Решение от 25 марта 2019 г. по делу № А82-24565/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-24565/2018
г. Ярославль
25 марта 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 25 марта 2019 года.


Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Мухиной Е.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Соловьевой Т.О.,


рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "А 21" (ИНН <***>, ОГРН <***>)


к 1. Департаменту градостроительства мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

2. Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)


третьи лица: 1. ФИО1, 2. Мэрия г. Ярославля


о признании незаконным приказа,

об обязании подготовить договор купли-продажи земельного участка


при участии:

от заявителя – ФИО2, доверенность от 01.08.2018г.

от ответчиков – не явились

от третьих лиц – 1. ФИО2, доверенность от 01.03.2019г.

2. не явились

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "А 21" обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением к Департаменту архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля о признании незаконным приказа Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля от 28.08.2018г. №3545 «Об отказе в предоставлении в собственность земельного участка по улице Салтыкова-ФИО3, дом 21 в Кировском районе»; об обязании ответчика в срок не позднее 30 дней с даты вступления в законную силу решения суда принять решение о предоставлении в собственность, подготовить и направить в адрес ООО «А 21» подписанный проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:030809:39, расположенного по адресу: <...>, по цене два с половиной процента от кадастровой стоимости земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ФИО1, Мэрия г. Ярославля.

Определением суда от 05 марта 2019г. суд уточнил наименование первого ответчика в связи с изменениями, внесенными в ЕГРЮЛ, – Департамент градостроительства мэрии г. Ярославля.

Суд, в порядке ст. 46 АПК РФ, удовлетворил ходатайство заявителя и привлек к участию в деле в качестве второго ответчика Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля на основании Решения Муниципалитета города Ярославля № 227 от 22.02.2019.

Ответчики и Мэрия города Ярославля извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, в связи с чем, в порядке статьи 156 АПК РФ, дело рассматривается судом в отсутствие ответчиков и третьего лица.

Заявитель требования поддержал в полном объеме.

Представитель ФИО1 поддержал требования заявителя и его правовую позицию.

Согласно письменным отзывам, представленным в материалы дела, ответчики требования не признают, оспариваемый приказ считают законным и обоснованным, ссылаются на решение, принятое на заседании рабочей группы по вопросам регулирования имущественных и земельных отношений координационного совета по вопросам градостроительства, имущественных и земельных отношений Ярославской области, от 10.08.2018г. (протокол №РГ-29).

Мэрия г. Ярославля отзыв не представила.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы заявителя, третьего лица, суд установил следующее.

20 января 1993 года Постановлением мэра города Ярославля №19 «О выдаче свидетельства на право бессрочного (постоянного) пользования земельными участками юридическим лицам г.Ярославля» земельный участок, расположенный по адресу: <...> предоставлен на праве бессрочного (постоянного) пользования для производственных целей монтажно-технологическому управлению «Омега».

18 февраля 2010 года Постановлением мэра города Ярославля №652 «О предоставлении в аренду ООО «Диастера» земельного участка по ул. Салтыкова-ФИО3, д.21 в Кировском районе» - принято решение о предоставлении в аренду ЗАО «Диастера земельного участка площадью 1615 кв.м. (пропорционально занимаемым помещениям в здании) из общей площади 1665 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:030809:39 по ул.Салтыкова «ФИО3, д.21 в Кировском районе для эксплуатации нежилого здания.

11 мая 2010 года, во исполнение Постановления мэра города Ярославля №652 от 18.02.2010 г., между Управлением земельных ресурсов мэрии г Ярославля (Арендодатель) и Закрытым акционерным обществом «Диастера» (Соарендатор) заключен договор №22460-МЛ аренды находящегося в государственной собственности земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора (зарегистрирован 27 августа 2010г., запись регистрации №76-76-20/027/2010-121).

В соответствии с п.1.1. указанного договора аренды «Арендодатель предоставляет за плату, а Соарендатор принимает в аренду и использует совместно с другими собственниками (пользователями) частей здания (сооружения), именуемыми в дальнейшем Соарендаторами, 1665 кв.м земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:030809:39, расположенного по ул. Салтыкова-ФИО3, д.21 в Кировском районе, для эксплуатации нежилого здания».

03 декабря 2013 года между Управлением земельных ресурсов мэрии города Ярославля и ООО «А 21» заключено дополнительное соглашение №2 к договору от 11.05.2010 г. №22460-МЛ аренды находящегося в государственной собственности земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора (зарегистрировано 29 марта 2014г., запись регистрации №76-76-01 /032/2014-343).

