Решение от 25 сентября 2019 г. по делу № А07-9137/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-9137/2019
г. Уфа
25 сентября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 09.09.2019 г.

Полный текст решения изготовлен 25.09.2019 г.


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Напольской Н.Е., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хамидуллиной З.Р., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению (заявлению)

Общества с ограниченной ответственностью «8 Марта» (ИНН: <***>, ОГРН <***>)

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации ГО г. Уфа, Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН: <***> , ОГРН: <***>)

об обязании подготовить и направить для заключения договор аренды земельного участка сроком на три года для завершения строительства

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, доверенность от 14.03.2019, паспорт; ФИО2, доверенность от 14.03.2019, паспорт;

от УЗИО, Администрации: не явились, извещены;

от третьего лица: ФИО3, доверенность от 06.02.2018, паспорт

Общество с ограниченной ответственностью «8 Марта» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об обязании подготовить и направить для заключения с истцом проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050229:602 площадью 23 578 кв. м сроком на 3 года для завершения строительства торгово-развлекательного комплекса.

Истец в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования неоднократно уточнял в части оснований заявленных требований, в редакции уточнения от 14.08.2019 просит обязать Управление в течение 30 дней с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу подготовить и направить для заключения с истцом проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050229:602 площадью 23 578 кв. м. сроком на три года для завершения строительства торгового-развлекательного комплекса (л. д. 123 - 124).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации ГО г. Уфа, Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан представлен отзыв на исковое заявление, требования истца считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В обоснование необоснованности исковых требований ответчик ссылается на несоразмерность площади испрашиваемого земельного участка площади объектов незавершенного строительством.

Кроме того, ответчик указывает, что в соответствии с протоколом совещания от 26.10.2018 на территории, в пределах которого расположен земельный участок с кадастровым номером 02:55:050229:602, рассматривается возможность размещения детского инфекционного корпуса ГБУЗ РБ Инфекционная клиническая больница № 4 г. Уфа.

В настоящее время постановлением Администрации ГО г. Уфа РБ от 12.11.2018 № 1797 ООО «Строительное управление-36» разрешена разработка проекта планировки и проекта межевания территории, ограниченной Затонским шоссе, Алексеевским шоссе и территорией городских лесов в Ленинском районе ГО г. Уфа РБ. Срок предоставления в Главархитектуру г. Уфы разработанной документации составляет 18 месяцев со дня принятия вышеуказанного постановления. Таким образом, рассмотрение вопроса о предоставлении земельного участка для испрашиваемых целей будет возможно после утверждения документации по планировке территории.

В судебное заседание 05.06.2019 истцом представлено ходатайство о проведении экспертизы по делу с целью установления размера земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости истца, расположенных на спорном земельном участке. Заявителем предложены три экспертные организации, поставлен вопрос перед экспертом о размере земельного участка, необходимом для эксплуатации объекта недвижимости заявителя, расположенного на спорном земельном участке; платежным поручением от 19.06.2019 № 4 на депозитный счет арбитражного суда перечислены денежные средства в счет оплаты экспертизы.

Представитель истца также представил документы в подтверждение освоения земельного участка, требования поддерживает, ранее заявленное ходатайство о назначении экспертизы также поддерживает.

Суд, рассмотрев ходатайство, отказал в его удовлетворении, о чем оглашено протокольное определение.

09.09.2019 от Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан поступило ходатайство об отложении в связи с необходимостью представления дополнительных документов.

Согласно ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Исходя из положений ч. 3 ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда.

В рассматриваемом случае суд оснований для отложения судебного заседания не усматривает. Сама по себе невозможность участия представителя в судебном заседании не является основанием для его отложения, поскольку не лишает его возможности направить для участия в судебном заседании иного представителя, а также представить суду посредством почты или с помощью системы "Мой арбитр" доказательства, подтверждающие его доводы и опровергающие позицию истца. Между тем каких-либо доказательств в подтверждение своей позиции ответчиком не приложено. Ходатайство об отложении также не содержит ссылок на какие-либо обстоятельства, которые препятствовали бы ответчику представить свои доводы и доказательства по объективным причинам.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание установленные процессуальные сроки рассмотрения дела, а также количество судебных заседаний, суд отклонил ходатайство ответчика об отложении судебного заседания.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без участия ответчика и третьего лица.

