Решение от 26 декабря 2019 г. по делу № А38-7936/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


«

Дело № А38-7936/2019
г. Йошкар-Ола
26» декабря 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 19 декабря 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 26 декабря 2019 года.


Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Лежнина В.В.

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания

секретарем ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» и Республики Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью специализированному застройщику «Казанский посад» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об исполнении обязательства в натуре

третьи лица Управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», государственное унитарное казенное предприятие Республики Марий Эл «Мостремстрой»

с участием представителей:

от истца муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» – ФИО2 по доверенности,

истца Республики Марий Эл в лице Министерства государственного имущества РМЭ – ФИО3 по доверенности,

от ответчика – ФИО4 по доверенности,

от третьего лица Управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» – ФИО5 по доверенности,

от третьего лица ГУКП РМЭ «Мостремстрой» – ФИО6 по доверенности



УСТАНОВИЛ:

Истец, муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа (далее – муниципалитет), обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением, измененным по правилам статьи 49 АПК РФ, об обязании ответчика, общества с ограниченной ответственностью специализированного застройщика «Казанский посад», передать муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» во исполнение условий договора о комплексном освоении территории № 2 от 17.07.2015 нежилое здание детского сада на 135 мест (поз. 22) в микрорайоне «Спортивный» в г.Йошкар-Ола с кадастровым номером 12:05:0701003:3707, расположенное по адресу: <...>, в состоянии, соответствующем разрешению на ввод объекта в эксплуатацию и проектной документации, в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Определением арбитражного суда от 25 ноября 2019 года Республика Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл привлечена к участию в деле в качестве соистца в порядке статьи 46 АПК РФ (т.2, л.д. 132).


В исковых заявлениях, в уточнениях к ним требование мотивировано тем, что в соответствии с договором о комплексном освоении территории застройщик должен передать в муниципальную собственность объекты коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур, включая спорный детский сад. Однако ответчик вопреки условиям договора и требованиям Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) не исполнил возложенные на него обязательства, детский сад не передан муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола», напротив, застройщик зарегистрировал право частной собственности на него.

При этом законодатель не конкретизировал условия о возмездности либо безвозмездности передачи объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в муниципальную собственность. Вместе с тем постановлением Правительства Республики Марий Эл от 07.07.2015 №372 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Марий Эл, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без проведения торгов, о внесении изменений в постановление Правительства Республики Марий Эл от 2 июля 2015 года №361 и о признании утратившими силу некоторых решений Правительства Республики Марий Эл» (далее – постановление Правительства РМЭ №372 от 07.07.2015) установлено, что размер арендной платы за земельные участки, образованные из земельных участков, предоставленных для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, рассчитывается по ставке в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, а не по рыночной стоимости права аренды.

Тем самым, по мнению истцов, застройщик получает льготы в рамках реализации проекта комплексного освоения территории.


Более того, обязанность по безвозмездной передаче объектов социальной инфраструктуры в муниципальную собственность предусмотрена статьей 18.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ). Следовательно, на застройщике лежит обязанность по передаче детского сада и иных объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в муниципальную собственность без дополнительной платы.

Также договор аренды земельного участка в целях комплексного освоения территории заключен по результатам аукциона. Аукционная документация содержала проект договора аренды земельного участка и проект договора о комплексном освоении территории, в соответствии с пунктами 3.2.4, 3.2.6, 4.3.7, 4.3.9, 4.3.22 которого была предусмотрена необходимость строительства детского сада за счет средств застройщика и обязанность застройщика передать этот объект в муниципальную собственность. Как проект договора, так и сам договор комплексного освоения территории не предусматривал последующего заключения договора купли-продажи детского сада с публично-правовыми образованиями или органами муниципальной, государственной власти либо бюджетное финансирование строительства детского сада. Таким образом, на застройщике лежит обязанность по безвозмездной передаче здания детского сада в муниципальную собственность.

Помимо этого, состояние и оснащенность передаваемого по акту здания детского сада должны исходя из условий договора соответствовать проекту и разрешению на ввод объекта в эксплуатацию.

