Решение от 31 июля 2023 г. по делу № А65-9523/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Казань Дело №А65-9523/2022

Дата принятия решения – 31 июля 2023 года

Дата объявления резолютивной части – 24 июля 2023 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Пармёновой А.С.,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, помощником ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску по иску Индивидуального предпринимателя ФИО3, г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Исполнительному комитету Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан, г.Зеленодольск, (ОГРН <***>, ИНН <***>) о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого здания общей площадью 80,6 кв.м., кадастровый номер 16:49:010202:1321, расположенного по адресу: <...> и земельного участка площадью 132 +/- 4 кв.м, кадастровый номер 16:49:010106:60, расположенного по адресу: Республика Татарстан, <...>, на условиях прилагаемого ИП ФИО3 договора купли-продажи арендуемого имущества, с привлечением в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Муниципального учреждения «Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района», Музейного объединения Зеленодольского муниципального района, Акционерного общества «Зеленодольское предприятие тепловых сетей»,

по встречному иску Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района, г. Зеленодольск (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО3, г.Казань (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) о взыскании штрафа в размере годовой арендной платы равной 203 184 руб., в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) им обязательств, предусмотренных условиями договора, а именно п.1.1 (в части целевого использования), 4.4.16; об обязании за счет собственных средств привести муниципальное имущество – нежилое здание, расположенное по адресу: РТ, <...>, кадастровый номер: 16:49:010202:1321 в надлежащее состояние в течении одного месяца со дня вступления в силу судебного решения; о расторжении договора аренды муниципального имущества казны Зеленодольского муниципального района от 30.09.2016 №08-014-0923, дополнительного соглашения от 01.10.2021 №08-114-0959 к договору аренды муниципального имущества №08-014-0923 от 30.09.2016.,


с участием:

от истца – ФИО4, доверенность от 7.04.2012, диплом (до и после перерыва),

от ответчика - ФИО5, доверенность от 09.01.2023, диплом (до и после перырыва),

от третьих лиц – не явились, извещены,



УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО3, г.Казань (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Исполнительному комитету Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан, г.Зеленодольск, (далее – ответчик) о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого здания общей площадью 80,6 кв.м., кадастровый номер 16:49:010202:1321, расположенного по адресу: <...> и земельного участка площадью 132 +/- 4 кв.м, кадастровый номер 16:49:010106:60, расположенного по адресу: Республика Татарстан, <...>. на условиях прилагаемого ИП ФИО3 договора купли-продажи арендуемого имущества.

Определением от 10.01.2023 настоящее дело объединено в одно производство с делом №А65-27619/2022 по иску Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района, г. Зеленодольск (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО3, г.Казань (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) о взыскании штрафа в размере годовой арендной платы равной 203 184 руб., в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) им обязательств, предусмотренных условиями договора, а именно п.1.1 (в части целевого использования), 4.4.16; об обязании за счет собственных средств привести муниципальное имущество – нежилое здание, 2 А65-9523/2022 расположенное по адресу: РТ, <...>, кадастровый номер: 16:49:010202:1321 в надлежащее состояние в течение одного месяца со дня вступления в силу судебного решения; о расторжении договора аренды муниципального имущества казны Зеленодольского муниципального района от 30.09.2016 №08-014-0923, дополнительного соглашения от 01.10.2021 №08-114-0959 к договору аренды муниципального имущества №08- 014-0923 от 30.09.2016.

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц,не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Муниципальное учреждение «Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района», Музейное объединение Зеленодольского муниципального района, Акционерное общество «Зеленодольское предприятие тепловых сетей».

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03 мая 2023 производство по делу № А65-9523/2022 приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы, производство которой поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью «Независимость». 06.06.2023 в суд поступило экспертное заключение № 30/23

Истец заявил об уточнении исковых требований в части выкупной стоимости объектов недвижимости на основании выводов судебной экспертизы, а именно:

здание общей площадью 80,6 кв.м., кадастровый номер 16:49:010202:1321, расположенное по адресу: <...> – по цене 1922000 рублей;

земельный участок площадью 132 +/- 4 кв.м, кадастровый номер 16:49:010106:60, расположенный по адресу: Республика Татарстан, <...> – по цене 1449000 рублей.

