Решение от 26 апреля 2017 г. по делу № А35-12573/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-12573/2016
26 апреля 2017 года
г. Курск


Резолютивная часть решения объявлена 24.04.2017.

Полный текст решения изготовлен 26.04.2017.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Клочковой Е.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лисица Ю.В., рассмотрев после перерыва, объявленного 21.04.2017 в порядке ст. 163 АПК РФ, в открытом судебном заседании дело по заявлению

Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 313461135800012)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области

о признании незаконным сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области от 02.12.2016 № 46-026-001/2016-3193 об отказе в государственной регистрации Договора аренды земельного участка от 19.01.2007 № 15,

об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области осуществить государственную регистрацию Договора аренды земельного участка от 19.01.2007 № 15 в установленный законом срок,

третьи лица: Администрация Фатежского района Курской области, Администрация Верхнелюбажского сельсовета Фатежского района,

при участии:

от заявителя – ФИО2, по доверенности от 16.09.2016 серия 46АА № 0872550;

от заинтересованного лица – до перерыва ФИО3 по доверенности от 17.02.2017 № 34; после перерыва – не явился, извещен надлежащим образом;

от третьих лиц - не явились, уведомлены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, заявитель) обратился в Арбитражный суд Курской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее – Управление Росреестра по Курской области, заинтересованное лицо) о признании незаконным сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области от 02.12.2016 № 46-026-001/2016-3193 об отказе в государственной регистрации Договора аренды земельного участка от 19.01.2007 № 15, об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области осуществить государственную регистрацию Договора аренды земельного участка от 19.01.2007 № 15 в установленный законом срок.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования.

Представитель заинтересованного лица возражал по заявленным требованиям, считает оспариваемый отказ законным и обоснованным.

21.04.2017 в судебном заседании объявлялся перерыв до 24.04.2017. Информация о перерыве была размещена на официальном сайте Арбитражного суда Курской области (http:// kursk.arbitr.ru/) и в картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru).

В судебном заседании после перерыва представитель заявителя требования поддержал, ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: копий акта выбора места установки торговли ларьков от 28.01.2003, договора купли – продажи металлического вагона от 31.08.2002, заявления в адрес государственного санитарного врача Фатежской СЭС, справки Администрации Верхнелюбажского сельсовета от 21.04.2017, Приказа Минэкономразвития от 01.09.2014 № 540, фотографии торгового ларька.

Представленные доказательства приобщены судом к материалам дела.

В судебное заседание после перерыва представитель заинтересованного лица не явился, представил через канцелярию суда ходатайство о проведении заседания в отсутствие представителя. Ходатайство судом удовлетворено, приобщено к материалам дела.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123 АПК РФ, явку своих представителей не обеспечили. Ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. 156, 200 АПК РФ в отсутствие представителей заинтересованного лица и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Как следует из материалов дела, 19.01.2007 между Администрацией Фатежского района Курской области (арендодателем) и ФИО1 (арендатором) заключен договор № 15 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений, находящийся по адресу <...> для использования в целях эксплуатации и обслуживания торговой точки, общей площадью 18 кв.м. (пункт 1.1. договора) (л.д.18-21).

Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора срок аренды участка устанавливается с 19.01.2007 по 17.01.2008. В случае если за месяц до окончания срока действия договора ни от одной из сторон не последовало заявлений об отказе от заключения договора, его изменений или дополнений, договор считается продленным на тот же срок.

19.01.2007 земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи (приложение № 2 к договору) (л.д.22).

08.07.2014 между Администрацией Фатежского района Курской области и ФИО1 заключено дополнительное соглашение № 1 к договору № 15 аренды земельного участка от 19.01.2007 (л.д.28-29), в соответствии с которым стороны определили изложить п.1.1 договора в следующей редакции:

«Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 46:25:050206:527, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры) Курская область, Фатежский район, Верхнелюбажский сельсовет, с. Верхний Любаж, общей площадью 18 кв.м., для эксплуатации и обслуживания торговой точки».

Также указанным дополнительным соглашением изменены размер и сроки уплаты арендных платежей, внесены изменения в акт приема-передачи в части характеристик передаваемого объекта недвижимости в соответствии с п.1.1 договора.

11.10.2016 между Администрацией Фатежского района Курской области (арендодатель), ФИО1 (арендатор) и Администрацией Верхнелюбажского сельсовета Фатежского района (арендодатель) заключено дополнительное соглашение № 2 к договору № 15 аренды земельного участка от 19.01.2007 (л.д.24-27), по условиям которого изменена преамбула договора (в качестве арендодателя указана Администрация Верхнелюбажского сельсовета Фатежского района), а также стороны пришли к соглашению внести изменения в п.1.1 договора, изложив его в следующей редакции:

«Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 46:25:050206:527, расположенный по адресу Курская область, Фатежский район, Верхнелюбажский сельсовет, <...>, общей площадью 18 кв.м., разрешенное использование: магазины».

