Постановление от 23 декабря 2021 г. по делу № А36-7796/2020

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД




П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А36-7796/2020
город Воронеж
23 декабря 2021 года
Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 декабря 2021 года.


Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:


председательствующего судьи

ФИО1


судей

ФИО2



ФИО3



при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО4,


при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «ФАКТОР»: ФИО5, представителя по доверенности б/н от 16.09.2021, паспорт РФ,

от общества с ограниченной ответственностью «ТЕХНО-ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР «ФОЛИУМ»: ФИО6, представителя по доверенности № 10 от 26.01.2021, паспорт РФ,


рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ФАКТОР» на решение Арбитражного суда Липецкой области от 29.09.2021 по делу № А36-7796/2020 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ТЕХНО-ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР «ФОЛИУМ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ФАКТОР» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по договору аренды № 45/КДС/6 от 14.05.2018 размере 3 413 702,88 руб. за период с 01.04.2020 по 31.10.2020, расходов по оплате государственной пошлины в размере 40 069 руб.,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ФАКТОР» к обществу с ограниченной ответственностью «ТЕХНО-ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР «ФОЛИУМ» об обязании ООО «ТТЦ «Фолиум» заключить с ООО «Фактор» дополнительное соглашение к краткосрочному договору аренды нежилого помещения от 14 мая 2018г. № 45/КДС/6 о предоставлении отсрочки по уплате арендной платы в соответствии с Федеральным законом от 01 апреля 2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», а также Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» согласно приложенному проекту (приложение № 1), об обязании ООО «ТТЦ «Фолиум» заключить с ООО «Фактор» дополнительное соглашение к краткосрочному договору аренды нежилого помещения от 14 мая 2018 г. № 45/КДС/6 об уменьшении арендной платы на 85 % до 71 118 руб. 81 коп. без учета НДС в месяц с 28 марта 2020г. по 22 июля 2020 г. включительно в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, согласно приложенному проекту (приложение № 2), о взыскании с ООО «ТТЦ «Фолиум» расходов по уплате государственной пошлины в размере 12 000 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ТЕХНО-ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР «ФОЛИУМ» (далее – истец, ООО «ТТЦ «ФОЛИУМ») обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ФАКТОР» (далее – ответчик, ООО «ФАКТОР») о взыскании задолженности по договору аренды от 14.05.2018 № 45/КДС/6 в размере 3 413 702,88 руб. за период с 01.04.2020 по 31.10.2020, расходов по оплате государственной пошлины в размере 40 069 руб.

18.11.2020 через Информационный сервис «Мой Арбитр» ООО «ФАКТОР» представило встречное исковое заявление о понуждении заключить дополнительные соглашения к договору аренды нежилого помещения (л.д. 24 - 30 т. 1).

Определением Арбитражного суда Липецкой области от 23.11.2020 встречное исковое заявление ООО «ФАКТОР» принято к производству.

В процессе рассмотрения дела истец по встречному исковому заявлению неоднократно ходатайствовал об уточнении заявленных требований, в конечной редакции просил:

обязать ООО «ТТЦ «Фолиум» заключить с ООО «Фактор» дополнительное соглашение к краткосрочному договору аренды нежилого помещения от 14 мая 2018 г. № 45/КДС/6 о предоставлении отсрочки по уплате арендной платы в соответствии с Федеральным законом от 01 апреля 2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», а также Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» согласно приложенному проекту (приложение № 1),

обязать ООО «ТТЦ «Фолиум» заключить с ООО «Фактор» дополнительное соглашение к краткосрочному договору аренды нежилого помещения от 14 мая 2018г. № 45/КДС/6 об уменьшении арендной платы на 85% до 71 118 руб. 81 коп. без учета НДС в месяц с 28 марта 2020г. по 22 июля 2020 г. включительно в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, согласно приложенному проекту (приложение № 2),

взыскать с ООО «ТТЦ «Фолиум» расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 000 руб. (л.д. 124 - 127 т. 3).

