Решение от 2 августа 2017 г. по делу № А82-3763/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-3763/2016
г. Ярославль
02 августа 2017 года
Резолютивная часть решения оглашена 27.07.2017 года.

Арбитражный суд Ярославской области

в составе судьи Украинцевой Е.П.

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Тепениной Ю.М.,


рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

муниципального казённого учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

департамента архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Любим»

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора открытого акционерного общества «Ярославский технический углерод»

об обязании заключить договор аренды и взыскании 4 166 029,92 руб.,

при участии:

от муниципального казённого учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля»– ФИО1 (главный специалист-юрисконсульт, по доверенности от 29.09.2016 № 6040),

от департамента архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля – ФИО1 (заместитель начальника юридического отдела, по доверенности от 30.11.2016 № 12289),

от общества с ограниченной ответственностью «Любим» – ФИО2 (представитель по доверенности от 23.12.2014г.),

от открытого акционерного общества «Ярославский технический углерод» – ФИО2 (представитель по доверенности от 08.02.2017г.),

установил:

муниципальное казённое учреждение «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (далее – Агентство), департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля обратились в арбитражный суд с исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к обществу с ограниченной ответственностью «Любим» (далее – ООО «Любим») об обязании заключить договор аренды земельного участка площадью 16 063 кв.м. с кадастровым номером 76:23:060102:52, расположенного по адресу: <...>, и о взыскании 4 166 029,92 руб. , в том числе 962 016,61 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 15.10.2015 № 25532-и за период с ноября 2015г. по 30.04.2016г., 569 021,56 руб. пени за период с 12.04.2016г. по 02.11.2016г., 2 634 991,75 руб. неосновательного обогащения за период с 20.10.2014г. по 26.08.2015 года.

Определением суда от 29.06.2016г. в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ принят отказ от иска в части обязания ответчика заключить договор аренды земельного участка площадью 16 063 кв.м. с кадастровым номером 76:23:060102:52, расположенного по адресу: <...>.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено открытое акционерное общество «Ярославский технический углерод» (определение от 14.03.2017 г.).

В судебном заседании, состоявшемся 20.07.2017г., объявлялся перерыв до 27.07.2017г. 13 час. 40 мин. После перерыва судебное заседание продолжено.

Из пояснений представителя Агентства следует, что ответчик в исковой период являлся собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 76:23:060102:52 общей площадью 16 036 кв м, в отношении которого был оформлен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 15.10.2015 № 25532-и на срок с 27.08.2015 г. по 26.08.2064 года. Принимая во внимание, что за спорный период плата за пользование земельным участком обществом не вносилась, соответствующая задолженность предъявлена ко взысканию в судебном порядке.

По мнению истцов, ответчик в исковой период использовал площадь земельного участка, превышающую площадь пятна застройки, в связи с чем при расчете величины неосновательного обогащения используемая площадь земельного участка под каждым из рассматриваемых объектов определена пропорционально площади всех объектов недвижимости, расположенных на нем. При этом ставка арендной платы при расчете суммы неосновательного обогащения применена максимальная относительно всех видов использования земельного участка.

Представитель ответчика пояснил, что каждый из объектов, расположенных на спорном земельном участке, получен в собственность отдельно и в дальнейшем произведен раздел земельного участка на два – площадью 3 351 кв м (кадастровый номер 76:23:060102:213) под досуговый комплекс с рестораном и площадью 12 685 кв м (кадастровый номер 76:23:060102:214) под остальными объектами, которые поставлены на кадастровый учет 20.04.2016 года.

Представитель ответчика полагает, что ставка арендной платы при расчете величины неосновательного обогащения должна учитываться отдельно для каждого здания, которые имеют разное функциональное назначение, и площадь занимаемого земельного участка необходимо определять в пределах площади пятна застройки каждого объекта. В подтверждение своих доводов относительно применяемой ставки ответчик ссылается на аналогичный расчет неосновательного обогащения, направленный Агентством в адрес АО «ЯТУ», который выступал предыдущим собственником объектов недвижимости на данном земельном участке.

