Решение от 25 декабря 2023 г. по делу № А40-107267/2022

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-107267/22-133-567
25 декабря 2023 г.
город Москва


Резолютивная часть решения объявлена 15 декабря 2023 г.

Решение в полном объеме изготовлено 25 декабря 2023 г.


Арбитражный суд в составе:

судьи ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БЦ МАШКОВА, 13" (109028, <...>, ЭТ/КОМ -1/48, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.06.2007, ИНН: <***>),

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СИТИ ИНВЕСТ" (107140, РОССИЯ, Г. МОСКВА, МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ФИО3 Г., МОСКОВСКО-КАЗАНСКИЙ ПЕР., Д. 11-15, ПОМЕЩ. 1/1, КОМ. 24, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.12.2015, ИНН: <***>),

при участии третьего лица: ИП ФИО4 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 26.02.2014),

о взыскании задолженности по договору купли-продажи № А/2/11 от 20.05.2019 в размере 56 159 260,73 руб., в том числе неустойки в размере 27 220 082,30 руб.

по встречному исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СИТИ ИНВЕСТ"

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БЦ МАШКОВА, 13"

о взыскании задолженности в размере 934 791, 16 руб. как переплату по договорам купли-продажи нежилых помещений:

-№ А/2/11 от 20.05.2023 г. в размере 717 835.52 руб. (семьсот семнадцать тысяч восемьсот тридцать пять рублей пятьдесят две копейки);

-№ А/3/33 от 20.05.2023 г. в размере 195 685.64 руб. (сто девяносто пять тысяч шестьсот восемьдесят пять рублей шестьдесят четыре копейки);

-Расходы на оплату государственной пошлины на подачу искового заявления в размере 21 270 руб. (двадцать одна тысяча двести семьдесят рублей);

-Расходы по оплате экспертизы в размере 149 300 руб.

-Комиссию за оплату суммы экспертизы в размере 500 руб.

при участии:

от истца: неявка, извещен;

от ответчика: ФИО5, дов. от 09.10.2023 г., пред. паспорт, диплом.

третье лицо: неявка, извещен.



У С Т А Н О В И Л:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БЦ МАШКОВА, 13" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СИТИ ИНВЕСТ" (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договорам купли-продажи № А/2/11 и № А/3/33 от 20.05.2019 в размере 23 928 371,26 руб., неустойки в размере 27 220 082,30 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ИП ФИО4 в порядке ст. 51 АПК РФ.

Определением от 01.08.2023 судом в порядке ст. 132 АПК РФ принято к производству встречное исковое заявление ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СИТИ ИНВЕСТ" к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БЦ МАШКОВА, 13" о взыскании задолженности в размере 934 791, 16 руб. как переплату по договорам купли-продажи нежилых помещений:

- № А/2/11 от 20.05.2023 г. в размере 717 835.52 руб.

- № А/3/33 от 20.05.2023 г. в размере 195 685.64 руб.

- Расходов на оплату государственной пошлины на подачу искового заявления в размере 21 270 руб.

- Расходов по оплате экспертизы в размере 149 300 руб.

- Комиссии за оплату суммы экспертизы в размере 500 руб.

Судом в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв в судебном заседании с 12.12.2023 по 15.12.2023.

Протокольным определением от 12.12.2023 судом в порядке ст. 49 АПК РФ рассмотрено и удовлетворено ходатайство истца об уменьшении исковых требований в части требования о взыскании задолженности по договорам купли-продажи № А/2/11 и № А/3/33 от 20.05.2019 до 684 997,76 руб., неустойки до 22 310 693,25 руб., а именно, истец просит:

А) По договору №А/2/11

В соответствии с п.3.1. Договора 1 цена объекта (апартамента с кадастровым номером 77:01:0001082:4619) составляет 23 257 875,38 рублей.

Согласно п. 3.2. Договора 1 покупатель обязуется перечислить цену объекта, предусмотренную п. 3.1. Договора в полном объеме в течение пяти рабочих дней с момента подписания договора, в т.ч. путем зачета гарантийного платежа по предварительному договору.