Кроме того, указанным дополнительным соглашением № 2 от 11.10.2016 увеличен срок аренды земельного участка, который установлен с 11.10.2016 по 11.10.2021, а также изменены размер и сроки внесения арендной платы, внесены изменения в акт приема-передачи в части характеристик передаваемого объекта недвижимости в соответствии с п.1.1 договора.

В связи с внесением сторонами изменений в договор в части срока аренды, договор также дополнен п.4.4.10, в соответствии с которым арендатор обязан зарегистрировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области дополнительное соглашение и один экземпляр предоставить арендатору.

Пунктами 11 и 12 дополнительного соглашения № 2 от 11.10.2016 предусмотрено, что соглашение вступает в силу со дня его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области. Расходы по государственной регистрации соглашения возлагаются на арендатора.

20.10.2016 ИП ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Курской области с заявлением о государственной регистрации договора № 15 аренды земельного участка от 19.01.2007 (л.д.129-130) в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:25:050206:527, расположенный по адресу Курская область, Фатежский район, Верхнелюбажский сельсовет, <...>, общей площадью 18 кв.м. На государственную регистрацию заявителем представлены договор № 15 аренды земельного участка от 19.01.2007 с дополнительными соглашениями № 1 от 08.07.2014 и № 2 от 11.10.2016, договоры аренды земельного участка от 01.04.2004, от 05.01.2005, от 10.01.2006

02.11.2016 Управлением Росреестра по Курской области было принято решение о приостановлении государственной регистрации, о чем в адрес заявителя направленно соответствующее уведомление № 46/026/001/2016-3193 (л.д.10-13).

В связи с неустранением в установленный срок причин, препятствующих проведению государственной регистрации, 02.12.2016 Управлением Росреестра по Курской области принято решение об отказе в государственной регистрации договора № 15 аренды земельного участка от 19.01.2007 (сообщение № 46/026/001/2016-3193) (л.д.14-17).

В качестве оснований для отказа в государственной регистрации Управление Росреестра по Курской области указало, что дополнительными соглашениями № 1 от 08.07.2014 и № 2 от 11.10.2016 изменен предмет договора аренды № 15 аренды земельного участка от 19.01.2007 в части разрешенного использования и срока аренды.; заявителем не представлены документы, подтверждающие соблюдение процедуры предварительного согласования мест размещения объекта; земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет в 2014 году, не мог быть предметом договора аренды от 01.04.2004 и последующих.

Посчитав, что отказ Управления Росреестра по Курской области от 02.12.2016 № 46-026-001/2016-3193 в государственной регистрации договора № 15 аренды земельного участка от 19.01.2007 не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы ИП ФИО1, заявитель обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

В обоснование заявленных требований ИП ФИО1 указал, что фактически спорный земельный участок был выделен заявителю в 2003 году на основании Постановления Главы администрации муниципального образования «Верхнелюбажский сельсовет» Фатежского района Курской области от 18.02.2003 № 10 «О выделении земельного участка в аренду для установки торгового ларька (л.д.30). 03.03.2003 Администрацией Фатежского района ИП ФИО1 выдано разрешение на установку торгового ларька (металлического каркас) по ул. Комсомольской в с. В. Любаж (л.д.33). Отвод земельного участка в натуре и принятие его ИП ФИО1 было осуществлено по акту от 03.03.2003 (л.д.32). План размещения строения на земельном участке от 03.03.2003 утвержден главным архитектором района и согласован Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Фатежского района (л.д.31). Заявитель указал, что является арендатором спорного земельного участка с 2004 года, в подтверждение чего представил договоры аренды от 01.04.2004, от 05.01.2005, от 10.01.2006 (л.д.34-39); надлежащим образом исполняет обязанности арендатора: осуществляет благоустройство прилегающей к торговому ларьку территории, вносит плату за пользование земельным участком, в подтверждение чего представлены платежные документы за период 2004-2016 годы (л.д.79-90).

