Постановление от 6 февраля 2020 г. по делу № А79-3321/2019



АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru




ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции


Нижний Новгород

Дело № А79-3321/2019


06 февраля 2020 года



Резолютивная часть постановления объявлена 30.01.2020.

Полный текст постановления изготовлен 06.02.2020.


Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Камановой М.Н., Кислицына Е.Г.,


при участии представителя от заявителя:

Данилова В.В. (доверенность от 04.06.2019)


рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заявителя –

общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Гарант»

на решение Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 23.07.2019 и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2019

по делу № А79-3321/2019


по заявлению общества с ограниченной ответственностью

«Строительная компания «Гарант» (ИНН: 2130119265, ОГРН: 1132130006007)

о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Чувашской Республике о приостановлении государственной регистрации прекращения ипотеки,


третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, –Германова Татьяна Васильевна, Чайцына Антонина Михайловна, Сапожникова Тамара Алексеевна, Малькова Татьяна Львовна и общество с ограниченной ответственностью «Высота» в лице конкурсного управляющего Кузнецова Александра Александровича,


и у с т а н о в и л :


общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Гарант» (далее – Компания) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее – Управление) от 11.03.2019 № КУВД-001/2019-2728065 о приостановлении прекращения ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости – ипотеки в силу закона в отношении объектов долевого строительства: квартир № 39, 58, 72 и 71, расположенных на земельном участке с кадастровым номером № 21:01:020907:50, по адресу: г. Чебоксары, пр. 9-ой Пятилетки, д. 22, корп. 2, и об обязании уполномоченного органа прекратить в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:01:020907:50 ограничение права и (или) обременения объекта недвижимости – ипотеки в силу закона на основании следующих записей государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН):

- номер государственной регистрации 21-21-01/292/2010-201 от 13.12.2010, договор об уступке права требования от 08.12.2010; договор участия в долевом строительстве от 30.10.2009 № 3039, дата регистрации 09.11.2009, № 21-21-01/187/2009-319; участник долевого строительства Германова Татьяна Васильевна, объект долевого строительства квартира № 39;

- номер государственной регистрации 21-21-01/081/2007-202 от 18.09.2008, договор участия в долевом строительстве от 30.05.2007 № 3058, участник долевого строительства Чайцына Антонина Михайловна, объект долевого строительства квартира № 58;

- номер государственной регистрации 21-21-01/176/2007-038 от 27.11.2007, договор участия в долевом строительстве от 13.11.2007 № 3071, участник долевого строительства Малькова Татьяна Львовна, объект долевого строительства квартира № 71;

- номер государственной регистрации 21-21-01/104/2007-011 от 11.07.2007, договор участия в долевом строительстве от 27.06.2007 № 3072, участник долевого строительства Сапожникова Тамара Алексеевна, объект долевого строительства квартира № 72.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Германова Т.В., Чайцына А.М., Сапожникова Т.А., Малькова Т.Л., общество с ограниченной ответственностью «Высота» (далее – Общество) в лице конкурсного управляющего Кузнецова Александра Александровича.

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии решением от 23.07.2019, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2019, отказал в удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с названными судебными актами, Компания обратилась в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросила отменить вынесенные решение и постановление ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального и процессуального права.

