Решение от 16 сентября 2018 г. по делу № А27-13600/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

тел. (384-2) 58-43-26; факс 58-37-05

 E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru; http://www.kemerovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А27-13600/2018
город Кемерово
17 сентября 2018 года
Резолютивная часть решения оглашена 10 сентября 2018 года, решение изготовлено в полном объеме 17 сентября 2018 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи С.В. Вульферт,     

при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи секретарем с/з ФИО1,

            рассмотрев в судебном заседании дело по иску заместителя прокурора Кемеровской области в защиту публичных интересов муниципального образования Прокопьевский городской округ в лице администрации города Прокопьевска, Кемеровская область, город Прокопьевск (ОГРН <***>, ИНН4223020939)

            к комитету по управлению муниципальным имуществом города Прокопьевска, Кемеровская область, город Прокопьевск (ОГРН <***>, ИНН <***>);       обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Прокопьевское строительное монтажное управление», Кемеровская область, город Прокопьевск (ОГРН <***>, ИНН <***>)

            третьи лица: департамент культуры и национальной политики Кемеровской области, город Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>)

            комитет по охране объектов культурного наследия Кемеровской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Кемерово

            о признании договора недействительным, применить последствия недействительности недействительной (ничтожной) сделки,

            при участии:

            Прокурор: Симоненко  Е.В., прокурор отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе, удостоверение,

            от комитета по охране объектов культурного наследия КО: ФИО2, главный специалист, доверенность от 08.08.2018 № 9, удостоверение,

у с т а н о в и л:

Заместитель прокурора Кемеровской области обратился в арбитражный суд в защиту публичных интересов муниципального образования Прокопьевский городской округ в лице администрации города Прокопьевска к комитету по управлению муниципальным имуществом города Прокопьевска, обществу с ограниченной ответственности Управляющая компания «Прокопьевское строительное монтажное управление» 

-о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи на аукционе от 26.11.2015 №466 нежилого помещения, общей площадью 400 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 42:32:0103015:11317, заключенного между  КУМИ г.Прокопьевска и ООО УК «ПСМУ»;

- о применении последствий недействительности недействительной (ничтожной) сделки договора купли-продажи на аукционе №466 от 26.11.2015 в виде возврата обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Прокопьевское строительное монтажное управление» из казны муниципального образования Прокопьевский городской округ в лице комитета по управлению муниципальным имуществом города Прокопьевска 119700 руб. стоимости имущества и передачи обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Прокопьевское строительное монтажное управление»  комитету по управлению муниципальным имуществом города Прокопьевска нежилого помещения, общей площадью 400 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 42:32:0103015:11317.

Исковые требования мотивированы тем, что договор купли-продажи недвижимости заключен без учета статуса объекта договора как культурного наследия народов России регионального значения и законодательства о приватизации, что влечет его ничтожность.

            Определением суда от 26.07.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен комитет по охране объектов культурного наследия Кемеровской области, поскольку Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 26.07.2016 № 296 данный орган был создан в целях осуществления полномочий в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия.

            В судебном заседании Прокурор  на исковых требованиях настаивал.

            КУМИ г. Прокопьевска явку представителя в судебное заседание не обеспечило. Согласно письменному отзыву от 09.08.2018 КУМИ г. Прокопьевска исковые требования признает в полном объеме, поскольку имеет место нарушение порядка приватизации объекта культурного наследия, установленного Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». 

ООО УК «ПСМУ» явку представителя не обеспечило. Согласно письменному отзыву от 28.08.2018  исковые требования не оспаривает, указав, что нежилое помещение не используется до настоящего времени, так как выяснилось, что оно является объектом культурного наследия регионального значения.

Представитель комитета по охране объектов культурного наследия Кемеровской области считает исковые требования подлежащими удовлетворению, поскольку договор заключен в нарушение норм Федеральных законов от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (без обращения КУМИ г. Прокопьевска к комитету для получения охранного обязательства и отсутствия существенного условия в договоре по выполнению требований охранного обязательства).

            Представитель департамента культуры и национальной политики Кемеровской области явку представителя в судебное заседание не обеспечил, отзыв по существу иска не представил.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле, в порядке установленном частями 2, 5 статьи 156 АПК РФ.