Указанные уточнения приняты судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 29.09.2021 в удовлетворении искового заявления ООО «ТТЦ «ФОЛИУМ» отказано. Встречное исковое заявление ООО «ФАКТОР» удовлетворено частично – на ООО «ТТЦ «ФОЛИУМ» возложена обязанность заключить с ООО «ФАКТОР» дополнительное соглашение к краткосрочному договору аренды нежилого помещения № 45/КДС/6 от 14 мая 2018г. о предоставлении отсрочки по уплате арендной платы, а также дополнительное соглашение к краткосрочному договору аренды нежилого помещения № 45/КДС/6 от 14 мая 2018г. об уменьшении арендной платы на условиях, изложенных в резолютивной части решения.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «ФАКТОР» обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит изменить решение в части указания размера процентов арендной платы, подлежащих уменьшению, а также периода отсрочки по уплате арендной платы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «ФАКТОР» поддержал доводы апелляционной жалобы, считал обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просил отменить его полностью, принять по делу новый судебный акт; представитель ООО ТТЦ «ФОЛИУМ» с доводами апелляционной жалобы не согласился, считал обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

По правилам части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Учитывая, что от участвующих в деле лиц не поступило возражений против проверки решения в обжалуемой части, апелляционный суд на основании части 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения суда только в указанной части.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 14.05.2018 между ООО «ТТЦ «Фолиум» (арендодатель) и ООО «Фактор» (арендатор) заключен краткосрочный договор аренды нежилого помещения № 45/КДС/6 (далее - договор, материалы дела в электронном виде, л.д. 8 т. 1), согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилые помещения № 12, № 13, № 14, № 15, общей площадью 431,8 кв.м (далее – помещение), расположенные в Торговом комплексе по адресу: <...> А.

Помещение, сдаваемое в аренду, обозначено цветом на плане второго этажа здания, являющемся приложением № 1 к договору.

Технические характеристики помещения содержатся в акте приема-передачи помещения, являющемся приложением № 3 к договору.

В силу пункта 1.1 договора помещение может быть использовано исключительно для организации магазина под вывеской «Zolla дисконт», в котором будет осуществляться розничная торговля одеждой и аксессуарами под соответствующими торговыми марками.

Указанное в договоре недвижимое имущество передано истцом ответчику по акту приема-передачи от 14 мая 2018 года.

Сдаваемое в аренду помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, которое зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Липецкой области, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.02.2012г. сделана запись регистрации № 48-48-01/003/2012-672 (пункт 1.1 договора).

Договор заключен на 11 месяцев и действует с даты его подписания (пункт 3.1 договора).

Пунктами 4.1, 4.2 договора стороны предусмотрели, что за пользование помещением и местами общего пользования арендатор уплачивает арендодателю арендную плату.

Сумма ежемесячной арендной платы по настоящему договору состоит из двух составляющих: базовой части арендной платы, включающей в себя плату за пользование помещением, плату за пользование земельным участком, плату за размещение рекламной вывески арендатора на фасаде помещения (над входом), плату за размещение рекламных вывесок арендатора на внешнем фасаде здания и внутри ТЦ, плату за все эксплуатационные услуги, связанные с содержанием здания и помещения (в т.ч. обслуживание эскалаторов, лифтов, вывоз и утилизация мусора и ТБО, уборка мест общего пользования и прилегающей территории, уборка снега, обслуживание внутренних инженерных систем, систем безопасности и пожарных сигнализаций и т.д.), плату за все коммунальные услуги, за исключением электроэнергии (а именно, плату за ГВС/ХВС, канализацию, водоотведение, теплоснабжение) и иные услуги, выполнение которых принял на себя арендодатель; переменной части арендной платы, которая включает в себя оплату арендатором расходов арендодателя на электроэнергию, потребляемую арендатором в помещении, местах общего пользования.

Размер базовой части арендной платы определяется из расчета 1 200 руб., включая НДС (18%) в размере 183 руб. 05 коп., за 1 кв. м. расчётной площади помещения в месяц (пункт 4.3 договора).

