Решение от 14 октября 2022 г. по делу № А28-714/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта, 102

http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ



Дело № А28-714/2022
г. Киров
14 октября 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 07 октября 2022 года

В полном объеме решение изготовлено 14 октября 2022 года


Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Агалаковой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания c использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 610000, Россия, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческому предприятию «Сезон» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 610046, Россия, <...>)

о расторжении договора аренды нежилого помещения от 11.04.2001 № 3183,

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО2 по доверенности от 30.12.2021,

ответчика – ФИО3, директора; ФИО4 по доверенности от 03.08.2022

установил:

Департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (далее – истец, Департамент) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческому предприятию «Сезон» (далее – ответчик, общество) о расторжении договора аренды нежилого помещения (здания) от 11.04.2001 №3183 и освобождении арендуемого помещения. Исковые требования основаны на положениях статей 309, 310, 450, 606, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неоднократным нарушением ответчиком сроков внесения арендной платы по договору. В судебном заседании представить истца поддерживает исковые требования в полном объеме.

Ответчик исковые требования не признает по основаниям, изложенным в отзыве на заявление и дополнениях к нему. Указывает, что задолженность по арендной плате за период с 01.08.2019 по 31.07.2021 отсутствует, что подтверждается решением Арбитражного суда Кировской области от 26.01.2022 по делу №А28-13367/2021. В судебном заседании представители ответчика просят в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Выслушав представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующее.

Муниципальному образованию «Город Киров» принадлежит нежилое помещение – подвал площадью 289,5 кв.м. по адресу: <...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 24.06.2021 №КУВИ-002/2021-77724691.

11.04.2001 Департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (здания) №3183 (с учетом дополнительных соглашений) (далее – договор), предметом которого является нежилое помещение, право на аренду которого предоставлено решением городской комиссии по использованию нежилых помещений от 15.02.2001 №424. Нежилое помещение (приложение №1) по адресу: <...>, используется под бытовые услуги (пункты 1.1, 1.2 договора), подписан акт приема-передачи. Договора заключен на неопределенный срок (пункт 1 дополнительного соглашения от 01.02.2005). Права и обязанности сторон определены в разделе 2 договора.

В силу пункта 2.2.4 договора арендатор обязуется заключить договоры в 30-дневный срок с момента подписания договора: с предприятиями коммунального обслуживания на услуги, связанные с текущей эксплуатацией, включая техническое обслуживание, тепло, электроэнергию, газ, воду, канализацию, вывоз ТБО; со страховой компанией на страхование арендуемого помещения.

Арендатор обязуется обеспечивать сохранность и содержать арендуемое помещение (здание) и инженерные коммуникации в надлежащем техническом, санитарном, противопожарном состоянии (пункт 2.2.5 договора).

Согласно пункту 2.2.6 договора арендатор обязуется вносить арендную плату по договору в установленные пунктами 3.2, 3.3 сроки, а также производить отплату по отдельным договорам, указанным в пункте 2.2.4 договора.

Пунктом 2.2.10 договора установлена обязанность арендатора не производить никаких перепланировок и переоборудования помещения (здания), не изменять вид деятельности по его использованию, без письменного разрешения арендодателя и последующего согласования с органами СЗС, пожарного надзора и архитектуры.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца в размере 1/12 части годовой суммы (пункт 3.2 договора).

Пунктом 3.3 договора установлено, что размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при корректировке показателей в методике расчета арендной платы за нежилые помещения, утвержденной городской Думой, а также при ежегодном изменении, производимом в соответствии с распоряжением главы администрации города Кирова. Арендодатель письменно уведомляет арендатора об изменении арендной платы (пункт 3.4 договора).

Размер годовой арендной платы на 2021 год согласно расчету Департамента составил 234073,52 (с НДС), о чем арендатор был уведомлен письмом от 18.12.2020 №176 (получено обществом 21.01.2021).

Разделом 4 договора установлена ответственность сторон.

За нарушение пунктов 2.2.3, 2.2.4, 2.2.5, 2.2.10, 2.2.12, 2.2.14, 2.2.17, 2.3 договора предусмотрен штраф в размере годовой арендной платы без НДС; за нарушение пункта 2.2.6 договора – пеня в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункты 4.1.1, 4.1.2 договора).

