Решение от 18 февраля 2021 г. по делу № А05-790/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-790/2020
г. Архангельск
18 февраля 2021 года



Резолютивная часть решения объявлена 17 февраля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 18 февраля 2021 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Тюпина А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ситковой М.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «КП Очередь 4» (ОГРН <***>; адрес: Россия 121614, Москва, ул. Крылатские холмы, дом 32, корп. 2, этаж 1, пом. 5, комн. 15, офис 5)

к администрации муниципального образования «Северодвинск» (ОГРН <***>; адрес: Россия 164501, г.Северодвинск, Архангельская область, ул.Плюснина, дом 7)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО1

о признании недействительным расчета арендной платы и обязании произвести перерасчет,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО2 (доверенность от 28.01.2020),

от ответчика – ФИО3 (доверенность от 21.01.2021),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «КП Очередь 4» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Северодвинск» (далее – ответчик) с требованиями:

- о признании недействительным расчета арендной платы в уведомлении ответчика от 11.11.2020 № 04-01-08/8768 о размере арендной платы по договору аренды земельного участка от 26.04.2019 №12 812 000 ввиду недостоверности величины арендной платы, определенной в отчете о рыночной стоимости арендной платы от 05.10.2020 №КЗУ-06-19/11/Э об оценке права временного владения и пользования на условиях договора аренды подготовленным ИП ФИО1 по основаниям, указанным в настоящем заявлении;

- об установлении на период с 06.06.2019 (дата начала срока аренды) до момента окончания срока аренды (05.06.2022) по договору аренды земельного участка от 26.04.2019 № 12 812 000 размера арендной платы, в размере, установленном в заключении эксперта от 06.08.2020 №009-ЭС-2020 подготовленном судебной оценочной экспертизой индивидуальным предпринимателем ФИО4, а именно:

- размер арендной платы в год: 679 768 руб.;

- размер арендной платы за три года: 2 039 304 руб.

В соответствии с определением суда от 02.02.2021 в судебное заседание явился эксперт-оценщик ФИО5 общества с ограниченной ответственностью «АльПрофи», которая дала суду пояснения по заключению №Э-350/2020 от 28.12.2020.

Представитель истца в судебном заседании с заключением эксперта №Э-350/2020 от 28.12.2020 не согласился, поддержал ранее заявленные исковые требования.

Представитель ответчика с исковыми требованиями не согласился, по доводам, изложенным в отзыве. Представил в суд письменные возражения на заключение эксперта №Э-350/2020 от 28.12.2020.

Третье лицо, извещенное по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, своего представителя для участия в нем не направило.

Дело рассмотрено в порядке статьи 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица.

Заслушав эксперта, представителей истца и ответчика, принявших участие в судебном заседании, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка между Администрацией Северодвинска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «КП Очередь 4» (арендатор), признанным победителем аукциона, заключен договор от 26.04.2019 №12 812 000 аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1712, площадью 6663 кв.м, расположенный по адресу: Архангельская область, городской округ Северодвинск, <...> для комплексного освоения в целях жилищного строительства, цель предоставления: однократно для завершения строительства многоквартирного жилого дома.

Срок действия настоящего договора с 06.06.2019 по 05.06.2022 (пункт 4.1. договора).

Государственная регистрация договора аренды произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу 21.05.2019.

В соответствии с пунктом 5.1. договора, арендная плата за пользование земельными участками начисляется арендатору с 06.06.2019.

Письмом от 26.08.2019 №04-06-01/7449 Администрация известила Общество о размере арендной платы по договору от 26.04.2019 №12 812 000 – 10 332 000 руб. на три года и 3 444 000 руб. - на один год.

Из уведомления следует, что размер арендной платы определен ответчиком на основе отчета от 17.06.2019 №КСЗУ-06-19/11 об оценке арендной платы при заключении договоров аренды, составленного оценщиком - индивидуальным предпринимателем ФИО1 по заказу Администрации.

Истец с расчетом ответчика не согласился, усомнившись с достоверностью величины арендной платы, определенной в отчете от 17.06.2019 №КСЗУ-06-19/11, в связи с чем претензией от 25.12.2019 №12-19/12 просил пересчитать размер арендной платы по договору.

Отказ Администрации пересчитать размер арендной платы послужил для истца основанием обратиться в Арбитражный суд Архангельской области с настоящим иском.