Исследовав представленные доказательства, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд

УСТАНОВИЛ:


Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 18.04.2018 ООО «8 Марта» приобрело право собственности на объекты незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:050229:159, лит. Б, площадь застройки 2 333,6 кв. м.; с кадастровым номером 02:55:050229:158, лит. В, площадь застройки 2 684,5 кв. м., расположенные по адресу: г. Уфа, Ленинский район, у автодороги Уфа-пос.8 Марта (л. д. 20 - 27).

С целью заключения договора аренды земельного участка для завершения строительства 25.06.2018 общество обратилось в Администрацию с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в аренду на 3 года.

Рассмотрев данное обращение, Управлением земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа РБ вынесено решение № 2042 от 16.10.2018 о предварительном согласовании предоставления земельного участка площадью (л. д. 28).

В данном решении Управление утвердило предварительное согласование предоставления земельного участка площадью 23 578 кв. м, утверждена схема расположения земельного участка согласно приложению. В п. 4 установлен вид разрешенного использования «для проектирования и строительства торгово-развлекательного комплекса».

29.11.2018 в соответствии с решением Управления № 2042 от 16.10.2018 истцом подано заявление о заключении договора аренды земельного участка площадью 23 578 кв. м с кадастровым номером 02:55:050229:602 сроком на три года для завершения строительства торгово-развлекательного комплекса (л. д. 29).

Рассмотрев обращение общества, Администрация письмом №38480 от 14.12.2018 сообщила, что предоставление в аренду испрашиваемого земельного участка площадью 23 578 кв. м невозможно в связи с отсутствием доказательств обоснования площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов капитального строительства. Также указано, что рассмотрение вопроса о предоставлении земельного участка будет возможно после утверждения документации по планировке территории и постановки соответствующего земельного участка на кадастровый учет в соответствии с данной документацией (л. д. 30).

Полагая, что Управление незаконно и необоснованно отказывает обществу в заключении договора аренды для завершения строительства, истец, ссылаясь на положения подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, обратился в суд с настоящим иском.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего кодекса (в том числе аренда), возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами (пункт 2 статьи 22, пункт 1 статьи 25 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По общему правилу, установленному частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

В силу статей 209, 421, 621 ГК РФ, статьи 22 ЗК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок. Аналогичная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 № 17540/11. Арендодатель (орган местного самоуправления) не может быть понуждён к продлению обязательственных правоотношений произвольно, без установления юридически значимых обстоятельств дела.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими арендные правоотношения, отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду частным лицам, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с бывшим арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Исключение из этого общего правила составляют пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункт 10 пункта 2, подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Договор аренды земельного участка заключается на срок до 3 лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта (подп. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Исходя из системного толкования положений вышеназванных правовых норм, а также с учетом общего и основополагающего принципа законодательного регулирования вопросов предоставления земельного участка именно на конкурентной основе суд считает, что возможность приобрести земельный участок для завершения строительства без проведения торгов предоставляется добросовестному застройщику однократно. Именно однократность реализации добросовестным застройщиком права на приобретение земельного участка для завершения строительства в льготном порядке имеет определяющее значение.

Судом установлено, что право собственности на объект незавершенного строительства приобретено у лица, которое в свою очередь приобрело его на публичных торгах (л. д. 110-113). При этом за истцом зарегистрировано в установленном порядке 29.05.2018 право собственности на объекты незавершенного строительства степенью готовности 10 %, 25 % (л. д. 20 – 27).

Ответчиком не представлены какие-либо доказательства, опровергающие факт нахождения на спорном земельном участке двух объектов, не завершенных строительством степенью готовности 10% и 25%.

Первоначально земельный участок с кадастровым номером 02:55:050220:0074 предоставлялся по договору аренды № 1272-07 от 15.11.2007 для проектирования и строительства торгового комплекса обществу с ограниченной ответственностью "Оптовый продовольственный рынок "Затонский", в отношении которого была введена процедура конкурсного производства, в рамках которой был продан объект на торгах (в настоящее время признано банкротом).