По мнению заявителя, договор № 15 аренды земельного участка от 19.01.2007 ежегодно пролонгировался до настоящего времени. Постановлением Администрации Фатежского района Курской области от 27.12.2013 № 886 (л.д.57-58) утверждена схема расположения земельного участка в границах кадастрового квартала 45:25:050206, общей площадью 18 кв.м., из земель, относящихся к категории населенных пунктов, с местоположением Курская область, Фатежский район, Верхнелюбажский сельсовет, с. Верхний Любаж, для эксплуатации и обслуживания торговой точки. 27.01.2014 на данный земельный участок по заявлению ИП ФИО1 был изготовлен кадастровый паспорт, земельный участок поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 46:25:050206:527 (л.д.55-56).

Также заявитель указал, что по его инициативе постановлением Администрации Верхнелюбажского сельсовета Фатежского района от 12.02.2014 земельному участку с кадастровым номером 46:25:050206:527 присвоен почтовый адрес: Курская область, Фатежский район, Верхнелюбажский сельсовет, <...> (л.д.61).

В дальнейшем, заявитель, планируя на данном земельном участке строительство капитального торгового объекта, обратился в Администрацию Верхнелюбажского сельсовета Фатежского района с заявлением об изменении вида разрешенного использования, в связи с чем Постановлением администрации от 06.08.2015 № 123 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 46:25:050206:527 изменен с «для эксплуатации и обслуживания торговой точки» на «магазины» (л.д.62).

Возражая против указанных заинтересованным лицом оснований для отказа в государственной регистрации, отраженных в сообщении от 02.12.2016 № 46-026-001/2016-3193, заявитель пояснил, что не имеет достаточного уровня юридического образования для того, чтобы обратить внимание на недостатки в предложенной Администрацией Фатежского района Курской области редакции договора аренды земельного участка и дополнительных соглашениях к нему, а также в порядке их заключения.

Заявитель указал, что именно по его инициативе и при его материальных и временных затратах арендуемый с 2004 года земельный участок площадью 18 кв.м. в <...> (рядом с автостанцией) получил обязательные характеристики: адрес, кадастровый номер, вид разрешенного использования и др.

Управление Росреестра по Курской области представило письменный отзыв на заявление, в котором требования заявителя оспорило. Указало, что дополнительными соглашениями № 1 от 08.07.2014 и № 2 от 11.10.2016 изменен предмет договора аренды № 15 аренды земельного участка от 19.01.2007 в части разрешенного использования и срока аренды.; заявителем не представлены документы, подтверждающие соблюдение процедуры предварительного согласования мест размещения объекта; земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет в 2014 году, не мог быть предметом договора аренды от 01.04.2004 и последующих. По мнению заинтересованного лица, из представленных на государственную регистрацию документов точно установить объект аренды, его место нахождения не представилось возможным, адреса расположения земельного участка в договоре и дополнительных соглашениях различны. Пояснило, что на момент принятия решения об отказе документы, позволяющие устранить сомнения государственного регистратора, в Управление Росреестра по Курской области не поступили.

Администрация Фатежского района Курской области представило письменное мнение на заявление, в котором указало, что ИП ФИО1 с 2004 года использует спорный земельный участок на правах аренды, о чем свидетельствуют договоры аренды от 01.04.2004, 05.02.2005, 10.01.2006.

Администрация Верхнелюбажского сельсовета Фатежского района представила письменные пояснения, в которых сообщило, что не возражает против удовлетворения заявленных требований.

Изучив представленные доказательства и заслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленных настоящим Кодексом.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом (часть 4 статьи 198 Кодекса).

Оспариваемое решение в форме сообщения принято 02.12.2016, в арбитражный суд заявитель обратился с заявлением 23.12.2016, то есть в пределах срока, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ.

Основанием для признания незаконными действий (бездействия), ненормативного правового акта органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 АПК РФ, пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент обращения с заявлением о государственной регистрации, далее - Федеральный закон № 122-ФЗ), государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 16 Федерального закона № 122-ФЗ предусмотрено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии с ч. 1 ст. 17 Федерального закона № 122-ФЗ основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

В силу ч. 1 ст. 18 Федерального закона № 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Пунктом 3 статьи 9 Федерального закона № 122-ФЗ к компетенции органа, осуществляющего государственную регистрацию, отнесена проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

При проведении государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления (абзац 3 пункта 1 статьи 13 Федерального закона № 122-ФЗ).

Основания отказа в государственной регистрации прав перечислены в статье 20 Федерального закона № 122-ФЗ.

Абзац 3 п.1 ст. 20 вышеуказанного закона является основанием для отказа в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Судом установлено, что в качестве основания для государственной регистрации в Управление Росреестра по Курской области ИП ФИО1 представлен договор № 15 аренды земельного участка от 19.01.2007 с дополнительными соглашениями № 1 от 08.07.2014 и № 2 от 11.10.2016. Кроме того, в качестве подтверждения преимущественного права на заключение договора аренды заявителем представлены договоры аренды земельного участка от 01.04.2004, от 05.01.2005, от 10.01.2006.

