Постановление от 12 ноября 2019 г. по делу № А12-8078/2019

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-8078/2019
г. Саратов
12 ноября 2019 года
Резолютивная часть постановления объявлена «12» ноября 2019 года

Полный текст постановления изготовлен «12» ноября 2019 года


Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Шалкина В.Б.,

судей Дубровиной О.А., Котляровой А.Ф.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза» на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 09 июля 2019 года по делу № А12-8078/2019, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза» на определение Арбитражного суда Волгоградской области от 02 августа 2019 года по делу № А 12-8078/2019 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза» (ОГРН <***> ИНН <***>) к Администрации Волгограда (ИНН <***>; ОГРН <***>), департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании отчета об оценке №5897/18 от 22.10.18 недействительным, обязании заключить договор аренды.

при участии в судебном заседании представителей общества с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза» - ФИО2, по доверенности от 26.08.2019г.,



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза» (далее ООО «Балкан Плаза», истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявление к Администрации Волгограда (далее ответчик -1) и департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее ответчик -2) о признании отчета об оценке №5897/18 от 22.10.18 недействительным, обязании заключить договор аренды в иной редакции.

В ходе судебного заседания 27 июня 2019 года от истца поступило ходатайство об уточнении заявленных требований, и настаивал на требованиях к ответчику -2.

В ходе судебного заседания 02 июля 2019 года истец сообщил суду, что не настаивает на рассмотрении ходатайства об уточнении заявленных требований и настаивал на заявленных требованиях указанных в иске (протокол судебного заседания Арбитражного суда Волгоградской области от 27.06-02.07.2019года).

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 09 июля 2019 года

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза» отказано.

Обществу с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза» возвращена с депозитного счета арбитражного суда Волгоградской области уплаченное вознаграждение эксперта в сумме 40.000 руб., перечисленное по платежному поручению № 645 от 13.06.2019г.

Определением от 02 августа 2019 года исправлена опечатка, допущенная в наименовании истца. На стр.1, 4, 10 наименование истца читать верно: «Общество с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза».

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объёме.

В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что вывод суда первой инстанции, что спорный договор аренды земельного участка является заключенным не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Также, по мнению апеллянта, судом нарушены нормы процессуального права, неверно установлены обстоятельства имеющие существенное значение для рассмотрения дела.

Также общество с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза» обратилось с апелляционной жалобой на определение от 02.08.2019 об исправлении опечатки, в которой просило определение суда отменить.

Апелляционный суд, изучив материалы дела в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 31 октября 2010 года между Департаментом муниципального имущества Администрации Волгограда и ООО «Балкан Плаза» был заключен договор аренды № 11515 (далее договор) земельного участка, из земель населенных пунктов, кадастровый номер 34:34:030071:1993, расположенного по адресу г. Волгоград, Дзержинский район, бульвар 30-тилетия Победы, д. 90, общей площадью 1.932 кв.м.

Срок действия договора определен по 04.10.2067 года.

Пунктом 1.2. Договора предусмотрено, что участок предоставлен для эксплуатации здания магазина с пристройкой.

Арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10 числа текущего месяца (п. 2.6 Договора).

На основании п. 2.11. Договора размер арендной платы по договору является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного увеличения (уменьшения) величин показателей, используемых для ее расчета, а также изменения порядка (способа) ее расчета, в результате принятия органами государственной власти РФ, Волгоградской области, органами местного самоуправления Волгограда, соответствующих нормативно-правовых актов. В этом случае Арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы.

Таким образом, арендная плата по Договору является регулируемой, определяемой в порядке, установленном законодательными актами органов государственной власти РФ и Волгоградской области. Стороны Договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы на земельные участки, и не вправе применять другой размер арендной платы.