Уточнение принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 24.07.2023 до 15 час. 20 мин. После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей сторон.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены, заявлений, ходатайств после перерыва не направили.

Арбитражный суд определил рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц в порядке ст. 156 АПК РФ.

Как следует из материалов настоящего дела, 30.09.2016 между Муниципальным учреждением «Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района» (Арендодатель) и ФИО3 (Арендатор), по результатам торгов заключен договор аренды № 08-014-0923 муниципального имущества- нежилое здание (литера Б, инвентарный номер 1-5-1298/2) с кадастровым номером 16:49:010202:1321, расположенное по адресу: <...>, для использования под торговлю. Срок аренды установлен с 01.10.2016г. по 30.09.2021.

Дополнительным соглашением от 01.10.2021г. срок договора аренды продлен до 01.10.2026.

01.10.2016 между Арендодателем и Арендатором подписан акт приема-передачи вышеуказанного объекта. Претензий от Арендатора по передаваемому имуществу не поступило.

Истец 12.11.2021 обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого недвижимого имущества, реализуя свое право на выкуп вышеуказанного арендуемого имущества на основании Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В письме от 13.12.2021 ответчик указал, что муниципальное имущество будет включено в план приватизации муниципального имущества Зеленодольского муниципального района на 2022г.

Однако, договор купли-продажи ответчиком истцу не направлен, в связи с чем, истец обратился к ответчику с досудебной претензией (т. 1 л.д. 21-25) с требованием об обязании направить подписанный договор с приложением проекта договора купли-продажи по цене 3536000 рублей, определенной на основании отчета об оценке ООО «Ооценка столицы» от 15.02.2011.

Неисполнение требований, изложенных в претензии, послужило основанием для обращения истца с иском.

При рассмотрении настоящего дела между сторонами возник спор относительно цены выкупаемого имущества, ответчик возражал против заключения договора купли-продажи по цене, предложенной истцом, поскольку представленный отчет имел корректировку на отсутствие отопления объекта, тогда как ответчик и третье лицо (Палата земельных и имущественных отношений МО) утверждали о том, что объект подключен к городского системе теплоснабжения.

С целью выяснения указанных обстоятельств, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Музейное объединение Зеленодольского муниципального района, Акционерное общество «Зеленодольское предприятие тепловых сетей».

По результатам совместных осмотров спорного строения, с учетом ответа третьего лица – АО «Зеленодольское ПТС» (т. 5 л.д. 62) установлено, что спорный объект к сетям теплоснабжения не подключен.

По ходатайству истца определением от 3.05.2023 по делу назначено проведение судебной экспертизы, производство которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Независимость», экспертам ФИО6, ФИО7, по вопросу: какова рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 80,6 кв.м., кадастровый номер 16:49:010202:1321, расположенного по адресу: <...> и земельного участка площадью 132 +/- 4 кв.м, кадастровый номер 16:49:010106:60, расположенного по адресу: Республика Татарстан, <...>, по состоянию на 12.11.2021?

Согласно выводам судебной экспертизы рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 80,6 кв.м., кадастровый номер 16:49:010202:1321, расположенного по адресу: <...> и земельного участки площадью 132 +/-4 кв.м, кадастровый номер 16:49:010106:60. расположенного по адресу: <...> по состоянию на дату 12.11.2021 составляет 3 755 000 рублей с учетом НДС, 3371000 рублей без учена НДС, в том числе:

Наименование объекта

Итоговая рыночная

стоимость с учетом

округления, с учетом НДС

руб.

Итоговая рыночная

стоимость с учетом

округления, и без учета

НДС руб.

Нежилое здание обшей площадью 80.6 кв.м., кадастровый номер 16:49:010202:1321, расположенное по адресу: <...>

2 306 000

1 922 000

Земельный участок общей площадью 132 кв.м., кадастровый номер: 16:49:010106:60, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Зеленодольский муниципальный район, МО «г. Зеленодольск». <...>

1 449 000

1 449 000

ИТОГО

3 755 000

3 371 000


Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца, арбитражный суд находит правовые основания для удовлетворения уточненных исковых требований истца в силу следующего.

Согласно положениям статьи 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ).