В соответствии с п. 6.6. Договора 1, представленного в материалы дела и полученного Истцом в Росреестре, в случае несоблюдения покупателем срока оплата цены объекта, предусмотренного п. 3.2. Договора 1, покупатель уплачивает продавцу пени в размере 0,05% именно от цены объекта за каждый день просрочки исполнения обязательства.

Всего Ответчиком оплачено по Договору 1 - 23 042 524,55 рублей

Таким образом, задолженность по сумме основного долга составляет - 23 257 875,38 -23 042 524,55 = 215 350,83 рублей

Указанная сумма подлежала оплате Ответчиком не позднее 27.05.2019г. (5 рабочих дней с даты подписания договора), следовательно, первым днем просрочки считается 28.05.2019г.

Таким образом, задолженность Ответчика на дату подачи искового заявления (23.05.2022г.) по сумме пени составляет - 23 257 875,38 (цена объекта)* 0,05 х 909 (дни просрочки с 28.05.2019г. по 23.05.2022г. 1092 дней за вычетом 183 дней моратория с 01.04.2022г. по 01.10.2022г.) / 100 = 10 570 704,36 рублей

Итого задолженность, подлежащая взысканию по Договору №А/2/11 от 20.05.2019г. составляет: 10 786 055,19 рублей, из которых 215 350,83 рублей основного долга и 10 570 704,36 рублей пени.


Б) По договору №А/3/33

В соответствии с п.3.1. Договора 1 цена объекта (апартамента с кадастровым номером 77:01:0001082:4639) составляет 25 830 558,60 рублей.

Согласно п. 3.2. Договора 1 покупатель обязуется перечислить цену объекта, предусмотренную п. 3.1. Договора в полном объеме в течение пяти рабочих дней с момента подписания договора, в т.ч. путем зачета гарантийного платежа по предварительному договору.

В соответствии с п. 6.6. Договора 1, представленного в материалы дела и полученного Истцом в Росреестре, в случае несоблюдения покупателем срока оплата цены объекта, предусмотренного п. 3.2. Договора 1, покупатель уплачивает продавцу пени в размере 0,05% именно от цены объекта за каждый день просрочки исполнения обязательства.

Всего Ответчиком оплачено по Договору 1 - 25 360 911,67 рублей

Таким образом, задолженность по сумме основного долга составляет - 25 830 558,60 -25 360 911,67 = 469 646,93 рублей

Указанная сумма подлежала оплате Ответчиком не позднее 27.05.2019г. (5 рабочих дней с даты подписания договора), следовательно, первым днем просрочки считается 28.05.2019г.

Таким образом, задолженность Ответчика на дату подачи искового заявления (23.05.2022г.) по сумме пени составляет - 25 830 558,60 (цена объекта)х 0,05 х 909 (дни просрочки с 28.05.2019г. по 23.05.2022г 1092 дней за вычетом 183 дней моратория с 01.04.2022г. по 01.10.2022г.)/ 100 = 11 739 988,89 рублей

Итого задолженность, подлежащая взысканию по Договору № А/3/33 от 20.05.2019г. составляет: 12 209 635,82 рублей, из которых 469 646,93 рублей основного долга и

11 739 988,89 рублей пени.


В судебное заседание явку обеспечил представитель ООО "СИТИ ИНВЕСТ", иные лица извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.


Заслушав представителя ООО "СИТИ ИНВЕСТ", исследовав письменные доказательства, в том числе письменные пояснения истца, суд пришел к следующим выводам.

Как указывает истец в обоснование иска и следует из материалов дела, между ООО «БЦ Машкова, 13» (далее – Продавец) и ООО «Сити Инвест» (далее – Покупатель), совместно именуемые – Стороны, были заключены договор купли-продажи от 20.05.2019 № А/2/11 на объект недвижимости: нежилое помещение, общей площадью 64,80 кв. м., кадастровый номер 77:01:0001082:4619, расположенное по адресу: <...>, этаж №2, номер на поэтажном плане: 11 (Объект 1), и договор купли-продажи № А/3/33 на объект недвижимости: нежилое помещение, общей площадью 66,00 кв. м., кадастровый номер 77:01:0001082:4639, расположенное по адресу: <...>, этаж №3, номер на поэтажном плане: 33 (Объект 2).

