Решение от 8 февраля 2024 г. по делу № А43-13375/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е


Дело № А43-13375/2023

г. Нижний Новгород 08 февраля 2024 года


Резолютивная часть решения объявлена 07 февраля 2024 года


Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Боровикова Сергея Александровича (шифр дела 52-266)

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в судебном заседании дело

по иску администрации города Нижнего Новгорода (ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

(ИНН <***>)

третье лицо: ФИО3

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО4,,

от ответчика: ФИО5,

эксперта ФИО6,

от третьего лица (после перерыва): ФИО3, ФИО7, ФИО8,



установил:

заявлено требование, уточненное в порядке статьи 49 АПК РФ (т. 2 л.д. 4), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 17878/03 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <...> земельный участок 13.

Ответчик не согласился с площадью, указанной в договоре аренды земельного участка (3404 кв.м.), считает, что часть земельного участка фактически относится к землям общего пользования, а для использования здания достаточна площадь земельного участка 1733 кв.м (т. 2 л.д. 18).

Третье лицо (ФИО3) поддержала позицию ответчика (т. 1 л.д. 40, т. 2 л.д. 1).

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 52:18:0030404:1846, местоположение: <...> земельный участок, 13 принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город Нижний Новгород.

На данном земельном участке расположено двухэтажное нежилое здание общественного назначения № 12 (по генплану) с кадастровым номером 52:18:0030404:3667, общей площадью 1461,5 кв.м.

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, ИП ФИО2 и ФИО3 являются собственниками указанного здания (по 1/2 доли в праве).

04.08.2022 в адрес ИП ФИО2 направлен проект договора аренды земельного участка № 17878/03 с множественностью лиц на стороне арендатора (л.д. 60-75).

Разногласия сторон возникли в отношении площади земельного участка, необходимого для использования здания.

Рассмотрев материалы дела, суд принял решение исходя из следующего.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Кодекса).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 названного Кодекса).

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу пункта 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Пунктом 8 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

Исходя из содержания данных норм, заключение договора аренды земельного участка является не правом, а обязанностью правообладателя здания, расположенном на этом земельном участке.

Из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0030404:1846, площадью 3404 кв.м., расположено двухэтажное нежилое здание с кадастровым номером 52:18:0030404:3667, площадью 1461,5 кв.м., собственниками которого являются ИП ФИО2 и ФИО3 в равных долях, что свидетельствует о наличии обязанности заключить договор аренды этого земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 271 ГК РФ собственник здания или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, необходимой для эксплуатации этого здания.

Из системного толкования норм гражданского и земельного законодательства следует, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Таким образом, в рамках рассматриваемого спора подлежат установлению следующее обстоятельство: является ли отраженная в проекте договора аренды площадь земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования по назначению) расположенного на нем объекта недвижимости.

С целью установления площади земельного участка, необходимой и достаточной для использования по назначению двухэтажного нежилого здания, определением от 13.09.2023 назначена судебная экспертизы, производство которой поручено эксперту АНО «Центр экспертиз Торгово-промышленной палаты Нижегородской области» ФИО6

Согласно заключению эксперта от 27.12.2023 № 0050100096д для использования по назначению двухэтажного нежилого здания с кадастровым номером 52:18:0030404:3667 площадью 1461,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>, необходимой и достаточной является площадь земельного участка, равная 4518,6 кв.м (т. 1 л.д. 152).

В заключении эксперта установлено, что на дату экспертного осмотра вокруг здания выполнена планировка и благоустройство территории в границах исследуемого участка, оборудованы подъезды автотранспорта для погрузо-разгрузочных работ, выполнены асфальтобетонные тротуары (л.д. 147). На первом этаже исследуемого здания располагаются торговые и подсобные помещения. На втором этаже располагаются помещения кафе. Размеры земельных участков для предприятий торговли определяются в зависимости от размеров торговой площади, для предприятий общественного питания - в зависимости от числа посадочных мест (л.д. 148). Экспертом установлено, что минимальная нормируемая площадь земельного участка для исследуемого здания, как предприятия торговли, составляет 2523,6 кв.м.; как предприятия общественного питания - 1245 кв.м. Земельный участок, на котором располагается общественное здание, должен быть оборудован стоянкой для автомобилей. Размер необходимого земельного участка для оборудования наземной стоянки легковых автомобилей составляет 750 кв.м. (т. 1 л.д. 150-151).