В судебном заседании истец, Республика Марий Эл в лице Министерства государственного имущества РМЭ, дополнительно пояснил, что при заключении договора о комплексном освоении территории № 2 от 17.07.2015 стороны исходили из того, что договор не предполагал взимание с уполномоченного органа или муниципального образования денежных средств за передачу в муниципальную собственность объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур, поименованных в приложении №1 к указанному договору, включая детский сад (поз.22) (т.1, л.д. 9-11, 51-54, 72-77, т.2, л.д. 141, 187-188).


Ответчик в письменном отзыве на иск, в дополнении к нему и в судебном заседании измененное исковое требование не признал и сообщил, что договор о комплексном освоении территории № 2 от 17.07.2015 заключен между Республикой Марий Эл в лице Министерства государственного имущества РМЭ и ГУП РМЭ «Мостремстрой». 21.04.2016 эти же лица заключили 13 договоров аренды земельных участков, права аренды по которым впоследствии были переданы различным застройщикам, включая ООО «Казанский посад», ОАО «Континет», ООО «Росагрострой». Право аренды земельного участка с кадастровым номером 12:05:0701003:1382, сформированного для строительства детского сада, передано ООО «Казанский посад». В соответствии с пунктом 1.2 договора передачи (уступки) прав и обязанностей по договору аренды новый арендатор принимает во внимание и учитывает, что арендатор принял на себя обязательства в составе жилого массива, планируемого к строительству, возвести в рамках комплексного освоения земельного участка за счет собственных средств детский сад на 160 мест.

В пункт 2.4 договора о передаче прав по договору аренды стороны (ГУП РМЭ «Мостремстрой» и ООО «Казанский посад») включили условие о том, что условия участия нового арендатора в финансировании проектирования и строительства детского сада определяются отдельным соглашением между новым арендатором и остальными застройщиками – арендаторами земельных участков. Обязательным условием такого соглашения является передача построенного детского сада в собственность муниципального образования «Город Йошкар-Ола» на возмездной основе (за сумму, равную стоимости построенного объекта по фактическим затратам). Доля участия каждого нового арендатора в финансировании проектирования и строительства детского сада определяется по формуле, указанной в пункте 2.6 договоров о передаче прав по договору аренды. Однако от Министерства государственного имущества РМЭ не поступало каких-либо возражений по содержанию договоров о передаче (уступке) прав и обязанностей по договорам аренды. Поскольку остальные застройщики отказались от участия в финансировании проектирования и строительства детского сада, ООО «Казанский посад» своими силами и средствами исполнило обязательства, предусмотренные договором передачи (уступки) прав и обязанностей по договору аренды №1844-Р от 21.04.2016. Исходя из пункта 4.3.9 договора о комплексном освоении территории № 2 от 17.07.2015 на застройщике лежит обязанность передать детский сад в муниципальную собственность. При этом условия передачи объектов должны были определяться при заключении отдельного соглашения о передаче этих объектов в муниципальную собственность. Однако такое соглашение не было подписано. Следовательно, договор о комплексном освоении территории не предусматривает обязанность застройщика по безвозмездной передаче объекта социальной инфраструктуры в муниципальную собственность (т.2, л.д. 44-47, 142-143, 187-188).


К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» и государственное унитарное казенное предприятие Республики Марий Эл «Мостремстрой» (т.1, л.д. 1-3).

В отзыве на иск и в судебном заседании Управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» полностью поддержало позицию истцов (т.2, л.д. 81-84, 187-188).

ГУКП РМЭ «Мостремстрой» в отзыве на иск и в судебном заседании также поддержало требование истцов и указало, что передача объекта социальной инфраструктуры - детского сада, строительство которого предусмотрено договором о комплексном освоении территории № 2 от 17 июля 2015 года, должна быть осуществлена на безвозмездной основе в собственность муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в порядке, установленном пунктом 4.3.22 указанного договора. При этом стороны исходили из того, что договор не предполагал взимание с уполномоченного органа или муниципального образования денежных средств за передачу в муниципальную собственность объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур, поименованных в приложении №1 к указанному договору, включая детский сад (позиция 22) (т.2, л.д. 110-118, 187-188).


Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения участников дела, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить иск по следующим правовым и процессуальным основаниям.


