Постановление от 29 марта 2019 г. по делу № А82-21401/2018

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-21401/2018
г. Киров
29 марта 2019 года
Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 марта 2019 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Щелокаевой Т.А.,

судейИвшиной Г.Г., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

при участии в судебном заседании:

представителя истца – ФИО3, действующего на основании доверенности от 03.09.2018,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 23.01.2019 по делу № А82-21401/2018, принятое судом в составе судьи Захаровой М.А.,

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРН <***>; ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «БИС» (ОГРН <***>; ИНН <***>)

об изменении условий договора аренды недвижимого имущества,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – Предприниматель, истец, заявитель) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «БИС» (далее – Общество, ответчик) об изменении пункта 5.1 договора аренды недвижимого имущества от 01.08.2008 и изложении его в следующей редакции: «Арендатор обязуется уплачивать арендодателю арендную плату с 01.10.2018 в сумме 670 000 руб. Сумма арендной платы не включает коммунальные платежи (отопление, водоснабжение, электроэнергия и пр.)»; установлении вступления в законную силу изменений к договору аренды недвижимого имущества дату вступления в законную силу решения суда.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 23.01.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Предприниматель с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции принято с нарушением норм материального и процессуального права. Истец считает, что суд не дал оценку представленным в материалы дела доказательствам о явном превышении субарендой платы над арендной платой, а именно: договору субаренды между Обществом и ООО «Тандер» и отчету независимого оценщика ООО СБК «Партнер». Данные документы, как полагает Предприниматель, свидетельствуют о злоупотреблении правом со стороны арендатора, поскольку в соответствии с отчетом ООО СБК «Партнер» рыночный размер ежемесячной арендной платы за пользование нежилыми помещениями по состоянию на 09.01.2019 составляет с учетом НДМ 755 300 рублей, тогда как фактическая оплата арендатора составляет 350 000 рублей. Заявитель ссылается на то, что за период с 31.01.2012 по 31.12.2018 произошел значительный рост потребительских цен, и установленный размер арендной платы не соответствует рыночной стоимости арендной платы. Также Предприниматель считает, что судом сделан неправильный вывод о том, что продление договора от 01.07.2014 происходило на тех же условиях, поскольку на дату продления установленный дополнительным соглашением от 01.01.2010 срок действия пункта 5.1 прекратил свое действие (действовал по 31.01.2012).

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, считает, что представленный истцом отчет об определении рыночного размера ежемесячной арендной платы арендуемого помещения не является основанием для внесения изменений в договор аренды по требованию арендодателя.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 22.02.2019 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 23.02.2019 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 АПК РФ. На основании указанной статьи стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Ответчик явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 08.08.2012 № 76-АБ № 512466 (повторное, взамен свидетельства от 11.07.2003) Предпринимателю на праве собственности принадлежат нежилые помещения № 1-13, 22-27, 46, 47, 49, общей площадью 589,6 кв.м., расположенные по адресу: <...> (далее – спорные нежилые помещения, л.д. 37).

01.08.2008 между Предпринимателем (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества (далее – договор аренды, л.д. 8-14), в соответствии с которым арендодатель передал во временное пользование арендатору спорные нежилые помещения.

Спорные нежилые помещения переданы Обществу по акту приема-передачи от 01.10.2008. Договор прошел государственную регистрацию - 16.12.2008.

В пункте 6.1 договора аренды стороны согласовали, что договор заключается сроком с 01.10.2008 по 31.01.2012.

01.01.2011 дополнительным соглашением срок договора продлен до 31.01.2015 (л.д. 16), а 01.07.2014 между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока договора до 30.06.2021 (л.д. 17). Дополнительные соглашения прошли государственную регистрацию - 03.03.2011 и 08.08.2014 соответственно.

В силу пунктов 5.1 и 5.2 договора аренды арендатор обязался ежемесячно до 5 числа текущего месяца оплачивать арендную плату с 01.10.2008 по 01.02.2009 – 100 000 руб., с 01.02.2009 по 31.01.2010 ежемесячно по 130 000 руб., с 01.02.2010 по 31.01.2011 ежемесячно по 160 000 руб., с 01.02.2011 по 31.01.2012 ежемесячно по 200 000 руб.

01.01.2010 между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору об увеличении арендной платы с 01.01.2010 до 200 000 руб., с 01.02.2010 по 28.02.2010 – 280 000 руб., с 01.03.2010 по 31.01.2012 – 350 000 руб. Дополнительное соглашение прошло регистрацию - 23.03.2010 (л.д. 15).

Указывая, что с 01.02.2012 размер арендной платы договором не установлен, 31.08.2018 арендодатель направил арендодателю предложение об изменении пункта 5.1 договора в части увеличения размера арендной платы с 01.10.2018 до 670 000 руб. (л.д. 18 – 20).

Отказ арендатора подписать дополнительное соглашение и внести изменения в договор аренды послужил основанием для обращения с иском в суд.