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Федерального закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано что, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Согласно заключению эксперта, составленному в рамках судебной экспертизы, рыночная стоимость спорных объекта недвижимости и земельного участка составляет 3 371 000 рублей без учета НДС.

В силу п. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Доказательства того, что при проведении судебной экспертизы были допущены нарушения, лишающие полученное по ее результатам заключение доказательственной силы, суду не представлено. Оснований сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.

При этом заключение эксперта по судебной экспертизе соответствует требованиям, предъявляемым Арбитражным процессуальным кодексом РФ, не содержит противоречий и неточностей, соответствует положениям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, требованиям Федеральных стандартов оценки, а также не вызывает сомнения в объективности и квалификации эксперта.

Принимая во внимание, что экспертное заключение получено в результате процессуальной деятельности суда, выбор экспертной организации, круг поставленных вопросов, связанных с проведением судебной экспертизы, осуществлялся судом с учетом мнений и возражений всех участвующих в деле лиц, при этом доказательства нарушения экспертом методики проведения соответствующих исследований ответчиком в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено, суд пришел к выводу, что заключение эксперта, проведенное в рамках судебной экспертизы, является полным, обоснованным и достоверным.

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского Кодекса РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

Исходя из положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, опровергающие достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной судебной экспертизой, суд пришел к выводу, что стоимость подлежащего отчуждению истцу муниципального недвижимого имущества должна составлять 3371000 рублей.

При этом, Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" устанавливает общее правило о недопустимости приватизации государственного и муниципального имущества без одновременной приватизации земельного участка.

Так, пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" предусмотрено, что приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что отчуждение зданий, строений, сооружений осуществляется одновременно с отчуждением покупателю такого имущества земельного участка, занимаемого этим имуществом и необходимого для его использования.

В соответствии с пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законом.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся в нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной; практика применения законодательства по этому вопросу сформирована постановлениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 N 14831/09 и 03.04.2012 N 14556/11.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

В данном случае договор купли-продажи предусматривает передачу в собственность истцу не только нежилого здания общей площадью 80,6 кв.м., кадастровый номер 16:49:010202:1321, расположенного по адресу: <...>, но и необходимого для его использования земельного участка площадью 132 +/- 4 кв.м, кадастровый номер 16:49:010106:60, расположенного по адресу: Республика Татарстан, <...>.

Таким образом, требования истца правомерны и подлежат удовлетворению.

Исполнительным комитетом Зеленодольского муниципального района заявлены встречные требования к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании штрафа в размере годовой арендной платы равной 203 184 руб., в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) им обязательств, предусмотренных условиями договора, а именно п.1.1 (в части целевого использования), 4.4.16; об обязании за счет собственных средств привести муниципальное имущество – нежилое здание, расположенное по адресу: РТ, <...>, кадастровый номер: 16:49:010202:1321 в надлежащее состояние в течение одного месяца со дня вступления в силу судебного решения; о расторжении договора аренды муниципального имущества казны Зеленодольского муниципального района от 30.09.2016 №08-014-0923, дополнительного соглашения от 01.10.2021 №08-114-0959 к договору аренды муниципального имущества №08- 014-0923 от 30.09.2016.

В обоснование встречного иска ответчик указал, что в период рассмотрения Арбитражным судом дела №А65-9523/2022, а именно 6.07.2022, третьим лицом осуществлен осмотр спорного объекта в присутствии ответчика, в ходе которого установлено, что объект недвижимости не эксплуатируется длительное время, истцом допущено ухудшение состояния объекта недвижимости до состояния не пригодного к использованию. Спорный объект не использовался по целевому назначению. Истец никогда не получал разрешения на реконструкцию арендованного имущества, однако, ответчиком установлено, что объект подвергался капитальному ремонту.

Между ИП ФИО3 и МУ «Палата имущественных и земельных отношений ЗМР» заключен договор аренды муниципального имущества от 30.09.2016г. №08-014-0923: нежилое здание (литера Б, инвентарный номер 1-5-1298/2) с кадастровым номером 16:49:010202:1321 на срок с 01.10.2016г. по 30.09.2021г. Целевое назначение объекта:- для использования под торговлю. Здание принято арендатором по акту приема-передачи от 1.10.2016 без претензий к состоянию и оборудованию муниципального имущества, что зафиксировано в акте приема-передачи.