Из материалов дела следует, что в соответствии со статьями 12, 13 и 14 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», протоколом заочного голосования Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, №9 от 26.11.2014, Правительством Республики Марий Эл принято постановление от 29.04.2015 № 249 о проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, для комплексного освоения территории, в том числе в отношении земельного участка с кадастровым номером 12:05:0000000:13917, с назначением в качестве организатора аукциона Министерства государственного имущества Республики Марий Эл (т.1, л.д. 79-80, 81-83, 84-85).

Распоряжением Министерства государственного имущества Республики Марий Эл от 15.05.2015 № 1190 утверждены порядок проведения аукциона, извещение, проекты договора аренды земельного участка, договора комплексного освоения территории (т.1, л.д. 87-101).

Информация о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 12:05:0000000:13917, находящегося в федеральной собственности, для комплексного освоения территории размещена на официальном сайте Министерства государственного имущества Республики Марий Эл в информационно-коммуникационной сети «Интернет» 19.05.2015, а также на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов torgi.gov.ru (т.1, л.д. 102-114).

На основании протокола заседания комиссии по приватизации государственного имущества, продаже права на заключение договоров аренды и иных прав, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества казны Республики Марий Эл, от 17.06.2015 с единственным участником аукциона – государственным унитарным предприятием Республики Марий Эл «Мостремстрой» 17 июля 2015 года заключены одновременно сроком на пять лет договор № 2 о комплексном освоении территории в границах земельного участка общей площадью 46 034 кв.м с кадастровым номером 12:05:0000000:13917 (вид разрешенного использования – строительство жилого массива), расположенного по ул. Петрова г. Йошкар-Олы Республики Марий Эл, и договор аренды этого земельного участка по определенной аукционной документацией цене (790 000 руб. за первый месяц и 655 875 руб. – за второй и последующие месяцы (т.1, л.д. 19-23, 86, 115-116, 117-120).

По условиям договора о комплексном освоении территории ГУП РМЭ «Мостремстрой» как застройщик принял на себя обязательство своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить в установленные договором сроки мероприятия по комплексному освоению территории в границах земельного участка с кадастровым номером 12:05:0000000:13917, в том числе подготовить проекты планировки и межевания территории, осуществить образование из указанного земельного участка иных земельных участков, построить на них и ввести в эксплуатацию объекты коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры по перечню, указанному в приложении № 1 к договору, включающему такой объект, как детский сад (пункты 3.2.4, 4.3.7). Также положениями договора предусмотрена обязанность застройщика передать в муниципальную собственность городского округа «Город Йошкар-Ола» объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, строительство которых осуществляется за счет средств застройщика по перечню, являющемуся неотъемлемой частью договора, с определением условий передачи при заключении соглашения о передаче этих объектов в муниципальную собственность (пункты 3.2.6 и 4.3.9). В свою очередь, Мингосимущество Республики Марий Эл как уполномоченный орган обязалось создать необходимые условия для выполнения застройщиком соответствующих мероприятий.

По заданиям застройщика, ГУП РМЭ «Мостремстрой», были подготовлены проекты планировки и межевания территории, администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола» постановлением от 28.09.2017 № 1201 утверждены основные части проектов планировки и межевания территории микрорайона «Спортивный», ограниченного бульваром 70-летия Победы в Великой Отечественной войне, улицами Петрова, Воинов-интернационалистов, Воскресенским проспектом в г. Йошкар-Оле (т.2, л.д. 85-100, 101-104, 105, 119).

19 апреля 2016 года между Мингосимуществом Республики Марий Эл и ГУП РМЭ «Мостремстрой» в силу части 7 статьи 46.4 ГрК РФ заключено дополнительное соглашение к договору о комплексном освоении территории, закрепившее график осуществления мероприятий по освоению территории в границах земельного участка с кадастровым номером 12:05:0000000:13917, которым и предусмотрено строительство детского сада до июня 2020 года (т.1, л.д. 24-25).

Во исполнение пункта 7 статьи 14 Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства» право федеральной собственности на земельный участок с кадастровым номером 12:05:0000000:13917 после заключения договора аренды земельного участка № 2 от 17.07.2015 было прекращено и 3 декабря 2015 года зарегистрировано право собственности Республики Марий Эл на этот участок (т.1, л.д. 122). В договор аренды дополнительным соглашением от 17.12.2015 внесены соответствующие изменения в части указания арендодателя (т.1, л.д. 121).