Материалами дела также установлено, что на основании пункта 3.2.1. договора аренды ответчик заключил с АО «Тандер» договор субаренды от 17.12.2008 № ЯрФ-1/48/08 на часть арендованных помещений площадью 451,7 кв.м (далее – договор субаренды, л.д. 21-32).

Помещения переданы субарендатору по акту приема-передачи от 17.12.2008. Договор прошел государственную регистрацию.

Дополнительным соглашением от 01.09.2011 к договору субаренды стороны согласовали передачу в субаренду всей площади спорных нежилых помещений (л.д. 29).

Дополнительным соглашением от 01.07.2014 к договору субаренды стороны установили, что с 01.07.2014 размер постоянной части ежемесячной арендной платы составляет 727 645 рублей (л.д. 33).

Дополнительным соглашением от 21.10.2014 к договору субаренды стороны продлили срок действия договора субаренды по 30.06.2021 (л.д. 34).

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Из статей 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. Пункт 2 указанной статьи устанавливает случаи, когда по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Из материалов дела усматривается, что Предприниматель обратился с иском к Обществу с требованиями о внесении изменений в договор аренды в части условий о размере арендной платы, изложив соответствующие пункты договора в редакции согласно дополнительному соглашению, от подписания которого Общество в добровольном порядке отказалось.

Одностороннее изменение размера арендной платы договором не предусмотрено, а значит, имеет значение воля стороны арендатора на изменение размера цены аренды. Заключение дополнительных соглашений в части увеличения цены подтверждает, что при заключении договора стороны исключили возможность изменения цены договора в одностороннем порядке.

Также в силу закона (пункт 1 статьи 450, пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации) изменение цены подлежат двустороннему согласованию.

С учетом изложенного, в рассматриваемом случае пересмотр арендной платы возможен только по соглашению арендатора и арендодателя, что соответствует положениям пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В материалах дела доказательства заключения дополнительного соглашения о согласовании изменения размера арендной платы отсутствуют.

В обоснование увеличения размера арендной платы заявитель ссылается на рыночный размер ежемесячной арендной платы за пользование нежилыми помещениями по состоянию на 09.01.2019, определенный по итогам независимой оценки (л.д. 63 – 110).

Между тем, сам по себе факт наличия у арендатора сведений о том, что рыночная стоимость аренды принадлежащих ему нежилых помещений отличается от стоимости арендной платы, не является достаточным основанием для внесения изменений в договор аренды по требованию арендодателя согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции исходит из того, что при подготовке проекта договора аренды истец обязан был предусмотреть как инфляционные риски, так и конкретные сроки пересмотра размера арендной платы, однако не проявил должной осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота.

Доказательства злоупотребления со стороны арендатора при заключении договора в материалах дела отсутствуют. Договор имеет срочный характер.

Вопреки доводам заявителя жалобы по смыслу действующего законодательства невыгодность предоставления в аренду спорного имущества не является достаточным основанием для внесения изменений в спорный договор в судебном порядке.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 № 1074/10 по делу № А40-90259/08-28-767, сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

Также является ошибочной позиция заявителя о том, что судом сделан неправильный вывод о том, что продление договора от 01.07.2014 происходило на тех же условиях, поскольку на дату продления установленный дополнительным соглашением от 01.01.2010 срок действия пункта 5.1 прекратил свое действие (действовал по 31.01.2012).

01.01.2010 между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору об изменении пункта 5.1 договора аренды, а именно об увеличении арендной платы, в том числе с 01.03.2010 по 31.01.2012 до 350 000 рублей.

Вопреки мнению Предпринимателя, срок действия пункта 5.1 договора аренды не прекратил свое действие 01.02.2012, поскольку в соответствии с пунктом 6.3 договора аренды в случае если за 2 месяца до окончания указанного в пункте 6.1 срока ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, он считается автоматически пролонгированным на тот же срок и на тех же условиях.

Таким образом, при отсутствии отказа от продления договора и при отсутствии дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы, пункт 5.1 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 01.01.2010 продолжает свое действие.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2014 № 13846/13 по делу № А19-2903/10-58 признается необоснованной, поскольку фактические обстоятельства данного дела и настоящего дела являются различными.

Довод апелляционной жалобы о разнице в арендной плате по договору аренды и договору субаренды не может быть основанием для вывода о необходимости изменения арендной платы по договору аренды истцом в одностороннем порядке. Заявитель жалобы не указал, каким нормам законодательства противоречит установление разной арендной платы по договору аренды и субаренды.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что увеличение арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы с учетом ее рыночной стоимости в рассматриваемой ситуации не соответствует положениям договора аренды и требованиям действующего законодательства.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции находит обжалуемое решение суда законным и обоснованным, вынесенным с учетом обстоятельств дела и норм действующего законодательства и не усматривает правовых оснований для его отмены или изменения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 23.01.2019 по делу № А82-21401/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Судьи

Т.А. Щелокаева

ФИО5

ФИО1