Решение от 16 декабря 2024 г. по делу № А45-22040/2024

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-22040/2024
г. Новосибирск
17 декабря 2024 года
Резолютивная часть решения оглашена 03 декабря 2024 года

Решение изготовлено в полном объеме 17 декабря 2024 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Пащенко Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Макаровой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Рубин» (ИНН <***>),

к Мэрии города Новосибирска (ИНН <***>)

о признании недействительным (ничтожным) перехода права аренды в отношении земельного участка,

при участии в открытом судебном заседании представителей:

истца – ФИО2, доверенность от 12.08.2014, удостоверение адвоката,

ответчика ООО «Рубин» - ФИО3, доверенность от 25.11.2024, паспорт, диплом,

ответчика Мэрии города Новосибирска – не явился, извещен,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее по тексту – истец, предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Рубин» (далее по тексту – общество), Мэрии города Новосибирска (далее по тексту – мэрия) о признании недействительным (ничтожным) переход права аренды на ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером: 54:35:051080:63, площадью 12 788 кв.м, разрешенное использование: производственные базы, склады, категории земли: земли населенных пунктов, местоположение <...> возникшего из договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2016 между обществом с ограниченной ответственностью «Рубин» (продавец) и ФИО1 (покупатель).

Позднее, истец изменил заявленные требования, просил признать несостоявшимся переход права аренды на ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 54:35:051080:63, площадью 12 788 кв.м, разрешенное использование: производственные базы, склады, категория земли: земли населённых пунктов, местоположение <...> на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 28 июня 2016 года между обществом с ограниченной ответственностью «РУБИН» (продавец) и ФИО1 (покупатель). Изменения требований были приняты к производству суда в порядке статьи 49 АПК РФ.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что 10 декабря 2015 года между мэрией города Новосибирска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «РУБИН» (арендатор) был заключён договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 122604, по условиям которого арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером: 54:35:051080:63, площадью 12 788 кв.м. согласно кадастровому паспорту земельного участка.

На земельном участке расположены следующие объекты недвижимости: здание (бытовые помещения), здание (котельная) по адресу: город Новосибирск, Кировский район, улица Петухова (27а) (пункт 1.2 договора).

Земельный участок предоставлен для эксплуатации здания (бытовых помещений), здания (котельной) по улице Петухова (27а) (пункт 1.3 договора).

28 июня 2016 года между обществом с ограниченной ответственностью «РУБИН» (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключён договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец передаёт покупателю:

в собственность здание (бытовые помещения), назначение нежилое, общей площадью 464,9 кв.м., инвентарный номер 35:02426/001, литер А1, этажность 2, адрес (местоположение объекта): <...>, кадастровый номер 54:35:051125:410;

в собственность здание (котельная), назначение нежилое, общей площадью 312,1 кв.м., инвентарный номер 35:02426/006, литера А6, А6/1, этажность 1, адрес (местоположение объекта): <...>, кадастровый номер 54:35:051125:226;

право аренды на земельный участок с кадастровым номером 54:35:051080:63 площадью 12 788 кв.м., разрешенное использование: производственные базы, склады, категория земли: земли населённых пунктов, местоположение <...>.

30 ноября 2018 между ФИО1 и мэрией города Новосибирска был заключён договор купли-продажи земельного участка № 18269, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 54:35:051080:63, площадью 12 788 кв.м. был передан в собственность ФИО1 за плату в размере 2 412 000 рублей. Основанием для заключения указанного договора по приобретению в собственность земельного участка послужило право собственности ФИО1 (договор купли-продажи от 28.06.2016) на недвижимое имущество, располагающиеся на этом земельном участке.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 06.11.2020 года по делу № А45-41177/2018 договор купли-продажи зданий от 28.06.2016, заключённый между обществом с ограниченной ответственностью «РУБИН» и ФИО1 был признан ничтожной сделкой. Применены последствия недействительности сделки в виде возврата в собственность общества с ограниченной ответственностью «РУБИН» здания (бытовые помещения), назначение: нежилое, общей площадью 464,9 кв.м., кадастровый номер 54:35:051125:410, здания (котельная) назначение: нежилое, общей площадью 312,1 кв.м., кадастровый номер 54:35: 051125:226, права аренды на земельный участок с кадастровым номером 54:35:051080:63 площадью 12 788 кв.м.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 26.10.2023 по делу № А45-14281/2023 удовлетворены исковые требования ООО «Рубин» к ФИО1, мэрии города Новосибирска о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:051080:63, заключённого между мэрией города Новосибирска и ФИО1 от 30.11.2018 № 18269. Судом применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторонами друг другу полученного по договору.