После проведения процедуры постановки на кадастровый учет вновь образованных земельных участков в соответствии с проектом межевания территории в силу пункта 4 статьи 11.8, подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, между Мингосимуществом Республики Марий Эл и ГУП РМЭ «Мостремстрой» 21 апреля 2016 года заключено 13 договоров аренды земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 12:05:0000000:13917, в том числе договор от 21 апреля 2016 года № 1843-р аренды земельного участка, находящегося в собственности Республики Марий Эл, с кадастровым номером 12:05:0701003:1382, общей площадью 6 387 кв.м., вид разрешенного использования земельного участка: дошкольное, начальное и среднее общее образование, расположенного по адресу: <...> для строительства детского сада (т.1, л.д. 26-28, 38-41, 131, 132-135, 159, т.2, л.д. 138-139, 180-182).

По условиям договора аренды в соответствии с постановлением Правительства Республики Марий Эл от 07.07.2015 № 372 установлен льготный размер годовой арендной платы в размере 1,5 % от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка, а не рыночная стоимость годового размера арендной платы. Тем самым застройщик получил льготу в рамках реализации проекта по комплексному освоению территории (т.2, л.д. 35-39).

Договор аренды оформлен путем составления одного документа, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, чем соблюдены пункт 2 статьи 434 и статья 609 ГК РФ. В связи с заключением договора сроком более чем на один год во исполнение пункта 1 статьи 26 ЗК РФ осуществлена его государственная регистрация Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Марий Эл.

Таким образом, договор аренды соответствует требованиям гражданского и земельного законодательства о его предмете, форме, цене и вступил в силу с момента его государственной регистрации. О недействительности или незаключенности договора стороны в судебном порядке не заявляли.

В последующем на основании договора о передаче прав и обязанностей от 9 марта 2016 года обязательства по договору аренды земельного участка от 21.04.2016 № 1843-р, в том числе и по комплексному освоению территории, возникшие из договора от 17.07.2015 № 2 о комплексном освоении территории, возникли у ООО «Казанский посад» (т.1, л.д. 29-32). В его пользу переуступлены также права аренды в отношении ещё нескольких земельный участков, в том числе предназначенных для строительства многоквартирных домов (т.1, л.д. 33-37, 147-156, т.2, л.д. 3-11, 49-55).

ГУП РМЭ «Мостремстрой» письмами уведомило Мингосимущество Республики Марий Эл о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, в том числе по договорам от 21.04.2016 №№ 1842-Р, 1843-Р, 1844-Р, 1845-Р, 1848-Р, 1849-Р, 1850-Р, 1851-Р, 1852-Р (т.1, л.д. 146, 157, т.2 ,л.д. 2, 34, 56).

27.10.2017 ООО «Казанский посад» получило разрешение на строительство многоквартирного жилого дома (поз.11) с пристроенным административным зданием (поз.11а) и детским садом на 160 мест (поз.22) в микрорайоне «Спортивный» в г. Йошкар-Ола (Детский сад на 160 мест (поз.22) II этап) на земельном участке с кадастровым номером 12:05:0701003:1382 сроком действия до 31.12.2018 (т.2, л.д. 57-58). Впоследствии 24.10.2018 внесены изменения в ранее выданное разрешение на строительство в связи с изменением проекта строительства, получившего положительное заключение экспертизы, в соответствии с которым ООО «Казанский посад» дано право строить детский сад на 135 мест (поз.22) в микрорайоне «Спортивный» в г. Йошкар-Ола (т.2, л.д. 59-61, 144-160, 161-174).

25.12.2018 Инспекцией государственного строительного надзора РМЭ утверждено заключение о соответствии построенного детского сада на 135 мест (поз.22) в микрорайоне «Спортивный» в г. Йошкар-Ола требованиям технических регламентов и проектной документации, а 28.12.2018 обществу выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (т.2, л.д. 61-63, 175, 176-177).

