 года общество приобрело в собственность объект незавершенного строительства (Здание насосная противопожарного водоснабжения, площадью 72,7 кв.м, кадастровый номер 41:01:0010114:739), которое расположено на смежном земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010114:515.

13.07.2016 Администрацией городского округа и обществом «Эй-Пи Трейд» на срок с 29.06.2015 по 13.07.2019 заключен договор № 55/16 аренды земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010114:515 для завершения строительства объекта Здание насосная противопожарного водоснабжения.

После чего выполнены кадастровые работы по перераспределению арендованных обществом земельных участков № 41:01:0010114:4748 и №41:01:0010114:515, в результате которых образовались земельные участки с кадастровыми номерами 41:01:0010114:5039 и 41:01:0010114:5040, а спорный объект недвижимости стал полностью располагаться в границах последнего земельного участка.

Соглашением от 27.11.2017 в договор аренды от 10.03.2015 № 22/15 земельного участка внесены изменения о замене земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010114:4748 на 41:01:0010114:5040.

В феврале 2018 обществом получены разрешения на строительство на 1 и 2 этапы сроком до 12 и 13 ноября 2018 соответственно.

Указывая на окончание срока действия договора аренды от 10.03.2015 №22/15 земельного участка, Управление 20.02.2018 направило обществу уведомление №01-08-01/1048/18 о необходимости завершения строительства спорного объекта недвижимости до 09.03.2018, а в случае его неисполнения о намерении предъявить требования о продаже объекта незавершенного строительством с публичных торгов.

23.04.2018 общества подало в Управление заявление о продлении договора аренды. Письмом от 25.05.2018 № 010801/3271/18 Управление указало на возможность рассмотрения вопроса о предоставлении земельных участков по истечении шести месяцев со дня прекращения договора аренды.

14.08.2018 общество повторно подало заявление о продлении договора аренды, на которое письмом от 07.09.2018 получен аналогичный ответ, что и в предыдущем письме Управления.

Приказом Управления от 01.08.2018 № 858/18 прекращено действие разрешения на строительство от 13.02.2018, выданного обществу «Эй-Пи Трейд».

Ссылаясь на окончание срока действия договора аренды, а также на не завершение обществом «Эй-Пи Трейд» строительства спорного объекта недвижимости, Управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6).

Указанная норма введена Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В силу пункта 33 статьи 34 названного Федерального закона положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона Российской Федерации от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

Из материалов дела следует, что у сторон возникли арендные отношения в отношении земельного участка по договорам от 01.10.2014 №97/14 и от 10.03.2015 №22/15.

Несмотря на заключение договора №22/15 аренды земельного участка 10.03.2015, фактически из владения и пользования общества «Эй-Пи Трейд» земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости не выбывал с момента приобретения в собственность незавершенного строительством объекта и заключения договора аренды от 01.10.2014 №97/14. Последующий раздел земельного участка с кадастровым номером 41:01:01 01 14:524 с образованием земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010114:4748, а затем перераспределение арендованных земельных участков с кадастровыми номерами 41:01:0010114:4748 и 41:01:0010114:515, в результате которых образовались земельные участки с кадастровыми номерами 41:01:0010114:5039 и 41:01:0010114:5040, а спорный объект недвижимости стал полностью располагаться в границах последнего земельного участка, не свидетельствуют о прекращении как законного владения обществом земельным участком занятым спорным объектом недвижимости, так и арендных отношений по состоянию на 01.03.2015.

Договор от 10.03.2015 №22/15 исходя из даты его заключения действительно указывает о том, что он заключен после даты вступления в силу положений статьи 239.1 ГК РФ.

Вместе с тем, арендные правоотношения у сторон возникли до вступления в силу положений статьи 239.1 ГК РФ и фактически не прекратились на дату 01.03.2015, в том числе исходя из того, что в договоре от 10.03.2015 №22/15 упоминается о начальном сроке аренды земельного участка с более ранней даты – 29.01.2015.

Согласно пункту 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Следовательно, правоотношения сторон по аренде земли фактически имели место на дату 01.03.2015. Поэтому действие статьи 239.1 ГК РФ не распространяется на возникшие арендные правоотношения сторон.

