Постановление от 6 июня 2024 г. по делу № А27-19235/2023

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ


город Томск                                                                                           Дело№А27-19235/2023


Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 июня 2024 года.


Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  


Афанасьевой Е.В.,

судей


Апциаури Л.Н.,



ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Касьян В.Ф., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Прямые Инвестиции» (№ 07АП-3015/2024) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 05.03.2024 по делу № А27-19235/2023 (судья Дубешко Е.В.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Прямые Инвестиции», город Москва (ОГРН <***>, ИНН <***>) к акционерному обществу «Тандер», город Краснодар, Краснодарский край (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании денежных средств, о понуждении к действиям.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора: общество с ограниченной ответственностью «Куйбышевская инженерная компания», город Новокузнецк, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>).

В судебном заседании приняли участие:

от истца - ФИО2 по доверенности от 07.11.2024 (онлайн-заседание),

от ответчика - ФИО3 по доверенности от 20.02.2024 (онлайн-заседание),

от третьего лица - без участия (извещен).

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Прямые Инвестиции» (далее также – истец, ООО «Прямые Инвестиции») обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к акционерному обществу «Тандер» (далее также – ответчик, АО «Тандер») о взыскании 237 600 руб. убытков, уплаченных истцом в счет погашения задолженности за пользование общим имуществом МКД; об обязании ответчика произвести определенные действия.

Согласно ходатайству от 02.02.2024 истец просил принять уточнение иска:

1. Взыскать с ответчика денежные средства в размере 237 600 руб. в качестве компенсации взысканной с истца суммы по делу №А56-68192/2022, состоящей из платы за пользование общедомовым имуществом за период с декабря 2021 года по октябрь 2022 года в размере 222 145 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 5 455 руб., расходов на оплату услуг представителя в размере 10 000 руб.

2. Обязать ответчика исполнить требования договора аренды недвижимого имущества №НвкФ/48836/18 от 19.09.2018 и в соответствии с требованиями ст. 26, 29 ЖК РФ получить разрешение на переустройство и/или перепланировку арендуемого помещения от органа местного самоуправления, осуществляющего согласование, и предоставить истцу разрешительные документы в течение 60 календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда. В случае невыполнения обязанности по получению разрешительной документации в установленный срок обязать ответчика привести нежилое помещение в первоначальное состояние в соответствии с планом БТИ до незаконной перепланировки в течение 60 календарных дней с даты истечения срока на предоставление истцу разрешительных документов.

3. Обязать ответчика оплачивать пользование общим имуществом (включая фасад) многоквартирного дома по адресу: <...>, за период с 1 ноября 2022 года до момента окончания пользования общим имуществом (включая фасад) посредством компенсации истцу расходов на пользование общим имуществом (включая фасад). В случае невыполнения обязанности по компенсации расходов обязать ответчика привести общее имущество (фасад) в первоначальное состояние, а именно, демонтировать с фасада МКД конструкции ответчика, за размещение которых взимается плата.

Судом принято изменение предмета иска, за исключением требований, изложенных в пунктах 2 и 3 просительной части ходатайства от 02.02.2024, с учетом предмета и оснований требований, особенностей рассмотрения таких требований.

К участию в деле привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, ООО «Куйбышевская инженерная компания».

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 05.03.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью «Прямые Инвестиции» обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование к отмене решения податель жалобы указывает, что  вследствие взыскания с ООО «Прямые инвестиции» в рамках судебных дел №А56-68192/2022 и №А40-136346/23 платы за пользование общим имуществом в МКД у Истца возникли убытки, которые напрямую связаны с коммерческой деятельностью Ответчика в арендуемом помещении, поскольку именно Ответчиком осуществляется пользование общим имуществом (фасадом) МКД, за которое взимается плата.

Также апеллянт отмечает, что истец не давал права ответчику использовать общее имущество МКД без получения необходимых согласований, при этом ответчик не получая необходимых согласований разместил самовольно и незаконно свое имущество на общем имуществе (фасаде) МКД.

Апеллянт ссылается в жалобе на то, что арендодатель добросовестно, в соответствии с условиями договора предоставил помещение арендатору и рассчитывал на идентичное добросовестное исполнение обязательств арендатором по получению необходимых согласований компетентных органов. При этом следует понимать, что арендодатель не имел права вмешиваться в ведение арендатором хозяйственной деятельности и в текущем режиме физически проверять исполнение арендатором обязанности по получению разрешительной документации на проведение работ, а также оценивать характер и этап проведения работ. В рамках судебного процесса по иску управляющей организации компании к истцу по делу №№А56-68192/2022 выяснилось, что ответчик использовал фасад МКД самовольно без получения согласия других собственников помещений МКД.