30 января 2019 года построенное в микрорайоне «Спортивный» г. Йошкар-Олы здание детского сада на 135 мест (поз.22) с кадастровым номером 12:05:0701003:3707, адрес: <...>, зарегистрировано в ЕГРН на праве собственности за ООО «Казанский посад» (т.1, л.д. 14-16, 42-45, т.2. л.д. 136-137, 183-185).

Письмом от 30.03.2018 № 023-33/515 администрация городского округа «Город Йошкар-Ола» обратилась к ООО «Казанский посад» с предложением о безвозмездной передаче здания детского сада в муниципальную собственность городского округа «Город Йошкар-Ола». В ответ общество дало ответ о невозможности передать здание на безвозмездной основе.

Письмом от 30.07.2018 № 023-33/1733 администрация городского округа «Город Йошкар-Ола» вновь обратилась к ООО «Казанский посад» с предложением о безвозмездной передаче здания детского сада в муниципальную собственность городского округа «Город Йошкар-Ола» (т.1, л.д. 64-65). В ответ общество дало ответ о готовности передать здание в безвозмездное пользование при условии последующей компенсации расходов на его строительство (т.1, л.д. 66-67).


Посчитав бездействие ООО «Казанский посад», как застройщика по договору о комплексном освоении территории, не соответствующим указанному договору, незаконным и нарушающим право собственности муниципалитета на объект недвижимого имущества, Республика Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл и муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» обратились с иском об обязании общества передать в муниципальную собственность здание детского сада.

Избранный истцами способ защиты нарушенного права соответствует гражданскому, градостроительному, земельному законодательству и судебной практике.

Так, в соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав может осуществляться путем присуждения к исполнению обязанности в натуре.

Право истцов на иск основано на договоре № 2 о комплексном освоении территории от 17.07.2015 и статье 430 ГК РФ, в соответствии с которой стороны вправе установить, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.

Согласно части 1 статьи 46.4 ГрК РФ комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

По договору о комплексном освоении территории (далее также в настоящей статье - договор) одна сторона в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется выполнить обязательства, предусмотренные пунктами 2 - 4 и 7 части 5 настоящей статьи, а другая сторона (исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств в соответствии с пунктами 5 и 7 части 5 настоящей статьи. Договором также предусматривается выполнение одной из сторон в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 5 настоящей статьи, в том числе на условиях, указанных в пункте 2 части 6 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 6 настоящей статьи (часть 3 статьи 46.4 ГрК РФ).

В соответствии с пунктом 2 части 6 статьи 46.4 ГрК РФ договор может содержать обязательство лица, заключившего договор, передать в государственную или муниципальную собственность объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, строительство которых осуществляется за счет средств этого лица; перечень данных объектов и условий их передачи. Тем самым в силу прямого указания закона на застройщика может быть возложена обязанность передать в муниципальную собственность объекты социальной инфраструктуры, строительство которых осуществляется за счет средств этого лица. Перечень таких объектов и условий их передачи также может быть отражен в договоре комплексного освоения территории.

Договором № 2 о комплексном освоении территории от 17.07.2015 предусмотрено осуществление застройщиком мероприятий по освоению территории, включая строительство и ввод в эксплуатацию на участке или на образованных участках объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и иных объектов капитального строительства в соответствии с проектом планировки территории (пункт 3.2.4 договора). Пунктом 3.2.6 договора установлено, что объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, строительство которых осуществит застройщик, передаются в муниципальную собственность городского округа «Город Йошкар-Ола» по перечню, являющемуся неотъемлемой частью договора. Помимо этого, в силу пункта 4.3.9 договора застройщик обязан передать в муниципальную собственность городского округа «Город Йошкар-Ола» объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, строительство которых осуществляется за счет средств застройщика по перечню, являющемуся неотъемлемой частью договора. Также в соответствии с пунктом 4.3.10 договора застройщик обязан обеспечить содержание и эксплуатацию построенных в границах участка объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур до их передачи в установленном порядке в муниципальную собственность. Приложением №1 к договору № 2 о комплексном освоении территории определен перечень объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, строительство которых осуществляет застройщик и передает их в муниципальную собственность городского округа «Город Йошкар-Ола» в соответствии с пунктами 3.2.4 и 4.3.9 договора, в числе которых указан детский сад (поз.22).