Согласно пункту 4.4 договора размер переменной части арендной платы определяется ежемесячно исходя из стоимости электроэнергии, устанавливаемой поставщиками электроэнергии и размера фактического потребления электроэнергии арендатором, определяемого по показаниям счетчиков. Если счетчики обслуживают помещения, не входящие в помещение, то из показаний счетчиков исключаются объемы, приходящие на сторонние площади. В таком случае арендодатель предоставляет расчет затрат на услуги пропорционально площади, занимаемой арендатором к площади ТЦ.

На основании пункта 4.5 договора стороны согласовали, что для целей расчета размера арендной платы и других финансовых обязательств арендатора по договорам аренды, исчисляемых исходя из площади помещения, стороны будут руководствоваться расчётной площадью помещения.

Для расчета базовой арендной платы используется расчетная площадь помещения, установленная п.2.6 договора, в размере 444 кв. м.

Оплата базовой части арендной платы по договору осуществляется арендатором в следующем порядке: ежемесячно не позднее 5 числа оплачиваемого месяца, арендатор авансовыми платежами выплачивает арендодателю базовую часть арендной платы, установленную п. 4.3. настоящего договора; оплата переменной части арендной платы производится арендатором арендодателю не позднее 10 рабочих дней с даты предоставления арендодателем арендатору счета на оплату переменной части арендной платы на основании такого счета с приложением подтверждающих документов (актов оказанных услуг, акта снятия показаний счетчиков, расчета переменной части арендной платы, копий документов ресурсоснабжающих организаций и иных финансовых документов в обоснование сумм, подлежащих оплате).

Дополнительным соглашением к договору от 05 марта 2020 года стороны договорились, что в связи с окончанием 13 марта 2020 года срока действия договора, продлить его на тот же срок, а именно, с 14 марта 2020 года по 13 октября 2020 года включительно на тех же условиях, с учетом изменений и дополнений, предусмотренных дополнительным соглашением. Размер базовой части арендной платы был определен из расчета 1 067,85 руб. без учета НДС за 1 квадратный метр расчетной площади помещения в месяц.

Из материалов дела следует, что стороны согласовали оплату арендной платы в размере 568 950,48 руб. (1 067,85 руб. х 444 кв. м х 20% + 1 067,85 руб. х 444 кв. м) за месяц.

Поскольку ООО «Фактор» не были произведены оплаты с апреля 2020 года, 21.07.2020 ООО «ТТЦ «Фолиум» была направлена претензия от 17.07.2020 № 933 с требованием о выплате задолженности по базовой и переменной арендной плате, а также штрафной неустойки.

ООО «Фактор» направило 10.08.2020 ответ на претензию, в котором указывало на то, что имеет право на предоставление отсрочки по уплате базовой части арендной платы, а также на уменьшение ее размера, о чем 18.07.2020 было направлено требование (л.д. 94 - 97 т. 3).

В результате введения режима повышенной готовности в связи с распространением в Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), издания Указов Президента Российской Федерации № 206 от 25 марта 2020 года «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней», № 239 от 02 апреля 2020 года «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)», № 294 от 28 апреля 2020 года «О продлении действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)», а также распоряжения администрации Липецкой области от 10 марта 2020 года № 102-р «О введении режима повышенной готовности на территории Липецкой области», постановлением администрации Липецкой области от 26.03.2020 № 159 «О дополнительных мерах по защите населения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) в Липецкой области», уполномоченными органами приняты решения о введении режима повышенной готовности на территории субъекта 10 марта 2020г. и приостановке деятельности торговых центров с 28 марта 2020 года по 23 июля 2020 года.

Основным видом экономической деятельности арендатора является торговля розничная одеждой в специализированных магазинах (ОКВЭД 47.71), что следует из открытой информации Единого государственного реестра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. В арендуемом помещении находится магазин арендатора розничной торговли одеждой и аксессуарами бренда «Zolla».

Деятельность истца по розничной торговле в специализированных магазинах включена в перечень отраслей российской экономики (подкласс 47.7 ОКВЭД), в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Таким образом, арендатор вел и в настоящее время ведет деятельность в отрасли российской экономики, в наибольшей степени пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Арендатору предоставлена отсрочка по оплате арендной платы в соответствии с Федеральным законом от 01 апреля 2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», а также Постановлением Правительства РФ от 03 апреля 2020 № 439.