Оспаривая законность принятых судебных актов, податель жалобы указывает на ошибочное применение судами статьи 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве); участники долевого строительства включены в реестр требований; обременения права (ипотека) на предоставленный под строительство многоквартирного жилого дома земельный участок, возникшие в силу государственной регистрации договоров долевого участия, заключенных между Обществом (застройщик-банкрот) и участниками долевого строительства (залоговыми кредиторами), после реализации предмета залога (ипотеки) в целях удовлетворения требований реестровых кредиторов считаются прекращенными.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, и попросил отменить обжалованные решение и постановление.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам жалобы.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, а также заслушав представителя Компании, явившегося в судебное заседание, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела и установили суды, ранее в рамках дела № А79-6656/2016 Компания обращалась в арбитражный суд с заявлением к Управлению о признании незаконным бездействия, выразившегося в непогашении при государственной регистрации перехода права собственности на долю в размере 35 442/59 563 в общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, площадь застройки 925 квадратных метров, степень готовности 52 процента, по адресу: г. Чебоксары, пр. 9-ой Пятилетки, д. 22, корп. 2, записей о сделках (договорах участия в долевом строительстве), заключенных между Обществом и физическими (юридическими) лицами, записей об ипотеках в пользу последних (участников долевого строительства), а также просило обязать Управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Компании путем погашения следующих записей о сделках (договорах участия в долевом строительстве), записей об ипотеках в пользу в том числе следующих физических лиц (участников долевого строительства): регистрационный № 21-21-01/081/2007-202 от 18.09.2008 договор участия в долевом строительстве с участником долевого строительства Чайцыной А.М. на объект долевого строительства: однокомнатная квартира, номер этажа: 7, номер объекта: 58, проектная (планируемая) площадь 30,395 квадратного метра; регистрационный № 21-21-01/176/2007-038 от 27.11.2007 договор участия в долевом строительстве с участником долевого строительства Мальковой Т.Л. на объект долевого строительства: однокомнатная квартира, номер этажа: 9, номер объекта: 71, проектная (планируемая) площадь 29,775 квадратного метра; регистрационный № 21-21-01/104/2007-011 от 11.07.2007 договор участия в долевом строительстве с участником долевого строительства Сапожниковой Т.А. на объект долевого строительства: квартира, номер этажа: 9, номер объекта: 72, проектная (планируемая) площадь 40,939 квадратного метра.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 22.11.2016 по делу № А79-6656/2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Отказывая в удовлетворении требований, арбитражный суд указал, что поскольку заявленные требования Компании направлены на признание отсутствующими имущественных прав требования у участников долевого строительства, соответственно, спор о прекращении записей о сделках (договорах участия в долевом строительстве) и ипотеки в пользу участников долевого строительства подлежит разрешению в исковом производстве, а не в порядке оспаривания действий (бездействий) Управления.

Впоследствии, Компания обратилась в Ленинский районный суд города Чебоксары с иском к физическим лицам, в том числе к Германовой Т.В., Чайцыной А.М., Сапожниковой Т.А. и Мальковой Т.В., о признании обременения отсутствующим.

Решением Ленинского районного суда города Чебоксары от 13.11.2017 по делу № 2-3244/2017 признаны отсутствующими обременения земельного участка с кадастровым номером 21:01:020907:50, адрес: г. Чебоксары, пр. 9-й Пятилетки, д. 22, корп. 2, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для завершения строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания, площадь 4431 квадратный метр, вытекающие из зарегистрированных Управлением, в том числе: номер государственной регистрации 21-21-01/292/2010-201 от 13.12.2010, договор об уступке права требования от 08.12.2010, договор участия в долевом строительстве от 30.10.2009 № 3039, дата регистрации 09.11.2009 № 21-21-01/187/2009-319, участник долевого строительства: Германова Т.В., объект долевого строительства: однокомнатная квартира, номер этажа: 4, номер объекта: 39, проектируемая (планируемая) площадь: 41,42 квадратного метра, местоположение: г.Чебоксары, пр. 9-ой Пятилетки, примерно в 80 метрах по направлению на северо-запад от ориентира на жилой дом 28; номер государственной регистрации: 21 -21-01/081/2007-202 от 18.09.2008, договор участия в долевом строительстве от 30.05.2007 № 3058, участник долевого строительства Чайцына А.М., объект долевого строительства: квартира, номер этажа: 7, номер объекта: 58, проектируемая (планируемая) площадь: 30,395 квадратного метра, местоположение: г. Чебоксары, пр. 9-ой Пятилетки, примерно в 80 метрах по направлению на северо-запад от ориентира на жилой дом 28; номер государственной регистрации 21-21-01/176/2007-038 от 27.11.2007, договор участия в долевом строительстве от 13.11.2007 № 3071, участник долевого строительства: Малькова Т.Л., объект долевого строительства: однокомнатная квартира, номер этажа: 9, номер объекта: 71, проектируемая (планируемая) площадь: 29,775 квадратного метра, местоположение: г. Чебоксары, пр. 9-ой Пятилетки, примерно в 80 метрах по направлению на северо-запад ориентира на жилой дом 28; номер государственной регистрации 21-21-01/104/2007-011 от 11.07.2007, договор участия в долевом строительстве от 27.06.2007 № 3072, участник долевого строительства: Сапожникова Т.А., объект долевого строительства: квартира, номер этажа: 9, номер объекта: 72, проектируемая (планируемая) площадь: 40,939 квадратного метра, местоположение: г. Чебоксары, пр. 9-ой Пятилетки, примерно в 80 метрах по направлению на северо-запад ориентира на жилой дом 28;