Основанием для включения в вышеуказанный договор аренды земельного участка в качестве «Соарендатора» Общества с ограниченной ответственностью «А21» являлось заключение 04 октября 2013 года между ООО «А 21» и гр.ФИО4 договора купли-продажи недвижимого имущества в отношении 6 (шести) нежилых помещений с кадастровыми номерами 76-76-01/183/2008-415, 76-76-1/183/2008-414, 76-76-01/183/2008-413, 76-76-01/183/2008-412,76-76-01/183/2008-416, 76-76-01/183/2008-417 общей площадью 2 805,9 кв.м. в доме 21 по ул. Салтыкова-ФИО3. Переход права собственности на ООО «А21» на указанные нежилые помещения зарегистрирован 11 октября 2013 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации 76-76-20/023/2013-260, 76-76-20/023/2013-261, 76-76-20/023/2013-262, 76-76-20/023/2013-263, 76-76-20/023/2013-264,76-76-20/023/2013-265.

27 июля 2016г. между Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области (Продавец) и ООО «А 21» (Покупатель) заключен договор №04/16 купли-продажи недвижимого имущества. Предметом договора является передача в собственность ООО «А 21» 2 (двух) нежилых помещений с кадастровыми номерами 76:23:030809:735, 76:23:030809:736 общей площадью 86,8 кв.м. в доме 21 по ул.Салтыкова-ФИО3. Переход права собственности на ООО «А21» на указанные нежилые помещения зарегистрирован 07 октября 2016 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации 76-76/023-76/001/005/2016-8978, 76-76/023-76/001/005/2016-8977/2.

В результате указанных сделок ООО «А 21» стало единственным собственником нежилого здания №21 на ул.Салтыкова-ФИО3 и единственным арендатором земельного участка общей площадью 1665 кв.м. с кадастров номером 76:23:030809:39, расположенного по ул. Салтыкова-ФИО3, д.21.

26 декабря 2016 года ООО «А 21» получено разрешение Департамента №76-301000-615-2016, на реконструкцию здания 21 по ул.Салтыкова-ФИО3 под многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями на 1-ом этаже, с подземной автостоянкой и инженерными коммуникациями. Срок действия разрешения - 27.12.2019 год.

26.12.2016г. между ФИО5 и ООО «А 21» заключен договор участия в долевом строительстве №3/СЩ, с обязательством построить и передать объект долевого строительства (нежилое помещение) в срок не позднее 01.07.2020г.

Как установлено судом на основании пояснений заявителя и третьего лица, расчеты по указанному договору не проведены, к реконструкции здания ООО «А 21» до настоящего времени не приступило. Доказательств обратного в материалы дела ответчиками не представлено.

С октября 2013 года по настоящее время ООО «А21» эксплуатирует нежилое здание №21 по ул.Салтыкова-ФИО3 в соответствии с его назначением: а именно сдает в аренду расположенные в нем помещения физическим и юридическим лицам.

16 июля 2018 года ООО «А 21» подано заявление в Департамент о предоставлении земельного участка в собственность (без проведения торгов). В соответствии с указанным заявлением ООО «А 21» просило предоставить земельный участок, с кадастровым номером 76:23:030809:39, расположенный по адресу: <...> в собственность за плату.

07 августа 2018 года в адрес Департамента к заявлению о предоставлении земельного участка дополнительно представлены: согласие ФИО5, как залогодержателя земельного участка в связи с заключенным договором участия в долевом строительстве №3/СЩ от 26.12.2018, от 06 июля 2018 года о согласии на заключение ООО «А21» договора купли продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:030809:39, расположенного по адресу: <...>; письмо ООО «А21» от 06.08.2018г. о подтверждении Обществом ведения, исключительно, деятельности по сдаче в аренду помещений, расположенных в здании 21 по ул.Салтыкова-ФИО3.

28 августа 2018 года Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля (далее по тексту - «Департамент») издан и направлен в адрес ООО «А 21» Приказ №3545 «Об отказе в предоставлении в собственность земельного участка по улице Салтыкова-ФИО3, дом 21 в Кировском районе».

В качестве основания отказа в предоставлении в собственность за плату, в том числе заключения договора купли-продажи по цене, равной 2,5 % от кадастровой стоимости, земельного участка площадью 1665 кв.м. с кадастровым номером 76:23:030809:39 из земель населенных пунктов по улице Салтыкова-ФИО3, дом 21 для эксплуатации нежилого здания, указано положение подпункта 19 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ в связи с тем, что предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается.