 В порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просил оспариваемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на отсутствие оснований для взыскания с ответчика платы за пользование общим имуществом многоквартирного дома, поскольку договором установлено право арендатора использовать находящиеся в общем пользовании помещения здания (места общего пользования), в соответствии с их целевым назначением. И дополнительно стороны оговорили, что плата за пользование местами общего пользования входит в постоянную часть арендной платы. Также ответчик отмечает, что законом не предусмотрена возможность согласования перепланировки/переустройства после ее проведения. Также, как и не предусмотрено право арендатора помещения в многоквартирном доме на обращение за согласованием произведенной перепланировки.

Определением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16 мая 2024 года судебное заседание было отложено; истцу предлагалось представить письменные объяснения с указанием обстоятельств заключения договора и согласования спорного условия пункта 4.4.12, при этом указать со ссылками на подтверждающие документы кем предложен проект, имелись ли разногласия по указанному условию, что имелось ввиду под правом использования мест общего пользования в соответствии с целевым назначением, было ли в рамках дел А56-68192/2022, А40-136346/2023 о взыскании с истца заявлено о необходимости привлечения арендатора в качестве третьего лица, если нет, то по каким причинам, указать доказательства, подтверждающие причинную связь между расходами истца и поведением ответчика, указать правовые основания для демонтажа оборудования; ответчику предлагалось представить договор и согласования спорного условия пункта 4.4.12, при этом указать со ссылками на подтверждающие документы кем предложен проект, имелись ли разногласия по указанному условию, что имелось ввиду под правом использования мест общего пользования в соответствии с целевым назначением, при этом указать является ли размещение вентиляционных труб использованием общего имущества собственников дома по назначению, на каком основании такое оборудование было размещено, в том числе имелось ли у истца право согласовать размещение оборудования на фасаде здания с 1 по 5 этаж с учетом того, что фасад не является имуществом исключительно истца.

 Во исполнение указанного определения от истца поступили письменные объяснения, в которых он указал, что при заключении договора №НвкФ/48836/18 от 19.09.2018 стороны руководствовались проектом договора, предложенным АО «Тандер». Договор заключался без протокола разногласий. Условие пункта 4.4.12., определившего, что «плата за пользование местами общего пользования входит в постоянную часть арендной платы», было предложено в редакции договора АО «Тандер». Под местами общего пользования на момент заключения сторонами понимались места, которые предполагались для естественной хозяйственной эксплуатации арендатором, это: прилегающий к МКД земельный участок, подвал и другие помещения с инженерными коммуникациями, неразрывно связанными с иными помещениями МКД. Условие п. 4.4.12. договора сторонами было согласовано без разногласий, стороны исходили из фактических обстоятельств, существующих именно на момент заключения договора, не предвидели, что собственниками помещений МКД будет установлена плата за пользованием общим имуществом МКД и за пользованием фасадом МКД. Решение собственниками МКД об установлении платы было принято значительно позже заключения договора.

Относительно предоставления доказательств, подтверждающих причинную связь между расходами истца и поведением ответчика, истец пояснил, что таковым доказательством являются взысканные с истца денежные средства за пользование фасадом по делам №А56-68192/2022 и №А40-136346/23 в результате отказа ответчика от оплаты пользования фасадом и от компенсации истцу взысканных в рамках данных судебных дел денежных средств. Судом первой инстанции необоснованно проигнорирован тот факт, что истец не осуществляет коммерческую деятельность по адресу: <...>. Обязательство, вытекающее из Протокола собрания собственников МКД №1 от 08.11.2021, по оплате пользования общим имуществом МКД в размере 500 руб. за 1 кв.м., возникло исключительно вследствие пользования фасадом ответчиком. Убытки истца, возникшие ввиду оплаты пользования фасадом, возникли исключительно на основании пользования фасадом ответчиком.

