Решение от 30 мая 2024 г. по делу № А51-17972/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-17972/2022
г. Владивосток
31 мая 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена  21 мая 2024 года .

Полный текст решения изготовлен  31 мая 2024 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи  Понкратенко М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Федосеевой Е.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению  индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>, дата регистрации: 28.12.2011)

к администрации городского округа Большой Камень (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 09.12.2002)

об урегулировании разногласия, возникшего при заключении договора купли продажи нежилого помещения от 04 августа 2022 года, об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения от 04 августа 2022 года без номера с условием о рассрочке,

третье лицо: Частнопрактикующий оценщик ФИО2

при участии в заседании:

от истца - ФИО3, доверенность от 03.11.2021, удостоверение адвоката.

от ответчика - ФИО4, доверенность от 24.02.2024, паспорт, диплом.

от третьего лица: не явились, извещены.

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к администрации городского округа Большой Камень об урегулировании разногласия, возникшего при заключении договора куплипродажи нежилого помещения от 04 августа 2022 года без номера с условием о рассрочке, изложив пункт 2.1 Договора в следующей редакции: «2.1. Цена помещения составляет 4 700 000,00 (четыре миллиона семьсот тысяч) рублей согласно отчету №1175/2022 от 08 августа 2022 г. об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного оценщиком ООО «Центр экспертиз «Регион-Приморье» ФИО5»; об обязании Администрации городского округа Большой Камень заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 договор купли-продажи нежилого помещения от 04 августа 2022 года без номера с условием о рассрочке.

Судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) приняты уточнения исковых требований, согласно которым истец просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли продажи нежилого помещения от 04 августа 2022 года без номера с условием о рассрочке, изложив пункт 2.1 Договора в следующей редакции: «2.1. Цена помещения составляет 5 442 000 (пять миллионов четыреста сорок две тысячи) рублей согласно заключению эксперта №04/2024-СЭ о рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 28 февраля 2022 года, составленного экспертом ФИО6». Обязать Администрацию городского округа Большой Камень заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 договор купли-продажи нежилого помещения от 04 августа 2022 года без номера с условием о рассрочке. Взыскать с администрации городского округа Большой Камень в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 судебные расходы: по уплате государственной пошлины за подачу иска в размере 6000 рублей и на проведение судебной экспертизы в размере 38000 рублей.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора, привлечен частнопрактикующий оценщик ФИО2.

Определением суда от 18.12..2023 по ходатайству истца в порядке части 1 статьи 82 АПК РФ назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости недвижимого имущества, проведение экспертизы поручено независимому оценщику индивидуальному предпринимателю, действующему члену СРО Ассоциации «Русское общество оценщиков» ФИО6

Истец уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, указал на наличие между сторонами разногласий при определении выкупной стоимости, полагает, что запрашиваемая ответчиком цена является чрезмерно завышенной, не соответствующей рыночным условиям.

Ответчик по исковым требованиям возразил, указал, что само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определённой рыночной стоимости.

Изучив представленные в материалы дела доказательства, заслушав доводы сторон, суд установил следующее.

Между управлением имущественных отношений администрации городского округа Большой Камень (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендатор) 23.04.2012 заключен договор №377 аренды объектов, находящихся в муниципальной собственности городского округа ЗАТО Большой Камень, по условиям которого  арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование: нежилые помещения общей площадью 302,40 кв.м в здании (лит. А) номера на поэтажном плане:7-10, этаж: 1. Адрес объекта: г. Большой камень, ул. Приморского Комсомола, 10б, этаж 1.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

28.02.2022 ИП ФИО1 обратился в администрацию городского округа Большой Камень с заявлением о приобретении арендуемого имущества в собственность за плату в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ).

03.08.2022 в адрес ИП ФИО1 Администрацией городского округа  Большой Камень были направлены проект договора купли-продажи нежилого помещения от 4 августа 2022 года без номера с приложением, и Решение Думы городского округа Большой Камень от 28.07.2022 года № 591 «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества городского округа Большой Камень, расположенного по адресу: <...>, путем реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества».

Согласно пункту 2.1. Договора «Цена помещения составляет 8 103019,68 (Восемь миллионов сто три тысячи девятнадцать рублей шестьдесят восемь копеек).

В подтверждении стоимости нежилых помещений на сумму 8 103 019, 68 руб. администрацией города был предоставлен Отчет № 580/22 от 19.05.2022 по определению рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 302,4 кв.м в здании (лит. А), по адресу: приморский край, г. Большой камень, ул. Приморского Комсомола, д. 10б, кадастровый номер 25:36:000000:1366 по состоянию на 19.05.2022.

