Постановление от 20 марта 2017 г. по делу № А56-96101/2015

041/2017-12621(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000 http://fasszo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

20 марта 2017 года Дело № А56-96101/2015

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Захаровой М.В., Ракчеевой М.А.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Боглачевой Л.И. (доверенность от 29.12.2016); от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Скуратовой Т.А. (доверенность от 09.01.2017), Гиневой И.Н. (доверенность от 09.01.2017); от общества с ограниченной ответственностью «Кронверк» Волкова А.М. (доверенность от 25.02.2016), Александровой А.М. (доверенность от 29.112016),

рассмотрев 20.03.2017 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.08.2016 (судья

Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2016 (судьи Тимухина И.А., Барканова Я.В., Жиляева Е.В.) по делу

№ А56-96101/2015,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Кронверк», место нахождения: 196105, Санкт-Петербург, Благодатная ул., д. 40, лит. А, ОГРН 1077847223156, ИНН 7810095067 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет) и акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее – Фонд имущества), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и принятии следующих договорных условий:

- «п. 2.1 «Цена продажи Объекта составляет 26 332 000 (двадцать шесть миллионов триста тридцать две тысячи) рублей (НДС не облагается)».

- «Приложение № 1 к договору изменить в соответствии с выкупной ценой в размере 26 332 000 (двадцать шесть миллионов триста тридцать две тысячи) рублей. Количество платежей - 21» (с учетом изменения исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено –


Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - ГУИОН).

Решением от 04.08.2016 (с учетом определения об исправлении опечатки от 29.08.2016), оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 03.11.2016, суд изменил договорные условия, изложив их следующим образом: «п. 2.1 «Цена продажи Объекта составляет 26 332 000 рублей». Приложение № 1 к договору изложено в следующей редакции: «Приложение № 1 к договору изменить в соответствии с выкупной ценой в размере 26 332 000 рублей. Количество платежей - 21», с Комитета в пользу Общества взыскано 18 500 руб. расходов по оплате экспертизы, в иске к Фонду имущества отказано.

В кассационных жалобах ГУИОН и Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права и несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просят отменить решение и постановление и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

ГУИОН считает, что порядок оспаривания рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной независимым оценщиком, нарушен.

По мнению ГУИОН, экспертное заключение от 24.05.2016 содержит многочисленные нарушения, которые не учли суды при вынесении обжалуемых судебных актов; отчет ГУИОН полностью соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

Комитет считает, что суд первой инстанции необоснованно назначил экспертизу по определению рыночной стоимости недвижимого имущества.

По мнению Комитета, судами применены не подлежащие применению положения главы 28 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –

ГК РФ) и статьи 13 Закона № 135-ФЗ.

Податель жалобы считает, что судами необоснованно отказано в назначении повторной экспертизы.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.

В отзыве на кассационную жалобу Фонд имущества поддерживает кассационные жалобы ГУИОН и Комитета.

В судебном заседании кассационной инстанции представители Комитета и ГУИОН подтвердили доводы, изложенные в кассационных жалобах. Представитель Общества обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалоб.

Фонд имущества извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направил, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета; арендодатель) и Общество (арендатор) 20.07.2004 заключили договор № 12-В003623 аренды нежилого помещения площадью 425,9 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007615:2461, расположенного в здании по адресу: Санкт-Петербург, Благодатная ул., д. 40, лит. А, пом. 7Н, под нежилые цели сроком на 10 лет.

В соответствии с распоряжением Комитета от 05.11.2015 № 1107-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: г. Санкт-Петербург, Благодатная улица, д. 40, литера А, пом. 7Н» осуществлена приватизация


арендуемого помещения, стоимостью 53 100 000 руб., установленной на основании отчета ГУИОН от 07.10.2015 № 31-8-0119 (241)-2015.

Фонд имущества направил Обществу проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о его залоге.

Для определения рыночной стоимости приватизируемого имущества Общество заключило договор на оценку нежилого помещения, подлежащего приватизации.

Согласно отчету, составленному обществом с ограниченной ответственностью «Клиринг» от 15.12.2015 № 2115/15ЛТ-в, подтвержденному экспертным заключением некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков «сообщество профессионалов оценки» от 24.12.2015

№ 483/Э/2015, рыночная стоимость помещения составляет 26 900 000 руб.

Общество направило в Фонд имущества протокол разногласий от 09.12.2015 с указанием стоимости арендуемого помещения в размере 25 554 000 руб. с предложением изменить приложение № 1 к договору в соответствии с предложенной выкупной стоимостью, установив количество платежей в размере 21.

Письмом от 11.12.2015 № 4561/30 в изменении стоимости выкупа помещения отказано.

Общество, ссылаясь на возникшие между ним и Комитетом разногласия относительно цены выкупаемого имущества и на недостоверность определенной в отчете ГУИОН от 07.10.2015 рыночной стоимости подлежащего продаже объекта, обратилось в суд с настоящими требованиями.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришли к выводу, что рыночная стоимость объекта, указанная в отчете ГУИОН 07.10.2015, не отвечает признакам достоверности, и урегулировали возникшие между сторонами разногласия, определив цену выкупаемого объекта на основании заключения судебной экспертизы от 24.05.2016.

Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела и изучив доводы кассационных жалоб, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

Суды правильно применили статьи 445 и 446 ГК РФ, статьи 12 и 13 Закона № 135-ФЗ.

В связи с тем, что Общество оспаривает отчет об оценке, выполненный ГУИОН, суд первой инстанции, установив наличие двух отчетов об установлении рыночной стоимости предмета выкупа, представленных сторонами, выполненных разными оценщиками, содержащих существенно отличающиеся результаты оценки, назначил проведение по делу судебной экспертизы в виде иной независимой оценки.

Суды, оценив представленное экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ наряду с иными доказательствами дела, суд определил цену выкупа в соответствии с рыночной стоимостью, установленной заключением судебной экспертизы. В связи с наличием у сторон вопросов к эксперту суд первой инстанции вызвал эксперта в судебное заседание и с учетом данных экспертом пояснений сделал обоснованный вывод о том, что заключение эксперта позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость предмета выкупа, поскольку не содержит неясностей и противоречий, выполнено с соблюдением требований законодательства о судебной экспертизе и оценочной деятельности.

Доводы Комитета и ГУИОН, касающиеся заключения эксперта, обоснованно отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку нарушений, которые


повлияли или могли повлиять на существенное изменение стоимости объекта, при производстве экспертизы не установлено. Приведенные подателями жалоб доводы не свидетельствуют о необъективности, необоснованности или недостоверности сделанных экспертом выводов, носят оценочный характер.

Суд апелляционной инстанции правильно применил статью 87 АПК РФ и обоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, так как экспертиза назначена судом первой инстанции и проведена с соблюдением норм арбитражного процессуального законодательства, заключение судебной экспертизы не содержит противоречий и не вызывает сомнений в обоснованности сделанных в нем выводов.

Суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными, предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены по доводам кассационных жалоб не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.08.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2016 по делу № А56-96101/2015 оставить без изменения, а кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт- Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» - без удовлетворения.

Председательствующий Г.М. Рудницкий

Судьи М.В. Захарова

М.А. Ракчеева