Также во исполнение указанного определения ответчик представил письменные дополнения к отзыву, в котором указал, что первоначальный проект договора был предложен АО «Тандер» к рассмотрению истца. Истцом неоднократно вносились правки в договор - 04.09.2018 и 12.09.2018. Правок по пункту 4.4.12. договора истцом предложено не было. Во временное владение и пользование ответчика истцом были переданы все принадлежащие ему помещения первого этажа общей площадью 788 кв.м. без обеспечения доступа в оставшиеся помещения общей площадью 605,5 кв.м., входящие в состав нежилого  помещения с кадастровым номер: 42:30:0202001:129 и расположенные в подвале многоквартирного жилого дома. Фактически ответчик не имеет доступа к иным местам общего пользования нежели ограждающие несущие конструкции данного дома и земельному участку, на котором расположен данный многоквартирный дом.

Будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте проведения судебного заседания, третье лицо, своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направило, ходатайств об отложении судебного заседания не поступало.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьего лица.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали свои правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, письменных объяснений, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда по приведенным подателем жалобы доводам,  арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 19.09.2018 между ООО «Прямые инвестиции» (Арендодатель) и АО «Тандер» (Арендатор) долгосрочный договор аренды недвижимого имущества №НвкФ/48836/18, по условиям которого ответчику передан за плату во временное владение и пользование объект – часть нежилого помещения, общей площадью 788 кв.м., кадастровый номер 42:30:0202001:129, расположенная на 1 этаже здания по адресу: <...>, общая площадь помещения – 1393,5 кв.м.

Договор заключен сроком до 30 сентября 2028 года (п.1.4.), прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию.

Пунктом 1.3. договора определено, что объект будет использоваться арендатором для организации розничной торговли продовольственными товарами, а также иными сопутствующими смешанными группами товаров, в том числе алкогольной и спиртосодержащей продукцией, с возможностью размещения административных, складских и подсобных помещений, оказания услуг.

Пунктом 3.5. договора предусмотрено, что арендатор вправе производить в объекте подготовительные работы для подготовки объекта к использованию в соответствии с технологией торговой деятельности арендатора. Стороны признают, что подготовительные работы по договору должны включать любые строительные и отделочные работы в объекте, которые необходимы для достижения качественного результата или которые прямо предусмотрены для данного вида работ действующими нормативно-техническими актами, а также все работы, необходимые для обеспечения качественной, безопасной, надежной и эффективной эксплуатации объекта, исходя из его конструктивных особенностей, площади, объема помещений, а также целей использования объекта в соответствии с технологией торговой деятельности арендатора. Арендодатель обязуется согласовать представленные арендатором проектную и/или рабочую документацию, укрупненный расчет стоимости ремонтных работ (УСР) и смету либо предоставить мотивированные возражения. Арендодатель дает согласие на производство (согласовывает арендатору) указанных выше работ, в том числе, но не ограничиваясь: возведение/демонтаж перегородок внутри объекта, установка дверей внутри объекта, установка оконечных устройств на системах вентиляции (диффузоры, зонты), установка сплит-систем, монтаж трубопроводов водоснабжения и канализации, установка сантехнических приборов и арматуры, отделочных работ, необходимых арендатору. Арендодатель обязуется согласовать представленный арендатором сметный расчет либо предоставить мотивированные возражения в течение 7 рабочих дней с даты доставления сметного расчета арендодателю. В случае отсутствия ответа и/или не предоставления мотивированных возражений в указанный срок - сметный расчет считается согласованным арендодателем.

Согласно п.4.2.1 договора арендодатель имеет право осуществлять осмотр объекта в целью проверки соблюдения условий договора в рабочее время без нарушения нормального режима деятельности арендатора.

Из п. 4.3.5. договора следует, что арендатор не вправе производить реконструкцию, перепланировку, капитальный ремонт объекта, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, без письменного согласия арендодателя и согласования с компетентными органами власти.

Арендатор обязан самостоятельно и за свой счет изготовить технический план объекта, в случае если это необходимо для целей государственного кадастрового учета и государственной регистрации договора (п. 4.3.7. договора).

В силу п. 4.4.3. и п. 4.4.4. договора арендатор имеет право: самостоятельно определять виды и формы фасада, внутренней отделки и интерьера объекта с предварительным согласованием органов местного самоуправления; своими силами и за свой счет установить в объекте оборудование, которое ему необходимо для использования объекта в целях, указанных в договоре.