Дополнительным соглашением от 1.10.2021 г. №08-114-0959 к договору аренды муниципального имущества №08-014-0923 от 30.09.2016, срок действия договора продлен до 1.10.2026г.

В соответствии с п. 4.4.6 договора аренды Арендатор обязуется использовать имущество по прямому назначению в соответствии с пунктом 1.1 Договора (торговля), согласно п. 4.4.7 договора аренды арендатор обязуется содержать арендуемое имущество в полной исправности и надлежащем состоянии, обеспечивать его сохранность; не производить капитального ремонта, перепланировки, реконструкции и переоборудования арендуемого имущества (неотделимые улучшения) без письменного согласия Арендодателя на проведение строительных и ремонтных работ (п. 4.4.8).

Согласно п.5.1 Договора, за не исполнение или ненадлежащее исполнение условий Договора стороны несут ответственность, предусмотренную Договором и действующим законодательством.

В соответствии с п. 5.2.1 Арендатор обязуется уплатить Арендодателю неустойку, штраф в размере годовой арендной платы в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) им обязательств, предусмотренных условиями Договора, а именно п. 1.1 (в части целевого использования), п. 4.4.16.

Пунктом 5.2.2 предусмотрена обязанность Арендатора уплатить Арендодателю неустойку, штраф в размере ежемесячной арендной платы в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) им обязательств предусмотренных условиями договора, а именно пунктами 2.2, 4.4.2,4.4.5, 4.4.7-4.4.9, 4.4.11 -4.4.13, 4.4.15-4.4.20, 6.1, 7.4.

В случае нарушения пункта 4.4.7 Договора, Арендатор за счет собственных средств приводит имущество в надлежащее состояние в срок, определенный односторонним предписанием Арендодателя или уполномоченным им лицом.

Согласно п. 6.7 Арендодатель вправе расторгнуть договор в случае неиспользования арендованного имущества Арендатором в течении двух месяцев; неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором обязательств предусмотренных условиями Договора, а именно пунктами 1.1 (в части целевого использования арендованного имущества), 2.2, 3.2, 4.4.2, 4.4.4, 4.4.7 - 4.4.9, 4.4.11-4.4.13, 4.4.15-4.4.20, 5.2.1, 5.2.2, 6.1,7.4.

В соответствии с разделом VIII. Существенным нарушением условий договора является нарушение Арендатором пунктов 1, 2.2, 3.2, 4.4.2, 4.4.4, 4.4.7-4.4.9, 4.4.11-4.4.13, 4.4.15-4.4.20, 5.2.1, 5.2.2, 6.1,7.4 Договора.

В силу пункта 1 статьи 2 АПК РФ задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 АПК РФ).

В абзацах шестом и седьмом пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 ноября 2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено следующее. При применении положений ст. 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе, и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ).

На момент обращения истца с заявлением о выкупе муниципального имущества, договор аренды действовал, о нарушении его условий, арендодатель не заявлял, требований о расторжении не предъявлял.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества» при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, срок с момента обращения с заявлением о выкупе и до выдачи договора купли-продажи нежилого помещения не может превышать 85 дней в соответствии с вышеуказанным федеральным законом

Следовательно, ответчик был обязан направить истцу проект договора купли-продажи не позднее 10.02.2022.

В нарушение законодательно установленных сроков, ответчик договор купли-продажи истцу не направил, заявив требования о взыскании штрафа и расторжении договора.

Бездействие ответчика, выразившееся в не заключении с истцом договора купли-продажи, свидетельствует о воспрепятствовании обществу в реализации его прав как субъекта малого или среднего предпринимательства, и не соответствует положениям ч. 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ. Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, реализующего свое право на заключение договора. Названные выводы согласуются с правовой позицией, содержащейся в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 22.10.2019 № Ф05- 17377/2019 по делу № А40-153645/2017, Определении Верховного Суда РФ от 26.06.2020 N 305-ЭС20-1341 по делу N А40-167000/2016.