Кроме того, между ООО «БЦ Машкова, 13» (далее – Продавец) и ООО «Сити Инвест» (далее – Покупатель) 09.07.2019 были заключены договоры купли-продажи № П/1/34 на объект недвижимости: нежилое помещение (машино-место с проектным номером 34), общей площадью 14,20 кв. м., кадастровый номер 77:01:0001082:4739, расположенное по адресу: <...>, этаж №1 (далее – Объект №3); а также заключен договор купли-продажи № П/1/35 на объект недвижимости: нежилое помещение (машино-место с проектным номером 35), общей площадью 14,20 кв. м., кадастровый номер 77:01:0001082:4740, расположенное по адресу: <...>, этаж: №1.

Согласно п.3.1. Договора №1, Цена Объекта №1 составляет 23 257 875,38 (двадцать три миллиона двести пятьдесят семь тысяч восемьсот семьдесят пять) рублей 38 копеек, включая НДС 20%. (далее – Цена Объекта №1);

Согласно п.3.1. Договора №2, Цена Объекта №2 составляет 25 830 558,60 (двадцать пять миллионов восемьсот тридцать тысяч пятьсот пятьдесят восемь) рублей 60 копеек, включая НДС 20% (далее – Цена Объекта №2).

Согласно п.3.1. Договора №3, Цена Объекта №3 составляет сумму в размере 4 433 343,15 (четыре миллиона четыреста тридцать три тысячи триста сорок три) рубля 15 копеек, включая НДС 20% (далее – Цена Объекта №3).

Согласно п.3.1. Договора №4, Цена Объекта №4 составляет сумму в размере 4 433 343,15 (четыре миллиона четыреста тридцать три тысячи триста сорок три) рубля 15 копеек, включая НДС 20% (далее – Цена Объекта №4).


Согласно п.3.2. Договоров №1-4, Покупатель обязуется перечислить (оплатить) цену Объекта №1, цену Объекта №2, цену Объекта №3, и цену Объекта №4, предусмотренную п.3.1 Договора, в полном объеме в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания настоящего Договора.

Согласно п.4.2.2. Договоров №1-4, Покупатель обязан уплатить Продавцу Цену Договоров, согласованные Сторонами в п.3.1. Договоров, в порядке и сроки, предусмотренные Договорами.


В обоснование исковых требований истец по первоначальному иску указывает на ненадлежащее исполнение обязательств со стороны Покупателя, поскольку Покупатель должен был исполнить свои обязательства в следующем порядке:

- по оплате цены Договора купли-продажи № А/2/11, до 27 мая 2019 года включительно,

- по оплате цены Договора купли-продажи № А/3/33, до 27 мая 2019 года включительно,

- по оплате цены Договора купли-продажи № П/1/34, до 16 июля 2019 года включительно,

- по оплате цены Договора купли-продажи № П/1/35, до 16 июля 2019 года включительно.


Вследствие ненадлежащего исполнения обязательств по спорным договорам, за Покупателем образовалась задолженность, которая составила сумму в размере 28 939 178,43 руб.

Согласно п.6.6. Договоров №1-4, в случае несоблюдения Покупателем срока оплаты Цены Объекта №1, Цены Объекта №2, Цены Объекта №3 и Цены Объекта №4, предусмотренных п.3.2. Договоров, Покупатель уплачивает Продавцу пени в размере 0,05% (Ноль целых пять сотых процента) от Цены Объекта №1, Цены Объекта №2, Цены Объекта №3 и Цены Объекта №4 за каждый день просрочки исполнения обязательства.