Согласно пункту 13.2. Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в государственной собственности Архангельской области, утвержденного постановлением Правительства Архангельской области от 15.12.2009 №190-пп, ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» собственнику объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, предоставленном ранее для строительства объекта по результатам аукциона, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Истец считает завышенным размеры арендной платы, установленный Администрацией на основании отчета о рыночной стоимости арендной платы от 17.06.2019 №КСЗУ-06-19/11, подготовленного оценщиком ФИО1

В обоснование своих доводов истец представил отчет от 23.12.2019 №О-17/12/19-4, подготовленный ООО «Консалтинговая группа Территория», которым рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1712 определена в сумме 329 511 руб. на один год по состоянию на 06.06.2019.

Как указано в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Поскольку в соответствии с нормативно-правовым актом размер арендной платы по договору аренды, заключенному между сторонами, подлежит определению исходя из рыночной стоимости права аренды, а Общество не согласно с величиной арендной платы, определенной оценщиком-предпринимателем ФИО1 по заказу Администрации, судом по ходатайству истца в целях определения величины арендной платы за земельный участок назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту-оценщику индивидуальному предпринимателю ФИО4.

По результатам проведенной экспертизы экспертом представлено заключение от 06.08.2020 №009-ЭС-2020.

Из экспертного заключения от 06.08.2020 №009-ЭС-2020 следует, что экспертом в целях определения величины годовой арендной платы применен в рамках доходного подхода метод капитализации земельной ренты путем умножения значения рыночной стоимости земельного участка на значение коэффициента капитализации (определяющего соотношение размера арендной платы и рыночной стоимости земельного участка). Размер рыночной стоимости земельного участка определен в рамках сравнительного методом сравнительного анализа продаж.

Для расчета рыночной стоимости земельного участка эксперт подобрал аналоги из предложений о продаже земельных участков для ИЖС в г.Северодвинске и для МЖС в г.Архангельске и применил необходимые корректировки.

В результате рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определена экспертом в сумме 15 105 954 руб.

К указанному размеру рыночной стоимости земельного участка эксперт применил коэффициент капитализации в размере 4,5%, получив годовой размер арендной платы за земельный участок в сумме 679 768 руб.

Возражая относительно результатов судебной экспертизы, Администрация не согласилась с обоснованностью примененных экспертом размеров корректировок, а также с определенным экспертом значением коэффициента капитализации (в размере 4,5%).

В обоснование своих возражений ответчик представил в материалы дела выполненный оценщиком ФИО1 уточненный отчет от 05.10.2020 №КСЗУ-06/19/11/Э, которым по состоянию на 06.06.2019 рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 29:28:104167:1712 определена в сумме 2 508 209 руб.

Согласно представленному Администрацией экспертному заключению от 19.10.2020 №Э-0053-1-20-2, составленному НП «Саморегулируемая организация ассоциации магистров оценки» по результатам проведения экспертизы указанного отчет от 05.10.2020, отчет признан соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности, а определенная оценщиком в отчете стоимость объекта оценки подтверждается.

Из отчета от 05.10.2020 №КСЗУ-06/19/11/Э следует, что оценщиком для определения рыночной стоимости земельного участка путем применения сравнительного подхода подобраны аналоги оцениваемых объектов из земельных участков под ИЖС, к подобранным аналогам применены корректировки (в том числе на площадь в размере 0,90%).

В результате рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1712 определена оценщиком в сумме 20 729 000 руб. по состоянию на 06.06.2019.

К указанным размерам рыночной стоимости земельных участков оценщик применил коэффициент капитализации в размере 12,1%, получив годовой размер арендной платы за земельный участок в размере 2 508 209 руб.

В связи с получением уточненного отчета оценщика ФИО1 Администрация направила в адрес Общества уведомление от 11.11.2020 №04-01-08/8768, которым известило истца о размере арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 29:28:104167:1712 в сумме 7 524 627 руб. за три года (2 508 209 руб. за один год).

В целях проверки обоснованности возражений Администрации суд заслушал эксперта ФИО4 в судебном заседании. Также экспертом подготовлен ответ в письменном виде на возникшие к нему вопросы (в том числе в части применения коэффициента капитализации в размере 4,5%).

Из экспертного заключения, а также письменных пояснений эксперта ФИО4 следует, что коэффициент капитализации в размере 4,5% применен экспертом исходя из подхода, предложенного в научной статье под редакцией ФИО6 и ФИО7 «Основные схемы оценки величин годовых рыночных арендных платежей за земельные участки». Эксперт приводит следующую цитату из данной статьи: «На этапе проведения изысканий К (коэффициент капитализации) может находиться ближе к своей нижней границе - в интервале от 3,5 до 4,5 процента; на этапе проектирования и строительства объектов К может занимать средний интервал значений - от 4,5 до 10,5 процентов; на этапе эксплуатации застройки или использования земельного участка значение К должно находится ближе к верхней границе своего значения - от 10,5 до 14,5 процентов.».

