Решение от 2 августа 2024 г. по делу № А40-26876/2024

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-26876/24-191-208
г. Москва
02 августа 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 25 июля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 02 августа 2024 года


Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Волковой Е.И., единолично

при ведении протокола секретарем судебного заседания Попковой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Слава" (115446, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ НАГАТИНО-САДОВНИКИ, КОЛОМЕНСКИЙ ПР-Д, Д. 14, К. 2, ЭТАЖ 1, ПОМЕЩ. I, КОМ.1,4,5, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.04.2019, ИНН: <***>)

к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулирования разногласий, возникших между Обществом с ограниченной ответственностью «Слава» и Департаментом городского имущества города Москвы, по Договору купли-продажи недвижимости № 59-9007 04 от декабря 2023г.,

при участии в заседании: согласно протоколу,



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Слава" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы, с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, об урегулировании разногласий, возникших между ООО «Слава» и Департаментом городского имущества города Москвы по договору купли-продажи недвижимости № 59-9007 04 от декабря 2023г. в части цены и порядка расчетов по Договору и:

Изложить абз. 1, п. 3.1. договора купли-продажи недвижимости № 59-9007 от 04.12.2024г. в следующей редакции: “Цена Объекта составляет 3 237 000 (три миллиона двести тридцать семь тысяч) руб. 00 коп. цена является окончательной и изменению не подлежит.»

Изложить абз. 3 пункт 3.4. договора купли-продажи недвижимости № 59-9007 от 04.12.2024г. в следующей редакции: “Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 38 535 (сорок три тысячи триста шестьдесят девять) руб. 71 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.”

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные исковые требования.

Представитель ответчика возражал по заявленным требованиям, в ранее представленном отзыве указал, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. В Проекте договора цена недвижимости установлена на основании отчета об оценке от 30.10.2023 № М991-3507-П/2023 «Об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Нагатино-Садовники, проезд Коломенский, дом 14, корпус 2, помещение 1/1, общей площадью 23,0 кв.м, кадастровый номер: 77:05:0004004:5481» в размере 5 072 000 руб. Указанный отчет выполнен оценочной компанией ООО «Центр оценки «Аверс», проверен Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков» (экспертное заключение от 31.10.2023 № 955/605-23) на основании государственного контракта, заключенного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в области госзакупок. Истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, в целях отчуждения в рамках приватизации. Приказом Департамента от 09.06.2012 № 115 «О мерах по оптимизации процедуры подготовки, согласования и подписания проектов документов в Департаменте земельных ресурсов города Москвы» в редакции приказа от 09.12.2019 № 321 «О внесении изменений в приказ Департамента земельных ресурсов города Москвы от 09.06.2012 № 115» утверждены существенные условия договора купли-продажи, в связи с чем изменение редакции пунктов, дополнение, исключение нарушают права Департамента и подлежат отклонению.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание иска, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, заслушав пояснения сторон, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между ООО «Слава» и Департаментом городского имущества города Москвы заключен договор аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы №00-01086/19 от 06.08.2019г. Предметом договора аренды является нежилой объект общей площадью 23 кв.м, расположенный по адресу: <...>/1

09.11.2023 истец обратился к ответчику с запросом (регистрационный номер 33-5-158176/23-(0)-6) о предоставлении государственной услуги города Москвы «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы».

Департаментом городского имущества города Москвы оказана услуга и направлен проект договора купли-продажи недвижимости № 59-9007 от 04 декабря 2023г. Предметом договора объект недвижимости по адресу: Москва, проезд Коломенскии?, д. 14, корп. 2, пом. 1/1, с кадастровым номером 77:05:0004004:5481, общеи? площадью 23 кв. м. Цена Объекта по указанному договору составляет 5 072 000 руб.

21.12.2023 истцом был заказан отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенный по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:05:0004004:5481, общей площадью 23 кв. м, Цена Объекта согласно данного отчета составляет 3 643 000 (Три миллиона шестьсот сорок три тысячи) руб. 00 коп в связи с чем возникли разногласия по стоимости указанного объекта в договоре купли-продажи.

29.12.2023 истец направил ответчику уведомление о подписании договора и протокол разногласий к проекту договора купли-продажи недвижимости № 59-9007 от 04 декабря 2023г. в части цены выкупаемого имущества, приложив отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 02-211223 от 25.12.2023.

В результате рассмотрения запроса Департамент от 09.01.2024 отклонил протокол разногласий, сославшись на пункт 2.10.1.2 Административного регламента.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, истец обратился в суд с настоящим иском.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации).

В силу пункта 5 статьи 3 Закона о приватизации особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ) установлены особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (часть 1 статьи 1).

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Закона № 159-ФЗ.

Истец является субъектом малого предпринимательства, что не оспаривается ответчиком.

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

Площадь нежилого помещения составляет 23 кв.м., что не превышает суммарной площади, установленной положениями ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы».

Согласно пункту 8 Информационного письма ВАС РФ № 134 от 05.11.2009 реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Помещение площадью 23 кв.м. выделено как обособленный объект, поставлено на кадастровый учет за номером 77:05:0004004:5481, и принадлежит на праве собственности городу Москве.

Нежилое помещение находится во владении истца на основании договора аренды №00-01086/19 от 06.08.2019.

Таким образом, на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ условия были истцом соблюдены.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010.

Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Альфа-Медиатор».

Согласно заключению эксперта от 31.05.2024 №47 рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 23 кв.м. кадастровый номер 77:05:0004004:5481, расположенного по адресу: <...>, пом 1/1 по состоянию на 09.11.2023 без НДС составляет 3 237 000 руб.

На основании указанного заключения эксперта истец уточнил исковые требования.

Оценив экспертное заключение, суд считает отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений.

Согласно ч.1 ст. 5 Закона №159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.

При этом, в силу положений ч. 2 ст. 5 Закона № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Установив, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования в редакции истца.

Доводы ответчика о необходимости учета НДС в составе выкупной стоимости имущества признаются судом несостоятельными. В настоящем случае покупатель не является плательщиком НДС, рыночная стоимость имущества, отчуждаемого в порядке положений ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, подлежит определению без учета НДС и, как следствие, сумма выкупной стоимости спорного объекта должна быть без НДС.

Судебные расходы в порядке ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика.

На основании ст.ст. 8, 12, 421, 422, 431, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ,



РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «Слава» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи недвижимости № 59-9007 от 04.12.2023 в части цены и порядка расчетов по договору, изложив абз. 1 п. 3.1. и абз. 3 п. 3.4 договора в следующей редакции:

абз. 1 п.3.1: «Цена Объекта составляет 3 237 000 (три миллиона двести тридцать семь тысяч) руб. 00 коп. цена является окончательной и изменению не подлежит.»

абз. 3 п. 3.4.: «Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 38 535 (сорок три тысячи триста шестьдесят девять) руб. 71 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.»

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Слава" (115446, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ НАГАТИНО-САДОВНИКИ, КОЛОМЕНСКИЙ ПР-Д, Д. 14, К. 2, ЭТАЖ 1, ПОМЕЩ. I, КОМ.1,4,5, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.04.2019, ИНН: <***>) расходы по судебной экспертизе в размере 34 000 (тридцать четыре тысячи) руб. и расходы по госпошлине в размере 3 000 (три тысячи) руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

Е.И. Волкова