В связи с ненадлежащим неисполнением обязательства по внесению платы на объекты недвижимости истцом по первоначальному иску произведен расчет неустойки на общую сумму 27 220 082,30 руб.

Поскольку направленная в адрес ответчика претензия оставлена без ответа и удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно полученным платежным поручениям по предварительным договорам-купли продажи от 30.12.2015 г. № П/1/34 и № П/1/35, ООО «Сити Инвест» оплачен гарантийный взнос в размере 100% от цены объектов по договорам купли-продажи от 09.07.2019 г. № П/1/34 и № П/1/35.

Таким образом, оплаты по договорам купли-продажи от 09.07.2019 г. № П/1/34 и № П/1/35 поступили в установленный срок и в полном объеме, в связи с чем истцом окончательно заявлены следующие требования:

-задолженность, подлежащая взысканию по Договору №А/2/11 от 20.05.2019г. составляет: 10 786 055,19 рублей, из которых 215 350,83 рублей основного долга и 10 570 704,36 рублей пени.

-задолженность, подлежащая взысканию по Договору № А/3/33 от 20.05.2019г. составляет: 12 209 635,82 рублей, из которых 469 646,93 рублей основного долга и

11 739 988,89 рублей пени.


Возражая относительно первоначальных исковых требований, ответчик указывает на несоответствие между указанной в Договорах и выписках ЕГРН и фактической площади спорных Помещений.

В обоснование представленных возражений ответчик по первоначальному иску ссылается Заключения Специалиста № 797/10-2022 и № 798/10-2022 от 02.11.2022г., согласно которым, на основании проведенного натурного визуально-инструментального обследования встроенных нежилых помещений с кадастровыми номерами 77:01:0001082:4619 и 77:01:0001082:4639, расположенных на 2 и 3 этажах по адресу <...>, специалист пришел к выводу, что фактические общие площади составляют 62,15 и 63,37 кв.м. вместо 64,8 и 66 кв.м, соответственно.

Поскольку в материалах дела имеются противоречивые сведения, представленные истцом, ответчиком и третьим лицом, о площади объектов, определением от 29.03.2023 судом в порядке ст. 82 АПК РФ рассмотрено и удовлетворено ходатайство ответчика о проведении по делу судебной экспертизы, проведение экспертизы поручено эксперту ГБУ г. МОСКВЫ "МОСКОВСКИЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ЦЕНТР" ФИО6.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос:

1.Какова фактическая площадь нежилых помещений по адресу <...>, этаж 2 и 3, площадью 64,8 и 66 кв. м. с кадастровыми номерами 77:01:0001082:4619 и 77:01:0001082:4639?

Согласно представленному в материалы дела Заключению эксперта фактическая площадь нежилых помещений по адресу <...>, этаж 2 и 3, с кадастровыми номерами 77:01:0001082:4619 и 77:01:0001082:4639 на момент натурного обследования составляет 62,6 и 64,3 кв.м.

На основании ч. 2 ст. 64, ч. 3 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Экспертом исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключение эксперт основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст.ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующими требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

В своем экспертном заключении специалист указывает, что на момент обследования в помещениях устроены перегородки, имеется сантехническое оборудование. Во всем помещении полностью выполнены отделочные работы по станам, полам и потолкам, к ним относятся штукатурные, малярные, облицовочные, обойные, стекольные работы, покрытие полов, установка дверей. Во всех помещениях имеется мебель и встроенные в специальные ниши бытовое оборудование. Помещения на момент осмотра эксплуатируются (стр. 115-116 л.д.).

Согласно пояснениям эксперта ГБУ г. МОСКВЫ "МОСКОВСКИЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ЦЕНТР" ФИО6 на листах 7, 8 заключения эксперта №10-13-12/23э от 30.05.2023 в разделе «Описание объекта экспертизы» указано:

«Объекты исследования, расположенные по адресу: <...>, с кадастровыми номерами 77:01:0001082:4619 и 77:01:0001082:4639, представляют собой помещения, обставленные по принципу апартаментов1, расположенные на этаж 2 и 3, (Приложение № 1, фото №№ 1-22). На момент обследования в помещениях устроены перегородки, имеется сантехническое оборудование. Во всем помещении полностью выполнены отделочные работы по стенам, полам и потолкам: к ним относятся штукатурные, малярные, облицовочные, обойные, стекольные работы, покрытие полов, установка дверей. Во всех помещениях имеется мебель, и встроенное в специальные ниши бытовое оборудование. Помещения на момент осмотра эксплуатируются».