На основании муниципального контракта № 37 от 14 сентября 2018 года на оказание услуг по оценке имущества Ответчиком 2 была произведена оценка земельного участка из земель населенных пунктов, кадастровый номер 34:34:030071:4, общей площадью 1.932 кв.м., по адресу г. Волгоград, Дзержинский район, бульвар 30-тилетия Победы, 90. Согласно отчету № 5897/18, рыночная стоимость земельного участка составляет 7 102 000 руб.

Посчитав, что указанный в вышеназванном извещении размер арендной платы по Договору определен с нарушением норм действующего законодательства и нарушает права и законные интересы истца, последний обратился в арбитражный суд с иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался следующим.

В соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 1 и п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) пользование землей в Российской Федерации является платным.

В силу абзаца 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Подпунктом 5 пункта 1 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Таким образом, с момента возникновения права собственности у ООО «Балкан плаза» на объект недвижимости в силу ст. 35 Земельного кодекса РФ и п.1 ст. 552 ГК РФ к Истцу перешло право на земельный участок на условиях договора аренды, заключенного с предыдущим арендатором.

По смыслу ст. 65 ЗК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам.

При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов РФ.

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом порядке.

Согласно п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Учитывая пункт 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В пункте 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данная правовая позиция соответствует правоприменительной практике, в том числе постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 определена правовая позиция, в соответствии с которой регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений, что также отражено в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №13 от 25.01.2013г. «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №73 от 17.11.2011г. «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Таким образом, на основании вышеназванных правовых норм договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных в аренду без торгов, не могут устанавливать твердый размер арендной платы, в том числе, путем фиксации конкретной методики.

Согласно п. 2.11 Договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в случае изменения базовой ставки арендной платы, установленной в городе, а также на основании принятых в Российской Федерации законодательных актов. В этом случае арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы за землю.

Договор аренды от 31.10.2018 прямо предусматривает возможность изменения размера арендной платы в случае централизованного увеличения (уменьшения) величии показателей, используемых для его расчета, а также изменения порядка (способа) ее расчета в результате принятия органами государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области, органами местного самоуправления г. Волгограда соответствующих нормативно-правовых актов, то есть относит размер арендной платы к регулируемым законодательствам ставкам. Изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом ее исчисления, предусмотренным договором, не является изменением договора и не нарушает запрета изменять размер арендной платы чаще одного раза в год (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 29.09.2011 № 1313-О-О, пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11487/09, от 03.07.2007 № 3484/07).

Поскольку фактическое изменение размера арендной платы в результате изменения нормативных правовых актов не требует дополнительного изменения условий договора, направляемые ответчиком в адрес истца извещения о размере арендной платы, предстоящей к оплате, не являются сделкой, и не влекут каких-либо правовых последствий для истца, равно как и не исключают обязанности последнего производить оплату арендных платежей в размере, урегулированном нормами действующего законодательства.

Суд первой инстанции указал, что удовлетворение искового требования истца путем констатации факта о необходимости применения к расчету арендной платы по Договору, начиная 01.04.2017, определенной методики и обязания ответчика произвести соответствующий перерасчёт недопустимо, поскольку в будущем подобный судебный акт может вступить в противоречие с нормами законодательства, которыми указанная методика может быть изменена, что противоречит принципу нормативного изменения порядка определения арендной платы за публичные земельные участки.

В таком случае, суд первой инстанции указал, что спор между сторонами относительно определения размера арендной платы за спорный земельный участок может быть разрешен судом при рассмотрении иска о взыскании арендной платы за конкретный период по иску ответчика либо о взыскании неосновательного обогащения по иску истца.

Не являются письма ответчика и нормативными актами органа власти субъекта Российской Федерации, поскольку не касаются реализации властных полномочий Администрации, публичным образом устанавливающих и определяющих права и обязанности истца, между сторонами существуют гражданско-правовые отношения, основные на равенстве сторон.