По данным истца занимаемая площадь используемого земельного участка (том 3 л.д. 87-88), исчисляемая по пятну застройки, должна составлять применительно к объектам недвижимости:

- 1 949,60 кв м и 159,40 кв м (всего 2 109 кв м) под зданием Блока А с котельной,

- 1 147,95 кв м под зданием административно-хозяйственного блока,

- 2050,79 кв м под зданием досугового комплекса,

- 34,2 кв м под зданием трансформаторной подстанции,

- 1 238,14 кв м под зданием гостиничных номеров с автостоянкой (Блок Б).

В части правильности начисления сумм арендной платы, определения суммы задолженности с учетом внесенных платежей возражений у ответчика не имеется, однако представитель общества заявляет об уменьшении суммы пени в порядке применения ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

15.10.2015 г. Агентством и ООО «Любим» был заключён договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 25532-и (далее – договор № 25532-и), согласно которому арендодатель (Агентство) обязался предоставить земельный участок общей площадью 16 036 кв.м. с кадастровым номером 76:23:060102:52, расположенный по адресу: улица 2-я Мельничная, дом 3 по Фрунзенском районе г. Ярославля, а арендатор (ответчик) обязался принять указанный земельный участок, использовать его исключительно в соответствии с видом функционального использования, указанным в п. 1.1. договора (нежилые здания, досуговый комплекс, трансформаторная подстанция с инженерными коммуникациями, гостиничные номера с автостоянкой (блок Б)), принадлежностью к той или иной категории земель и разрешённым использованием, а также своевременно и в соответствии с условиями договора производить платежи за пользование (п.п 1.1., 2.4.1, 2.4.3. договора).

Арендатору передан земельный участок общей площадью 16 036 кв.м., расположенный по адресу: улица 2-я Мельничная, дом 3 по Фрунзенском районе г. Ярославля, по акту приема-передачи от 15.10.2015 года, в котором указано, что земельный участок используется с 27.08.2015 года.

Согласно п. 3.1. договора, пользование земельным участком является платным. Оплата производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм по 9 число текущего месяца включительно (п.3.3 договора). При этом в п. 3.4 договора указано, что арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке без согласия арендатора в соответствии с действующим законодательством, регламентирующим изменение ставок арендной платы за земельные участки в целом в городе Ярославле и коэффициентов по виду функционального использования земельного участка при расчёте арендной платы.

В пункте 5.1 договора сторонами предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляются пени в размере, определяемом действующим порядком определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее снесения за пользование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в Ярославской области.

Сторонами согласовано, что срок аренды устанавливается с 27.08.2015 г. по 26.08.2064 года. По утверждению сторон государственная регистрация сделки на момент рассмотрения дела не произведена.

Ранее данный земельный участок был предоставлен в аренду ООО «Металлоторг» на основании договора от 25.02.2010 № 269-яс, заключенного с департаментом по управлению государственным имуществом Ярославской области, для строительства туристического комплекса в составе: гостиничные номера с автостоянками, административно-хозяйственный блок, досуговый комплекс, кафе, торговый комплекс с инженерными коммуникациями, который был расторгнут с 23.05.2014 года по соглашению сторон от 09.07.2014 г., в связи с чем земельный участок возвращен арендодателю 23.05.2014 г. по акту приема-передачи (том 2 л.д. 133-146).

В ходе судебного разбирательства установлено, что до заключения указанного договора № 25532-и ООО «Любим» в собственность получены объекты недвижимого имущества, расположенные на указанном земельном участке с кадастровым номером 76:23:060102:52, в частности за ответчиком зарегистрировано право собственности:

- 20.10.2014 года на нежилое здание площадью 4 838,9 кв.м., кадастровый номер 76:23:060102:182, по решению ОАО «Ярославский технический углерод» как единственного участника ООО «Любим» от 15.10.2014 №2-2014,

- 20.10.2014 года на нежилое здание площадью 7 486,1 кв.м., кадастровый номер 76:23:060102:181, по решению ОАО «Ярославский технический углерод» как единственного участника ООО «Любим» от 15.10.2014 №2-2014,

- 09.12.2014 года на досуговый комплекс общей площадью 3 333,5 кв.м., кадастровый номер 76:23:060102:189, по решению ОАО «Ярославский технический углерод» как единственного участника ООО «Любим» от 28.11.2014 №4-2014,

- 22.04.2015 года на трансформаторную подстанцию с инженерными коммуникациями общей площадью 26,6 кв.м., кадастровый номер 76:23:060102:191, по акту приема-передачи к решению ОАО «Ярославский технический углерод» как единственного участника ООО «Любим» от 02.04.2015 №2-2015,

- 29.07.2015 года на гостиничные номера с автостоянкой (Блок Б) общей площадью 4 493,2 кв.м., кадастровый номер 76:23:060102:202 по акту приема-передачи к решению ОАО «Ярославский технический углерод» как единственного участника ООО «Любим» от 02.07.2015 №4-2015.