Таким образом, при производстве экспертизы отделка учитывалась.

По вопросу возможности проведения дополнительной строительно-технической экспертизы для определения фактической площади помещения без отделки сообщаю, что ее проведение невозможно, поскольку изменение площадей помещений произошло в результате возведения перегородок, выполнения отделочных работ по стенам, к которым относятся штукатурные, малярные, окрасочные, облицовочные (плитка), а также закрытие ниш, в которых проходят сантехнические и инженерные коммуникации.

При производстве строительно-технических экспертиз отсутствует методика определения фактической площади помещений без отделки, если в вышеуказанных помещениях была выполнена чистовая отделка.».

Таким образом, экспертом установлены технические характеристики объекта с учетом отделки, что полностью совпадает с документами, представленными третьим лицом, собственником помещения.

Однако, по мнению суда, на момент подписания договоров купли-продажи, площадь Объектов определялась в результате произведенных обмеров Объекта без отделки.

Вопреки доводам ответчика, из буквального толкования положений Договоров не следует, что при определении площади объекта учитывается отделка, поскольку таковая является отдельной услугой, включенной в цену договора, в то время как объектом является нежилое помещение, которое прошло техническую инвентаризацию до производства отделочных работ и передачи Ответчику.

В соответствии с п. 2.1 договора купли-продажи от 20.05.2019 № А/2/11 Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить следующий объект:

- помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 64,8 кв.м., кадастровый номер: 77:01:0001082:4619 (номер на поэтажном плане 11), этаж № 2, адрес (местонахождение) объекта: <...>. Помещение принадлежит Продавцу на праве собственности на основании решения единственного участника Общества с ограниченной ответственностью Русстильстрой» от 28.11.2011 г. № 8, Договора о присоединении ООО «Русстильстрой» к ООО Тропаревский стан» от 28.11.2011 г., Передаточного акта к договору о присоединении ООО «Русстильстрой» к ООО «Тропаревский стан» от 18.01.2012 г., Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 11.09.2018 г. № 77-107000-008549-2018, о чем в Едином государственном реестре недвижимости «22» октября 2018 года сделана запись регистрации №77:01:0001082:4619-77/011/2018-1, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 22.10.2018 г., выданной Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее по тексту - «Объект»).

В соответствии с п. 2.1 договора купли-продажи от 20.05.2019 № А/3/33 Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить следующий объект:

- помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 66,0 кв.м., кадастровый номер: 77:01:0001082:4639 (номер на поэтажном плане 33), этаж № 3, адрес (местонахождение) объекта: <...>. Помещение принадлежит Продавцу на праве собственности на основании решения единственного участника Общества с ограниченной ответственностью Русстильстрой» от 28.11.2011 г. № 8, Договора о присоединении ООО «Русстильстрой» к ООО Тропаревский стан» от 28.11.2011 г., Передаточного акта к договору о присоединении ООО «Русстильстрой» к ООО «Тропаревский стан» от 18.01.2012 г., Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 11.09.2018 г. № 77-107000-008549-2018, о чем в Едином государственном реестре недвижимости «23» октября 2018 года сделана запись регистрации №77:01:0001082:4639-77/011/2018-1, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 23.10.2018 г., выданной Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее по тексту - «Объект»).

То есть, истец, как первый собственник спорных помещений, зарегистрировал площади спорные объекты в 2018 г. , при этом площадь помещений в раазмере 64,8 кв.м. и 66,0 кв.м., была подтверждена выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 22.10.2018 г. и 23.10.2018 г., выданных Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, а также документами технического учета.