В судебном заседании установлено, что Решением Прокопьевского городского Совета народных депутатов № 250 от 09.10.2015 внесены изменения в Прогнозный План приватизации муниципального имущества Прокопьевского городского округа на 2015 и плановый период 2016-2017 годов, утвержденный решением Прокопьевского Совета народных депутатов от 27.11.2014 № 142, путем включения  в План приватизации  нежилых помещений по адресу ул. Советская, 7 (380 и 400 кв.м.) (л.д.36-37, 38-43).

Решением КУМИ г. Прокопьевска № 225 от 07.10.2015 выбран способ приватизации данного  муниципального имущества - аукцион с открытой формой подачи предложений о цене (л.д.24).

По результатам аукциона  на основании протокола от 24.11.2015 № 1586 между КУМИ г. Прокопьевска  (продавец) и ООО УК «ПСМУ» (покупатель) был заключен 26.11.2015 договор купли - продажи № 466 нежилого помещения, общей площадью 400 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 42:32:0103015:11317 по цене 119700 руб. (л.д.19-21, 33-34).

Помещение передано по акту покупателю (л.д.22) и полностью последним оплачено, что следует из справки КУМИ г. Прокопьевска от 24.12.2015 № 8947 (л.д.23).

Приказом КУМИ г. Прокопьевска  от 02.02.2016 № 51 нежилое помещение, общей площадью 400 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 42:32:0103015:11317 в связи с продажей исключено из реестра муниципальной собственности (л.д.35).

Указанный объект приобретался ООО УК «ПСМУ» для строительства многоквартирного жилого дома.

Департаментом культуры и национальной политики Кемеровской области 19.04.2016, со ссылкой на решение исполнительного комитета Кемеровского областного Совета народных депутатов от 06.05.1978 № 212 о государственной охране памятника истории и культуры «Дом коммуны», был направлен ООО УК «ПСМУ» план ремонтно-реставрационных работ, необходимых для сохранения объекта культурного наследия (л.д.47).

Узнав, что приобретённый объект недвижимости является объектом культурного наследия регионального значения, ООО УК «ПСМУ» обратилось в КУМИ г. Прокопьевска о признании аукциона несостоявшимся и возврате денежных средств (л.д.46).

В защиту публичных интересов муниципального образования Прокопьевский городской округ в лице администрации г. Прокопьевска с иском в арбитражный суд о признании сделки купли-продажи недействительной обратился заместитель прокурора Кемеровской области (статья 53 АПК РФ).

            Заслушав Прокурора, представителя комитета по охране объектов культурного наследия Кемеровской области,  исследовав материалы дела, и оценив представленные доводы и доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам:

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным  законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ).

Указанным законом установлены особенности приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, а именно указанные объекты могут приватизироваться, в том числе путем продажи на конкурсе,  при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам (пункт 1 статьи 29).

В этом случае, как установлено пунктом 4 статьи 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" от 25.06.2002 № 73-ФЗ (далее - Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ) условия конкурса должны предусматривать проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в соответствии с охранным обязательством, предусмотренным статьей 47.6 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ, а при отсутствии данного охранного обязательства - с иным охранным документом, предусмотренным пунктом 8 статьи 48 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ.

Решением исполнительного комитета Кемеровского областного Совета народных депутатов от 06.05.1978 № 212  утвержден список памятников истории и культуры местного значения, куда «Дом коммуны» 1932 г. в г.Прокопьевске, на Тыргане.

Приказом Министерства культуры РФ от 29.05.2013 № 603 данный объект зарегистрирован в Едином государственном реестре объектов культурного наследия народов Российской Федерации (л.д.49, 50-54).

Согласно пунктам 1, 2,5 статьи 48  Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, частной собственности, а также в иных формах собственности, если иной порядок не установлен федеральным законом.

Особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия, включенным в реестр, и выявленным объектом культурного наследия определяются настоящим Федеральным законом, гражданским законодательством Российской Федерации, градостроительным законодательством Российской Федерации, земельным законодательством Российской Федерации.

Распоряжение объектом культурного наследия, включенным в реестр, выявленным объектом культурного наследия, в том числе их отчуждение или передача прав владения и (или) пользования такими объектами, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации при условии выполнения требований настоящего Федерального закона.

