Решение от 23 декабря 2024 г. по делу № А40-50824/2024

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №  А40-50824/24-85-386
24 декабря 2024 г.
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 23 декабря 2024 г.     

Решение в полном объеме изготовлено 24 декабря 2024 г.     


Арбитражный суд города Москвы в составе:                                                                               

судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Рощин А.Ю.

рассмотрев  в судебном заседании дело по иску

истец:   

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МАРКЕТ - Ю" (127276, Г.МОСКВА, УЛ. АКАДЕМИКА КОМАРОВА, Д.5А  ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 04.02.2003, ИНН: <***>)

ответчик:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

В судебное заседание явились:

От истца – ФИО1 дов. от 20.04.2024

От ответчика – ФИО2 по доверенности от 05.12.2023№ ДГИ-Д-1529/23.

Эксперт – ФИО3

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения исковых требований об урегулировании разногласий, возникших между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МАРКЕТ - Ю" и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Академика Комарова д. 5А (пом. 1П, с кадастровым номером 77:02:0017004:13823, общей площадью 243,4 кв. м.), путем принятия пунктов 3.1., 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

3.1. Цена Объекта составляет 9 975 099 (девять миллионов девятьсот семьдесят пять тысяч девяносто девять) руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта № А40-50824/24-85-386 от 22.07.2024 г., выполненным АНО «ГЛАВСТРОЙЭКСПЕРТ», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты вступления в силу решения Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-50824/2024.

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 118 751 (сто восемнадцать тысяч семьсот пятьдесят один) руб. 18 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.

Определением от 14.06.2024г. по делу назначена судебная экспертиза, перед экспертами поставлены следующие вопросы:

- Какова рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:02:0017004:13823, общей площадью 243,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>, пом. 1П, по состоянию на 05.11.2023 года без учета НДС?

Проведение судебной экспертизы поручено экспертам АНО "ГЛАВСТРОЙЭКСПЕРТ" (109028, <...>, ЭТ/ПОМ/КОМ 4 / I I I / 14) ФИО3, ФИО4.

Суд предупредил экспертов об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

09.08.2024 в суд поступило заключение эксперта.               

В судебном заседании  истец исковые требования поддерживал.

Ответчик возражал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Суд, рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, приходит к выводу, что разногласия подлежат урегулированию по цене судебной экспертизы по следующим основаниям.

Истец ссылается на то, что Общество с ограниченной ответственностью «МАРКЕТ-Ю» (далее - Истец) на основании договора аренды недвижимого имущества № 00-00456/18 от 06 09 2018г., заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы (далее - Ответчик), является арендатором недвижимого имущества, расположенного по адресу <...> д 5А, пом 1П, с кадастровым номером 77:02:0017004:13823, общей площадью 243,4 кв. м. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке

На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», истец обратился с электронным заявлением от 05.112023 № 33-5-156668/23-(0)-0 о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении вышеуказанного арендуемого имущества.

Согласно пп. 1 ч.3 ст.9 Федерального закона от 22 07 2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

Учитывая, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду (статья 8 Федерального закона от 29 07.1998 N 135-ФЗ) для определения рыночной стоимости выкупаемого имущества Ответчик обратился к Обществу с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс»

В силу положений статьи 3 Федерального закона от 22 07 2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из госу дарствен ной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 07 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

В «личном кабинете» на Портале Mos.ru Истцом с сопроводительным письмом от 20.12.2023 г № 33-5-156668/23-(0)-6 получен проект договора купли-продажи недвижимости общей площадью 243,4 кв м, расположенной по адресу: <...> д 5А, пом 1П для подписания усиленной квалифицированном электронной подписью

В Проекте договора цена недвижимости установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 08 декабря 2023 г. № Ml108-3897-П/2023.

Пункт 3.1. Проекта договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) содержит условие о стоимости объекта недвижимости в размере 16 547 000 (шестнадцать миллионов пятьсот сорок семь тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 08 декабря 2023 г № Ml108-3897-П/2023 (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 11 декабря 2023 г. № 955/987-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков»

Пункт 3.4 Проекта договора содержит условие о ежемесячной оплате в виде ежемесячных платежей в размере 196 988 (сто девяносто шесть тысяч девятьсот восемьдесят восемь) руб. 10 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Истец ссылается на то, что для определения реальной рыночной стоимости спорного объекта Истец обратился за независимой оценкой.