Истец, не согласившись с условием договора о цене выкупаемого имущества, представил отчет №1175/2022, выполненный оценщиком ФИО5, согласно которому рыночная стоимость  спорного нежилого помещения – 4 700 000 рублей

29.08.2022 истец направил в адрес Администрации городского округа Большой Камень подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий от 29.08.2022; отчет об оценке от 08.08.2022 №1175/2022.

Согласно протоколу разногласий от 29.08.2022 ИП ФИО1 предложил изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена помещения составляет 4 700 000 рублей».

07.10.2022 истец получил ответ администрации об отказе подписать протокол разногласий.

Истец, полагая, что выкупная стоимость спорного объекта недвижимости, предложенная ответчиком, является завышенной,  учитывая отказ администрации от подписания протокола разногласий, обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 302,4 кв.м в здании (лит.А) номера на поэтажном плане 7-10, этаж 1, кадастровый номер 25:36:000000:1366. Адрес: <...>.

В силу положений статьи 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по условиям договора в части его положений, касающихся выкупной цены имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон  №159-ФЗ) отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, при подготовке проекта договора купли-продажи администрация руководствовалась отчетом об оценке№580/22 от 19.05.2022, выполненным частнопрактикующим оценщиком ФИО2, согласно которому рыночная стоимость помещений составляет 8 103 019 рублей 68 копеек.

В свою очередь, истец обратился к другому оценщику – ФИО5, которой подготовлен отчет № 1175/2022, согласно которому величина рыночной стоимости спорного помещений составила 4 700 000 рублей.

С учетом спорности обстоятельств дела, определением от 18.12.2023 судом была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту - независимому оценщику индивидуальному предпринимателю, действующему члену СРО Ассоциации «Русское общество оценщиков» ФИО6 (ИНН: <***>,  ОГРНИП: <***>, адрес: <...>).

 На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: «Определить рыночную стоимость нежилого помещения, общей площадью 302,4 кв.м. в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 7-10, этаж1, кадастровый номер 25:36:000000:1366, расположенного по адресу: <...>, на дату 28 февраля 2022 года (с осмотром помещения, доступ возможен)».

По результатам проведенной судебной экспертизы в заключении эксперта №04/2024-СЭ от 20.04.2024 эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 302,4 кв.м в здании (лит.А), номера на поэтажном плане 7-10, этаж 1, кадастровый номер 25:36:000000:1366, расположенное по адресу: приморский край, г. Большой камень, ул. Приморского Комсомола, д. 10б, на дату 28.02.2022 составляет 5 442 000 рублей.

Оценив экспертное заключение ФИО6, суд признал, что оно соответствует требованиям статей 67, 38 АПК РФ, нормам Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». В этой связи, принимая во внимание то обстоятельство, что экспертом даны полные, конкретные и достаточно ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования, суд считает представленное заключение эксперта надлежащим доказательством по делу.

Возражений относительно представленного экспертного заключения и выводов эксперта от сторон в материалы дела не поступало.

Ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы от сторон в материалы дела не посыпала.

Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, доказательства наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалов дела не усматриваются.

Таким образом, с учетом выводов эксперта, разногласия сторон по договору купли-продажи нежилого помещения от 04 августа 2022 года без номера с условием о рассрочке, подлежат урегулированию с учетом стоимости выкупаемого помещения, определенного заключением эксперта от 20.04.2024 №04/2024-СЭ по состоянию на 28.02.2022 в сумме 5 442 000 рублей.

На основании изложенного, суд пришёл к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Судебные расходы, в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд взыскивает с ответчика в пользу истца.

Доводы ответчика о том, что судебные расходы не подлежат взысканию с администрации, суд признает необоснованными.

В данном случае исковые требования были удовлетворены в полном объеме, оснований для возложения на истца судебных расходов с учетом факта уточнения им исковых требований, не имеется.

В пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 №46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» разъяснено, что законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов.

Поскольку в данном случае судом государственная пошлина не взыскивается, а распределяются судебные расходы, то если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов.

Равным образом, действующим законодательством не предусмотрено освобождение ответчика от обязанности по возмещению судебных расходов, связанных с проведением судебной экспертизы.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли продажи нежилого помещения от 04 августа 2022 года без номера с условием о рассрочке, изложив пункт 2.1 Договора в следующей редакции: «2.1. Цена помещения составляет 5442000 (пять миллионов четыреста сорок две тысячи) рублей согласно заключению эксперта №04/2024-СЭ о рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 28 февраля 2022 года, составленного экспертом ФИО6».

Обязать Администрацию городского округа Большой Камень заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 договор купли-продажи нежилого помещения от 04 августа 2022 года без номера с условием о рассрочке.

Взыскать с администрации городского округа Большой Камень (ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) судебные расходы: по уплате государственной пошлины за подачу иска в размере 6000 рублей и на проведение судебной экспертизы в размере 38000 рублей.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и  в Арбитражный суд Дальневосточного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.


Судья                                                                                      Понкратенко М.В.