Федеральным законом от 01 апреля 2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности на территории субъекта РФ, арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году (часть 1 статьи 19 ФЗ).

Постановлением Правительства РФ от 03 апреля 2020 года № 439 (л.д. 32, 33 т. 1) установлены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, согласно которым арендатор, чья деятельность относится к наиболее пострадавшим отраслям экономики, имеет право на отсрочку арендных платежей на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается.

Условия отсрочки, предусмотренные Требованиями, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения (пункт 4 Требований).

Режим повышенной готовности введен на территории Липецкой области распоряжением администрации Липецкой области от 10 марта 2020 года № 102-р «О введении режима повышенной готовности на территории Липецкой области» с 10 марта 2020 г. и действует до сих пор.

Считая необходимым воспользоваться своим правом на предоставленную отсрочку, арендатор 20 июля 2020г. направил в адрес арендодателя обращение в соответствии с ч. 1 ст. 19 № 98-ФЗ от 01 апреля 2020 г. о предоставлении отсрочки по уплате арендной платы, а также требование об уменьшении размера арендной платы за период действия ограничительных мер (материалы дела в электронном виде, л.д. 23 т. 1).

ООО «ТТЦ «Фолиум» направило в адрес ООО «Фактор» ответы № 1047, № 1048 от 10 августа 2020г. на обращение и требование, исходя из содержания которых следовало, что соглашения об отсрочке по уплате арендной платы и снижении ее размера между сторонами не достигнуто.

ООО «Фактор» обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с встречным исковым заявлением с требованием об обязании ООО «ТТЦ «Фолиум» заключить с ООО «Фактор» дополнительные соглашения (л.д. 24 - 30 т. 1).

Частично удовлетворяя встречные исковые требования, Арбитражный суд Липецкой области исходил из наличия у ООО «Фактор», права на прдоставление отсрочки уплаты арендной платы и уменьшение ее размера, при этом полагал правомерным уменьшение арендной платы на 50 % до 284 475,24 руб. с учетом НДС в месяц с 01 апреля 2020 г. по 22 июля 2020 г.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Проанализировав условия договора от 14 мая 2018г. № 45/КДС/6, заключенного между сторонами, Арбитражный суд Липецкой области пришел к обоснованному выводу, что сторонами был заключен договор аренды.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Материалами дела подтверждается, и не оспаривается ответчиком, факт передачи ему нежилого помещения.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Пунктом 4 статьи 614 ГК РФ установлено, что, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ) в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (далее – Закон № 68-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 1).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования).

Согласно пункту 1 Требований они применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы в 2020 году по договорам аренды недвижимого имущества, арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

В соответствии с пунктом 3 Требований отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020 начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно подпункту б) пункта 3 Требований отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 01.10.2020.

Частью 2 статьи 19 Закона № 98-ФЗ установлено, что размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (часть 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ).

При этом арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности (часть 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ).

В соответствии с правовой позицией, отраженной в вопросе 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.02.2021, заключение арендатором и арендодателем соглашения об уменьшении размера арендной платы не лишают арендатора права на предоставление ему отсрочки в соответствии с частью 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, в том числе за периоды, предшествовавшие заключению соглашения о снижении арендной платы или вступления в силу соответствующего решения суда.

Распоряжением Администрации Липецкой области от 10 марта 2020 года № 102-р «О введении режима повышенной готовности на территории Липецкой области» и Постановлением Администрации Липецкой области от 26.03.2020 № 159 «О дополнительных мерах по защите населения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) в Липецкой области», с 10 марта 2020 года на территории субъекта принято решение о введении режима повышенной готовности и приостановке деятельности торговых центров с 28 марта 2020 года по 23 июля 2020 года.

Постановлением № 434 утвержден перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее – Перечень). К их числу отнесен такой вид деятельности как «розничная торговля непродовольственными товарами», в том числе «торговля розничная прочими товарами в специализированных магазинах» (код ОКВЭД2 - 47.7).

Суд первой инстанции, проанализировав приведенные выше положения правовых актов, пришел к верному выводу о наличии у ООО «Фактор» права на уменьшение размера арендной платы и предоставлении отсрочки.