Суд в решении указал:

«... факт отсутствия у ФИО1 права собственности на здание (бытовые помещения), назначение: нежилое, общей площадью 464,9 кв.м., кадастровый номер 54:35:051125:410, здание (котельная) назначение: нежилое, общей площадью 312,1 кв.м., кадастровый номер 54:35:051125:226, является доказанным.

... Отсутствие у ФИО1 права собственности на здания свидетельствует об отсутствии правовых оснований для получения права собственности на земельный участок, на котором эти здания расположены. Обратное привело бы к нарушению одного из основополагающих принципов земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Отсутствие у ФИО1 права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 54:35:051080:63, свидетельствует о ничтожности договора купли-продажи этого участка от 30.11.2018 № 18269».

Истец указывает, что в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 28 июня 2016 года между обществом с ограниченной ответственностью «РУБИН» (продавец) и ФИО1 (покупатель) не содержится условий передачи права аренды земельного участка, не устанавливается прав и обязанностей сторон по передаче права аренды.

То есть из буквального толкования условий договора вытекает, что право аренды должно было перейти по отдельной сделке.

Переход права аренды на основании указанной сделки не состоялся, замена стороны арендатора в договоре аренды земельного участка не произошла.

Исходя из договоров аренды, которые заключает мэрия города Новосибирска, передача права аренды возможна только с письменного согласия Арендодателя, то есть с согласия мэрии города Новосибирска, и, как правило, это отдельная сделка. Но такой сделки между ООО «Рубин» и ФИО1 заключено не было, своего согласия мэрия на переход права аренды не давала.

Правоотношения между мэрией и ФИО1 по аренде земельного участка возникли из договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 03.11.2017 года № 129287, заключенного спустя 17 месяцев после заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 28 июня 2016 года, а не из соглашения о переходе права аренды от ООО «Рубин» к ФИО1, и не из договора купли-продажи недвижимого имущества от 28 июня 2016 года.

Переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 Постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

То есть права аренды земельного участка не могли возникнуть из договора купли-продажи недвижимого имущества от 28 июня 2016 года, исходя из его условий и в силу прямого указания в законе, права аренды переходят к новому собственнику объектов недвижимости автоматически после регистрации права собственности на эти объекты недвижимого имущества, либо на основании отдельной сделки по внесению изменений в сам договор аренды.

Истец указывает, что переход права аренды так и не возник на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 28 июня 2016 года и не мог возникнуть в силу закона.

Указанные обстоятельства, не были предметом исследования судом при разрешении дела № А45-41177/2018, и им не была дана оценка судом.

Истец просит констатировать факт отсутствия законной возможности приобрести права аренды по договору купли-продажи недвижимого имущества от 28 июня 2016 года, в связи с чем просил признать несостоявшимся переход права аренды на ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 54:35:051080:63, площадью 12 788 кв.м., разрешенное использование: производственные базы, склады, категория земли: земли населённых пунктов, местоположение <...> на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 28 июня 2016 года между обществом с ограниченной ответственностью «РУБИН» (продавец) и ФИО1 (покупатель).

Судебное заседание отложено на 03.12.2024.

В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные требования, настаивала на их удовлетворении в полном объеме с учетом изменений.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Рубин» возражала против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

В судебное заседание представитель ответчика мэрии города Новосибирска не явился, извещен, ранее направил письменный отзыв, в котором возражал против удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, арбитражный суд приходит к следующему выводу.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 06.11.2020 по делу № А45-41177/2018 были установлены следующие обстоятельства, не подлежащие оспариванию в рамках настоящего спора:

1) 28.06.2016 между ООО «Рубин» (продавец) в лице ранее действующего директора ФИО4 и ответчиком ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого, продавец обязался передать покупателю: в собственность здание (бытовые помещения), назначение нежилое, общей площадью 464.9 кв. м инвентарный номер 35:02426/001, литер А1, этажность 2, адрес (местоположение объекта): <...>, кадастровый номер 54:35:051125:410; в собственность здание (котельная), назначение нежилое, общей площадью 312,1 кв. м, инвентарный номер 35:02426/006, литера А6, А6/1, этажность 1, адрес (местоположение объекта): <...>, кадастровый номер 54:35:051125:226; право аренды на земельный участок с кадастровым номером 54:35:051080:63, площадью 12788 кв. м, разрешенное использование: производственные базы, склады, категория земли: земли населенных пунктов, местоположение <...>.