Ответчик доказательств того, что указанные во встречном иске нарушения имели место на момент обращения истца с заявлением о выкупе, не представил, более того, не заявлял о таковых до момента осмотра объекта недвижимости в целях проведения оценочной экспертизы при рассмотрении первоначального иска.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о злоупотреблении ответчиком своим правом и отказу ответчику в иске со ссылкой на статью 10 ГК РФ.

По спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Согласно ст. 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

В силу ст.110 АПК РФ судебные расходы по оплате 6 000 руб. государственной пошлины, 25 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы подлежат отнесению на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167 – 169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



Р Е Ш И Л :

Исковые требования Индивидуального предпринимателя ФИО3, г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) удовлетворить.

Обязать Исполнительный комитет Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан, г.Зеленодольск, (ОГРН <***>, ИНН <***>) в 30-дневный срок со дня вступления настоящего решения в законную силу заключить с Индивидуальным предпринимателем ФИО3, г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) договор купли-продажи нежилого здания общей площадью 80,6 кв.м., кадастровый номер 16:49:010202:1321, расположенного по адресу: <...> и земельного участка площадью 132 +/- 4 кв.м, кадастровый номер 16:49:010106:60, расположенного по адресу: Республика Татарстан, <...> по цене 3371000 рублей, без учета НДС, на условиях представленного истцом проекта договора:


«Договор №

купли-продажи арендуемого имущества

г. Зеленодольск «____ »______ 2022 г.

Исполнительный комитет Зеленодольского муниципального района Республики

Татарстан, действующее от имени________________________________________________ ,

именуемое в дальнейшем «Продавец», в лице

______________________________________________ , действующего на основании

______________________________________________ , с одной стороны, и

индивидуальный предприниматель ФИО3, действующий на основании паспорта <...>, выдан УВД Ново-Савиновского района гор.Казани 10.06.2005г., код подразделения 162-005, зарегистрирован по адресу: РТ, <...>, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороной, именуемые совместно «Стороны», в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящего в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» заключили настоящий Договор (далее - Договор) о нижеследующем:

1. Предмет Договора

1.1. В соответствии с условиями настоящего Договора Продавец продает, а Покупательприобретает в Собственность объекты недвижимости (именуемый в дальнейшем - Объект):

- нежилое здание общей площадью 80,6 кв.м., кадастровый номер 16:49:010202:1321, расположенное по адресу: <...>;

- земельный участок общей площадью 132 +/- 4 кв.м, кадастровый номер 16:49:010106:60, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Зеленодольский муниципальный район, МО «г Зеленодольск», <...>.

1.2. До заключения настоящего договора нежилое здание с кадастровым номером16:49:010202:1321 находилось в аренде по договору от 30.09.2016г. №08-014-0923, по которомуПродавец и Покупатель являлись арендодателем и арендатором соответственно.

2. Цена Объекта

2.1. Цена Объекта по настоящему Договору составляет 3 371 000 рублей 00 коп., из них:

1 922 000,00 рублей - цена нежилого здания общей площадью 80,6 кв.м., кадастровый номер 16:49:010202:1321, расположенного по адресу: <...>.

1 449 000,00 рублей - цена земельного участка общей площадью 132 +/- 4 кв.м, кадастровый номер 16:49:010106:60, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Зеленодольский муниципальный район, МО «г Зеленодольск», <...>.

Цена Объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным Законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается отчетом от ООО «Оценка столицы» от 15 февраля 2022г. №01-02/2022.

3. Расчеты по Договору

3.1. Оплата Объекта осуществляется в рассрочку.

3.1.1. Покупатель уплачивает Продавцу указанную в п.2.1 настоящего Договора сумму в следующем порядке: Первый платеж составляет 20 % (двадцать процентов) от общей цены объекта - 707200 (семьсот семь тысяч двести) руб. Сумма платежа в бюджет перечисляется на сдает по указанным Продавцом реквизитам в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего Договора.

Датой платежа считается дата поступления денежных средств на счет Продавца. Последующие платежи, а именно сумма платежа в бюджет и процент за рассрочку платежа перечисляются в течение 60 (шестидесяти) месяцев согласно Графику платежей, являющегося неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение №1 к Договору). Валюта платежа - рубль.

