Решение от 20 июня 2017 г. по делу № А07-24973/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-24973/2016
г. Уфа
21 июня 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 16.06.2017

Полный текст решения изготовлен 21.06.2017

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Вальшиной М. Х., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бикаевой Л.Х., рассмотрев дело по иску

Администрации муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Крестьянское хозяйство "ЭДЕЛЬВЕЙС" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании арендной платы и пени в сумме 200 438 руб. 66 коп., и расторжении договора

при участии в судебном заседании:

от истца – не явились, извещены.

от ответчика – ФИО1, ликвидатор, паспорт

Администрация муниципального района Туймазинский район обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к ООО "КХ "ЭДЕЛЬВЕЙС" о взыскании арендной платы и пени в сумме 200 438 руб. 66 коп., расторжении договора.

Определением суда от 14.11.2016 года о принятии искового заявления к производству дело принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства, в соответствии со статьями 227, 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.01.2017 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства в связи с тем, что у ответчика отсутствовала возможность представить возражения и доказательства в обосновании своей позиции.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования, просил взыскать арендную плату в размере 264 886 руб. 76 коп., пени в размере 30 908 руб.92 коп. за период с 01.01.2015 г. по 30.09.2016 по договору аренды №441-09зем от 16.10.2009.

Судом уточнение принято в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Дело рассмотрено по уточненным исковым требованиям.

Ответчик исковые требования не признал, по основаниям, изложенным в отзыве, просил оставить иск без рассмотрения.

Исследовав представленные доказательства, суд установил следующее.

Основанием исковых требований являются правоотношения сторон, вытекающие из договора аренды земельного участка. Согласно договору №441-09зем (лд. 18-22) истец (арендодатель) по акту приема передачи от 16.10.2009 (лд. 20) передал ответчику (арендатору) в аренду земельный участок:

-с кадастровым номером 02:46:040303:90 площадью 153618 кв.м.

-с кадастровым номером 02:46:040303:89 площадью 573409 кв.м.

- с кадастровым номером 02:46:040303:87 площадью 114282 кв.м.

-с кадастровым номером 02:46:000000:640 площадью 497577 кв.м

- с кадастровым номером 02:46:040303:85 площадью 475392 кв.м,

-с кадастровым номером 02:46:040304:34 площадью 221855 кв.м.

-с кадастровым номером 02:46:040304:33 площадью 218779 кв.м.

-с кадастровым номером 02:46:040304:31 площадью 17545 кв.м.

-с кадастровым номером 02:46:040304:27 площадью 500000 кв.м.

-с кадастровым номером 02:46:040304:29 площадью 252860 кв.м.

-с кадастровым номером 02:46:000000:641 площадью 2738119 кв.м.

-с кадастровым номером 02:46:040303:81 площадью 1458 кв.м.

- с кадастровым номером 02:46:000000:611 площадью 424608 кв.м.

-с кадастровым номером 02:46:040303:88 площадью 388143 кв.м.

-с кадастровым номером 02:46:040304:26 площадью 644691 кв.м.

- с кадастровым номером 02:46:040303:84 площадью 228192 кв.м.,

общей площадью 1127,2085 га, расположенный по адресу: РБ, Туймазинский район, Бишкураевский сельсовет, в районе деревни Булат на срок с 06.10.2009 по 06.10.2058 г. для сельскохозяйственного производства

Согласно п. 3.2 договора арендная плата вносится ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путем перечисления на расчетный счет Управления федерльного казначейства по РБ.

За нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств, начиная со следующего за установленным договором аренды дня уплаты арендной платы в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации (п.5.1 договора).

02.09.2016 истец направил претензию № 2520/13 от 01.09.2016 в адрес ответчика о погашении задолженности, с предложением расторгнуть договор в случае неуплаты задолженности (лд.14).

Претензия ответчиком оставлена без удовлетворения.

Истец, указывая, что ответчиком не надлежаще исполнялись обязательства по внесению арендной платы за период с 01.01.2015 г. по 30.09.2016 по договору аренды№441-09земот 16.10.2009, в связи с чем, образовались пени за период 01.01.2015 г. по 30.09.2016 по договору аренды№441-09зем от 16.10.2009., обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик представил отзыв, ссылается, на то, что истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора, так как требование в претензии не соответствует заявленным требованиям по сумме долга и периоду задолженности, в связи с чем, просит оставить исковое заявление без рассмотрения (т.2.лд.150).

