Решение от 24 января 2017 г. по делу № А56-9831/2016

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-9831/2016
25 января 2017 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 24 января 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 25 января 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Васильевой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску/заявлению:

истец/заявитель: Общество с ограниченной ответственностью "Диагональ" (адрес: Россия 196128, Санкт-Петербург, пл.Чернышевского д.9,лит.А,пом.19-Н, ОГРН: 1027802712926);

ответчик/заинтересованное лицо: :Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд 1,лит.Б, ОГРН: 1027809244561);

третьи лица: Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (адрес: Россия 190000, Санкт-Петербург, Пер.Гривцова, д 5; Россия 191023, Санкт-Петербург, Зодчего Росси,д.1-3, 6й подъезд)

о признании действий незаконными

при участии

от заявителя ФИО2, решение, паспорт, ФИО3, доверенность от 25.10.2016, ФИО4, доверенность от 02.02.2016, ФИО5, доверенность от 28.11.2016

от заинтересованного лица: ФИО6, доверенность от 29.12.2016

от третьих лиц: 1. не явился 2. ФИО7, ФИО8, доверенность от 09.01.2017

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Диагональ" (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным п. 1.1.2 Распоряжения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) от 06.11.2015 №1141-рз «Об условиях приватизации объект нежилого фонда по адресу: <...> литера А, пом. 39 Н, кадастровый номер 78:14:7636:8:18:26 о цене продажи 3 600 000 руб. (НДС не облагается) в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости от 16.10.2015 №31-8-0119(196)-2015, выполненным Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУИОН).

К участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований привлечены Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", ГУИОН.

Определением от 26.04.2016 дело № А56-9831/2016 объединено с делом № А56-11671/2016 по иску Общества к Комитету о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 16.10.2015 №31-8-0119(196)-2015, выполненного ГУИОН, в отношении помещения по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 192-194, литера А, пом. 39Н, кадастровый номер 78:14:0007636:1722 (предыдущий кадастровый номер 78:14:7636:8:18:26); установлении рыночной стоимости объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 192-194, литера А, пом. 39Н, на основании Отчета об оценке №321/21-2 от 15.02.2016, проведенного ООО "Европейский центр судебных экспертов", для определения цены выкупаемого имущества равной 1 890 000 руб.; обязании Комитета в лице Акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» заключить с Обществом договор купли-продажи при реализации арендатором преимущественного права покупки на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в отношении нежилого помещения площадью 12,7 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007636:1722 (предыдущий кадастровый номер 78:14:763 6:8:18:26), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр. д. 192-194, литера А, пом. 39Н, по цене 1 890 000 рублей.

Определением от 19.05.2016 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Партнерство экспертов «Северо-запад», по результатам которой сделан вывод, что рыночная стоимость спорного объекта на 28.05.2015 составляет 1 728 000 руб.

Определением от 30.08.2016 по ходатайству ГУИОН назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «ИОЛА», по результатам которой сделан вывод, что рыночная стоимость спорного объекта на 28.05.2015 составляет 3 400 000 руб.

В настоящем судебном заседании Общество уточнило требования, просило:

признать недействительным п. 1.1.2 Распоряжения Комитета от 06.11.2015 №1141-рз «Об условиях приватизации объект нежилого фонда по адресу: <...> литера А, пом. 39 Н, кадастровый номер 78:14:7636:8:18:26 о цене продажи 3 600 000 руб. (НДС не облагается) в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости от 16.10.2015 №31-8-0119(196)-2015, выполненным ГУИОН;

признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 16.10.2015 №31-8-0119(196)-2015, выполненного ГУИОН, в отношении помещения по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 192-194, литера А, пом. 39Н, кадастровый номер 78:14:0007636:1722 (предыдущий кадастровый номер 78:14:7636:8:18:26);

обязать Комитет в лице Акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» заключить с Обществом договор купли-продажи при реализации арендатором преимущественного права покупки на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в отношении нежилого помещения площадью 12,7 кв.м с кадастровым номером 78:14:0007636:1722 (предыдущий кадастровый номер 78:14:763 6:8:18:26), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр. д. 192-194, литера А, пом. 39Н, по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в арбитражном суде.

В порядке статьи 49 АПК РФ ходатайство удовлетворено судом.

Ссылаясь на наличие ошибок и неточностей в заключении ООО «Иола», Общество заявило ходатайство о проведении комиссионной экспертизы.

Заслушав мнение лиц, участвующих в деле, а также представителя Общества, составившего рецензию на заключение эксперта ООО «Иола» на предмет наличия ошибок и неточностей, представленные в дело доказательства, учитывая, что эксперт ООО «Иола» обосновал применение кода по фактору «местоположение» объекту сравнения № 5, иные доводы представителя Общества не свидетельствуют о наличии ошибок, влияющих на достоверность представленного ООО «Иола» экспертного заключения, при этом в материалы дела представлено два экспертных заключения по вопросам, требующих специальных знаний, ходатайство Общества о проведении комиссионной экспертизы отклонено как направленное на затягивание судебного процесса.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор № 12-А-1674 от 30.06.2008 аренды нежилого здания общей площадью 12,7 кв.м, расположенного по адресу: <...> литера А, пом. 39 Н, кадастровый номер 78:14:7636:8:18:26.