Данные обстоятельства удостоверяются выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.01.2016 года.

В дальнейшем 20.04.2016 г. на кадастровый учет поставлены земельные участки площадью 3 351 кв м с кадастровым номером 76:23:060102:213 и площадью 12 685 кв м с кадастровым номером 76:23:060102:214, которые образованы в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 76:23:060102:52 и имеют вид разрешенного использования – для строительства туристического комплекса в составе: гостиничные номера с автостоянками, административно-хозяйственный блок, досуговый комплекс, кафе, торговый комплекс с инженерными коммуникациями.

Решением Ярославского областного суда от 28.07.2016 №3а-264/2016 по заявлению ООО «Любим» установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 76:23:060102:52, в размере его рыночной стоимости 20 649 000 руб. по состоянию на 23.09.2014 г. на период с 01.01.2016 г. по 05.07.2016 года.

В связи с тем, что ответчик свои обязательства по внесению платы за пользование земельным участком за спорный период не выполнило, по данным истца за ним образовалась задолженность по арендной плате и неосновательное обогащение, что и послужило основанием для предъявления иска в суд.

Оценивая материалы дела и доводы сторон, суд исходит из следующего.

В силу обязательства одно лицо (должник-ответчик) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора-истца) определенное действие (уплатить деньги), а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации). Обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения не допускается (ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемой ситуации факт нарушения сроков внесения арендной платы, а также наличие задолженности по арендной плате у общества подтверждены материалами дела и ответчиком не оспаривается.

С учетом изложенного, требования Агентства о взыскании долга по арендной плате в сумме 962 016,61 руб. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Начисление арендодателем пени за период с 12.04.2016 г. по 02.11.2016 г. в размере 569 021,56 руб. произведено с применением ставки 0,15 %, установленной в п. 3.3 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п (далее – Порядок №710-п), соответствует ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 5.1. договора №25532-и, в связи с чем суд признает правомерным требование Агентства о взыскании пени.

Суд исходит из того, что правовых оснований для уменьшения размера неустойки, предъявленного ко взысканию в данном случае не имеется.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации от 22.04.2004 в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет о праве суда снижать размер неустойки в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Из разъяснений, приведенных в п. 71, 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление ВС РФ №7) следует, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ). При этом бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Соответственно снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса РФ, п. 77 Постановления ВС РФ №7).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ, п. 75 Постановления ВС РФ №7).

В рассматриваемом случае ответчиком не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что подлежащая уплате сумма пени явно несоразмерна последствиям нарушения обществом своего обязательства, поскольку само по себе превышение установленной в договоре ставки неустойки по сравнению со средней ставкой банковского процента по вкладам физических лиц не свидетельствует о ее несоразмерности. В связи с этим правовых оснований для снижения обоснованно начисленных пени не имеется.

Учитывая изложенное, исковые требования о взыскании 569 021,65 руб. пени за период с 12.04.2016г. по 02.11.2016г. по договору №25532-и подлежат удовлетворению полностью.

При разрешении спора в части неосновательного обогащения суд основывается на следующем.

Статьей 65 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

С момента государственной регистрации права собственности общества на объекты недвижимости, расположенные на рассматриваемом земельном участке, к нему на основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ и пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса РФ перешло право пользования на часть земельного участка, занятую этими объектами и необходимую для их использования.

Ответчик по настоящему делу в период с 20.10.2014 по 26.08.2015 г. не приобрел соответствующий земельный участок ни в собственность, ни в аренду. В подобных случаях правовым основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательно сбереженных ими денежных средств являются статья 1102 Гражданского кодекса РФ и статьи 35, 36, 65 Земельного кодекса РФ. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.2010 N 241/10 и от 15.11.2011 N 8251/11, от 17.12.2013 №12790/13 и учитывается судом в целях единообразного толкования и применения норм права.

