Решение от 7 сентября 2020 г. по делу № А28-6290/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ



Дело № А28-6290/2020
г. Киров
07 сентября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 02 сентября 2020 года

В полном объеме решение изготовлено 07 сентября 2020 года

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Фадеевой С.В.

при ведении протокола судебного заседания c использованием средств аудиозаписи помощником судьи Замятиной Ю.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 610000, Россия, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью фирме «Арион» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 610048, Россия, <...>),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО1, ФИО2,

об изъятии объекта незавершенного строительства,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3, по доверенности от 25.10.2019,

от ответчика – ФИО4, по доверенности от 27.08.2020, выданной генеральным директором ООО фирма «Арион» ФИО5 Оглы, сроком действия до 31.12.2020,

третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО1, ФИО2 (личности удостоверены по паспортам),

установил:

департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью фирме «Арион» (далее – ответчик, ООО фирма «Арион») об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Определением Арбитражного суда Кировской области от 27.05.2020 указанное исковое заявление принято к производству.

Иск заявлен на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивирован тем, что действие заключенного с ответчиком договора аренды земельного участка прекратилось, в установленный срок строительство принадлежащего ответчику объекта не завершено, правовые основания для заключения с ответчиком договора аренды земельного участка на новый срок отсутствуют, в связи с чем имеются основания для изъятия спорного объекта у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, где требования истца признал в полном объеме.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО1, ФИО2.

Третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, представлены отзывы на исковое заявление, где поддержана позиция ответчика по признанию иска.

Представитель истца в судебном заседании 02.09.2020 настаивал на удовлетворении иска.

Представителем ответчика и третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебном заседании 02.09.2020 поддержаны доводы отзывов.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующие фактические обстоятельства.

Ответчику на основании договора инвестирования строительства здания торгово-офисного центра от 20.12.2013 № 01/13, соглашения от 10.06.2014 о расторжении договора инвестирования строительства здания торгово-офисного центра от 20.12.2013 № 01/13, акта приема-передачи от 16.06.2014 принадлежит на праве собственности незавершенный строительством объект (НСО):

-- назначение – нежилое,

-- степень готовности – 7%,

-- площадь 167,2 кв.м.,

-- адрес объекта – <...> до 11а,

-- кадастровый номер 43:40 000113:717.

Право собственности ответчика на указанный объект зарегистрировано 04.07.2014.

Указанный НСО передан ООО фирмой «Арион» по договору аренды от 15.12.2016 № 20 в пользование ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

19.05.2020 в отношении указанного НСО зарегистрирована ипотека, залогодержатель - ФИО2, на основании договора об ипотеке недвижимого имущества от 14.02.2020, что подтверждается представленными 05.06.2020 в суд сведения от Управления Росреестра.

НСО расположен на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000113:101 площадью 715 кв.м.

Между департаментом муниципальной собственности администрации города Кирова (арендодатель) и ООО фирмой «Арион» (арендатор) заключен договор аренды от 30.07.2015 № 68949 земельного участка с кадастровым номером 43:40:000113:101 площадью 715 кв.м., в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок для завершения строительства здания торгово-офисного центра.

Срок аренды земельного участка установлен до 10.06.2018 (пункт 4.1 договора аренды).

27.08.2015 осуществлена государственная регистрация договора аренды от 30.07.2015, на основании которого земельный участок с кадастровым номером 43:40:000113:101 предоставлен ООО фирма «Арион» без торгов в соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ на три года для завершения строительства НСО.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

По окончании срока действия указанного договора от 30.07.2015 арендодатель обратился в Управление Росреестра с заявлением о погашении регистрационной записи об аренде со ссылкой на пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ, поскольку ООО фирма «Арион» не имеет права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 43:40:000113:101 без проведения торгов. 03.07.2018 ответчик на основании заявления арендодателя погасил запись об аренде.

Распоряжением заместителя главы администрации города Кирова от 14.09.2018 № 3203-зр отменено разрешение на строительство от 26.09.2013 № RU43306000-261 объекта «здание торгово-офисного центра» на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000113:101, расположенном по адресу: по адресу: г. Киров, Октябрьский район, ул. Ломоносова, д. 11а.

05.06.2019 ответчик направил в департамент муниципальной собственности администрации города Кирова заявление о предоставлении без торгов в аренду земельного участка с кадастровым номером 43:40:000113:101 для строительства нежилого здания. В пункте 3.2 заявления «основание предоставления земельного участка без проведения торгов из перечня 1» ООО фирма «Арион» указало пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». К указанному заявлению вновь было приложено свидетельство о государственной регистрации права от 04.07.2014 № 43-АГ 042977.

Данные обстоятельства подтвержены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кировской области от 28.10.2019 №А28-10957/2019.

Как следует из искового заявления, департаментом муниципальной собственности администрации города Кирова по результатам рассмотрения данного заявления был составлен проект договора от 02.07.2019, который не был заключен, поскольку повторное предоставление земельного участка собственнику НСО для завершения строительства без проведения торгов законодательство не допускает.

По результатам осмотра в марте 2014 года земельного участка с кадастровым номером 43:40:000113:101 установлено, что на данном участке проведены земляные работы, имеется фундамент здания в опалубке.