В соответствии с п. 4.4.12. договора арендатор использовать находящиеся в общем пользовании помещения здания (места общего пользования) в соответствии с их целевым назначением. Плата за пользование местами общего пользования входит в постоянную часть арендной платы.

Также сторонами согласовано Приложение №3 к договору (Проект внутренней перепланировки объекта) и Приложение №4 к договору (Укрупненный расчет стоимости ремонтных работ (УСР)/Смета).

Управляющей компанией здания МКД по адресу: <...>, в котором расположен выступающий предметом аренды по заключенному сторонами договору объект, является ООО «КИК».

Истцом в материалы дела представлен протокол собрания собственников МКД №1 от 08.11.2021, согласно которому собственниками помещений данного МКД 08 ноября 2021 года проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, одним из вопросов, рассмотренных на собрании собственников МКД, по которому принято положительное решение, выступал вопрос об установлении платы за пользование общим имуществом МКД в размере 500 руб. за 1 кв.м.

20 ноября 2021 года комиссией в количестве трех человек из числа собственников жилых помещений МКД было проведено обследование МКД и установлено, что на фасаде дома размещены вентиляционные трубы с первого по пятый этаж, холодильное оборудование (5 штук), которые принадлежат ООО «Прямые инвестиции», о чем составлен Акт осмотра от 20 ноября 2021 года.

Согласно Акту осмотра от 20.11.2021 площадь используемого фасада дома составляет 40,39 кв.м., таким образом, сумма ежемесячных платежей составляет 500 руб.* 40,39 кв.м. = 20 195 рублей.

02 марта 2022 года ООО «Прямые инвестиции» получило претензию № 135 от ООО «КИК» о необходимости погасить задолженность за пользование общим имуществом многоквартирного дома по адресу: <...>.

Неисполнение ООО «Прямые инвестиции» в добровольном порядке требований ООО «КИК», изложенных в претензии, послужило основанием для обращения ООО «КИК» в суд с требованием об оплате образовавшейся задолженности.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.12.2022 года по делу №А56-68192/2022 удовлетворены требования ООО «КИК». Постановлением от 30.03.2023 Тринадцатый арбитражный апелляционный суд оставил апелляционную жалобу ООО «Прямые инвестиции» без удовлетворения. Постановлением от 14.07.2023 Арбитражный суд Северо-Западного округа оставил кассационную жалобу без удовлетворения.

В рамках рассмотренного дела №А56-68192/2022 по исполнительному листу в пользу ООО «КИК» с ООО «Прямые инвестиции» взысканы денежные средства в размере 237 600 рублей, из которых: 222 145 рублей долга за пользование общим имуществом многоквартирного дома (за размещенные на фасаде дома вентиляционные трубы с первого по пятый этаж, а также холодильное оборудование (5 штук)) за период с 01 декабря 2021 года по 31 октября 2022 года, расходы на оплату госпошлины в размере 5 455 рублей и услуги представителя ООО «КИК» в размере 10 000 рублей.

Кроме этого, в рамках дела №А40-136346/23 также удовлетворены требования ООО «КИК» к ООО «Прямые инвестиции» о взыскании за период с 01 ноября 2022 года по 01 июня 2023 года платы за пользование общим имуществом размере 141 365 рублей, а также 5 241,00 рублей госпошлины и услуги адвоката в размере 15 000 рублей. Постановлением от 13.11.2023 Девятого арбитражного апелляционного суда решение Арбитражного суда г. Москвы от 07.09.2023 оставлено без изменения.

Ссылаясь на то, что все размещенные на общем имуществе МКД оборудование и конструкции, зафиксированные в Акте осмотра от 20.11.2021, конструктивно связаны с магазином «Магнит», и, соответственно, принадлежат АО «Тандер», что договором №НвкФ/48836/18 от 19.09.2018 не предусмотрено размещение оборудования арендатора на фасаде здания за счет арендодателя; арендатор самовольно произвел наружный монтаж вентиляционных труб с первого по пятый этаж, а также разместил холодильное оборудование (5 штук), произвел переустройство и /или перепланировки помещения, ООО «Прямые инвестиции» обратилось к АО «Тандер» с претензией исх. № 3 от 20.09.2023 с требованием компенсировать взысканные в пользу ООО «КИК» в рамках дел №А56-68192/2022 и №А40-136346/23 денежные средства.

В связи с отсутствием добровольного удовлетворения ответчиком требований, заявленных истцом, послужило основанием для обращения с настоящим иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции принял законный и обоснованный судебный акт, при этом выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства.

Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статьи 12 ГК РФ возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из п. 1 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2).

Исходя из указанных норм права, истец, заявляющий требование о возмещении убытков, обязан в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказать факт причинения ему убытков, их размер, виновность и противоправность действий причинителя, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками. В свою очередь ответчик должен доказать, что вред причинен не по его вине.

В абзаце 3 пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Как указано в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

В качестве несения убытков, истец ссылается на взыскание с истца денежных средств за пользование фасадом по делам №А56-68192/2022 и №А40-136346/23 в результате отказа ответчика от оплаты пользования фасадом и от компенсации истцу взысканных в рамках данных судебных дел денежных средств. Убытки истца, возникшие ввиду оплаты пользования фасадом, возникли по причине пользования фасадом ответчиком.

Как следует из судебных актов, ООО «Прямые инвестиции» как собственник нежилого помещения, кадастровый номер 42:30:0202001:129, расположенного на 1 этаже МКД по адресу: <...>, обязано нести бремя оплаты пользования частью общего имущества собственников данного МКД.

Между ООО «КИК» и АО «Тандер» отсутствует соглашение об оплате последним пользования общим имуществом дома. И, напротив, стороны при заключении договора аренды пунктом 4.4.12 прямо согласовали то, что плата за пользование местами общего пользования входит в постоянную часть арендной платы.

Судом апелляционной инстанции установлено, что при заключении договора №НвкФ/48836/18 от 19.09.2018 стороны руководствовались проектом договора, предложенным АО «Тандер». Вместе с тем, истцом неоднократно вносились правки в договор - 04.09.2018 и 12.09.2018, предложений по пункту 4.4.12. договора от истца не поступало.

В этой связи доводы истца относительно возможности взыскания понесенных им расходов в качестве убытков подлежат оценке с учетом условий договора и оснований совершения ответчиком рассматриваемых действий по монтажу оборудования на фасаде и использованию иного общего имущества.

Из представленных материалов следует, что истцу было известно о действиях ответчика в отношении монтажа оборудования, такой порядок использования имущества был им согласован.

Так, пунктом 3.5 договора установлено право ответчика (арендатора) произвести в объекте подготовительные работы для подготовки объекта к использованию в соответствии с технологией торговой деятельности арендатора. Стороны признают, что подготовительные работы по договору должны включать любые строительные и отделочные работы в объекте, которые необходимы для достижения качественного результата или которые прямо предусмотрены для данного вида работ действующими нормативно-техническими актами, а также все работы, необходимые для обеспечения качественной, безопасной, падежной и эффективной эксплуатации объекта, исходя из его конструктивных особенностей, площади, объема помещений, а также целей использования объекта в соответствии с технологией торговой деятельности арендатора. Арендодатель (истец) обязуется согласовать представленные арендатором проектную и/или рабочую документацию, укрупненный расчет стоимости ремонтных работ (УCP) и смету либо предоставить мотивированные возражения. Арендодатель дает согласие на производство (согласовывает арендатору) указанных выше работ, в том числе, но не ограничиваясь: возведение/демонтаж перегородок внутри объекта, установка дверей внутри Объекта, установка оконечных устройств на системах вентиляции (диффузоры, зонты), установка сплит-систем, монтаж трубопроводов водоснабжения и канализации, установка сантехнических приборов и арматуры, отделочных работ, необходимых Арендатору.

Арендодатель обязуется согласовать представленный арендатором сметный расчет либо предоставить мотивированные возражения в течение 7 (семи) рабочих дней с даты доставления сметного расчета арендодателю. В случае отсутствия ответа и/или не предоставления мотивированных возражений в указанный срок — сметный расчет считается согласованным Арендодателем.

Согласно пункта 3.9 договора при прекращении договора арендатор обязан вернуть объект с учетом нормального износа и всех неотделимых улучшений, произведенных арендатором в объекте с согласия арендодателя.

Наряду с этим, сторонами согласовано Приложение №3 к договору (Проект внутренней перепланировки Объекта) и Приложение №4 к договору (Укрупненный расчет стоимости ремонтных работ (УСР)/Смета).

Пунктом 4.4.12. договора установлено право арендатора использовать находящиеся в общем пользовании помещения здания (места общего пользования), в соответствии с их целевым назначением.