Тем самым в соответствии с требованиями статьи 46.4 ГрК РФ и условиями договора № 2 о комплексном освоении территории от 17.07.2015 на застройщика возложена обязанность построить детский сад (поз.22) и передать его после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в муниципальную собственность.

В случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре (пункт 1 статьи 308.3 ГК РФ).

Поскольку обязанность застройщиком в натуре не исполнена, арбитражный суд своим решением обязывает ООО СЗ «Казанский посад» передать в муниципальную собственность городского округа «Город Йошкар-Ола» детский сад (поз.22).


Между участниками дела возникли разногласия о необходимости компенсации застройщику затрат, понесенных им на строительство объекта социальной инфраструктуры. По утверждению истцов, обязанность по безвозмездной передаче объектов социальной инфраструктуры в муниципальную собственность предусмотрена договором и законом.

Исследовав по правилам статьи 162 АПК РФ представленные участниками дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу об обоснованности доводов истцов.

Так, пункты 3.2.4, 3.2.6, 4.3.9, 4.3.22 договора № 2 о комплексном освоении территории от 17.07.2015, приложение №1 к нему, а также часть 3 и пункт 2 части 6 статьи 46.4 ГрК РФ содержат указание на обязанность передать детский сад (поз.22) без какой-либо денежной компенсации его застройщику.

В судебном заседании первоначальные стороны договора № 2 о комплексном освоении территории от 17.07.2015 и договора аренды №2 договор аренды земельного участка от 17.07.2015 также подтвердили, что при их заключении исходили из того, что договоры не предполагают взимание с уполномоченного органа или муниципального образования денежных средств за передачу в муниципальную собственность объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур.

Тем самым закон и договор не содержат условий о каком-либо встречном денежном платеже застройщику при передаче объекта социальной инфраструктуры.

При этом арбитражный суд отклоняет довод ответчика о противоречии условий договора № 2 о комплексном освоении территории от 17.07.2015 правилам пункта 3 статьи 423 ГК РФ, в соответствии с которым договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Из одновременно заключенных 17.07.2015 договоров о комплексном освоении территории и аренды этого земельного участка следует, что застройщик, получив в аренду земельный участок по цене, существенно ниже рыночной и определенной в соответствии с постановлением Правительства РМЭ №372 от 07.07.2015 в виде 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, получил денежную льготу и выгоду, что по существу и предполагает возмездный, взаимовыгодный характер правоотношений публично-правого образования и застройщика.

Таким образом, застройщик, получивший от публично-правового образования выгоду в виде льготного размера арендной платы, обязан передать публично-правовому образованию объекты коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур без какой-либо денежной компенсации затрат на их строительство.

Договор соответствует статье 18.1 Закон № 214-ФЗ (в редакции, действующей на дату выдачи разрешения на строительство), в силу которой объект социальной инфраструктуры подлежит безвозмездной передаче в государственную или муниципальную собственность, если обязательство по передаче такого объекта социальной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность и порядок осуществления этой передачи предусмотрены нормативным правовым актом органа государственной власти, муниципальным правовым актом, указанными в пунктах 7 и 8 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона договором о развитии застроенной территории, договором о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса, договором о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, договором о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления. При этом согласно пунктам 7 и 8 части 1 статьи 18 Закона № 214-ФЗ (в редакции, действующей на дату выдачи разрешения на строительство) по расчетному счету застройщика могут осуществляться операции по зачислению и списанию денежных средств в соответствии с настоящим Федеральным законом. Денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться только в следующих целях:

- платежи по заключенному в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договору о развитии застроенной территории, если строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона;

- платежи по заключенному в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности договору о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса, договору о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, договору о комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления, если строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с этими договорами, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

ООО «Казанский посад» при освоении территории заключало договоры участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов в микрорайоне «Спортивный» (т.2, л.д. 65-72). Тем самым Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который подлежит применению к спорным правоотношениям, поскольку разрешение на строительство получено 27.10.2017, установил обязательство застройщика о безвозмездной передаче в муниципальную собственность объекта социальной инфраструктуры.


Арбитражный суд также признает противоречащим закону и договору утверждение ответчика об изменении условий договора № 2 о комплексном освоении территории от 17.07.2015 в части последующей компенсации расходов застройщика за построенный социальный объект путем подписания с ГУП РМЭ «Мостремстрой» договора от 9.03.2017 передачи (уступки) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2016 № 1843-р.