3.2. В пределах срока оплаты Объекта (до наступления обусловленного настоящимдоговором срока погашения платежа) производится начисление процентов на сумму денежныхсредств, по уплате которой предоставляется рассрочка, исходя из ставки, равной 1/3 (однойтрети) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей надату принятия решения о продаже арендуемого имущества. Сумма начисленных проц^говуплачивается Покупателем одновременно с оплатой платежа согласно графику платежей(Приложение №1 к Договору).

3.3. Покупатель вправе произвести досрочное исполнение обязательств по оплате.

4. Гарантии

4.1. Продавец подтверждает и гарантирует, что является полноправным и законнымсобственником Объекта. До момента заключения данного Договора Объект не отчужден, незаложен, в споре и под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц. Правособственности Продавца на Объект никем не оспаривается и подтверждается выпиской изРеестра муниципальной собственности.

4.2. Стороны подтверждают выполнение Продавцом и Покупателем условий,установленных статьей 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимогоимущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемогосубъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельныезаконодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

5. Передача объекта

5.1. Продавец обязан передать, а Покупатель принять Объект по акту приема-передачи в срок не позднее 15 (пятнадцати) календарных дней после уплаты первого платежа согласно п. 3.1.1 настоящего Договора.

5.2. Риск случайной гибели или порчи Объекта переходит к Покупателю с момента подписания уполномоченными представителями сторон и заверения печатями Продавца и Покупателя акта приема - передачи Объекта.

5.3. Ответственность за вред, причиненный третьим лицам в связи с использованием Объекта, переходит к Покупателю с момента подписания уполномоченными представителями сторон и заверения печатями Продавца и Покупателя акта приема-передачи Объекта.

6. Государственная регистрация перехода прав

6.1. Государственная регистрация перехода права собственности по настоящему Договору производится после оплаты первого платежа Покупателем от стоимости Объекта в порядке и размере, установленным п.3.1.1 настоящего Договора, в срок не позднее 15 (пятнадцати) дней после подписания уполномоченными представителями сторон и заверения печатями Продавца и Покупателя акта приема-передачи Объекта.

6.2. Право собственности на Объект переходит от Продавца к Покупателю с момента государственной регистрации этого права в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан.

6.3. Право залога у Продавца на Объект, указанный в п. 1.1 настоящего Договора, возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности по настоящему Договору до полной оплаты Объекта.

7. Обязательства, исполнение которых обеспечено залогом Объекта

7.1. Объект находится в залоге у Продавца, согласно ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации до полного исполнения Покупателем обязательств по оплате Объекта, в порядке и размере, установленным п.3.1. настоящего Договора.

8. Права и обязательства сторон

Права и обязательства Продавца:

8.1. Продавец обязан передать Объект Покупателю по акту приема-передачи в порядке и сроки, установленные настоящим Договором, в состоянии, указанном в техническом паспорте Объекта.

8.2. В течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания акта приема-передачи Объекта предоставить Покупателю комплект документов, необходимый для государственной регистрации перехода права собственности на Объект.

Права и обязательства Покупателя:

8.3. Покупатель обязан:

8.3.1. Осуществить приемку Объекта в сроки, установленные п.5.1 настоящего Договора.

8.3.2. Осуществлять расчеты по настоящему Договору в порядке и сроки, установленные разделом 3 настоящего Договора.

В пятидневный срок со дня государственной регистрации перехода к Покупателю права собственности на Объект представить Продавцу копию Выписки из Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации права собственности Покупателя на Объект.

9. Основания и порядок изменения и расторжения Договора

9.1. Изменение настоящего Договора возможно по взаимному соглашению сторон до государственной регистрации перехода права собственности на Объект.

9.2. Все изменения и дополнения к настоящему Договору оформляются письменно в виде дополнительных соглашений и являются неотъемлемой частью настоящего Договора.

10.Ответственность сторон 10.1. За нарушение условий настоящего Договора Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством и настоящим Договором. 11 .Срок действия договора

11.1. Договор считается заключенным с момента его подписания Сторонами.

11.2 Договор действует:

11.2.1. В части купли-продажи Объекта - до даты полного исполнения Продавцом и Покупателем взаимных обязательств по настоящему Договору.

11.2.2. В части обременения Объекта залогом - до даты полного исполнения обязательств покупателя по платежным обязательствам.