При этом, площадь помещений, указанная в договорах купли-продажи соответствует площади зарегистрированной в Росреестре, что подтверждается выпиской ЕГРН в отношении объектов недвижимости.

Кроме того, при подписании договоров купли-продажи в 2019 году стороны предусмотрели отдельным пунктом 2.2. Договоров, что на Продавца будет возложена обязанность по передаче Объектов с произведенными в них неотделимыми улучшениями, а именно со встроенной мебелью, бытовой техникой и внутренней отделкой.

Указанные обязательства были исполнены продавцом надлежащим образом. Помещения переданы с отделкой в соответствии с условиями договоров с учетом приложений, в которых оговорены требования к отделки в приложении № 2 и № 3.

Впоследствии, нежилые помещения с кадастровыми номерами 77:01:0001082:4619 (64,8 кв.м.) и 77:01:0001082:4639 (66 кв.м.), без изменения площади, были проданы ООО «Сити Инвест» по договорам купли-продажи от 12.05.2022 г. ИП ФИО4 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>), по существенно заниженной цене

Факт проведения работ по определению фактической площади помещений третьим лицом третьим лицом после предъявления иска от ООО «БЦ Машкова, 13» в суд, правового значения не имеет, так как обмеры проведены с учетом отделки ( в том числе встроенной мебели), что и подтверждено судебной экспертизой.

Учитывая изложенные обстоятельства, с учетом частичной оплаты имеющейся задолженности со стороны покупателя, исковые требования о взыскании задолженности по договору №А/2/11 от 20.05.2019г. размере 215 350,83 руб. и по Договору № А/3/33 от 20.05.2019г. в размере 469 646,93 руб. признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме, итого в сумме 684 997,76 руб.

Рассматривая требование о взыскании неустойки по договору №А/2/11 от 20.05.2019г., начисленной за период с 28.05.2019 по 31.03.2022 в размере 10 570 704,36 руб., а также неустойки по Договору № А/3/33 от 20.05.2019г., начисленной за период с 28.05.2019 по 31.03.2022 в размере 11 739 988,89 руб. суд установил, что требования заявлены правомерно, расчеты проведены точно в соответствии действующим законодательством и условиями договора.

Однако, Ответчиком заявлено о снижении размера неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Пунктом 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" установлено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Согласно пункту 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков, но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

В силу пункта 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ).

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 15.01.2015 № 7-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Вопрос о снижении неустойки в силу ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства является оценочным и отнесен законом на судебное усмотрение.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 № 263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Критериями для установления несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства. При этом суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела. Таким образом, понятие несоразмерности носит оценочный характер.

В соответствии с пунктом 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В обоснование заявленного ходатайства ответчик указывает на незначительную просрочку внесения арендной платы, а также на то обстоятельство, что после расторжения спорного договора ответчик самостоятельно нашел нового субарендатора, во избежание причинения истцу убытков в виде упущенной выгоды.

В данном случае ответчик заявил о необходимости снизить неустойку, и суд согласился с несоразмерностью неустойки последствиям нарушения обязательства.

При этом, суд также принимает во внимание, что в соответствии с условиями договора неустойка исчисляется истцом с полной цены договора, а не с остатка задолженности, что приводит к определённому дисбалансу интересов сторон , и нарушает принцип соразмерности гражданско правовой ответственности.

Исходя из характера нарушения, степени вины нарушителя, а также, учитывая баланс интересов сторон, суд приходит к выводу, что в данном случае размер неустойки с учетом ее снижения в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации составляет по договору №А/2/11 от 20.05.2019г. в размере 215 350,83 руб., по Договору № А/3/33 от 20.05.2019г. в размере 469 646,93 руб. , итого 684 997,76 руб.? т.е. в размере общей задолженности. Срок исковой давности по данным требованиям не пропущен.