При рассмотрении названного дела суды общей юрисдикции установили следующие обстоятельства.

В ЕГРН 31.10.2006 зарегистрирован заключенный между администрацией города Чебоксары (арендодателем; далее – Администрация) и Обществом (арендатором) договор аренды земельного участка от 27.09.2006 № 3331/3031-Л, согласно которому арендатору для строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания на срок до 10.01.2009 в аренду предоставлялся земельный участок площадью 4431 квадратный метр, с кадастровым номером 21:01:020907:50, расположенный по адресу: г. Чебоксары, пр. 9-й Пятилетки.

В ЕГРН 24.05.2007 зарегистрирована ипотека права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020907:50.

В ЕГРН 11.07.2007 за № 21-21-01/104/2007-011 зарегистрирован заключенный между Обществом и Сапожниковой Т.А. договор участия в долевом строительстве от 27.06.2007 № 3072, предметом которого является квартира под условным № 72 на 9 этаже проектной (планируемой) площадью 49,939 квадратного метра.

В ЕГРН 27.11.2007 за №21-21-01/176/2007-038 зарегистрирован заключенный между Обществом и Мальковой Т.Л. договор участия в долевом строительстве от 13.11.2007 № 3071, предметом которого является квартира под условным № 71 на 9 этаже проектной (планируемой) площадью 29,775 квадратного метра.

В ЕГРН 18.09.2008 за № 21-21-01/081/2007-202 зарегистрирован заключенный между Обществом и Чайцыной A.M. договор участия в долевом строительстве от 30.05.2007 № 3058, предметом которого является квартира под условным № 58 на 7 этаже проектной (планируемой) площадью 30,395 квадратного метра.

В ЕГРН 09.11.2009 за № 21-21-01/187/2009-319 зарегистрирован заключенный между Обществом и обществом с ограниченной ответственностью «Управление отделочных работ» договор участия в долевом строительстве от 30.10.2009 № 3039, предметом которого является квартира под условным № 39 на 4 этаже проектной (планируемой) площадью 41,42 квадратного метра.

13.12.2010 в ЕГРН за № 21-21-01/292/2009-319 зарегистрирован заключенный между ООО «Управление отделочных работ» и Германовой Т.В. договор об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве от 30.10.2009 № 3039, по которому ООО «Управление отделочных работ» право требования квартиры от Общества уступило Германовой Т.В

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 12.04.2011 Общество признано несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 31.10.2011 требование Сапожниковой Т.А. о передаче жилого помещения – однокомнатной квартиры, оплаченной полностью в размере 1 432 865 рублей, под условным № 72, общей площадью по проекту 49,939 квадратного метра, жилой площадью 17,92 квадратного метра, в жилом доме переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по адресу: г. Чебоксары, пр. 9-ой Пятилетки, д. 22, корп. 2, ранее имевшем строительный адрес: г. Чебоксары, пр. 9-ой Пятилетки, поз. 3, включено в реестр требований о передаче жилых помещений Общества.