В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания законности оспариваемого ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган, принявший акт, решение или совершивший действия (бездействие), при рассмотрении дела в суде таможенный орган обязан доказать наличие оснований, исключающих применение основного метода определения таможенной стоимости товара.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Соответственно, отсутствуют и предусмотренные статьей 201 АПК РФ основания для признания недействительным оспоренных писем ответчика, как решения либо иного ненормативного акта органа государственной власти Волгоградской области, данные расчеты арендной платы, составленные ответчиком, не обязательны для истца и носят только рекомендательный либо разъяснительный характер.

Наличие заключенного договора аренды на спорный земельный участок между истцом и ответчиком, сторонами не оспаривается. При этом, не оспаривая наличие действующего договора аренды, истец не согласен с расчетом арендной платы. Т.е. воля истца направлена на изменение арендной платы по договору аренды.

Способ защиты своих прав и законных интересов является исключительным способом и применяется в случае, если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов.

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.

При этом Гражданский кодекс Российской Федерации в соответствии с вытекающими из Конституции Российской Федерации основными началами гражданского законодательства не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия способов специальных. Граждане и юридические лица вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению, исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права.

Для истца обязательны правила, установленные нормативными актами уполномоченного органа субъекта Волгоградской области, в соответствии с которыми он самостоятельно определяет подлежащий уплате размер арендной платы. Доказательств о прекращении действия (досрочном расторжении) договора аренды № 11515 от 31.10.2018 в материалы дела не представлено.

По мнению суда первой инстанции, истцом избран ненадлежащий способ защиты предполагаемого нарушения права. Поскольку именно на истца возложена обязанность по исчислению и уплате арендной платы за пользование земельным участком в соответствии с порядком, утвержденным уполномоченным органом Волгоградской области, какие-либо разногласия относительно полноты уплаты арендной платы, по мнению суда первой инстанции, могут быть рассмотрены судом в споре о взыскании арендной платы по иску ответчика либо о взыскании неосновательного обогащения по иску истца.

Однако судебная коллегия отмечает, что судом первой инстанции не принято во внимание следующее.

Согласно приложение №1 к договору аренды земельного участка №11515 от 31.10.2018г. за период со 02.07.2018г. по 13.07.2018г. включительно расчет арендной платы производится в соответствии с пунктом 2.5 Порядка, утвержденного постановлением Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 г. № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» (в редакции постановления Администрации Волгоградской области от 20.03.2017 № 135-п, вступившим в силу 1 апреля 2017 года), размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле: А = С х Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Р - ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации, действующая на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

Однако, решением Волгоградского областного суда от 19 февраля 2018 года по делу № За-15/2018, вступившим в законную силу 26 марта 2018 года, признаны недействующими со дня вступления решения суда в законную силу подпункт 1.5.7 пункта 1.5, абзац четвертый пункта 1.14, пункт 2.5 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п (в редакции постановления Администрации Волгоградской области от 20.03.2017 № 135-п «О внесении изменений в постановление Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов»).

Кроме того, согласно приложение №1 к договору аренды земельного участка №11515 от 31.10.2018г. за период с 14.07.2018г. расчет арендной платы производится в соответствии с пунктом 2.5 Порядка, утвержденного постановлением Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 г. № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» (в редакции постановления Администрации Волгоградской области от 26.02.2018 N 89-п), согласно которому размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле путем умножения рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, (С) на коэффициент минимальной доходности, земельного участка (Кмд) и коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости (Кказ).

В рамках дела №За-400/2018 (с 01.01.2019г. делу присвоен №За-1/2019), рассматриваемого Волгоградским областным судом оспаривалось постановление администрации Волгоградской области от 26.02.2018 № 89-п и Приказ Комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 07.03.2018 № 25н.