Не согласившись с частичным удовлетворение заявленных требований, заявитель апелляционной жалобы возражает против ее снижения на 50 % размера базовой части арендной платы, предусмотренной договором, за период с 01.04.2020 по 22.07.2020.

В обоснование требования о снижении арендной платы на 85% истцом по встречному исковом заявлению в материалы дела представлен Отчет от 17.12.2020 № 02-03/20/0202-1, подготовленный независимым оценщиком ООО «Оценочная компания «ВЕТА», согласно которому рыночная величина права временного возмездного владения и пользования определена в размере 272 421руб. за весь период с 28 марта 2020 года по 23 июля 2020 года (л.д. 75 т. 2).

Суд первой инстанции, проанализировав представленный в материалы дела отчет прише к выводу о невозможности признания результатов оценки объективно обоснованными, поскольку они основаны на усредненных показателях.

Фактически в расчет включены, в частности, нулевые значения, полученные с использованием доходного подхода, в результате исследования только двух объявлений, касающихся помещений по иным адресам, по предложениям по аренде по 2 кварталу 2020 года.

При заключении спорного договора с учетом дополнительного соглашения, предложение по аренде по 2 кварталу 2020 года было сформировано в иной временной период. Доходность в отношении сданных в аренду помещений в торговом центре ООО «ТТЦ «Фолиум» не устанавливалась.

С учетом изложенного, суд области обоснованно пришел к выводу, что требование истца о снижении размера арендной платы на 85% не отвечает признакам соразмерности, разумности, справедливости и не может быть признано судом надлежащим образом обеспечивающим баланс экономических интересов обеих сторон договора.

Поскольку решение о снижении спорной цены принято судом в пределах предоставленного ему законом судебного усмотрения и отвечает общепринятым требованиям справедливости, то суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных законом правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Также ООО «Фактор» возражает против изменения судом области сроков периода снижения арендной платы, поскольку, по мнению заявителя апелляционной жалобы, это противоречит части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ и ухудшает положение арендатора

Отклоняя указанный довод, суд апелляционной инстанции исходит из согласованного в договоре порядка внесения арендной платы, а также положений статьи 132 АПК РФ.

Так, сторонами определено, что оплата базовой части арендной платы по договору осуществляется арендатором в следующем порядке: ежемесячно не позднее 5 числа оплачиваемого месяца, арендатор авансовыми платежами выплачивает арендодателю базовую часть арендной платы, установленную п. 4.3. настоящего договора; оплата переменной части арендной платы производится арендатором арендодателю не позднее 10 рабочих дней с даты предоставления арендодателем арендатору счета на оплату переменной части арендной платы на основании такого счета с приложением подтверждающих документов (актов оказанных услуг, акта снятия показаний счетчиков, расчета переменной части арендной платы, копий документов ресурсоснабжающих организаций и иных финансовых документов в обоснование сумм, подлежащих оплате.

В рассматриваемом случае арендная плата за март 2020 года внесена ответчиком по первоначальому иску в полном размере.

Кроме того, предметом первоначального искового заявления является требование о взыскании задолженности по договору аренды № 45/КДС/6 от 14.05.2018 размере 3 413 702,88 руб. за период с 01.04.2020 по 31.10.2020.

Принятая судом редакция условий дополнительных соглашений соответствует установленным по делу фактическим обстоятельствам, основана на действующем законодательстве и ему не противоречит.

Периоды предоставления отсрочки, размер подлежащих уплате арендных платежей определен судом правильно, исходя из подробного анализа представленных суду документов, принципов соблюдения баланса интересов сторон и стабильности гражданского оборота, руководствуясь принципами процессуальной экономии и максимально эффективной защиты прав и интересов участников процесса.

Основания для переоценки выводов суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям материального и процессуального права.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, Арбитражным судом Курской области допущено не было.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение следует оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

В силу положений ст. 110 АПК РФ, учитывая результат рассмотрения спора, расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Липецкой области от 29.09.2021 по делу № А36-7796/2020 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


председательствующий судья

ФИО1



судьи


ФИО2



ФИО3