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 10.11.2011 требование Чайцыной A.M. о передаче жилого помещения – однокомнатной квартиры, оплаченной полностью в размере 1 063 825 рублей, под условным № 58, общей площадью по проекту 30,395 квадратного метра, жилой площадью 15,98 квадратного метра, в жилом доме переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по адресу: г. Чебоксары, пр. 9-ой Пятилетки, д. 22, корп. 2, ранее имевшем строительный адрес: г. Чебоксары, пр. 9-ой Пятилетки, поз. 3, включено в реестр требований о передаче жилых помещений Общества.

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 21.12.2011 требование Мальковой Т.Л. о передаче жилого помещения – однокомнатной квартиры, оплаченной полностью в размере 916 125 рублей, под условным № 71, общей площадью по проекту 29,775 квадратного метра, жилой площадью 15,76 квадратного метра, в жилом доме переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по адресу: г. Чебоксары, пр. 9-ой Пятилетки, д. 22, корп. 2, ранее имевшем строительный адрес: г. Чебоксары, пр. 9-ой Пятилетки, поз. 3, включено в реестр требований о передаче жилых помещений Общества.

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 05.05.2012 требование Германовой Т.В. о передаче жилого помещения – однокомнатной квартиры, оплаченной полностью в размере 900 000 рублей, под условным № 39, общей площадью по проекту 41,42 квадратного метра, жилой площадью 15,98 квадратного метра, в жилом доме переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по адресу: г. Чебоксары, пр. 9-ой Пятилетки, д. 22, корп. 2, ранее имевшем строительный адрес: г. Чебоксары, пр. 9-ой Пятилетки, поз. 3, включено в реестр требований о передаче жилых помещений Общества.

07.06.2013 в ЕГРН была внесена запись о государственной регистрации права Общества на 35442/59563 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект площадью застройки 925 квадратных метров, степенью готовности 52 процента, расположенный по адресу: г. Чебоксары, пр. 9-ой Пятилетки, д. 22, корп. 2.

На основании протокола о признании торгов в электронной форме по продаже имущества должника несостоявшимися между Общества в лице конкурсного управляющего Кузнецова А.А. (продавцом) и Компанией (покупателем) заключен договор купли-продажи от 25.03.2014 № 3, согласно которому продавец продает, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора право застройщика на 35442/59563 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект площадью застройки 925 квадратных метров, степенью готовности 52 процента, расположенный по адресу: г. Чебоксары, пр. 9-ой Пятилетки, д. 22, корп. 2, и право застройщика на аренду земельного участка с кадастровым номером 21:01:020907:50, существующие ограничения (обременения) прав – ипотека.

В ЕГРН 30.05.2014 внесена запись о государственной регистрации права Компании на 35442/59563 доли в праве общей долевой собственности на указанный незавершенный строительством объект.

Постановлением Администрации от 20.06.2014 № 2097 «О внесении изменений в распоряжение администрации города Чебоксары от 29.03.2010 № 933-р» предусмотрено продление Компании срока аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020907:50 с 30.05.2014 по 30.05.2017 для завершения строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания с заключением дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 27.09.2006 № 331/3031-Л.

В ЕГРН 17.07.2017 зарегистрировано дополнительное соглашение между Администрацией и Компанией от 25.06.2014 № 2 к договору аренды от 27.09.2006 № 331/3031-Л, согласно которому Компании в аренду на срок с 30.05.2014 по 30.05.2017 для завершения строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания предоставлен земельный участок с кадастровым номером 21:01:020907:50, расположенный по адресу: г. Чебоксары, пр. 9-ой Пятилетки, д. 22, корп. 2.

В ЕГРН 21.11.2014 внесена запись об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:01:020907:50.

Многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Чебоксары, пр. 9-ой Пятилетки, д. 22, корп. 2, введен в эксплуатацию соответствующим разрешением от 25.12.2017 № 21-01-41ж-2017, выданным Администрацией.

Изложенные обстоятельства в силу части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются обязательными для суда и не подлежат доказыванию вновь.

Как следует из материалов дела, на основании решения Ленинского районного суда г. Чебоксары от 13.11.2017 по делу № 2-3244/2017 Компании выданы исполнительные листы от 31.08.2018 серии ФС № 021879051, 021879053, 021879054 и 021879055, должниками в которых указаны Германова Т.В., Чайцына А.М., Малькова Т.Л. и Сапожникова Т.А.

Данные исполнительные листы были переданы истцом в Управление Федеральной службы судебных приставов по Чувашской Республике для возбуждения исполнительного производства.

Постановлениями судебного пристава-исполнителя от 14.09.2018 в возбуждении исполнительных производств отказано со ссылкой на то, что представленные документы не являются исполнительными, так как в них не предусмотрена обязанность должника совершить определенные действия или воздержаться от совершения определенных действий.

Компания 06.03.2019 обратилась в Управление с заявлениями о государственной регистрации прекращения ипотеки в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:01:020907:50, площадью 4431 квадратный метр, расположенного по адресу: г. Чебоксары, пр. 9-ой Пятилетки, д. 22, корп. 2.

При этом в разделе «Примечание» каждого из заявлений указаны следующие номера и даты записей в ЕГРН о государственной регистрации: 21-21-01/104/2007-011 от 11.07.2007; 21-21-01/176/2007-038 от 27.11.2007; 21-21-01/081/2007-202 от 18.09.2008; 21-21-01/292/2010-201 от 13.12.2010.

К заявлениям были приложены исполнительные листы от 31.08.2018 серии ФС № 021879051, 021879053, 021879054 и 021879055, выданные Ленинским районным судом города Чебоксары в рамках дела № 2-3244/2017 на основании решения указанного суда от 26.03.2018, а также копия письма Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 13.02.2019 № 14-01589/19.

Уведомлением от 11.03.2019 № КУВД-001/2019-2728065 Управление, ссылаясь на пункт 2 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), сообщило о приостановлении государственной регистрации по его заявлениям на срок до 11.06.2019 в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации права.

Государственный регистратор указал, что из представленных заявителем документов невозможно установить, о прекращении каких конкретно записей об ипотеке он ходатайствует, документы, свидетельствующие о прекращении записей о договорах долевого участия и договорах уступки права требования (о чем указано в графе «Примечание»), записей об ипотеке, зарегистрированной в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), не представлены.

Впоследствии уведомлением от 13.06.2019 Управление сообщило заявителю о приостановлении государственной регистрации до 11.12.2019 по его ходатайству от 11.06.2019.

Посчитав, уведомление Управления о приостановлении государственной регистрации прекращения ипотеки является незаконным, а также нарушает права Компании в сфере предпринимательской деятельности, последняя обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствия их закону или иным нормативным правовым актам и нарушения прав и законных интересов заявителя.

При этом в силу статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, законности оспариваемых решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, возлагается на органы и лиц, которые приняли оспариваемый акт, решение, совершили оспариваемые действия (бездействие).

Основаниями для государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (часть 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН.

Истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами, не допускается (часть 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ).

Согласно пункту 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Суды установили, что строительство спорного многоквартирного жилого дома осуществлялось в соответствии с требованиями Закона № 214-ФЗ, в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 13 которого в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

Целью залога объекта незавершенного строительства является обеспечение исполнения застройщиком обязательств по строительству и передаче участнику долевого строительства объекта строительства (статья 12.1 Закона № 214-ФЗ).