По условиям пункта 3.2 стороны пришли к соглашению, что указанное в пункте 1.1 договора объекты продаются за 6 000 000 руб., цена объекта 1 (бытовые помещения) составила 5 350 000 руб., цена объекта -2 (котельная) составила 650 000 руб.

2) В рамках рассмотрения дела по ходатайству ответчика ФИО1 судом была назначена судебная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости следующих объектов по состоянию на 28.06.2016, а именно:

- здание (бытовые помещения), назначение: нежилое, общей площадью 464,9 кв.м., кадастровый номер 54:35::051125:410;

- здание (котельная), назначение: нежилое, общей площадью 312,1 кв.м., кадастровый номер 54:35:051125:226;

- право аренды на земельный участок с кадастровым номером 54:35:051080:63, площадью 12 788 кв.м., разрешенное использование: производственные базы, склады. Категория земли: земли населенных пунктов. Местоположение <...>.

Согласно заключению эксперта № 07-096 по делу № А45-41177/2018 от 10.07.2019 (эксперт ФИО5) рыночная стоимость перечисленных объектов составляет:

- Здание (бытовые помещения) - 2 327 668 рублей;

- Здание (котельная) - 1 840 710 рублей;

- Рыночная стоимость права аренды земельного участка составляет: 4 816 292 рублей.

Таким образом, общая стоимость переданных прав по договору купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2016 составляет сумму значительно выше 8 984 670 рублей.

Между тем, п. 3.2 оспариваемого договора купли-продажи стороны определили стоимость передаваемых прав по договору в общей сумме 6 000 000 рублей. При этом анализ остальных положений договора позволяет прийти к выводу о том, что право аренды указанного выше земельного участка фактически было переданы ООО «Рубин» в пользу ФИО1 безвозмездно.

3) Подобное необоснованное занижение стоимости переданных объектов (которое подтверждается как материалами произведенной судебной экспертизы, так и представленными стороной Истца заключением специалиста) свидетельствует о причинении ООО «Рубин» вреда, что в свою очередь указывает на недействительность заключенной сделки. Более того, применительно к настоящему случаю доказательств наличия каких-либо обоснованных экономических причин для подобного занижения стоимости переданных объектов стороной Ответчика не представлено.

4) Из материалов дела видно, что в качестве расчета, сторонами сделки был избран необычный способ расчета, вместо перечисления денежных средств, отличающийся от стандарта поведения в обычной экономической деятельности. За проданное недвижимое имущество ответчиком был передан простой вексель от 20.06.2016, номиналом 6 000 000 рублей, векселедателя ФИО6 , подлежащий оплате по предъявлении, но не ранее 20.11.2016.

Истец указывает, что при отсутствии передаточной надписи первого векселедержателя не произошла передача прав по ценной бумаге, и в силу статьи 16 Положения ООО «Рубин» не может рассматриваться как законный векселедержатель. Указанная позиция сформулирована в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.02.2004 N 13290/03 по делу N АЗЗ-16803/02-С1.

Недобросовестное поведение сторон по сделке является очевидным. Покупатель по сделке ФИО1 предоставляет в качестве оплаты вексель ФИО6, по которому денежные средства может получить только он, бывший директор ООО «Рубин» ФИО4 принимает указанный вексель без перехода прав по нему.

Нужно отметить, что до настоящего времени ООО «Рубин» не получило никакого имущества (встречного предоставления) взамен выбывших объектов недвижимости, при этом право на недвижимое имущество фактически перешло к ответчику, а срок предъявления векселя к оплате истек, в результате чего продавец ООО «Рубин» (находящийся в стадии банкротства) утратил безвозмездно права на недвижимое имущество.

5) 30.10.2017 года  в арбитражный суд поступило заявление третьего лица ООО «СТРОЙМОНОЛИТ» о признании ООО «Рубин» несостоятельным, при этом, решением арбитражного А45-6001/2017 от 28.06.2017 с ООО  «РУБИН» в пользу ООО «СТРОЙМОНОЛИТ» была взыскана задолженность в размере 49 247 806 руб. 67 коп. в связи с неисполнением обязательств по оплате приобретенных по договору купли-продажи от 21.10.2014 объектов недвижимого имущества, нежилых помещений расположенных по адресу: <...>.