Кроме того в Приказе Департамента указано, что на испрашиваемом земельном участке планируется проведение строительных работ, что подтверждается разрешением на строительство от 26.12.2016г. Na76-301000-615-2016 и заключенным договором участия в долевом строительстве №3/СЩ от 26.12.2016г., в связи с чем сделан вывод, что запланированные действия по реконструкции нежилого здания, расположенного на испрашиваемом земельном участке, противоречат целям предоставления земельного участка, предусмотренным ст.39.20 ЗK РФ; документально не подтвержден факт переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды с целью применения подпункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введение в действие Земельного кодекса РФ».

Оценив представленные доказательства, доводы сторон, суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 3 статьи 35 Земельного кодекса РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Частью 2 статьи 39.3. Земельного кодекса установлено, что без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (пункт 6).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов определен статьей 39.17. Земельного кодекса РФ, в соответствии с которой в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ. Проекты договоров выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка. Проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров.

Статьей 39.16. Земельного кодекса РФ установлены основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, согласно которой уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается (пункт 19).

В соответствии с частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Факт расположения здания 21 по ул.Салтыкова-ФИО3 на испрашиваемом земельном участке подтвержден копией кадастровой выписки от 03.07.2018г №76/ИСХ/2018-260964, представленной в Департамент в качестве приложения к заявлению о предоставлении земельного участка (без проведения торгов); право собственности заявителя на здание подтверждается сведениями ЕГРИП и не оспаривается ответчиками.

Согласно кадастровому паспорту спорного земельного участка он был сформирован 24.08.2009г. для эксплуатации нежилого здания.

Намерение собственника провести реконструкцию здания (тем более, не реализованное на момент рассмотрения заявления о выкупе участка и настоящего спора) не отменяет предоставленное законом исключительное право собственника на выкуп земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему здание.

Принимая во внимание изложенное, суд полагает, что оснований для отказа в выкупе участка по пункту 19 статьи 39.16 ЗК РФ, в данном случае не имеется.

Иных оснований отказа в выкупе, предусмотренных Земельным кодексом РФ, ответчиками не заявлено, судом не установлено.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 1 июля 2012 г. осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;

В таком случае цена земельных участков устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Таким образом, из буквального содержания данной нормы следует, что до 1 июля 2012 г. продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по льготной цене осуществлялась юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении только ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

Пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что с 1 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 данного Федерального закона, в случаях, если: в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" такое право предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим.

Аналогичный подход изложен в Определении Верховного суда от 30 марта 2015г. по делу №310-КГ14-5503.

При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" достаточно установить факт своевременного (до 1 июля 2012 года) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Как установлено судом по настоящему делу, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды в отношении испрашиваемого земельного участка по ул.Салтыкова-ФИО3, 21 (кадастровый номер 76:23:030809:39) проведено собственником здания (ООО «Диастера») 11.05.2010 года путем заключения договора №22460-МЛ аренды находящегося в государственной собственности земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора (зарегистрирован 27 августа 2010г., запись регистрации №76-76-20/027/2010-121). Сведениями о переоформлении права прав постоянного (бессрочного) пользования на право аренды в отношении испрашиваемого земельного участка в установленный Земельным кодексом РФ срок Департамент располагал, что подтверждается письмом Департамента №9410 от 26.09.2018г.

В связи с этим суд полагает возможным при оформлении выкупа испрашиваемого земельного участка применять положения Федерального закона №137-Ф3, устанавливающие выкупную стоимость земельного участка в размере 2,5 % (двух с половиной процентов) от кадастровой стоимости земельного участка.

Исходя из пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах применения части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения судом о признании акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным является наличие одновременно двух оснований: как несоответствие такого акта закону, так и нарушение указанным актом гражданских прав заявителя.

Аналогичное положение содержит пункт 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которому организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконных решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Ответчики и третьи лица не представили доказательств, опровергающих доводы заявителя и представленные им доказательства.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства не нашли подтверждения те обстоятельства, в связи с которыми Департамент отказал ООО «А21» в выкупе земельного участка.

Принимая во внимание изложенное, суд полагает, что Приказ Департамента от 28.08.2018г. №3545 не соответствует пункту 19 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ и пункту 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем требования заявителя подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Признать незаконным приказ Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля №3545 от 28.08.2018 об отказе в предоставлении в собственность земельного участка по улице Салтыкова-ФИО3, дом 21 в Кировском районе.

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) подготовить проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:030809:39, расположенного по адресу: <...>, по цене два с половиной процента от кадастровой стоимости земельного участка, подписать его и направить для подписания Обществу с ограниченной ответственностью "А 21" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в течение тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Департамента градостроительства мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "А 21" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 3000 руб. расходов на уплату государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения форм, размещенных на официальном сайте суда в сети «Интернет».


Судья Е.В.Мухина