Таким образом, ипотека земельного участка и объекта незавершенного строительства является следствием государственной регистрации договора долевого участия. При наличии одного действующего договора долевого участия ипотека имеет место в силу прямого указания на это в законе, то есть её порождает возникновение указанных в законе обстоятельств (статья 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения (пункт 3 статьи 13 Закона № 214-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Таким образом, смена застройщика не является основанием для прекращения обязательств у нового застройщика перед участниками долевого строительства по передаче им помещений, соответствующих условиям заключенных договоров участия в долевом строительстве.

Участники долевого строительства в рамках дела о банкротстве застройщика предъявляют по своему выбору требования о передаче им жилых помещений и (или) денежные требования (статьи 201.4, 201.11, 201.14 Закона о банкротстве).

Вместе с тем, доказательств, подтверждающие, предъявление Германовой Т.В., Чайцыной А.М., Сапожниковой Т.А. и Мальковой Т.Л. в рамках дела о банкротстве Общества денежного требования, в материалами дела не имеется, в связи с чем у застройщика сохранились обязательства по передаче участникам долевого строительства объектов долевого строительства.

Исполнение или прекращение по предусмотренным законом основаниям указанных обязательств не подтверждено, что не позволяет считать прекращенным записи о договорах участия в долевом строительстве с теми номерами, которые заявитель указал в поле «Примечание» к заявлениям о государственной регистрации прекращения ипотеки.

Кроме того, в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В апелляционном определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 22.08.2018 по жалобе Управления на определение Ленинского районного суда города Чебоксары от 05.06.2018 об отказе в разъяснении решения суда по делу № 2-3244/2017 указано, что, поскольку решение суда исполняется в соответствии с его резолютивной частью, в которой отсутствует указание на необходимость прекращения записей о договорах участия в долевом строительстве и о договорах уступки права требования по этим договорам, соответственно, записи о прекращении этих сделок не могут быть внесены на основании данного решения, в рамках спора вопросы о недействительности, расторжении, превращении каких-либо договоров не разрешались.

Суды установили, что из представленных в материалы дела выписок из ЕГРН не усматривается регистрация отдельных (самостоятельных) записей об обременении земельного участка с кадастровым номером 21:01:020907:50, вытекающая из спорных зарегистрированных Управлением записей.

В ЕГРН имеется лишь одна запись об ипотеке указанного земельного участка в пользу участников долевого строительства от 24.05.2007 № 21-21-01/023/2007-252, однако доказательств оспаривания именно этой записи в ЕГРН в судебном порядке и признание ее недействительной (отсутствующей), Компанией не представлено.

С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленную в материалы дела доказательственную базу по правилам, предусмотренным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к обоснованному выводу о том, приостановление Управлением регистрационных действий не противоречит требованиям действующего законодательства и не нарушает прав и законных интересов Общества, в связи с чем в силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерно отказали в удовлетворении заявленного требования.

Приведенные в кассационной жалобе доводы рассмотрены судом округа и признаны не подлежащими удовлетворению, поскольку они основаны на неверном понимании действующего законодательства в совокупности обстоятельств дела и не опровергают выводы судов, основанные на исследованных доказательствах, установленных по делу обстоятельствах и нормах права, что по существу сводится к несогласию заявителя с приведенной судами оценкой.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Доводов, указывающих на явное нарушение норм материального или процессуального права, которые могли повлиять на исход дела и являются достаточным основанием для пересмотра обжалуемых судебных актов в кассационном порядке, заявителем в жалобе не приведено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены состоявшихся решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя и в связи с предоставленной отсрочкой ее уплаты подлежат взысканию в судебном порядке.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 23.07.2019 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2019 по делу № А79-3321/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Гарант» – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Гарант» (ИНН: 2130119265, ОГРН: 1132130006007) в доход федерального бюджета 1500 рублей государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы. Арбитражному суду Чувашской Республики – Чувашии выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий


С.В. Бабаев



Судьи


М.Н. Каманова

Е.Г. Кислицын