Однако в силу прямого указания части 8 статьи 46.4 ГрК РФ и пункта 3.4 договора № 2 о комплексном освоении территории от 17.07.2015 прекращение существования участка в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на образуемые земельные участки не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором.

Напротив, в силу пункта 1.10 договора от 9.03.2017 передачи (уступки) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2016 № 1843-р новый арендатор (ООО «Казанский посад») обязался принимать во внимание и учитывать, что арендатор принял на себя обязательство возвести (в рамках комплексного освоения территории этого земельного участка) за счет собственных средств детский сад на 160 мест.

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (пункт 1 статьи 453 ГК РФ). Тем самым арбитражный суд отклоняет довод ответчика об изменении условий договора № 2 о комплексном освоении территории от 17.07.2015 в связи с заключением с предыдущим застройщиком договора от 9.03.2017 передачи (уступки) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2016 № 1843-р.


Таким образом, арбитражный суд приходит к итоговому выводу о необходимости удовлетворить требование истцов и обязать ответчика во исполнение условий договора о комплексном освоении территории № 2 от 17.07.2015 передать в муниципальную собственность нежилое здание детского сада на 135 мест (поз. 22) в микрорайоне «Спортивный» в г. Йошкар-Ола с кадастровым номером 12:05:0701003:3707, расположенное по адресу: <...>.

При этом состояние передаваемого объекта должно соответствовать разрешению на ввод объекта в эксплуатацию и проектной документации, поскольку в соответствии с пунктом 4.3.22 договора № 2 о комплексном освоении территории от 17.07.2015 в случае получения разрешения на ввод в эксплуатацию объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, подлежащих оформлению в муниципальную собственность, расположенных на образованных земельных участках, находящихся у застройщика на праве аренды, сообщать о готовности к подаче на государственную регистрацию права собственности соответствующих документов не позднее, чем за 14 календарных дней до планируемого дня указанной подачи.


Кроме того, истцом было подано ходатайство о принятии обеспечительных мер. Определением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 14.10.2019 ходатайство истца было удовлетворено. Так, указанными определением приняты меры по обеспечению иска в виде запрещения ООО СЗ «Казанский посад» и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РМЭ совершать регистрационные действия, связанные с отчуждением, в том числе по договору купли-продажи, дарения, залога, здания детского сада на 135 мест (поз. 22), кадастровый номер 12:05:0701003:3707, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, микрорайон «Спортивный» ул. Воинов-Интернационалистов, д. 32А.

В силу части 4 статьи 96 АПК РФ в случае удовлетворения иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу.

Поэтому принятые определением от 14.10.2019 обеспечительные меры действуют до фактического исполнения настоящего решения арбитражного суда.


В соответствии со статьей 333.21 НК РФ размер государственной пошлины по иску составляет 6000 руб. Истцы освобождены от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 НК РФ.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статье 333.17 НК РФ плательщиками государственной пошлины признаются организации и физические лица, которые выступают ответчиками в арбитражных судах и если при этом решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от уплаты государственной пошлины. Следовательно, в связи с удовлетворением иска государственная пошлина в сумме 6000 руб. подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ответчика, не в пользу которого принят судебный акт.


Руководствуясь статьями 96, 110, 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Обязать общество с ограниченной ответственностью специализированного застройщика «Казанский посад» (ОГРН <***>, ИНН <***>) передать муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» во исполнение условий договора о комплексном освоении территории № 2 от 17.07.2015 нежилое здание детского сада на 135 мест (поз. 22) в микрорайоне «Спортивный» в г.Йошкар-Ола с кадастровым номером 12:05:0701003:3707, расположенное по адресу: <...>, в состоянии, соответствующем разрешению на ввод объекта в эксплуатацию и проектной документации, в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.


2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированного застройщика «Казанский посад» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6000 руб.

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать по истечении десяти дней после вступления судебного акта в законную силу при отсутствии в деле информации о том, что государственная пошлина уплачена ее плательщиком добровольно.


Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его изготовления в полном объеме в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.


Судья В.В. Лежнин