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает уточненный иск подлежащим удовлетворению на основании следующего.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Исследуемый судом договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии со статьями 606, 607 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст.ст. 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доводы ответчика о том, что истцом до спорного периода арендная плата начислялась исходя из большего размера земельного участка, а именно 11 272 085 кв.м., что по его мнению, привело к переплате судом не приняты, поскольку ответчик своим правом на предъявление встречных требований в установленном порядке не воспользовался, доказательства подтверждающие указанный довод не представил.

Доводы ответчика о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора судом оценены и отклонены на основании следующего.

Согласно части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

В соответствии с пунктом 8 части 2 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в исковом заявлении должны быть указаны, в частности, сведения о соблюдении истцом претензионного или иного досудебного порядка, если он предусмотрен федеральным законом или договором. Документы, подтверждающие соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка, прилагаются к исковому заявлению (пункт 7 части 1 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По смыслу указанных правовых норм под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемыми кредитором и должником по обязательству до передачи дела в арбитражный суд. Соблюдение как претензионного, так и иного досудебного порядка урегулирования спора в случаях, когда соблюдение данного порядка обязательно в силу закона или договора, при обращении с исковым заявлением в арбитражный суд должно быть подтверждено документально.

Претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора подразумевает определенную четко прописанную договором процедуру, регламентирующую последовательность и конкретное содержание действий каждой из сторон.

Под претензией следует понимать требование заинтересованного лица, направленное непосредственно контрагенту, об урегулировании спора между ними путем добровольного применения способа защиты нарушенного права, предусмотренного законодательством. Указанное требование (претензия) облекается в форму письменного документа, содержащего четко сформулированные требования (например, изменить или расторгнуть договор, исполнить обязанность, оплатить задолженность или выплатить проценты и т.д.), обстоятельства, на которых основываются требования, доказательства, подтверждающие их (со ссылкой на соответствующее законодательство), сумму претензии и ее расчет (если она подлежит денежной оценке) и иные сведения, необходимые для урегулирования спора

Истец в обоснование соблюдения данного порядка ссылается на претензию, которая ответчиком была получена 12.10.2016, о чем свидетельствует отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 45275003005380 (т.лд.16). Однако ответчик претензию истца оставил без ответа.

Конкретных требований к составлению претензии, направляемой организации-контрагенту, в настоящее время на законодательном уровне, не установлено. Тем не менее, из общего смысла, как Гражданского кодекса Российской Федерации, так и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что из содержания претензии для организации-контрагента должно быть понятно, какие именно обязательства ею должны быть исполнены.

С учетом того, что увеличение размера исковых требований за счет увеличения периода взыскания не является новым требованием, при совершении истцом названного процессуального действия соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в отношении суммы, на которую увеличен размер иска, не требуется.

В претензии истец указывает на наличие задолженности по арендной плате. Одновременно истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды земельного участка в случае непогашения ответчиком задолженности.

Суд считает необходимым отметить, что досудебный, претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без обращения за защитой в суд. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимость в судебном разрешении данного спора. На стадии досудебного урегулирования ответчиком меры к погашению долга не были предприняты. Судом признано, что претензионный порядок истцом соблюден.

Доказательств погашения ответчиком задолженности по внесению арендной платы за период с 01.01.2015 г. по 30.09.2016 по договору аренды №441-09зем от 16.10.2009 в материалах дела не содержится.

В силу ст. ст. 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

За просрочку арендной платы на основании п.5.1 договора истец правомерно начислил ответчику неустойку в размере 30 908 руб.92 коп. за период с 01.01.2015 г. по 30.09.2016 по договору аренды№441-09земот 16.10.2009. Расчет неустойки судом проверен и признан верным.

Исходя из изложенного, исковые требования в части взыскания основного долга и пени за период с 01.01.2015 г. по 30.09.2016 подлежат удовлетворению в полном объеме.

Кроме того истцом заявлено требование о расторжении договора аренды 441-09зем от 16.10.2009 и обязании передать земельный участок

-с кадастровым номером 02:46:040303:90 площадью 153618 кв.м.

-с кадастровым номером 02:46:040303:89 площадью 573409 кв.м.

- с кадастровым номером 02:46:040303:87 площадью 114282 кв.м.

-с кадастровым номером 02:46:000000:640 площадью 497577 кв.м

- с кадастровым номером 02:46:040303:85 площадью 475392 кв.м,

-с кадастровым номером 02:46:040304:34 площадью 221855 кв.м.