Следовательно, распоряжение ООО «Рубин» спорным недвижимым имуществом произошло в период наличия непогашенной задолженности в значительном размере.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 29.12.2018 г. (резолютивная часть 24.12.2018г.) по делу №А45-32397/2017 ООО «Рубин» было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него было открыто конкурсное производство. В настоящее время, указанный срок конкурсного производства продлен Арбитражным судом Новосибирской области.

6) В момент заключения договора ответчик не мог не осознавать, что он приобретает право в отношении недвижимого имущества стоимостью больше 6 000 000 рублей без предоставления ООО «Рубин» оплаты. Действия ООО «Рубин» по выводу имущества, при наличии неисполненных денежных обязательств, явно отклоняются от модели добросовестного поведения и направлены на сокрытие имущества и недопущение обращения взыскания на него.

Данным решением суда признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2016, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Рубин» и ФИО1, применены последствия недействительности сделки – ФИО1 обязан возвратить в собственность Обществу с ограниченной ответственностью «Рубин» (ОГРН <***>) здание (бытовые помещения), назначение: нежилое, общей площадью 464,9 кв. м., кадастровый номер 54:35:051125:410, здание (котельная) назначение: нежилое, общей площадью 312,1 кв. м., кадастровый номер 54:35: 051125:226, право аренды на земельный участок с кадастровым номером 54:35:051080:63, площадью 12 788 кв.м.».

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2022 по делу № А45-32397/2017 были сделаны следующие выводы, не подлежащие оспариванию при рассмотрении настоящего спора:

1) В рамках дела о банкротстве (несостоятельности) общества с ограниченной ответственностью «РУБИН», конкурсный управляющий ФИО7 (далее – ФИО7) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2016, заключенного между должником и ФИО1 (далее – ФИО1).

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 03.02.2022 договор признан недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу должника зданий и права аренды на земельный участок.

2) Суд первой инстанции в качестве последствий недействительности сделки обязал ФИО1 возвратить в конкурсную массу должника здание (бытовые помещения), назначение: нежилое, общей площадью 464,9 кв. м., кадастровый номер 54:35:051125:410, здание (котельная) назначение: нежилое, общей площадью 312,1 кв. м., кадастровый номер 54:35:051125:226, право аренды на земельный участок с кадастровым номером 54:35:051080:63, площадью 12 788 кв.м.

Оценивая необходимые последствия признания сделки недействительной, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Из материалов дела (ответа мэрии города Новосибирска от 02.09.2021 №31/19/13704, выписки из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:051125:63, договор купли-продажи от 30.11.2018 №18269) следует, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:051125:63, на котором расположены здания котельной и бытовых помещений, отчужден арендодателем в пользу ФИО1 и впоследствии разделен. То есть восстановление правоотношений аренды в состоянии, существовавшем на момент заключения спорной сделки, в настоящее время невозможно, поскольку к текущему моменту земельный участок выбыл из собственности арендодателя и претерпел качественные изменения.

Вместе с тем, решением Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А45-41177/2018 от 06.11.2020, по иску ООО «РУБИН» к ФИО1 и ФИО4 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2016 установлено, что согласно заключению эксперта № 07-096 от 10.07.2019 (эксперт ФИО5) рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:051125:63 по состоянию на 28.06.2016 составляла 4 816 292 рублей.

Таким образом, обжалуемое определение подлежит изменению в части применения последствий недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу права аренды. Ввиду невозможности восстановления в этой части правоотношений, существовавших до заключения недействительной сделки, с ответчика в конкурсную массу подлежит взысканию действительная стоимости утраченного должником актива в виде права аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 26.10.2023 по делу № А45-14281/2023 были установлены следующие обстоятельства, не подлежащие оспариванию при рассмотрении настоящего дела:

1) 10.12.2015 между мэрией города Новосибирска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью РУБИН (арендатор) был заключён договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 122604.

По условиям договора арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером: 54:35:051080:63 площадью 12 788 кв. м согласно кадастровому паспорту земельного участка.

На земельном участке расположены следующие объекты недвижимости: здание (бытовые помещения), здание (котельная) по адресу: город Новосибирск, Кировский район, улица Петухова (27а) (пункт 1.2 договора).

Земельный участок предоставляется для эксплуатации здания (бытовых помещений), здания (котельной) по улице Петухова (27а) (пункт 1.3 договора).