В судебном заседании 31.01.2024 эксперт ФИО6 ответил на вопросы суда и сторон в отношении заключения от 27.12.2023 № 0050100096д.

Таким образом, согласно расчетам судебного эксперта, площадь земельного участка, минимально необходимая для обслуживания и эксплуатации исследуемого здания, составляет 4518,6 кв.м., которая обеспечит рациональное и экономное использование земельного участка; указанная площадь в минимальной степени учитывает потребности при эксплуатации здания (л.д. 151-152).

Ходатайство ответчика и третьего лица о назначении повторной экспертизы судом рассмотрено и отклонено в связи с отсутствием правовых оснований для удовлетворения, предусмотренных положениями статей 82, 87 АПК РФ. Из анализа положений пункта 2 статьи 87 АПК РФ следует, что необходимость в повторной экспертизе возникает при наличии у суда сомнений в обоснованности экспертного заключения, которые могут возникнуть при наличии противоречивых выводов эксперта, отсутствии ответов на поставленные вопросы (неполные ответы). По смыслу указанной нормы повторная экспертиза назначается, если выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона. При наличии у суда сомнений и неопределенности в ответах, выявленные противоречия могут быть устранены проведением повторной экспертизы. В рассматриваемом случае суд пришел к выводу, что заключение эксперта получено в соответствии с законом, на основании определения о назначении судебной экспертизы по делу, при этом правовой статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и, в силу статьи 71 АПК РФ, подлежит оценке судом, наравне с другими представленными доказательствами, а само по себе несогласие с экспертным заключением не свидетельствует о неправомерности и необоснованности сделанных экспертом выводов. Безусловных доказательств то, что эксперт при проведении экспертизы применил неверный метод, что повлекло неверное и некорректное определение площади в деле не имеется. С учетом изложенного при оценке экспертного заключения суд не усмотрел оснований, предусмотренных в статье 87 АПК РФ, для проведения повторной экспертизы.

Таким образом, выводами судебной экспертизы установлена необходимая для использования по назначению здания площадь земельного участка в большем размере (4518,6 кв.м.), чем отражена в проекте договора (3404 кв.м).

Ходатайство ответчика о привлечении свидетеля судом отклонено в связи с отсутствием процессуальных оснований для его удовлетворения, предусмотренных положениями статей 56, 88 АПК РФ.

Ссылка ответчика на судебный акт по делу А43-17243/2021 судом не принимается. Действительно, в соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вместе с тем, по смыслу приведенной процессуальной нормы преюдициальное значение приобретают лишь те фактические обстоятельства, установление которых судом ранее (по другому делу) основано на оценке спорных правоотношений в определенном объеме. Преюдициальное значение судебного акта следует воспринимать с учетом тех или иных особенностей ранее рассмотренного дела: предмета и основания заявленных требований, предмета доказывания, доводов участников спора, выводов суда по существу спора в связи с конкретными доказательствами, представленными лицами, участвующими в деле, и исследованными и оцененными судом. При этом одна лишь оценка конкретного доказательства (в той или иной части) не может рассматриваться как основание, необходимое и достаточное для окончательного вывода о преюдиции.

Принимая во внимание, что по делу А43-17243/2021 не проводилась судебная экспертиза, решение принималось исходя из иного набора доказательств и касалось другого периода пользования земельным участком и эксплуатации здания (с 28.03.2019 по 31.01.2021) суд не усматривает преюдициального характера указанного решения для рассмотрения настоящего дела.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу, что требования истца являются обоснованными, правомерными и подлежащими удовлетворению, в связи с чем считает необходимым урегулировать разногласия по спорным пунктам в предложенной администрацией редакции.

В соответствии с пунктом 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Понесенные истцом расходы на оплату судебной экспертизы в размере 54000 руб. в порядке статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика.

Расходы по государственной пошлине за рассмотрение искового заявления в порядке части 1 статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд



РЕШИЛ:

урегулировать разногласия, возникшие между администрацией города Нижнего Новгорода (ИНН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>) при заключении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 17878/03 в отношении земельного участка с кадастровым номером 52:18:0030404:1846, расположенного по адресу: <...> земельный участок 13, установив в титульном листе, пункте 1.1, приложениях № 2, № 3/01, № 3/02 договора площадь земельного участка в размере 3404 кв.м.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>) в пользу администрации города Нижнего Новгорода (ИНН <***>) 54000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>) в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.



Судья С.А. Боровиков