Кроме того, самим Управлением в решении от 16.10.2018 № 2042 согласовано предварительное согласование предоставления земельного участка в зоне ОБ-2, определена его площадь 23 578 кв. м и установлен вид разрешенного использования - для проектирования и строительства торгово-развлекательного центра" (л. д. 28).

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается и сторонами спора не оспаривается, что земельный участок используется по прямому назначению.

При таких обстоятельствах, учитывая, что истец является собственником объектов незавершенного строительства, приобретенных по результатам публичных торгов, суд приходит к выводу о том, что истец имеет право на однократное приобретение в аренду спорного земельного участка для завершения строительства без проведения торгов.

Доводы ответчика судом изучены и отклоняются в силу следующего.

Ссылка ответчика на несоответствие площади земельного участка и расположенных на нем объектов незавершенного строительства не имеет правового значения для разрешения спора, поскольку указанное обстоятельство по смыслу статьи 39.16 ЗК РФ является основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность. Кроме того, Управление в решении от 16.10.2018 № 2042 само согласовало площадь в заявленном размере.

Ссылку Управления на разработку проекта планировки и проект межевания территории, ограниченной Затонским шоссе, Алексеевским шоссе и территорией городских лесов в Ленинском районе городского округа город Уфа РБ на основании постановления Администрации городского округа город Уфа РБ № 1797 от 12.11.2018, суд считает необоснованной. Проект планировки и проект межевания указанной территории в настоящее время не разработан, процедуру публичных слушаний не проходил и не утвержден в установленном законом порядке. В постановлении № 1797 от 12.11.2018 указано, что срок предоставления в Главархитектуру г. Уфы разработанной документации составляет 18 месяцев со дня принятия вышеуказанного постановления, т. е. до 12.05.2020 года.

Рассмотрение вопроса о размещении на указанной территории детского инфекционного корпуса ГБУЗ РБ «Инфекционная клиническая больница № 4 г. Уфа» также возможно лишь в процессе разработки проекта планировки и проекта межевания территории, ограниченной Затонским шоссе, Алексеевским шоссе и территорией городских лесов в Ленинском районе городского округа город Уфа РБ и после его утверждения.

Согласно письменным пояснениям представителя Главархитектуры в соответствии с действующим проектом планировки, утвержденным постановлением Администрации ГО г. Уфа № 710 от 15.02.2010, в отношении территории, на которой расположен спорный земельный участок, предусмотрены торгово-выставочные территории (л. д. 128).

С учетом всех обстоятельств, установленных при рассмотрении спора по настоящему делу, суд полагает подлежащими удовлетворению исковые требования общества о понуждении Управления заключить договор аренды спорного земельного участка.

Согласно 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации (введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ, который вступил в действие с 01.03.2015 и действовал на момент обращения заявителя с заявлением о выкупе земельного участка), предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных названным пунктом.

Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 22.04.2015 № 44/14 утверждено Положение об управлении земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, согласно которому Управление является функциональным органом местного самоуправления, уполномоченным на осуществление деятельности администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан по осуществлению прав владения, пользования и распоряжения имуществом, земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (п. 1.2). Основными задачами Управления являются в том числе осуществление прав администрации по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, представление интересов администрации в правоотношениях, возникающих при управлении и распоряжении указанными земельными участками, а также защита имущественных прав и законных интересов администрации в судах по вопросам, входящим в компетенцию Управления (п. 2.2 Положения).

Как следует из п. 3.3 Положения, Управление обеспечивает от имени администрации защиту имущественных прав и интересов в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, представляет интересы администрации во всех судах при рассмотрении споров, возникающих из отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляет взыскание задолженности по договорам аренды земельных участков.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что ответчик является органом, имеющим полномочия на распоряжение спорным земельным участком, в том числе путем принятия решения о его предоставлении в аренду истцу.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Предоставление подпунктом 1.1. пункта 1 ст. 333.37 Налогового кодекса РФ государственным органам и органам местного самоуправления льготы в виде освобождения от уплаты государственной пошлины не освобождает их от обязанности возместить судебные расходы, понесенные стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «8 Марта» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) удовлетворить.

Обязать Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «8 Марта» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050229:602 для завершения строительства торгового развлекательного комплекса сроком на три года путем направления заявителю проекта договора, подписанного арендодателем.

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «8 Марта» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Н.Е. Напольская