Решением Волгоградского областного суда от 29.01.2019 по делу За-1/2019, признаны недействующими со дня вступления решения суда в законную силу:

- приказ комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 7 марта 2018 года № 25н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2018 год»;

- абзац 11 пункта 1.6 порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года № 469-п «Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» в части, предоставляющей право на применение коэффициента минимальной доходности земельного участка при расчете арендной платы за период, предшествующий его утверждению;

- абзацы четвертый и пятый пункта 1.14 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года № 469-п «Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» в той части, в которой применение указанных положений нормативного правового акта допускает изменение рыночной стоимости земельного участка в сторону ее увеличения;

- пункт 1.15 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года № 469-п «Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» в той части, в которой указанные положения позволяют применять предусмотренную пунктом 2.5 настоящего Порядка формулу расчета арендной платы без утверждения в установленном порядке коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, устанавливаемого нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, по согласованию с комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области по форме согласно приложению 9 Порядка расчета арендной платы;

- постановления администрации Волгоградской области от 26 февраля 2018 года № 89-п «О внесении изменений в постановление администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года № 469-п «Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» пункт 3 названного постановления в части, предоставляющей право на применение коэффициента минимальной доходности земельного участка при расчете арендной платы за период, предшествующий его утверждению.

Апелляционным определением Верховного суда Российской Федерации от 13.06.2019, решение Волгоградского областного суда от 29 января 2019 г. отменено в части признания недействующими приказа комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 7 марта 2018 г. № 25н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2018 год», пункта 3 постановления Администрации Волгоградской области от 26 февраля 2018 г. № 89-п «О внесении изменений в постановление Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 г. № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов».

В этой части по делу принято новое решение, которым в удовлетворении требований об оспаривании приказа комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 7 марта 2018 г. № 25н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2018 год», пункта 3 постановления Администрации Волгоградской области от 26 февраля 2018 г. № 89-п «О внесении изменение в постановление Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 г. № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» отказано.

Согласно пункту 2.5 Порядка расчета в редакции Постановления N 89-п размер арендной платы рассчитывается по формуле путем умножения рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, (С) на коэффициент минимальной доходности земельного участка (Кмд) и коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости (Km),

Порядок вступления в силу изменений, вносимых Постановлением № 89-п, регулируется его пунктом 6, согласно которому данное постановление вступает в силу через 10 дней со дня его официального опубликования, но не ранее дня вступления в силу нормативного правового акта комитета экономической политики и развития Волгоградской области об установлении коэффициента минимальной доходности земельного участка, за исключением подпункта «б» подпункта 2 пункта 1 и пунктов 3 и 4 этого постановления, которые вступают в силу со дня официального опубликования постановления.

Абзацем одиннадцатым пункта 1.6 Порядка расчета предусмотрено, что коэффициент минимальной доходности земельного участка, используемый согласно пункту 2.5 указанного порядка для расчета размера арендной платы, устанавливается нормативным правовым актом комитета экономической политики и развития Волгоградской области по согласованию с комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области ежегодно до 15 февраля текущего года и применяется с 1 января текущего года.

В данном случае, оспариваемая норма допускает применение установленного на текущий год коэффициента минимальной доходности земельного участка для расчета арендной платы за период времени, предшествующий установлению этого коэффициента.

Таким образом, абзац одиннадцатый пункта 1.6 Порядка расчета влечет ухудшение положения арендатора земельного участка, поскольку обязывает его внести арендную плату за прошедший период в увеличенном размере в случае изменения значения коэффициента в сторону увеличения, а также не соответствует закрепленному в Постановлении № 582 принципу предсказуемости расчета размера арендной платы.

Подлежащее применению до установления органами местного самоуправления муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области значение указанного коэффициента категории арендаторов земельных участков (равным единице) определено в отсутствие какого-либо обоснования, пришли к выводу о несоответствии пункта 1.15 Порядка расчета предусмотренному Постановлением № 582 принципу экономической обоснованности.

Нормы о расчете арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка, а также с применением коэффициента минимальной доходности и коэффициента категории арендаторов земельных участков, не подлежат применению со 02.07.2018г., в связи с чем арендная плата установленная в договоре аренды земельного участка от 31.10.2018г. подлежит расчету со 02.07.2018г. по методике, действующей до внесения изменений Постановлением Администрации Волгоградской области № 135-п, 89-п в постановление Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 г. № 469-п, по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 10 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 6 июля 2016 г., если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

Ответчик в договоре аренды земельного участка указал расчет арендной платы по ставкам, установленным постановлением № 469-п в редакции постановления № 135-п, 89-п, признанным судом недействующими и не подлежащими применению.