Поскольку строительство объектов на оцениваемом земельном участке не завершено и находится на начальном этапе эксперт определяет значение К в размере 4,5%.

При этом эксперт также указывает, что значение коэффициента К исходя из диапазона 9,0-16,2% в соответствии со «Справочником оценщика недвижимости. 2018. Земельные участки. Часть II» под редакцией ФИО8 невозможно, поскольку данные значения коэффициента применяются для доходного подхода при оценке земельных участков, приносящих доход в процессе непосредственного использования или при использовании в составе имущественного комплекса, исходя из способности земли и построенного на ней объекта приносить доход. На оцениваемых земельных участках расположены объекты незавершенного строительства, степень выполнения работ - нулевой цикл, в связи с чем, по утверждению эксперта, земельные участки не могут приносить доход о использования, следовательно, применение значений коэффициента К, указанных в справочнике под редакцией ФИО8 невозможно.

Вместе с тем, суд не может признать достаточным приведенное экспертом ФИО4 обоснование определения значения коэффициента К в размере 4,5% (из диапазона от 4,5 до 10,5%). В качестве такого обоснования эксперт указывает на то, что строительства находится на начальном этапе.

В соответствии с обоснованием размера коэффициента К, приведенным в отчете об оценке от 05.10.2020, подготовленным ФИО1, (стр. 61) оцениваемый земельный участок сдается в аренду, следовательно, приносит доход, в связи с чем оценщик находит возможным определить значение коэффициента К исходя из таблиц, указанных в справочнике под редакцией ФИО8

В связи с изложенным, поскольку достаточное обоснование примененного в расчетах коэффициента капитализации экспертом не приведено, учитывая данные и расчеты в отчетах об оценке от 05.10.2020, подготовленных оценщиком ФИО1, суд пришел к выводу о наличии оснований для сомнений в обоснованности заключения эксперта, в связи с чем в соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ назначил повторную судебную экспертизу.

Проведение повторной экспертизы поручено эксперту-оценщику общества с ограниченной ответственностью «АльПрофи» ФИО5.

По результатам повторной экспертизы экспертом представлено заключению №Э-350/2020 от 28.12.2020, в котором годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 29:28:104167:1712 установлен в сумме 1 497 000 руб.

Истец, не согласился с результатами повторной судебной экспертизы, заявил возражения относительно размеров арендной платы, просит установить арендную плату в размере, установленном в заключении эксперта от 06.08.2020 №009-ЭС-2020 подготовленном судебной оценочной экспертизой индивидуальным предпринимателем ФИО4.

Администрация выводы повторной судебной экспертизы не принимает, настаивает на размерах арендной платы, определенной в отчете оценщика ФИО1 от 05.10.2020.

Оценив обстоятельства дела и доводы лиц, участвующих в деле, выводы судебной экспертизы, суд приходит к следующему.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за землю является арендная плата.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ, арендатор обязан вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором аренды.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Пунктом 2 части 3 статьи 39.7. ЗК РФ установлено, что, если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Земельный участок, указанный в договоре аренды от 26.04.2019 относится к землям государственная собственность на которые не разграничена, следовательно, в силу указанных норм арендная плата за его использование является регулируемой.

Постановлением Правительства Архангельской области от 15.12.2009 №190-пп (с учетом последующих изменений) утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в государственной собственности Архангельской области.

Согласно приведенному выше пункту 13.2. указанного Порядка, ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» определяется на основе рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

По результатам повторной экспертизы экспертом представлено заключение №Э-350/2020 от 28.12.2020, в котором размер ежегодной арендной платы на срок действия договора аренды от 26.04.2019 №12 812 000 за земельный участок с кадастровым номером 29:28:104167:1712 установлен в сумме 1 497 000 руб.

Согласно экспертному заключению в целях его подготовки экспертом осуществлен осмотр объектов оценки, проведен анализ рынка, к которому относятся объекты экспертизы - анализ рынка земельных участков города Северодвинска и города Архангельска (в связи с недостаточностью объектов на территории МО «Северодвинск» для проведения экспертизы). Для определения размера арендной платы за земельный участок эксперт применил методику доходного подхода. При этом используемое в данной методике значение рыночной стоимости земельного участка предварительно рассчитано в рамках сравнительного подхода по аналогам оцениваемых объектов из земельных участков под ИЖС в городе Северодвинске, к подобранным аналогам применены корректировки.