Из смысла положений статьей 47.6, 50, 50.1, 51 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ следует, что переход права собственности или иного вещного права на объект культурного наследия к другому лицу не прекращает охранного обязательства, а лишь влечет изменение его условий в части субъекта права собственности, к которому оно переходит.

Как следует из пункта 2 статьи 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ решение об условиях приватизации объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, должно содержать информацию об отнесении такого объекта к объектам культурного наследия, включенным в реестр объектов культурного наследия.

К решению об условиях приватизации объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, должны прилагаться копии охранного обязательства на объект культурного наследия, включенный в реестр объектов культурного наследия, утвержденного в порядке, предусмотренном статьей 47.6 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ, и паспорта объекта культурного наследия, предусмотренного статьей 21 указанного Федерального закона (при его наличии), а в случае, предусмотренном пунктом 8 статьи 48 указанного Федерального закона, - копии иного охранного документа и паспорта объекта культурного наследия (при его наличии).

В соответствии с пунктом 3 статьи 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ договор, предусматривающий отчуждение объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке приватизации, должен содержать в качестве существенного условия обременение приватизируемого объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, обязанностью нового собственника по выполнению требований охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 Федерального закона от 25 июня 2002 года, а при отсутствии данного охранного обязательства - требований иного охранного документа, предусмотренного пунктом 8 статьи 48 указанного Федерального закона.

В случае отсутствия в таком договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка приватизации объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, является ничтожной.

Аналогичные нормы содержатся в пункте 10 статьи 48 Федерального закона  от 25.06.2002 № 73-ФЗ.

Из материалов дела следует и сторонами сделки не оспаривается, что приватизация имущества муниципального образования Прокопьевский городской округ -  нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> (400 кв.м.) проведена без учета статуса объекта как объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия регионального значения - без указания в решении об условиях приватизации спорного объекта как на  объект культурного наследия; без оформления охранного документа, предусмотренного Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ; способом, не предусмотренным Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ  для приватизации объектов культурного наследия; при отсутствии в договоре существенного условия о принятии новым собственником обязательства по выполнению требований охранных документов в отношении такого объекта, что влечёт ничтожность договора в силу прямого указания закона (часть 1 статьи 168 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, доводы иска относительно отсутствия в договоре условия об отчуждении земельного участка не имеют значения.

Между тем суд отмечает, что в данном случае было отчуждено не здание, а помещение в нем.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта  1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В силу пункта  4 статьи  35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

В соответствии с пунктом  1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 ГК РФ).

Если при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования, в таких случаях в силу пункта 4 статьи 244 ГК РФ земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя.

Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (статья 131, пункт 2 статьи 223, пункт 4 статьи 244 ГК РФ).

В силу статей 273, 552 ГК РФ, в редакции Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации", действующей с 03.07.2007, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, разъяснений, содержащихся в пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", при отчуждении собственником здания и земельного участка, на котором оно расположено, помещений в этом здании, у покупателя помещений и продавца возникает режим общей долевой собственности на земельный участок (пункт 4 статьи 244 ГК РФ).

            Иск подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ  недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

 При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В данном случае судом не установлено отсутствие возможности реституции.

Государственная пошлина по результатам рассмотрения дела относится поровну на сторон сделки и подлежит взысканию в доход федерального бюджета. КУМИ г. Прокопьевска от уплаты государственной пошлины освобожден в силу  подпункта 1 пункта 1.1 статьи 333.37 НК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 170, 176, 180,181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

иск удовлетворить.

          Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи на аукционе от 26.11.2015 №466 нежилого помещения, общей площадью 400 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 42:32:0103015:11317, заключенного между  комитетом по управлению муниципальным имуществом города Прокопьевска и обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Прокопьевское строительное монтажное управление».

Применить последствия недействительности недействительной (ничтожной) сделки договора купли-продажи на аукционе №466 от 26.11.2015 в виде:

- возврата обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Прокопьевское строительное монтажное управление» из казны муниципального образования Прокопьевский городской округ в лице комитета по управлению муниципальным имуществом города Прокопьевска 119700 руб. стоимости имущества

- и передачи обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Прокопьевское строительное монтажное управление»  комитету по управлению муниципальным имуществом города Прокопьевска нежилого помещения, общей площадью 400 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 42:32:0103015:11317.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Прокопьевское строительное монтажное управление» 3000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в  течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.       


          Судья                                                                                               С.В.Вульферт