Пункт 1 ст. 424 ГК РФ предоставляет кредитору возможность требовать исполнения договора по установленной законом цене, но только в том случае, когда соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное толкование этой нормы означало бы, что кредитор может получать незаконно установленную цену.

Таким образом, учитывая, что размер арендной платы за пользование спорными земельными участками является величиной, регулируемой в порядке, предусмотренном законодательством, применение Департаментом муниципального имущества Администрации Волгограда в договоре аренды земельного участка ставок арендной платы, установленных Постановлениями №135-п, 89-п признанными не соответствующим федеральному законодательству является неправомерным.

На основании изложенного, в договоре аренды земельного участка от 31.10.2018г. подлежит применению расчет арендной платы, установленный пунктом 2.1.1 постановления № 469-п, к рассматриваемой категории земельных участков до внесения изменений, следует, что размер арендной платы за земельные участки из категории земель населенных пунктов рассчитывается по следующей формуле: А = КСЗУ х Кви х Кдп х Ккан х Ки, где: А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев; КСЗУ -кадастровая стоимость земельного участка; Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка; Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов; Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов; Ки - коэффициент индексации.

Суд первой инстанции в своем решении не указал, в какой именно редакции принято Приложение №1 к договору, редакции ответчика или истца.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает необходимым изложить приложение №1 к Договору аренды земельного участка от 31.10.2018г. в следующей редакции: Арендная плата за земельный участок определена по формуле: А=КСЗУ*Кви*Кдп*Ккан*Ки = 15 014 000 руб. х 0,015 х 1,2 х 1 х 1,25 = 337 815 руб. (КСЗУ установлена по состоянию на 04.10.2017г., что подтверждается сведениями с сайта росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн» и в разделе «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки»).

В части требования об урегулировании разногласий о размере неустойки, взыскиваемой с арендатора, судебная коллегия отмечает следующее.

Согласно пункта 2.13 договора аренды, в редакции ответчика, указанным условием предусмотрена ответственность арендатора перед арендодателем в виде неустойки в размере 0, 1 % за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю.

Согласно пункта 2.13 договора аренды, в редакции истца, указанным условием предусмотрена ответственность арендатора перед арендодателем в виде пени в размере 1/300 действующей на день уплаты ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый календарный день просрочки.

С учетом того, что, редакция условия, предложенная как истцом так и ответчиком не соответствует действующему законодательству, суд апелляционной инстанции считает правильным отказ судом первой инстанции в удовлетворении данного требования.

Однако, указанное не означает невозможность применения к арендатору ответственности, в размере, предусмотренном действующим законодательством, в случае нарушения арендатором обязанности по своевременной оплате предусмотренных договором платежей.

В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции представитель общества с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза» заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы, проведение которой просил поручить обществу с ограниченной ответственностью Агентство независимой оценки и экспертизы «Медведица», эксперту ФИО3, представив сведения о наличии у данной организации возможности проведения экспертизы.».

Определением от 10 сентября 2019 года судом апелляционной инстанции назначена судебная экспертиза.

Согласно выводам эксперта по поставленным вопросам:

1. Соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 22.10.2018 № 5897/18 требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки?»

2. Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:030071:4 по состоянию на 02.07.2018г.?

Следует, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030071:4 от 22.10.2018 №5897/18 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Несоответствие отчета указанным требованиям и нормам, привело к завышению стоимости объекта оценки.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:030071:4 по состоянию на 02.07.18г. согласно выводам эксперта составляет 6 074 000 руб.

Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. (абзац 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

С учетом невозможности применения к спорным правоотношениям рыночной стоимости, указанной ответчиком, а также рыночной стоимости, определенной в результате судебной экспертизы, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии обязательности такой величины для сторон сделки и оставлению без изменения в указанной части обжалуемого решения об отказе в иске о признании недействительным отчета № 5897/18 от 22.10.2018 об установлении рыночной стоимости земельного участка.

Обращаясь с апелляционной жалобой на определение об исправлении опечатки от 02.08.2019г. ООО «Балкан Плаза» указало, что при вынесении решения помимо нарушения норм материального и процессуального права было допущено множество опечаток, неясностей и противоречий, в том числе неверно указана сторона по делу.

Суд апелляционной инстанции, отклоняя данный довод апеллянта, указывает, что в соответствии с частью 3 статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, принявший решение, по заявлению лица, участвующего в деле, судебного пристава-исполнителя, других исполняющих решение арбитражного суда органа, организации или по своей инициативе вправе исправить допущенные в решении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания.

По смыслу названной нормы исправление судом допущенных им описок, опечаток и арифметических ошибок допускается лишь без изменения самого существа принятого судебного акта и тех выводов, к которым пришел суд на основании исследования доказательств, установленных обстоятельств и подлежащих применению норм материального и (или) процессуального права. Исправления допустимы только в том случае, если неточность является следствием явной арифметической ошибки, случайной описки или опечатки. Под видом исправления арбитражный суд, вынесший решение, не может вносить изменения иного характера.

При этом под опечаткой понимается неправильное указание в печатном тексте судебного акта слов и цифр, имеющих какое-либо значение для лиц, участвующих в деле, или для органов, исполняющих решение.

В рассматриваемом случае из принятого судом первой инстанции решения следует, что судом первой инстанции в полном тексте решения на страницах 1, 4, 10 неверно указано наименование истца.

Институт исправления допущенных в решении опечаток направлен на устранение случайно допущенных, очевидных, не требующих пересмотра состоявшегося решения дела дефектов, имеющихся в тексте судебного акта.

По смыслу названной нормы права указанные исправления могут быть внесены в судебный акт только в том случае, если такие исправления вызваны необходимостью устранить допущенные судом при изготовлении судебного акта несоответствия, но, по сути, не приводят к изменению существа принятого судебного акта.

Исправив определением от 02.08.2019 вышеназванную опечатку, допущенную в мотивированном тексте решения от 09.07.2019, суд первой инстанции действовал в соответствии с процессуальным законом и не нарушил ни принципа правовой определенности, ни законные интересы лиц, участвующих в деле.

Вынесение обжалуемого определения стало следствием допущенных при изготовлении печатного текста мотивированного решения технических ошибок. При этом в результате исправления опечаток сущность принятого по результатам рассмотрения спора решения и выводов, к которым пришел суд на основании исследования доказательств, установленных обстоятельств и подлежащих применению норм материального и процессуального права, не изменились.

В связи с чем, довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции, исправив допущенную описку, по сути, внес существенное изменение в содержание судебного акта, подлежит отклонению, как необоснованный.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части. Приложение № 1 к договору от 31.10.2018 № 11515 изложить в следующей редакции: «Арендная плата за год составляет 337 815 руб.». Решение в остальной части, а также определение от 02.08.2019 следует оставить без изменения.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 09 июля 2019 года по делу №А12-8078/2019 отменить в части.

Приложение № 1 к договору от 31.10.2018 № 11515 изложить в следующей редакции: «Арендная плата за год составляет 337 815 руб.». Решение в остальной части, а также определение от 02.08.2019 оставить без изменения.

Взыскать с департамента муниципального имущества администрации Волгограда в пользу общества с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза» 9000 руб. государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

ФЭО Двенадцатого арбитражного апелляционного суда с депозитного счета суда на счет ООО АНОЭ «Медведица» (ИНН <***>, КПП 344501001) перечислить денежные средства в сумме 40 000 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий В. Б. Шалкин



Судьи О. А. Дубровина



А. Ф Котлярова