12.Прочие положения

12.1. До момента подписания Договора Покупатель ознакомился с состоянием Объекта и технической документацией к нему.

12.2. Расходы по оформлению и регистрации настоящего Договора в соответствии с п.5 ст.5 вышеуказанного Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ возлагаются на Покупателя.

12.3. Вопросы, не урегулированные настоящим Договором, подлежат рассмотрению и урегулированию в соответствии с действующим законодательством.

12.4. В случае изменения Покупателем или Продавцом реквизитов, почтового адреса или адреса регистрации данная сторона обязана информировать об этом другую сторону в срок не позднее 3 (трех) рабочих дней с момента фактического изменения реквизитов.

12.5. Любое уведомление, направляемое сторонами друг другу по настоящему Договору, должно быть совершено в письменной форме. Такое уведомление считается направленным надлежащим образом, если оно доставлено адресату заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу, указанному в настоящем Договоре.

12.6. Погашение регистрационной записи о залоге производится на основании заявления Покупателя и(или) Продавца и документов, подтверждающих оплату по настоящему договору.

12.7. Все приложения к настоящему Договору являются его неотъемлемой частью.

12.8 Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых остается у Продавца, один - в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан и один - у Покупателя

13. Реквизиты и подписи сторон

Приложение №1

К Договору купли-продажи арендуемого имущества№ от« » 2022г.

ГРАФИК ПЛАТЕЖЕЙ

по оплате объектов недвижимости (именуемый далее Объект):

- нежилое здание общей площадью 80,6 кв.м., кадастровый номер 16:49:010202:1321,положенное по адресу: <...>

- земельный участок общей площадью 132 +/- 4 кв.м, кадастровый номер 16:49:010106:60,расположенный по адресу: Республика Татарстан, Зеленодольский муниципальный район, МО «гЗеленодольск», <...>.

в рассрочку сроком на 60 (шестьдесят) месяцев.

Покупатель: индивидуальный предприниматель ФИО3 Адрес: 420087, РТ, <...> Телефон: <***>

В соответствии с Договором № _______ от «_______ »______________ 2022г., определен

следующий график платежей по оплате стоимости объекта недвижимости в размере (цена Объекта по настоящему Договору) 3371000 рублей 00 копеек

Первый платеж должен быть проведен по «__________ »______________ 2022г. и составляет 674200 рублей 00 копеек

№ п/п

Процентный период

Остаток платежей на

начало процентного

периода, (руб.)

Дата

платежа(не

позднее)

Сумма платежа

за процентный

период, (руб.)

% за рассрочку платежа, (руб.)

1
3 месяца

2696800


134840,00

п. 3.2. Договора

2
3 месяца

2561960


134840,00

п. 3.2. Договора

3
3 месяца

2427120


134840,00

п. 3.2. Договора

4
3 месяца

2292280


134840,00

п. 3.2. Договора

5
3 месяца

2157440


134840,00

п. 3.2. Договора

6
3 месяца

2022600


134840,00

п. 3.2. Договора

7
3 месяца

1887760


134840,00

п. 3.2. Договора

8
3 месяца

1752920


134840,00

п. 3.2. Договора

9
3 месяца

1618080


134840,00

п. 3.2. Договора

10

3 месяца

1483240


134840,00

п. 3.2. Договора

11

3 месяца

1348400


134840,00

п. 3.2. Договора

12

3 месяца

1213560


134840,00

п. 3.2. Договора

13

3 месяца

1078720


134840,00

п. 3.2. Договора

14

3 месяца

943880


134840,00

п. 3.2. Договора

15

3 месяца

809040


134840,00

п. 3.2. Договора

16

3 месяца

674200


134840,00

п. 3.2. Договора

17

3 месяца

639360


134840,00

п. 3.2. Договора

18

3 месяца

404520


134840,00

п. 3.2. Договора

19

3 месяца

269680


134840,00

п. 3.2. Договора

20

3 месяца

134840


134840,00

п. 3.2. Договора

Итого: общая сумма платежей составляет 2696800 рублей».

Взыскать с Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан, г.Зеленодольск, (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО3, г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) 6000 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении встречных требований Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района, г. Зеленодольск (ОГРН <***>, ИНН <***>) отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.



Судья А.С. Пармёнова