Решение от 23 августа 2021 г. по делу № А06-9406/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А06-9406/2020
г. Астрахань
23 августа 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 17 августа 2021 года;

Решение в полном объеме изготовлено 23 августа 2021 года


Арбитражный суд Астраханской области в составе: судьи Баскаковой И.Ю.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1


рассмотрел в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 315302500028816) к Муниципальному образованию «Город Астрахань» в лице Управления муниципального имущества Администрации муниципального образования «Город Астрахань» (ИНН <***>, ОГРН <***>), Обществу с ограниченной ответственностью «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки нежилого помещения, об обязании заключить договор купли-продажи

при участии:

от истца - Окунь А.Г., доверенность от 04.09.2019г.

от ответчика – не явился


Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Муниципальному образованию «Город Астрахань» в лице Управления муниципального имущества Администрации муниципального образования «Город Астрахань», Обществу с ограниченной ответственностью «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз» о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки нежилого помещения, об обязании заключить договор купли-продажи.

Представители ответчиков в судебное заседание не явились, согласно статье 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, извещены надлежащим образом, возражений относительно рассмотрения дела в их отсутствия в суд не направили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствии извещенных надлежащим образом представителей сторон.

Представитель истца в судебном заседании, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявил ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которых просит признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки нежилого помещения по адресу: <...>/Коммунистическая, 17/6, пом.58, общей площадью 82,6 кв.м, используемой для определения цены их выкупа, определенную ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз» в отчете № 105/2 от 18.05.2020 в размере 1 327 500 рублей, а также изложить пункт 2.1 проекта договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: <...>/Коммунистическая, 17/6, пом.58, общей площадью 82,6 кв.м в другой редакции: «Стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом настоящего Договора, составляет 1 152 500 (один миллион сто пятьдесят две тысячи пятьсот) рублей (без НДС).

Судом уточнение исковых требований принято.

Представитель истца исковые требования поддержал, просил удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.


Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, суд



УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 13.07.2020 Управлением муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань» в адрес ИП ФИО2 было направлено предложение о выкупе нежилого помещения по адресу: <...>/Коммунистическая 17/6 пом. 58, общей площадью 82.6 кв. м. кадастровый номер 30:12:030529:303, по цене 1327500 рублей, установленной оценщиком ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз».

Индивидуальный предприниматель ФИО2 сочла, что установленная ООО «Агентство оценки и судебных экспертиз» стоимость нежилых помещений является недостоверной и существенно завышена, в связи с чем самостоятельно обратилась для оценки стоимости спорных нежилых помещений в ООО "УК Спектр".

Стоимость имущества, согласно отчета ООО УК «Спектр» №С 1-087-2019 составила 691 500 рублей.

ФИО2 03.08.2020 в адрес Управления муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань» направила письмо с предложением заключить договор на иных условиях, с указанием иной цены договора, с приложением протокола разногласий и отчета об оценке ООО УК «Спектр» №С 1-087-2019.

В связи с тем, что протокол разногласий к договору между сторонами подписан не был, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

После принятия управлением муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань» решения об условиях приватизации и получения арендатором проекта договора купли-продажи, исходя из ст. 3. п.п. 1. 2. 4. 9 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ, ст.ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации закон предоставляет возможность защитить нарушенное право путем направления протокола разногласий к договору купли-продажи в части цены приобретения объекта недвижимости и разрешение спора в порядке преддоговорного с соблюдением процедуры, установленной законом. Законодателем в рамках Федерального закона № 159-ФЗ установлен аналогичный статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в срок рассмотрения и подписания проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.


В статье 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.

Из положений статей 3, 4, 6 Закона N 159-ФЗ в совокупности следует, что заключение компетентным органом местного самоуправления с субъектом малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 названного Закона критериям, договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества является обязательным, в связи с чем возникшие при заключении такого договора разногласия в силу статьи 445 ГК РФ могут быть переданы на рассмотрение арбитражного суда.

В силу статьи 3 упомянутого Федерального закона отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьями 12 и 13 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

По смыслу статей 15, 24 Закона N 135-ФЗ осуществлять оценочную деятельность вправе лица, получившие профессиональные знания в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки специалистов в области оценочной деятельности.

В пункте 2 Информационного письма N 92 разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки, в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу в силу статьи 75 АПК РФ. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

При рассмотрении спора судом первой инстанции установлено, что на основании заявления Управления муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань» была проведена оценка рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/Коммунистическая 17/6 пом. 58, общей площадью 82.6 кв. м. кадастровый номер 30:12:030529:303, и определена цена в размере 1 327 500 рублей. При этом Управление муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань» исходило из Отчета об оценке № 105/2, выполненного ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз».


Ответчик в обоснование своих требований представил в материалы дела отчет №С 1-087-2019 ООО "УК Спектр", стоимость имущества, согласно которого составила 691 500 рублей.

Принимая во внимание наличие двух отчетов, судом по ходатайству истца, была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено Обществу с ограниченной ответственностью коммерческая фирма «Альфа», эксперту ФИО3. Перед экспертом был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: <...>/Коммунистическая 17/6 пом. 58, общей площадью 82.6 кв. м. кадастровый номер 30:12:030529:303 по состоянию на 12.05.2020.

Согласно экспертному заключению Общества с ограниченной ответственностью коммерческая фирма «Альфа» № 003 от 25.02.2021 года рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/Коммунистическая 17/6 пом. 58, общей площадью 82.6 кв. м. кадастровый номер 30:12:030529:303, составляет 1 327 500 рублей, с учетом НДС, без учета НДС 1 152 500 руб.