По результатам осмотра в июле 2018 года земельного участка с кадастровым номером 43:40:000113:101 установлено, что на данном участке проведены земляные работы, вырыт котлован, на дно уложены бетонные плиты.

По мнению истца, начиная с 2014 года каких-либо значительных качественных и количественных изменений в строительстве НСО не было.

Письмом от 27.07.2018 департамент муниципальной собственности администрации города Кирова прелагал ООО фирме «Арион» освободить земельный участок с кадастровым номером 43:40:000113:101 в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка, его расторжением и погашением соответствующей регистационной записи.

Посчитав, что объект незавершенного строительства подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 ГК РФ, истец обратился с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

Суд, заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, установил следующее.

В статье 239.1 ГК РФ предусмотрено, что, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ).

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Указанная статья введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (подпункт 2 статьи 3). При этом в силу пункта 33 статьи 34 этого закона, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции этого закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу данного закона. Закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых установлен иной срок вступления их в силу (пункт 1 статьи 35).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено следующее. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных в пункте 5 этой статьи (подпункт 10 пункта 2).

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких участков без проведения торгов в случае, если участок предоставлен в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3).

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта (пункт 5):

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» также предусмотрено следующее.

Если объект незавершенного строительства расположен на участке, находящемся в государственной (муниципальной) собственности, и право собственности на объект зарегистрировано до 01.03.2015 или участок предоставлен до этой даты в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов. Порядок предоставления участок предусмотрен в статьях 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Данное положение применяется в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, вышеназванной нормой урегулирован вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, и он не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Как установлено судом, спорный земельный участок был предоставлен ответчику в аренду 30.07.2015 (после 01.03.2015), на основании его заявления, в целях завершения строительства здания торгово-офисного центра. Таким образом, ответчик реализовал право, предоставленное ему статьей 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» на однократное приобретение земельного участка в аренду сроком на три года. Срок действия договора истек.

Доказательств, свидетельствующих о том, что до истечения срока действия договора здание торгово-офисного центра было достроено, в нарушение статьи 65 АПК РФ, ответчик не представил.

В материалы дела ответчиком (заказчик) представлены доказательства, подтверждающие, что спорный НСО соответствует понятию недвижимости (объекта гражданских прав - имеет экономическую ценность) – отчет №048/2020 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненный ООО «АГЕНТСТВО ОЦЕНКИ «ЭКСПЕРТ» (исполнитель), в соответствии с которым величина рыночной стоимости оцениваемого имущества с учетом налога на добавленную стоимость по состоянию на 31 июля 2020 года составляет округленно: 3 960 000 (три миллиона девятьсот шестьдесят тысяч) рублей 00 копеек.

В судебном заседании 02.09.2020 представитель истца выразил согласие с установленной величиной рыночной стоимости спорного НСО.

В судебном заседании 02.09.2020 третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО1 (арендатор НСО), ФИО2 (залогодержатель НСО) пояснили, что согласны с продажей имущества с публичных торгов, не возражают против установленной ООО «АГЕНТСТВО ОЦЕНКИ «ЭКСПЕРТ» величиной рыночной стоимостью имущества.

Исходя из этого, с учетом приведенных правовых норм, суд приходит к выводу о том, что требование об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов, подлежит удовлетворению.

Истец обращался с ходатайством о принятии обспечительных мер в виде:

1) запрета Управлению Росреестра по Кировской области совершать регистрационные действия, связанные с отчуждением и (или) обременением объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 43:40:000113:717, расположенного по адресу: г. Киров, Октябрьский район, ул. Ломоносова, д. 11а, на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000113:101;

2) запрета ответчику и иным лицам, фактически осуществляющим работы по заданию заказчика на основании гражданско-правовых или трудовых договоров, на производство строительных работ на объекте незавершенного строительства с кадастровым номером 43:40:000113:717.

Определением Арбитражного суда Кировской области от 27.05.2020 ходатайство истца о наложении обеспечительных мер удовлетворено частично; Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области запрещено совершать регистрационные действия, направленные на отчуждение имущества, а также регистрацию ограничений и обременений в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 43:40:000113:717, расположенного по адресу: г. Киров, Октябрьский район, ул. Ломоносова, д. 11а, на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000113:101; в удовлетворении ходатайства о наложении обеспечительных мер в остальной части отказано.

В соответствии с пунктом 4 статьи 96 АПК РФ в случае удовлетворения иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу.

В настоящем случае таким моментом является момент определения нового собственника, после чего по заявлению лиц, участвующих в деле, обеспечительные меры могут быть отменены судом.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с признанием ответчиком исковых требований, удовлетворением исковых требований с ООО фирма «Арион» в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 1 800 рублей 00 копеек.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 610000, Россия, <...>) удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью фирмы «Арион» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 610048, Россия, <...>) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 43:40:000113:717, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000113:101, по адресу: г. Киров, Октябрьский район, ул. Ломоносова, д. 11а, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью фирмы «Арион» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 610048, Россия, <...>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 800 (одна тысяча восемьсот) рублей 00 копеек.

Исполнительный лист подлежит выдаче в порядке, предусмотренном разделом VII Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

Судья С.В. Фадеева