В процессе правовой экспертизы, проводимой в порядке статьи 13 Федерального закона № 122-ФЗ, орган, осуществляющий государственную регистрацию, установил, что дополнительное соглашение № 1 от 08.07.2014 изменяет предмет договора аренды, а дополнительное соглашение № 2 от 11.10.2016 также изменяет предмет договора в части разрешенного использования и вносит изменения в части срока аренды. Кроме того, установлено, что договор аренды заключен с нарушением правил предоставления земельного участка: предоставление земельного участка заявителю осуществлялось с предварительным согласованием места размещения объекта, однако документы, подтверждающие соблюдение ст. 31 ЗК РФ в части п. 3 не представлены. Также Управлением Росреестра по Курской области установлено, что спорный земельный участок на момент заключения договора не был поставлен на кадастровый учет.

В соответствии с п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент заключения договора, далее – ЗК РФ) земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В соответствии с ч. 2, 3 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, земельный участок как объект земельных отношений должен быть описан и удостоверен в установленном порядке, то есть прошедшим государственный кадастровый учет.

Проведение государственного кадастра земельных участков, являющихся объектами земельных отношений, является обязательным.

В спорный период государственный кадастровый учет земельных участков, как следует из ст. 70 ЗК РФ, осуществлялся в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ, действовавшем на дату заключения спорного договора.

Следовательно, до передачи в аренду ИП ФИО1 по договору № 15 аренды земельного участка от 19.01.2007 спорный земельный участок должен был быть описан и поставлен на государственный кадастровый учет.

Как следует из материалов дела, договор аренды № 15 аренды земельного участка от 19.01.2007 не содержит указания на кадастровый номер переданного в аренду земельного участка. Договор аренды не содержит признаки, индивидуализирующие передаваемый в аренду земельный участок, на момент заключения договора аренды. Каких-либо приложений к договору аренды в виде схем, свидетельствующих о границах земельного участка, либо иных сведений, позволяющих точно определить место расположения земельного участка, ни регистратору, ни в материалы дела не представлено.

Судом установлено и заявителем не оспаривается, что земельный участок поставлен на кадастровый учет только 27.01.2014 с присвоением кадастрового номера 46:25:050206:527.

Факт постановки земельного участка на кадастровый учет после подписания договора аренды земельного участка, а также указание кадастрового номера в качестве уточнения описания объекта аренды в дополнительных соглашениях к договору, не свидетельствует о соблюдении установленного законодательством порядка предоставления земельного участка.

Также судом установлено, что в договоре № 15 аренды земельного участка от 19.01.2007 в качестве места расположения спорного земельного участка указан адрес: <...>.

В дополнительном соглашении № 1 от 08.07.2014 указано, что земельный участок расположен по адресу: Курская область, Фатежский район, Верхнелюбажский сельсовет, с. Верхний Любаж.

В дальнейшем, в связи с присвоением земельному участку почтового адреса, в дополнительном соглашении № 2 от 11.10.2016 указан адрес: Курская область, Фатежский район, Верхнелюбажский сельсовет, <...>.

Исходя из изложенного, достоверно установить место расположения объекта, передаваемого по договору № 15 аренды земельного участка от 19.01.2007, не представляется возможным.

В силу с п.1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Судом установлено, что условиями договора № 15 аренды земельного участка от 19.01.2007 установлен срок аренды с 19.01.2007 по 17.01.2008. В случае если за месяц до окончания срока действия договора ни от одной из сторон не последовало заявлений об отказе от заключения договора, его изменений или дополнений, договор считается продленным на тот же срок (пункты 2.1, 2.2).

Дополнительным соглашением № 2 от 11.10.2016 изменены условия договора в части срока аренды земельного участка – с 11.10.2016 по 11.10.2021.

Земельное законодательство не предусматривает возможность продления срока действия договора аренды земельного участка посредством заключения дополнительных соглашений.

Изменение в дополнительном соглашении к договору аренды срока аренды земельного участка не соответствуют нормам ЗК РФ, которым предусмотрены основания заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов при наличии преимущественного права, но не продление срока аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах, внесение дополнительным соглашением № 2 от 11.10.2016 изменений в условия договора № 15 аренды земельного участка от 19.01.2007 в части срока аренды земельного участка с 11.10.2016 по 11.10.2021 не свидетельствует о пролонгации договора аренды.