Признак допустимости доказательств предусмотрен положениями статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Так, в соответствии с указанной нормой обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Достаточность доказательств можно определить, как наличие необходимого количества сведений, достоверно подтверждающих те или иные обстоятельства спора. Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием не признавать требования лица, участвующего в деле, обоснованными (доказанными).

В соответствии с частями 1, 3, 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Таким образом, заключение эксперта оценивается судом наряду с другими доказательствами по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Арбитражным процессуальным законодательством установлены критерии оценки доказательств в качестве подтверждающих факт наличия тех или иных обстоятельств.

Доказательства, на основании которых лицо, участвующее в деле, обосновывает свои требования и возражения, должны быть допустимыми, относимыми и достаточными.

В частности, как указано в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

В соответствии с пунктами 1, 2, 3 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание.

В силу положений части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу. Процессуальный статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке арбитражным судом наравне с другими представленными доказательствами.

Суд считает, что экспертное заключение № 003, выполненное ООО Коммерческая фирма «Альфа», отвечает требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является одним из доказательств по делу, не содержит противоречивых выводов, не требует дополнений или разъяснений, экспертом даны полные и ясные ответы на все поставленные арбитражным судом вопросы.

Арбитражный суд, оценивая заключение эксперта, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения и достоверность полученных выводов, приходит к выводу, что заключение эксперта в полной мере является допустимым и достоверным доказательством, оснований сомневаться в данном заключении не имеется, т.к. оно составлено компетентными специалистами, обладающим специальными познаниями и предупрежденными об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Заключение в полной мере объективно, а его выводы - достоверны.

При рассмотрении дела стороны не оспорили заключение эксперта и не обратились с ходатайствами о назначении по делу повторной или дополнительной судебной экспертизы.

Оценив указанное заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции не усмотрел наличия каких-либо противоречий или необоснованности сделанных экспертом выводов по заданным вопросам. Выводы эксперта понятны, в связи с чем исследования каких-либо иных обстоятельств, а также дополнительных разъяснений не требуется.

Статья 12 ГК РФ устанавливает способы защиты гражданских прав.

Право каждого лица защищаться всеми не запрещенными законами способами, право на судебную защиту гарантированы статьей 46 Конституции РФ.

Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ установлено, что отношения, связанные с участием малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные настоящим Федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В пункте 1 статьи 1 Федерального закона № 178-ФЗ в качестве одного из основных принципов приватизации указано признание равенства покупателей государственного и муниципального имущества и открытости деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) в случаях, когда Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Учитывая, что в рамках настоящего спора в порядке ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом определяются условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, соответствующий договор купли-продажи не заключен, а реализация муниципального имущества не произведена, таким образом, правильный вывод об отсутствии оснований для применения ранее действовавшей редакции Налогового кодекса Российской Федерации, что означает отсутствие обязанности по уплате НДС при реализации имущества в рамках исследуемых правоотношений как у истца так и у ответчика.

При таких обстоятельствах суд считает правомерным удовлетворить исковые требования истца, определив цену объекта, установленную в п. 1.2 договора купли-продажи в сумме 1 152 500 рублей (без НДС), с учетом заключения по судебной экспертизе.


Требование истца о признании недостоверной величину рыночной стоимости объекта, определенной ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз» в отчете № 105/2 от 18.05.2020, суд также считает подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) рыночной стоимостью объекта оценки является наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В статье 11 Закона N 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона N 135-ФЗ).

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Согласно Отчета об оценке № 105/2, выполненного ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз», рыночная стоимость спорного помещения на дату оценки указана в размере 1 327 500,00 рублей (без НДС).

В целях устранения разногласий относительно рыночной стоимости спорного помещения, суд в порядке, установленном в статье 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО Коммерческая фирма «Альфа».

Согласно экспертному заключению № 003 от 25.02.2021 года рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/Коммунистическая 17/6 пом. 58, общей площадью 82.6 кв. м. кадастровый номер 30:12:030529:303, составляет, без учета НДС, 1 152 500 руб.

Сравнивая Отчет об оценке № 105/2, ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз», с заключением эксперта №003 по судебной экспертизе, суд установил, что эксперт указал в судебной экспертизе, что им были учтены характеристики объекта экспертизы, а именно размещение объекта в подвале, отсутствие отделки и системы водоснабжения, и с учетом этого эксперт определи, что удельная цена для объекта экспертизы будет тяготеть к нижнему пределу рыночной границы интервала.

В Отчете № 105/2 этих характеристик объекта – спорного нежилого помещения – вообще не указано.

Таким образом, в названном Отчете об оценке имеются несоответствия, повлиявшие на определение рыночной стоимости объекта оценки и данный Отчет не соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, утвержденным Министерством экономического развития Российской Федерации.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований истца в полном объеме, с учетом уточнений.


В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с чем, расходы на оплату государственной пошлины в сумме 12 000 руб. подлежат возмещению истцу за счет ответчиков, относятся на которых в равных суммах.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 173, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки нежилого помещения по адресу: <...>/Коммунистическая, 17/6, пом.58, общей площадью 82,6 кв.м, используемой для определения цены их выкупа, определенную ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз» в отчете № 105/2 от 18.05.2020 в размере 1 327 500 рублей.

Изложить пункт 2.1 проекта договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: <...>/Коммунистическая, 17/6, пом.58, общей площадью 82,6 кв.м в следующей редакции:

«Стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом настоящего Договора, составляет 1 152 500 (один миллион сто пятьдесят две тысячи пятьсот) рублей (без НДС).

Взыскать с ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз» в пользу ИП ФИО2 6 000 рублей - возмещение расходов по госпошлине.

Взыскать с Управления муниципального имущества Администрации муниципального образования «Город Астрахань» в пользу ИП ФИО2 6 000 рублей - возмещение расходов по госпошлине.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru»

Судья

И.Ю. Баскакова