Таким образом, в рассматриваемом случае для целей исчисления платы за пользование землей правовое значение имеет фактическое использование владельцем недвижимости территории, поскольку сам факт размещения объектов на земельном участке влечет у соответствующего лица возникновение обязанности по внесению платы за пользование занимаемым земельным участком.

В силу ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Материалами дела подтверждается, что в спорный период ООО «Любим» пользовалось земельным участком с кадастровым номером 76:23:060102:52, расположенным по адресу: <...> во Фрунзенском районе, государственная собственность на который не разграничена, для эксплуатации полученных в собственность зданий без установленных законом или сделкой оснований, при этом плату за пользование не вносило.

Данное обстоятельство удостоверяется правоподтверждающими документами на объекты недвижимости, другими материалами, по существу не оспаривается ответчиком и признаётся судом установленным в порядке части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

При оценке правильности составленного Агентством расчета суд исходит из положений ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, согласно которым при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

По смыслу статей 552 Гражданского кодекса РФ, 35 Земельного кодекса РФ и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действующего в спорный период, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка (п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В соответствии с правовой позицией, приведённой в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, по смыслу приведенных нормативных и правоприменительных положений, фактическими пользователями земельного участка площадью 16 105 кв м с кадастровым номером 76:23:060102:52 в период с 23.05.2014 г. (когда земельный участок был возвращен арендодателю от ООО «Металлоторг») до 27.08.2015 г. (начало срока действия договора № 25532-и, заключенного с ООО «Любим») являются все собственники объектов недвижимости, которые расположены на этом земельном участке, поэтому соответствующие обязательства по внесению платы за пользование данным земельным участком возникают у каждого из них.

Доводы ответчика о том, что собственник недвижимости до урегулирования своих земельных отношений использовал только ту часть земельного участка, которая расположена непосредственно под зданиями применительно к площади застройки, и обязан оплачивать арендную плату в пределах площади застройки своего объекта, суд признает несостоятельной по следующим основаниям.

В статье 11.9 Земельного кодекса РФ установлены требования к образуемым и измененным земельным участкам. При этом согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса РФ в редакции, действующей до 01.03.2015 г. (на момент образования рассматриваемого земельного участка с кадастровым номером 76:23:060102:52), площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ. Из положений пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ следует, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

По смыслу приведенных норм права в границы передаваемого, а в данном случае фактически используемого земельного участка, должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. Данная правовая позиция приведена в Определении Верховного Суда РФ от 14.11.2014г. по делу №305-ЭС14-442 и учитывается судом в целях соблюдения единообразия в толковании и применении норм права.

Данный поход соответствует сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.09.2011 №4275/11 позиции о том, что при наличии спора о размере долей в праве собственности на земельный участок, на котором расположено несколько объектов недвижимости, принадлежащих разным собственникам, размер доли устанавливается судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости (статья 33 Земельного кодекса РФ), а если это невозможно – пропорционально площади застройки под объектами недвижимости (статья 33 Земельного кодекса РФ), а также исходя из принципов разумности и справедливости.

В рассматриваемом случае применительно к одному объекту недвижимости (досуговый комплекс) ответчиком в дальнейшем был сформирован земельный участок площадью 3 351 кв м с кадастровым номером 76:23:060102:213, необходимый для эксплуатации этого здания. В связи с этим суд признает правильным учет данной площади при определении размера денежных обязательств ответчика в спорном периоде.

Применительно к остальным объектам недвижимости расчет используемой площади земельного участка следует производить с учетом приведенных правоприменительных положений пропорционально площади застройки под объектами недвижимости. Исходя из представленных ответчиком сведений суд полагает, что используемая под рассматриваемыми постройками, входящими в имущественный комплекс, площадь земельного участка составляет всего 16 105 кв м, из них:

- 3 351 кв м под зданием досугового комплекса,

- 5 938,80 кв м под зданием Блока А с котельной из расчета: (16 105 кв м площадь всего земельного участка – 3 351 кв м площадь земельного участка под досуговым комплексом) / (4 529,29 кв м, что составляет сумму площадей застройки всех объектов кроме досугового комплекса) х (2 109 кв м площади застройки Блока А с котельной),