28.06.2016 между обществом с ограниченной ответственностью РУБИН (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключён договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец передаёт покупателю:

в собственность здание (бытовые помещения), назначение нежилое, общей площадью 464, 9 кв. м инвентарный номер 35:02426/001, литер А1, этажность 2, адрес (местоположение объекта): <...>, кадастровый номер 54:35:051125:410;

в собственность здание (котельная), назначение нежилое, общей площадью 312, 1 кв. м, инвентарный номер 35:02426/006, литера А6, А6/1, этажность 1, адрес (местоположение объекта): <...>, кадастровый номер 54:35:051125:226;

право аренды на земельный участок с кадастровым номером 54:35:051080:63 площадью 12 788 кв. м, разрешенное использование: производственные базы, склады, категория земли: земли населённых пунктов, местоположение <...>.

30.11.2018 между ФИО1 и мэрией города Новосибирска был заключён договор купли-продажи земельного участка № 18269, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 54:35:051080:63 площадью 12 788 кв. м был передан в собственность ФИО1 за плату в размере 2 412 000 рублей.

Основанием для заключения указанного договора по приобретению в собственность земельного участка послужило право собственности ФИО1 (договору купли-продажи от 28.06.2016) на недвижимое имущество, располагающиеся на этом земельном участке.

2) Отсутствие у ФИО1 права собственности на здания свидетельствует об отсутствии правовых оснований для получения права собственности на земельный участок, на котором эти здания расположены.

Обратное привело бы к нарушению одного из основополагающих принципов земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Отсутствие у ФИО1 права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 54:35:051080:63, свидетельствует о ничтожности договора купли-продажи этого участка от 30.11.2018 № 18269.

3) Поскольку право собственности на объекты, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 54:35:051080:63, принадлежит обществу с ограниченной ответственностью РУБИН, договор купли-продажи этого земельного участка, заключённый между мэрией города Новосибирска и ФИО1 от 30.11.2018 № 18269 подлежит признанию ничтожной сделкой как нарушающей пункт 5 части 1 статьи 1, пункт 6 части 2 статьи 39.3, часть 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации с применением двусторонней реституции.

В рассматриваемой ситуации именно эту цель преследует истец в целях получения возможности реализовать своё право на оформление правоотношений по использованию земли под объектами недвижимого имущества.

То обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:051080:63 был разделён ФИО1 на три земельных участка с кадастровыми номерами 54:35:051080:71, 54:35:051080:72, 54:35:051080:73 вопреки доводам ответчиков не является препятствием для признания оспариваемой сделки недействительной.

Земельный участок при его разделении на три земельных участка не прекращает своего существования как физический природный объект, сведения о нём могут быть восстановлены посредством объединения земельных участков по заявлению заинтересованного лица.

4) Довод ответчиков о том, что истец получил возмещение за утраченное право аренды по решению суда (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2022 по делу № А45-32397/2017), судом проверен и признан необоснованным, поскольку вопрос об оплате за фактическое использование им земельного участка в спорный период времени ещё не разрешён.

Данным решением суда признан недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:051080:63, заключённый между мэрией города Новосибирска и ФИО1, от 30.11.2018 № 18269, применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторонами друг другу полученного по договору.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Вышеуказанными судебными актами, вступившими в законную силу был неоднократно сделан вывод о том, что истец на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2016 получил от общества не только право собственности на объекты недвижимости, но и право аренды в отношении спорного земельного участка – при вынесении решения по делу № А45-41177/2018 оценивалась рыночная стоимость права аренды земельного участка, был сделан вывод, что цена за все объекты недвижимости и право аренды земельного участка, указанная в договоре, была меньше рыночной, определенной на основании заключения судебной экспертизы, а встречное предоставление от ФИО1 за полученные указанные объекты отсутствовало.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2022 по делу № А45-32397/2017 также сделан вывод о получении истцом права аренды спорного земельного участка на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2016, применены последствия недействительности сделки в виде взыскания с ФИО1 в пользу ООО «Рубин» рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка в размере, определенном выводами судебной экспертизы по делу № А45-41177/2018.

Фактически, заявленные истцом в рамках настоящего дела требования направлены на преодоление выводов судов, содержащихся в вышеуказанных судебных актах, вступивших в законную силу, что является недопустимым в силу принципа обязательности судебных актов (статья 16 АПК РФ).

С учетом изложенных обстоятельств, заявленные исковые требования являются необоснованными, в их удовлетворении следует отказать.

На основании статьи 110 АПК РФ, с учетом того, что в удовлетворении исковых требований отказано, судебные расходы по делу подлежат отнесению на истца.

руководствуясь статьями 96, 97, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья

Е.В. Пащенко