28.05.2015 Общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемого объекта недвижимости.

Распоряжением Комитета от 06.11.2015 №1141-рз «Об условиях приватизации объект нежилого фонда по адресу: <...> литера А, пом. 39 Н» определено осуществить приватизацию объекта Обществу по цене 3 600 000 руб. (НДС не облагается) в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости от 16.10.2015 №31-8-0119(196)-2015, выполненным ГУИОН, согласно которому рыночная стоимость объекта определена по состоянию на 28.05.2015.

Комитет в лице Фонда направил Обществу предложение о заключении договора купли-продажи спорного объекта при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с приложением подписанного проекта договора купли-продажи.

Общество направило протокол разногласий от 24.02.2016, в котором предложило определить цену продажи объекта 1 890 000 руб.

Ссылаясь на уклонение Комитета от рассмотрения протокола и урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи, а также полагая, что указанная в Распоряжении Комитета стоимость выкупа арендуемого имущества явно завышена, а величина рыночной стоимости объекта является недостоверной, Общество обратилось в суд с настоящим требованием.

В соответствии с нормами статей 198, 201 АПК РФ основанием для принятия судом решения о признании незаконными действий (бездействия), решений государственных органов, органов местного самоуправления является одновременно несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закона об оценке).

Определением от 30.08.2016 по ходатайству ГУИОН назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «ИОЛА». По результатам повторной экспертизы сделан вывод, что рыночная стоимость спорного объекта на 28.05.2015 составляет с учетом округлений 3 400 000 руб.

Дата, на которую должна быть установлена рыночная стоимость, определена с учетом положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, Постановления Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 N 7240/12, которое указывает, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку выводы, сделанные экспертами, мотивированы, в экспертных заключениях отражены все установленные статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оснований им не доверять не имеется, суд принимает данные экспертные заключения как достоверные.

В силу статьи 12 Закона об оценке итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснений, данных в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует учитывать, что если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценке отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ) (п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

Учитывая, что на основании отчета об оценке Комитетом принято Распоряжение, после чего Общество обратилось в суд с настоящим требованием, самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта невозможно, вопрос о достоверности оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения спора об оспаривании Распоряжения Комитета.

С учетом изложенного, в соответствии с п. 1 ч. 1. ст. 150 АПК РФ производство по делу в части признания недостоверной рыночной стоимости спорного объекта подлежат прекращению.

Учитывая, что результат экспертизы, составленной экспертом ООО «Иола», сопоставим с результатом оценки ГУИОН 3 600 000 руб., что является допустимым для оценки в интервале расхождения цен, оснований считать Распоряжение Комитета от 06.11.2015 №1141-рз об условиях приватизации спорного объект в части определения цены приватизируемого нежилого помещения не соответствующим закону или иному нормативному правовому акту, не имеется.

Согласно статье 13 Закона об оценке в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании. В соответствии с положениями статьей 421, 445, 446 ГК РФ в данном случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Исходя из требований Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, цена объекта подлежит установлению судом на основании заключения от 14.10.2016 по состоянию на 28.05.2015, выполненного экспертом ООО «ИОЛА», в размере 3 400 000 руб.

Расходы на проведение экспертизы, в результате которой было получено заключение от 14.10.2016 ООО «ИОЛА», подлежат взысканию с Общества в пользу ГУИОН в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая прекращение производства по делу в части и уточнение требований, Обществу подлежат возврату 12 000 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 150, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В части требования о признании недействительным п. 1.1.2 Распоряжения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 06.11.2015 №1141-рз «Об условиях приватизации объект нежилого фонда по адресу: <...> литера А, пом. 39 Н, кадастровый номер 78:14:7636:8:18:26 о цене продажи 3 600 000 руб. (НДС не облагается) в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости от 16.10.2015 №31-8-0119(196)-2015, выполненным Санкт-Петербургским Государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» отказать.

В части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 16.10.2015 №31-8-0119(196)-2015, выполненного ГУИОН, в отношении помещения по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 192-194, литера А, пом. 39Н, кадастровый номер 78:14:0007636:1722 (предыдущий кадастровый номер 78:14:7636:8:18:26), производство по делу прекратить.

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Диагональ" договор купли-продажи при реализации арендатором преимущественного права покупки на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в отношении нежилого помещения площадью 12,7 кв.м с кадастровым номером 78:14:0007636:1722 (предыдущий кадастровый номер 78:14:763 6:8:18:26), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр. д. 192-194, литера А, пом. 39Н, по цене 3 400 000 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Диагональ" в пользу Санкт-Петербургского Государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» 30 000 руб. расходов на оплату экспертизы.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Диагональ" из федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Васильева Н.В.