В результате рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1712 определена экспертом в сумме 14 692 681 руб.

К указанному размеру рыночной стоимости земельного участка оценщик применил коэффициент капитализации в размере 13,45%, получив годовой размер арендной платы за земельный участок.

Администрация представила возражения на заключение повторной экспертизы. По существу возражения Администрации сводятся к несогласию с отказом эксперта от выбора аналогов из числа земельных участков под многоквартирное жилищное строительство, объявления о которых размещены на сайте torgi.gov.ru, а также расчетом коэффициента капитализации, примененным экспертом.

Обществом на обсуждение с экспертом заключения №Э-350/2020 от 28.12.2020, представленным схожие с Администрацией вопросы.

В связи с приведенными истцом и ответчиком доводами, эксперт-оценщик ФИО5 дала в судебном заседании 17.02.2021 детализированные и развернутые пояснения по представленному в дело заключению №Э-350/2020 от 28.12.2020. Пояснения эксперта зафиксированы в аудиопротоколе судебного заседания.

Как разъяснено в пункте 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Заключение экспертизы, являясь одним из предусмотренных частью 2 статьи 64 АПК РФ доказательств, в силу части 3 статьи 86 АПК РФ исследуется и оценивается судом наряду с другими доказательствами по делу. Заключение эксперта согласно статье 89 АПК РФ признается документом, допускаемым в качестве доказательства по делу, которое подлежит оценке судом по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с другими имеющимися в деле доказательствами.

В данном случае у суда отсутствуют объективные основания не доверять выводам, содержащимся в экспертном заключении №Э-350/2020 от 28.12.2020, поскольку они получены по результатам назначенной судом повторной экспертизы, заключение мотивировано, дано специалистом, обладающим специальными познаниями, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за отказ от дачи заключения либо за дачу ложного заключения.

Оценив заключение эксперта, возражения истца и ответчика, пояснения эксперта в связи с этими возражениями, суд не находит оснований для вывода о том, что заключение повторной судебной экспертизы содержит недостоверные данные. Выводы эксперта, изложенные в заключении повторной экспертизы мотивированы, последовательны, полны и не вызывают сомнений в их обоснованности.

Экспертное заключение №Э-350/2020 от 28.12.2020 соответствует требованиям статей 82, 83 и 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения. При проведении повторной экспертизы по настоящему делу эксперт руководствовался соответствующими нормативными документами (в том числе, Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки), справочной литературой, его профессиональная подготовка и квалификация не может вызывать сомнений, поскольку подтверждается приложенными к заключению документами об образовании. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности, о чем имеется его подпись в экспертном заключении.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что требования истца в части признания недействительным расчета арендной платы в уведомлении администрации муниципального образования «Северодвинск» от 11.11.2020 №04-01-08/8768 о размере арендной платы по договору аренды земельного участка от 26.04.2019 №12 812 000, подлежат удовлетворению.

В части требования истца об определении размера арендной платы по договору аренды от 26.04.2019 №12 812 000, суд полагает необходимым установить на период с 06.06.2019 по 05.06.2022 по договору от 26.04.2019 №12 812 000 аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1712 размер арендной платы в год: 1 497 000 руб.; размер арендной платы за три года: 4 491 000 руб., учитывая выводы эксперта-оценщика ФИО5, приведенные в заключении №Э-350/2020 от 28.12.2020.

Уплаченная истцом в бюджет государственная пошлина является понесенными им судебными расходами и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в порядке распределения понесенных истцом судебных расходов (в порядке статьи 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

Р Е Ш И Л :

Признать недействительным расчет арендной платы в уведомлении администрации муниципального образования «Северодвинск» от 11.11.2020 №04-01-08/8768 о размере арендной платы по договору аренды земельного участка от 26.04.2019 №12 812 000.

Установить на период с 06.06.2019 по 05.06.2022 по договору от 26.04.2019 №12 812 000 аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1712 размер арендной платы в год: 1 497 000 руб.; размер арендной платы за три года: 4 491 000 руб.

Взыскать с администрации муниципального образования «Северодвинск» в пользу общества с ограниченной ответственностью «КП Очередь 4» 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.


Судья


А.Н. Тюпин