Из содержания указанных условий следует, что совершение действий, связанных с перепланировками, монтажом вентиляции, как и использованием общего имущества, изначально предусматривалось договором. Таким образом, все работы, которые фактически выполнены АО «Тандер» относительно объекта, включая монтаж (установку) оборудования (вентиляционных труб с первого по пятый этаж, холодильного оборудования (кондиционеров)), а также перепланировка помещения, выполнялись с учетом предварительного уведомления ООО «Прямые инвестиции».

Ссылки истца на то, что предполагалось естественное использование общего имущества не согласуются с указанными выше условиями и фактом согласования проекта внутренней перепланировки и расчета стоимости работ.

В этой связи при определении и согласования условия договора о том, что плата за пользование местами общего пользования входит в постоянную часть арендной платы, стороны должны были и могли сделать вывод о том, что такое условие касается любой платы за использование общего имущества.

В материалах дела отсутствуют какие-либо претензии, письма, обращения истца к ответчику (до момента взыскания с истца в принудительно порядке в пользу управляющей организации денежных средств за пользование общим имуществом собственников МКД) с требованием прекратить ремонтные работы, отказ в согласовании направленной ему ответчиком проектной и/или рабочей документации, укрупненного расчета стоимости ремонтных работ (УСР) и сметы. При этом, условиями договора истцу предоставлено право беспрепятственного осмотра объекта для контроля использования его в соответствии с условиями договора.

Анализируя последовательные действия истца выразившихся в согласовании ответчику установки/монтажа оборудования/вентиляции на общем имуществе многоквартирного дома, отсутствие разногласий по формулировки пункта 4.4.12 договора и отсутствие возражений по данным обстоятельствам на протяжении пяти лет арендных взаимоотношений сторон указывает на согласие истца в отношении того порядка несения расходов за использование общего имущества, который определен договором, при наличии у истца информации о порядке и объеме использования общего имущества.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции сделал правомерный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

В отношении требований об обязании ответчика исполнить требования договора и получить в соответствии с требованиями ст. 26, 29 ЖК РФ разрешение на переустройство и/или перепланировку арендуемого помещения от органа местного самоуправления, осуществляющего согласование, суд обоснованно исходил из условий п. 4.3.5. Договора, согласно которым Арендатор не вправе производить реконструкцию, перепланировку, капитальный ремонт Объекта, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности Объекта, без письменного согласия Арендодателя и согласования с компетентными органами власти, при этом установил, что все работы, связанные с переустройством Объекта для нужд Арендатора, проводились последним с предварительным уведомлением Арендодателя, который не был лишен возможности осуществлять контроль за характером производимых изменений в отношении имущества, а также учел, что произведенными работами по монтажу навесного оборудования не затронуты конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности Объекта, а поведение истца является противоречивым и не соответствует предшествующему поведению (принцип эстоппель). Истцом иного путем представления соответствующих доказательств в порядке статьи 65 АПК РФ не доказано.

Оснований для иной оценки указанных выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает, и доводы заявителя апелляционной жалобы об обратном отклоняются как основанные на ошибочном толковании норм права и иной оценке установленных обстоятельств по делу.

Кроме этого, апелляционный суд отмечает, что истцом не предпринято в ходе рассмотрения указанных им дел о взыскании мер платы за использование общего имущества по привлечению к их участию ответчика, что явилось бы разумным и добросовестным поведением при намерении истца требовать взыскания таких убытков с ответчика. Доказательств принятия таких мер не представлено, при этом вне зависимости от иных доводов истцом не обосновано требование о взыскании с ответчика убытков в виде судебных расходов, факт несения которых связан исключительно в рассмотрением требований к нему, при этом истцом не доказано принятие мер, направленных на избежание либо уменьшение таких расходов.

Доводы апелляционной жалобы фактически сводятся к несогласию с выводами суда, основаны на неправильном толковании норм материального и процессуального права, повторяют правовую позицию истца при рассмотрении дела судом первой инстанции, которой дана мотивированная оценка в решении суда и не содержат новых доводов, которые могли бы повлиять на законность, обоснованность принятого решения по делу.

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда апелляционной инстанции не имеется.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 05.03.2024 по делу № А27-19235/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Прямые Инвестиции» - без удовлетворения.

          Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий                                                     Е.В. Афанасьева


Судьи                                                                                   Л.Н. Апциаури


ФИО1