Согласно Отчета об оценке № 2 от 15.01.2024, выполненного ООО «Аудитлэнд-Оценка и Сертификация», рыночная стоимость Объекта составила 5 191 000 (пять миллионов сто девяносто одна тысяча) руб. без учета НДС, что существенно меньше цены, указанной в Проекте договора цены в размере 16 547 000 (шестнадцать миллионов пятьсот сорок семь тысяч) руб. 00 коп.

Истец, полагая, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная в отчете выполненным ООО «Центр оценки «Аверс», является необоснованно завышенной, направил в адрес Ответчика Протокол разногласий от 18 января 2024 г

Ответчик Протокол разногласий Истца от 18 января 2024 г. в установленный законом срок рассмотрел и письмом от 22.01.2024 года № 33-5-156668/23-(0)-8 отказал в предоставлении госуслуги.

Согласно положениям ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из Протокола разногласий, между сторонами не достигнуто соглашение о существенном условии договора купли-продажи недвижимости - о цене объекта (ст. 555 ГК РФ)

В соответствии с п. 1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Как следует из абз. 2 п. 1 ст. 445 ГК РФ сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно ч. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательство Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством РФ.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям Договора.

Существенными являются условия о предмете договора, а также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку между сторонами не достигнуто соглашение в части стоимости объекта недвижимости, истец обратился в суд с настоящим иском.

В силу п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст.ст. 82 - 87 АПК РФ).

Определением от 14.06.2024г. по делу назначена судебная экспертиза, перед экспертами поставлены следующие вопросы:

- Какова рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:02:0017004:13823, общей площадью 243,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>, пом. 1П, по состоянию на 05.11.2023 года без учета НДС?

Проведение судебной экспертизы поручено экспертам АНО "ГЛАВСТРОЙЭКСПЕРТ" (109028, <...>, ЭТ/ПОМ/КОМ 4 / I I I / 14) ФИО3, ФИО4.

Суд предупредил экспертов об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

09.08.2024 в суд поступило заключение эксперта, согласно которого "Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:02:0017004:13823, общей площадью 243,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>, пом. 1П, по состоянию на 05.11.2023 года без учета НДС составляет: 9 975 099 (Девять миллионов девятьсот семьдесят пять тысяч девяносто девять) рублей.".

Суд приходит к выводу о том, что экспертами в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертами выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Одновременно с этим, экспертами были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении экспертов сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения. Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным определить стоимость объекта в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертами  АНО "ГЛАВСТРОЙЭКСПЕРТ" (109028, <...>, ЭТ/ПОМ/КОМ 4 / I I I / 14) ФИО3, ФИО4.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве на иск, отклоняются судом с учетом представленных в материалы дела доказательств.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств и проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы, суд приходит к выводу об урегулировании разногласий, возникших между сторонами по цене судебной экспертизы.

Расходы по экспертизе и расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 68, 71, 81, 102, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МАРКЕТ - Ю" и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Академика Комарова д. 5А (пом. 1П, с кадастровым номером 77:02:0017004:13823, общей площадью 243,4 кв. м.), путем принятия пунктов 3.1., 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

3.1. Цена Объекта составляет 9 975 099 (девять миллионов девятьсот семьдесят пять тысяч девяносто девять) руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта № А40-50824/24-85-386 от 22.07.2024 г., выполненным АНО «ГЛАВСТРОЙЭКСПЕРТ», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты вступления в силу решения Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-50824/2024.

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 118 751 (сто восемнадцать тысяч семьсот пятьдесят один) руб. 18 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу  ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МАРКЕТ - Ю" (127276, Г.МОСКВА, УЛ. АКАДЕМИКА КОМАРОВА, Д.5А  ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 04.02.2003, ИНН: <***>) 45 000 руб. расходов по судебной экспертизе и 6 000 руб. расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня изготовления решения в полном объеме.


Судья                                                                                    Т.А.Ламонова