-с кадастровым номером 02:46:040304:33 площадью 218779 кв.м.

-с кадастровым номером 02:46:040304:31 площадью 17545 кв.м.

-с кадастровым номером 02:46:040304:27 площадью 500000 кв.м.

-с кадастровым номером 02:46:040304:29 площадью 252860 кв.м.

-с кадастровым номером 02:46:000000:641 площадью 2738119 кв.м.

-с кадастровым номером 02:46:040303:81 площадью 1458 кв.м.

- с кадастровым номером 02:46:000000:611 площадью 424608 кв.м.

-с кадастровым номером 02:46:040303:88 площадью 388143 кв.м.

- с кадастровым номером 02:46:040304:26 площадью 644691 кв.м.

- с кадастровым номером 02:46:040303:84 площадью 228192 кв.м.,

На основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор, в частности, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. В соответствии с п. 4.1.1 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды в порядке и в случаях предусмотренных законодательством.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 4 ст. 450 ГК РФ).

По общему правилу, сформулированному в п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, а при расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В п. 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, процедура расторжения договора аренды складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); предъявление в суд требования о расторжения договора (после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан - в тридцатидневный срок после получения названного предложения).

В указанном документе должна быть четко отражена последовательность действий арендодателя с указанием срока, в течение которого арендатору необходимо уплатить имеющуюся задолженность, а также предложение расторгнуть договор аренды в случае неисполнения арендатором требования о внесении арендной платы в указанный арендодателем срок.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (Информационное письмо президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Как было изложено выше, в претензии истца от 01.09.2016 №2520/13, полученной ответчиком содержалось предложение истца расторгнуть договор в случае неуплаты задолженности.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, следовательно, обязательство по внесению арендных платежей должно быть исполнено в соответствии с его условиями, требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с п. 6.3 договора при досрочном расторжении договора арендатор должен произвести передачу земельного участка в 10 -дневный срок с момента расторжения договора в надлежащем состоянии.

На основании вышеизложенного, требования истца в части расторжения договора аренды и обязании передать земельные участки также подлежат удовлетворению.

Истец освобожден уплаты госпошлины на основании п.1.1.п.1 ч.1 ст. 333.37 Налогового кодекса РФ, госпошлина в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежит взысканию в федеральный бюджет с ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Крестьянское хозяйство «Эдельвейс» в пользу Администрации муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан сумму задолженности по договору аренды № 441-09зем от 16.10.2009г. в размере 349 666,87 руб., в том числе арендная плата 315 640,32 руб., пени 34 026,55 руб.

Расторгнуть заключенный сторонами договор аренды № 441-09зем

от 16.10.2009г. земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обшей площадью 11 272 002 кв.м.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Крестьянское хозяйство «Эдельвейс» возвратить Администрации муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся по адресу: РБ, Туймазинский район, Бишкураевский сельсовет, в районе

деревни Булат, общей площадью 11 272 002 кв.м, в том числе:

-с кадастровым номером 02:46:040303:90 площадью 153618 кв.м.

-с кадастровым номером 02:46:040303:89 площадью 573409 кв.м.

-с кадастровым номером 02:46:040303:87 площадью 114282 кв.м.

-с кадастровым номером 02:46:000000:640 площадью 497577 кв.м

-с кадастровым номером 02:46:040303:85 площадью 475392 кв.м,

-с кадастровым номером 02:46:040304:34 площадью 221855 кв.м.

-с кадастровым номером 02:46:040304:33 площадью 218779 кв.м.

-с кадастровым номером 02:46:040304:31 площадью 17545 кв.м.

-с кадастровым номером 02:46:040304:27 площадью 500000 кв.м.

-с кадастровым номером 02:46:040304:29 площадью 252860 кв.м.

-с кадастровым номером 02:46:000000:641 площадью 2738119 кв.м.

-с кадастровым номером 02:46:040303:81 площадью 1458 кв.м.

-с кадастровым номером 02:46:000000:611 площадью 424608 кв.м.

-с кадастровым номером 02:46:040303:88 площадью 388143 кв.м.

-с кадастровым номером 02:46:040304:26 площадью 644691 кв.м.

-с кадастровым номером 02:46:040303:84 площадью 228192 кв.м.

Взыскать с ответчика в федеральный бюджет госпошлину в размере 21 993 руб, 34 коп.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья М.Х.Вальшина