В этой связи суд отклоняет доводы истца о том, что заключение договора от 10.03.2015 №22/15 в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» является заключением нового договора.

Соответственно, у Управления отсутствуют правовые основания для предъявления к обществу «Эй-Пи Трейд» настоящего требования по правилам статьи 239.1 ГК РФ, и поэтому оно не может быть удовлетворено судом.

Несмотря на отсутствие правовых оснований для удовлетворения иска, суд полагает необходимым изложить правовую оценку доводам ответчика о невозможности изъятия спорного объекта недвижимости по заявленным Управлением основаниям иска.

Согласно пункту 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

По смыслу указанной нормы закона основанием для изъятия незавершенного строительством объекта является не только прекращение действия договора аренды земли, но и не использование земельного участка для строительства, в связи с чем установлению подлежат обстоятельства, послужившие причиной, из-за которой строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, в том числе подлежат правовой оценки действия арендатора по надлежащему использованию земельного участка, его действия, направленные на достижение цели договора, а также возможности её достижения в пределах срока действия договора аренды.

Так судом установлено, что с июня 2015 по январь 2018 в судебном порядке рассматривался спор о признании недействительным договора купли-продажи, в рамках которого общество «Эй-Пи Трейд» приобрело спорное недвижимое имущество у ООО «Стройкомплекс». Поэтому при оспаривании в судебном порядке основания приобретения обществом «Эй-Пи Трейд» права собственности на спорный объект недвижимости завершение его строительства до окончания разрешения спора представляется экономически неразумным, а не осуществление обществом «Эй-Пи Трейд» действий по завершению строительств в этот период признается судом извиняющим. Материалам дела подтверждается, что после окончания судебного спора общество «Эй-Пи Трейд» приняло необходимые для завершения строительства меры, в частности разработана проектная документация, получены технические условия и разрешения на строительство от 12.02.2018 №ru 41-301-000-17-2018 на 1 этап и от 13.02.2018 №ru 41-301-000-18-2018 на 2 этап в отношении спорного объекта недвижимости. В связи с чем суд соглашается с доводами ответчика о том, что невозможность достройки объекта в установленный договором срок аренды земли была вызвана объективно сложившимися обстоятельствами, которые не связаны с противоправными действиями (бездействиями) общества «Эй-Пи Трейд» при использовании земельного участка, а истечение срока действия договора аренды действительно является препятствием в завершении строительства и получении разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта.

Таким образом, суд признает доказанными ответчиком доводы, которые согласно статье 239.1 ГК РФ препятствуют изъятию спорного объекта недвижимости у его собственника по решению суда.

Ответчиком представлены в материалы дела акты приемки объекта капитального строительства от 09.11.2018 (1 этап) и от 12.09.2018 (2 этап), подтверждения подрядчиком о выполнении работ по реконструкции Здание склад материальный с колерной мастерской согласно проектной документации, а также технический план здания, что свидетельствует о завершении строительства спорного объекта недвижимости и готовности его к эксплуатации. Поэтому, в отсутствие представленных истцом в материалы дела доказательств, которые опровергают указанные доказательства ответчика по актуальному статусу спорного объекта, данный объект не может быть отнесен судом к категории незавершенного строительством объекта, что исключает его изъятие по правилам статьи 239.1 ГК РФ.

Отсутствие разрешения на ввод завершенного строительством объекта в эксплуатацию не свидетельствует в рассматриваемом случае о сохранении статуса незавершенного строительством объекта, поскольку материалами дела подтверждается, что ответчик предпринял необходимые меры для его достройки, а истечение срока действия договора аренды при предъявлении Управлением рассматриваемого иска объективно препятствует легализации спорного объекта в гражданском обороте согласно требованиям градостроительного законодательства.

При таких обстоятельствах исковые требования Управления удовлетворению не подлежат.

В силу статьи 110 АПК РФ государственная пошлина относится на счет федерального бюджета, поскольку в иске отказано, а истец освобожден от её уплаты по закону.

Руководствуясь статьями 1–3, 17, 27–28, 101–103, 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья С.П. Громов