- 3 232,5 кв м под зданием административно-хозяйственного блока из расчета: (16 105 кв м площадь всего земельного участка – 3 351 кв м площадь земельного участка под досуговым комплексом) / (4 529,29 кв м, что составляет сумму площадей застройки всех объектов кроме досугового комплекса) х (1 147,95 кв м площади застройки административно-хозяйственного блока),

- 96,2 кв м под зданием трансформаторной подстанции из расчета: (16 105 кв м площадь всего земельного участка – 3 351 кв м площадь земельного участка под досуговым комплексом) / (4 529,29 кв м, что составляет сумму площадей застройки всех объектов кроме досугового комплекса) х (34,2 кв м площади застройки трансформаторной подстанции),

- 3 486,5 кв м под зданием гостиничных номеров с автостоянкой (Блок Б) из расчета: (16 105 кв м площадь всего земельного участка – 3 351 кв м площадь земельного участка под досуговым комплексом) / (4 529,29 кв м, что составляет сумму площадей застройки всех объектов кроме досугового комплекса) х (1 238,14 кв м площади застройки гостиничных номеров с автостоянкой (Блок Б)).

В спорном случае названные объекты недвижимости составляют единый имущественный комплекс, который построен и расположен на всем земельном участке площадью 16 105 кв м, поэтому следует с очевидностью признать, что собственники этих зданий пользовались всем земельным участком и не могут быть освобождены в виду отсутствия арендных отношений от внесения платы за его часть, которая не входит в пятно застройки.

Относительно доводов ответчика о применяемой при расчете величины неосновательного обогащения ставке суд принимает во внимание положения постановления Мэрии города Ярославля от 13.03.2013 №516 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля» (с изм. и дом.), действующего в спорный период, согласно которым величина годовой арендной платы устанавливается по виду разрешенного использования земельного участка.

Применительно к Порядку №710-п, при расчете арендной платы применяется коэффициент функционального использования, определяемый на основании вида экономической деятельности арендатора и социальной значимости для развития муниципального района (городского округа). При этом в пункте 2.8 Порядка №710-п предусмотрено, что в случае использования арендатором земельного участка для осуществления нескольких видов деятельности расчет арендной платы производится с применением наибольшего коэффициента функционального использования.

Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ определено, что земли делятся по целевому назначению на категории и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно пункту 9 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.

В силу части 2 статьи 85 Земельного кодекса РФ, части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются в пункте 1 статьи 37 Градостроительного кодекса на основные, условно разрешенные и вспомогательные. В силу пункта 3 части 1 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В рассматриваемой ситуации договор аренды земельного участка с собственниками зданий, расположенных по адресу <...>, в период с 20.10.2014 г. по 26.08.2015 г. не заключен. Однако данные здания построены и приняты в эксплуатацию как единый имущественный комплекс – туристический комплекс в составе: гостиничные номера с автостоянками, административно-хозяйственный блок, досуговый комплекс, кафе, торговый комплекс с инженерными коммуникациями по Тропинскому пр-ду, напротив дома №9 во Фрунзенском районе. Соответственно вид разрешенного использования земельного участка определяется видом экономической деятельности пользователя земельного участка с учетом назначения расположенного на нем объекта недвижимости.

В рассматриваемый период до перехода в собственность ответчика досугового комплекса находящийся в нем ресторан не относился к его виду деятельности, поэтому применение Агентством ставки арендной платы, установленной для земельных участков ресторанов, баров и кафе, в отношении ООО «Любим» до 09.12.2014 г. суд полагает безосновательным. Начиная с 09.12.2014 г. данный вид деятельности и вид разрешенного использования земельным участком правомерно учтен истцом при расчете величины неосновательного обогащения, поскольку определяет максимальную ставку относительно всех имеющихся на земельном участке объектов и используемых ответчиком.

Применение отдельной расчетной ставки по каждому объекту недвижимости, находящемуся в собственности ответчика, суд полагает неправомерным, поскольку данный способ расчета не соответствует Порядку №710-п и по существу направлено на безосновательное уменьшение платы за пользование земельным участком в виду намеренного отсутствия арендных отношений. В рассматриваемом случае положение лица, не оформившего свои отношения по пользованию находящимся в государственной собственности земельным участком, не может быть более льготным в сравнении с финансовой нагрузкой арендатора.