Суд соглашается с доводами Управления Росреестра по Курской области о нарушении порядка заключения договора № 15 аренды земельного участка от 19.01.2007 в части процедуры предварительного согласования места размещения земельного участка в силу следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Пунктом 1 статьи 28 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) установлено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 названного Кодекса.

В соответствии со статьей 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 названного Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию либо с предварительным согласованием мест размещения объектов и без предварительного согласования мест размещения объектов.

Как установлено судом, предоставление спорного земельного участка под строительство объекта могло быть произведено в соответствии с пунктом 5 статьи 30 ЗК РФ, то есть с предварительным согласованием места размещения объекта, о чем принимается соответствующее решение.

Согласно пункту 3 статьи 31 ЗК РФ органы местного самоуправления городских и сельских поселений должны информировать местное население о предстоящем или возможном предоставлении земельного участка для строительства.

Согласно пункту 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, - в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

В силу п. 5 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

- выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном ст. 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

- проведение работ по формированию земельного участка;

- государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 Кодекса;

- принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 Кодекса.

В соответствии со ст. 31 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в спорный период) гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты (п. 1). Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями (п. 2).

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора (п. 5).

Как следует из материалов дела и пояснений заявителя, документы, подтверждающие предварительное согласование места размещения спорного земельного участка, в Управление Росреестра по Курской области не представлялись, поскольку предварительное согласование фактически не осуществлялось.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что земельный участок предоставлен ИП ФИО1 с нарушением требований земельного законодательства.

Оснований для предоставления ИП ФИО1 спорного земельного участка без торгов судом не установлено. Расположенный на земельном участке торговый павильон ИП ФИО1 не является объектом недвижимости, а представляет собой металлический вагон размером 7х3, приобретен заявителем по договору купли-продажи от 31.08.2002.

Фактические действия сторон по исполнению договора аренды, в том числе внесение заявителем арендной платы, не свидетельствуют о законности процедуры предоставления спорного земельного участка.

Суд не соглашается с доводами Управления Росреестра по Курской области об изменении дополнительным соглашением № 2 от 11.10.2016 предмета договора аренды в связи с изменением вида разрешенного использования с «для эксплуатации и обслуживания торговой точки» на «магазины».

Согласно частям 1 и 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные и устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне.

Следовательно, разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

В соответствии с частью 3 статьи 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 14 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», действующей до 01.01.2017, в государственный кадастр недвижимости в отношении земельного участка вносятся также сведения о его разрешенном использовании.

Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и сходиться со сведениями, внесенными в ГКН.

Судом установлено, что в договоре № 15 аренды земельного участка от 19.01.2007 указан вид разрешенного использования – для эксплуатации и обслуживания торговой точки.

В дальнейшем Постановлением Администрации Верхнелюбажского сельсовета Фатежского района от 06.08.2015 № 123 вид разрешенного использования был изменен на «магазины».

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден Приказом Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540.

В соответствии с ч. 11 ст. 34 Закона № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закона № 171-ФЗ) разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

До 1 января 2020 г. орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков. При этом проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в правила землепользования и застройки, не требуется (ч. 12 ст. 34 Закона № 171-ФЗ). До указанной даты внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется по усмотрению органов местного самоуправления.

Органы местного самоуправления устанавливают виды разрешенного использования в соответствии с правилами землепользования и застройки, если они были приняты до вступления в силу Приказа № 540. Однако, если виды разрешенного использования устанавливаются или изменяются в правилах землепользования и застройки после вступления в силу классификатора (24.12.2014), они уже должны соответствовать классификатору (письмо Минэкономразвития России от 31 июля 2015 г. № ОГ-Д23-10238

По заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение 1 месяца со дня поступления такого заявления обязан принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка (ч. 13 ст. 34 Закона № 171-ФЗ).

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае имело место не изменение вида разрешенного использования земельного участка, а приведение в соответствие вида разрешенного использования земельного участка, установленного правилами земплепользования и застройки муниципального образования, классификатору видов разрешенного использования земельных участков.

Вместе с тем, данное обстоятельство не повлияло на правильность решения об отказе в государственной регистрации договора № 15 аренды земельного участка от 19.01.2007, принятого Управлением Росреестра по Курской области.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При предъявлении заявления в арбитражный суд ИП ФИО1 была уплачена государственная пошлина в размере 3 000 руб. (чек-ордер Курского отделения №8596 филиал № 145 от 23.12.2016).

Вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований является основанием для отнесения бремени судебных расходов по уплате государственной пошлины на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требования Индивидуального предпринимателя ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области отказать.

Оспариваемое решение проверено на соответствие нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Курской области.

Судья Е.В. Клочкова