Согласно пункту 5.2 договора по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут в случаях нарушения договора, когда арендатор: использует помещение (здание) не по прямому назначению; существенно ухудшает помещение (здание) и находящееся в нем имущество; имеет сумму задолженности, превышающую двухмесячный размер арендной платы; передает часть или все помещения (здание) в субаренду без письменного согласия арендодателя; не производит ремонтов, предусмотренных договором; уклоняется от заключения договоров, указанных в пункте 2.2.4 договора; без разрешения арендодателя проводит перепланировку, переоборудование помещения (здания); не обеспечивает беспрепятственный доступ в помещение представителям арендодателя и балансодержателя в случаях, предусмотренных пунктом 2.2.16 договора; не согласен с изменением размера арендной платы, оговоренной в договоре; не использует помещение по назначению в течение 2-х месяцев со дня выдачи договора.

Департаментом в материалы дела представлен акт проверки от 15.12.2020 №676 использования муниципального имущества, переданного по договору от 11.04.2001 №3183, согласно которому установлено: фасад и цоколь здания в границах предоставленного помещения имеют обветшалый вид, произошло частичное осыпание облицовочных материалов; в помещении №21 (лестничная клетка) на стене имеются трещины; в помещении №4 на стенах и потолке есть следы разрушения наружного поверхностного слоя стенового материала (обои, штукатурка, краска), сырость и плесень; расположение арендованных помещений не соответствует плану помещения технического паспорта Кировского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное бюро технической инвентаризации» от 17.11.2011, а именно: помещения №№1 и 2 путем демонтажа перегородки объединены в одно помещение (мастерская по ремонту бытовой, аудио – и видеотехники), в помещении №1 произведено зонирование пространства путем установки гипсокартонных перегородок с дверным блоком.

Письмом от 09.04.2021 Департамент, сославшись на проведенную проверку, просил общество в течение 30 дней с момента получения настоящего предупреждения, обеспечить проведение ремонта фасада здания в границах предоставленного помещения, помещений с учетными номерами №№4 и 21, по окончании ремонтных работ предоставить в Департаменту фотоотчет о проделанной работе либо предоставить график проведения ремонтных работ; привести помещение в соответствие с техническим паспортом от 17.11.2011 и предоставить Департаменту фотоотчет о проделанной работе или обратиться в Департамент с заявлением о согласовании перепланировки в помещении, к которому приложить схему перепланировки; предоставить Департаменту копии договоров теплоснабжения, вывоза ТБО, на содержание и управление имуществом многоквартирного дома с ООО «Единая управляющая компания города Кирова».

Согласно выписке от 09.08.2021 №6598-01-06ДМС из протокола заседания комиссии по использованию муниципальной собственности от 26.07.2021 №1185 №1180 комиссией принято решение за нарушение условий договора в части не заключения договоров на коммунальные услуги (пункт 2.2.4 договора), не проведение ремонта предусмотренного, условиями договора (пункт 2.2.5 договора), проведение перепланировки (переоборудования) помещения без письменного согласия арендодателя (пункт 2.2.10 договора) на основании пункта 4.1.1 договора наложить на общество штраф размере годовой арендной платы без учета НДС – 195061,27 рублей.

Департамент направил ответчику письмо от 12.08.2021, в котором за нарушение пунктов 2.2.4, 2.2.5, 2.2.10 договора потребовал уплатить штраф в размере 195061,27 рублей в течение 30 дней с момента получения уведомления, а также устранить допущенные нарушения. Уведомление получено обществом 14.09.2021, в добровольном порядке не исполнено.

11.08.2021 истец направил в адрес ответчика претензию от 09.08.2021 №1107, в которой указал, что по состоянию на 31.07.2021 за обществом числится задолженность по арендной плате по договору аренды от 11.04.2001 №3183 за период с 01.08.2019 по 31.07.2021 в размере 140491,37 рублей, а также начислена неустойка в размере 11796,47 рублей, потребовал в десятидневный срок с момента получения претензии оплатить образовавшуюся задолженность. Требования претензии в добровольном порядке ответчиком не исполнены.

16.11.2021 Департамент направил ответчику претензию, в которой указал, что по состоянию на 12.10.2021 за обществом числится задолженность по арендной плате договору аренды от 11.04.2001 №3183 и пени в размере 176767,00 рублей, на основании пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовал расторгнуть договор аренды и освободить арендуемое помещение, сдав его Департаменту по акту приема-передачи.

Требование ответчиком добровольно не исполнено, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 26.01.2022 по делу №А28-13367/2021 с ответчика в пользу Департамента взыскана неустойка в сумме 11796,47 рублей за несвоевременное внесение арендных платежей по договору за период с 11.01.2019 по 31.07.2021.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 21.06.2022 по делу №А28-15218/2021, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 13.10.2022, с ответчика в пользу истца взыскан штраф за нарушение условий договора аренды в размере 65020,00 рублей.