С учетом данных выводов и с применением установленного значения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в размере 3 493,5 руб./кв м сумма неосновательного обогащения относительно, подлежащая начислению ООО «Любим» за рассматриваемый период составляет всего 2 926 227,38 руб., в том числе:

- 716 028,78 руб. за пользование земельным участком в части площади 3 351 кв м под зданием досугового комплекса за период с 09.12.2014 г. по 26.08.2015 г., из них 300 633,34 руб. за период с 09.12.2014 г. по 31.03.2015 г. (113 дней) (из расчета: 3 351 кв м х 3 493,5 руб./кв м х 8,295% / 365 дней х 113 дней), 415 395,43 руб. за период с 01.04.2015 г. по 26.08.2015 г. (148 дней) (из расчета: 3 351 кв м х 3 493,5 руб./кв м х 8,751% / 365 дней х 148 дней);

- 1 369 731,71 руб. за пользование земельным участком в части площади 5 938,80 кв м под зданием Блока А с котельной за период с 20.10.2014 г. по 26.08.2015 г., из них 100 751,8 руб. за период с 20.10.2014 г. по 08.12.2014 г. (50 дней) (из расчета: 5 938,80 кв м х 3 493,5 руб./кв м х 3,545% / 365 дней х 50 дней), 532 796,57 руб. за период с 09.12.2014 г. по 31.03.2015 г. (113 дней) (из расчета: 5 938,80 кв м х 3 493,5 руб./кв м х 8,295% / 365 дней х 113 дней), 736 183,34 руб. за период с 01.04.2015 г. по 26.08.2015 г. (148 дней) (из расчета: 5 938,80 кв м х 3 493,5 руб./кв м х 8,751% / 365 дней х 148 дней);

- 745 547,54 руб. за пользование земельным участком в части площади 3 232,5 кв м под зданием Административно-хозяйственного блока за период с 20.10.2014 г. по 26.08.2015 г., из них 54 839,4 руб. за период с 20.10.2014 г. по 08.12.2014 г. (50 дней) (из расчета: 3 232,5 кв м х 3 493,5 руб./кв м х 3,545% / 365 дней х 50 дней), 290 002,17 руб. за период с 09.12.2014 г. по 31.03.2015 г. (113 дней) (из расчета: 3 232,5 кв м х 3 493,5 руб./кв м х 8,295% / 365 дней х 113 дней), 400 705,97 руб. за период с 01.04.2015 г. по 26.08.2015 г. (148 дней) (из расчета: 3 232,5 кв м х 3 493,5 руб./кв м х 8,751% / 365 дней х 148 дней);

- 10 233,03 руб. за пользование земельным участком в части площади 96,2 кв м под зданием Трансформаторной подстанции за период с 22.04.2015 г. по 26.08.2015 г. (127 дней) (из расчета: 96,2 кв м х 3 493,5 руб./кв м х 8,751% / 365 дней х 127 дней);

- 84 686,32 руб. за пользование земельным участком в части площади 3 486,5 кв м под зданием Гостиничных номеров с автостоянкой (Блок Б) за период с 29.07.2015 г. по 26.08.2015 г. (29 дней) (из расчета: 3 486,5 кв м х 3 493,5 руб./кв м х 8,751% / 365 дней х 29дней).

С учетом данных Агентства о наличии уплаты долга в части неосновательного обогащения в сумме 500 000 руб., судом признается ко взысканию с ответчика величина неосновательного обогащения за период с 20.10.2014 г. по 26.08.2015 г. в пределах 2 426 227,38 руб. (из расчета 2 926 227,38 руб. - 500 000 руб.). В остальной части исковые требования о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком не подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Любим» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу муниципального казённого учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 3 945 167,49 руб., в том числе 2 414 129,32 руб. платы за фактическое пользование земельным участком (неосновательное обогащение) за период с 20.10.2014 г. по 26.08.2015 г., 962 016,61 руб. арендной платы за период с ноября 2015 г. по 30.04.2016 г. по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 15.10.2015 №25532-и, 569 021,56 руб. пени за период с 12.04.2016 г. по 02.11.2016 года.

Прекратить производство по делу в части исковых требований об обязании общества с ограниченной ответственностью «Любим» заключить договор аренды земельного участка.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Любим» в доход федерального бюджета 41 506 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

Украинцева Е.П.