Вышеуказанные обстоятельства дела позволяют арбитражному суду прийти к следующим выводам.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является договор.

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со статьями 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Истец свои обязательства по передаче объекта аренды арендатору исполнил надлежащим образом.

Ответчик обязанность по внесению арендной платы в установленные договором сроки надлежащим образом не исполнял, в связи с чем 11.08.2021 истец обратился к ответчику с уведомлением об имеющейся задолженности по арендной плате. По состоянию на 31.07.2021 задолженность составила 140491,37 рублей за период с 01.08.2019 по 31.07.2021.

Поскольку задолженность обществом в разумные сроки не была погашена, 16.11.2021 Департамент направил в адрес ответчика претензию от 12.11.2021 в которой указал, что по состоянию на 12.10.2021 за обществом числится задолженность по договору в размере 176767,00 рублей, штраф за нарушение условий договора в размере 198777,76 рублей, в связи с чем потребовал расторгнуть договор аренды и освободить арендуемое помещение, сдав его Департаменту по акту приема-передачи. Претензия получена обществом 10.12.2021.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в том случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Заключая спорный договор аренды, в пункте 5.2 договора стороны предусмотрели возможность его расторжения по требованию арендодателя, в том числе, в случае если арендатор имеет сумму задолженности, превышающую двухмесячный размер арендной платы.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление №73) если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 29 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснил, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, 11.08.2021 в адрес ответчика была направлена претензия с требованием оплаты задолженности по арендной плате по договору аренды от 11.04.2001 №3183 за период с 01.08.2019 по 31.07.2021 в размере 140491,37 рублей.

В добровольном порядке требования арендатором не исполнены, что явилось основанием для обращения Департамента 12.10.2021 в Арбитражный суд Кировской области с соответствующим иском.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 26.01.2022 по делу №А28-13367/2021, вступившим в законную силу, с общества в пользу Департамента муниципальной собственности взыскана неустойка в размере 11796,47 рублей. При этом арбитражный суд при рассмотрении дела установил, что общество ненадлежащим образом исполняло обязанность по оплате арендных платежей по спорному договору, начиная с января 2019 года по июль 2021 года.

Доказательств обратного ответчиком не представлено.

В силу положений части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Поскольку существенное нарушение условий договора аренды, выразившееся в неоднократном невнесении своевременно платежей по арендной плате, подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кировской области от 26.01.2022 по делу №А28-13367/2021, арендодатель неоднократно обращался к арендатору с уведомлениями о наличии задолженности и предупреждением о возможном расторжении договора аренды, арбитражный суд считает требование истца о расторжении договора аренды от 11.04.2001 №3183 подлежащим удовлетворению.

Факт погашения основной задолженности в период рассмотрения арбитражным судом дела о ее взыскании не является основанием для отказа в удовлетворении требований о расторжении договора, поскольку неоднократное нарушение ответчиком платежной дисциплины при рассмотрении настоящего дела доказано истцом и не опровергнуто ответчиком, что свидетельствует о существенности нарушения ответчиком условий заключенного договора с истцом, правомерно рассчитывающим на надлежащее исполнение обязательств, возложенных на арендатора (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иные возражения ответчика, в том числе об устранении нарушений, указанных в акте проверки от 15.12.2020, правового значения не имеют, поскольку основанием для обращения в арбитражный суд с требованием о расторжении договора послужило неоднократное нарушение обязательства по своевременной уплате арендных платежей по истечении установленного договором срока.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу, что требование истца о расторжении договора аренды и об обязании ответчика передать Департаменту по акту приема-передачи арендуемое помещение является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Государственная пошлина при подаче искового заявления в суд истцом в силу указаний пункта 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации не уплачивалась, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в сумме 6000,00 рублей.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 11.04.2001 №3183.

Обязать общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческое предприятие «Сезон» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 610046, Россия, <...>) освободить нежилое помещение с кадастровым номером 43:40:000266:1146 по адресу: <...>, площадью 168,6 м2, а именно: помещения согласно техническому плану №№1, 2 (часть площадью 4.1 м2), 4, 5, 6, 12, 13, 14, 20, и передать его по акту приема-передачи Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 610000, Россия, <...>) в течение 7 (семи) дней по вступлении решения суда в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческое предприятие «Сезон» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 610046, Россия, <...>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по делу в сумме 6000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек.

Исполнительные листы выдать в порядке, предусмотренном главой VII Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение по делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.


СудьяН.В. Агалакова