В обоснование встречных исковых требований ООО «Сити Инвест», ссылаясь на результаты проведенной судебной экспертизы, согласно которой фактическая площадь нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001082:4619, расположенного на 2 этаже здания по адресу <...> составляет 62,2 кв.м, (что меньше указанной в договоре купли-продажи от 20.05.2019 г. на 2,6 кв.м); фактическая площадь нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001082:4639, расположенного на 3 этаже здания по адресу <...> составляет 64,3 кв.м, (что меньше указанной в договоре купли-продажи от 20.05.2019 г. на 1,7 кв.м), указывает, что в связи с покупкой нежилых помещений с фактической площадью меньшей, чем указано в договорах купли-продажи, и с учетом произведенных оплат по договорам купли-продажи, у ООО «Сити Инвест» образовалась переплата:

- по договору А/2/11 от 20.05.2019 г. в размере 717 835,52 руб. (23 042 524,55 руб. оплачено - 22 324 689,03 руб. фактическая цена помещения);

- по договору А/3/33 от 20.05.2019 г. в размере 195 685,64 руб. (25 360 911,67 руб. оплачено - 25 165 226,03 руб. фактическая цена помещения).

Ответчиком по встречному иску заявлено ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения на основании пп.4 п.1 ст. 148 АПК РФ, которое подлежит удовлетворению на основании следующих обстоятельств.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 07 июля 2021 по делу А40-137804/20-88- 240 «Б» (судья Марков П. А.) должник Общество с ограниченной ответственностью «БЦ Машкова, 13» (адрес: 109028, <...>, этаж -1, комната 48, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 18.06.2007 г., ИНН: <***>, КПП: 770901001) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 (шесть) месяцев.

Конкурсным управляющим утвержден ФИО7 (ИНН: <***>, СНИЛС: <***>, адрес для корреспонденции: 191119, г. Санкт-Петербург, а/я 131, регистрационный номер в сводном государственном реестре арбитражных управляющих – 6524 от 02.07.2019 г., регистрационный номер в реестре СРО – 875 от 28.06.2019 г.) - член Ассоциации «Межрегиональная саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих» (адрес: 109240, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>).

Сведения о введении конкурсного производства опубликованы в официальном источнике – Газете «КоммерсантЪ» – Объявление № 77033713924 стр. 128 №124(7086) от 17.07.2021 г. и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве – Сообщение о признании должника банкротом и открытии конкурсного производства № 6968179 от 09.07.2021 г.

В соответствии с пп.4 п.1 ст. 148 АПК РФ Арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

Согласно пункту 1 статьи 126 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона о банкротстве под текущими платежами понимаются денежные обязательства, требования о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 63 (ред. от 06.06.2014) "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве" денежное обязательство должника по возврату или возмещению стоимости неосновательного обогащения для целей квалификации в качестве текущего платежа считается возникшим с момента фактического приобретения или сбережения имущества должником за счет кредитора (статья 1102 ГК РФ).

Производство по делу о банкротстве первоначального истца возбуждено 14.08.2020, определением Арбитражного суда г. Москвы по делу А40-137804/20-88-240 «Б». Решением Арбитражного суда г. Москвы от 07.07.2021г. по делу А40-137804/20-88- 240 «Б» в отношении первоначального истца введена процедура конкурсного производства.

Платежи по договорам купли-продажи от 20.05.2019 г. № А/2/11 и № А/3/33 осуществлялись Первоначальным ответчиком в 2016г., апартаменты, являющиеся предметом договоров переданы Первоначальному ответчику, право собственности на апартаменты за Первоначальным ответчиком зарегистрировано 18.09.2019 г. Таким образом, указанная задолженность не относится к текущим платежам и требование о взыскании подлежит предъявлению и рассмотрению в рамках дела о банкротстве ООО «БЦ Машкова,13».

Суд не усматривает оснований для взыскания расходов по оплате экспертизы в размере 149 300 руб. и комиссии за оплату суммы экспертизы в размере 500 руб., поскольку истцом по встречному иску заявлены расходы, которые не могут быть квалифицированы как судебные.

Данные расходы произведены истцом по встречному иску самостоятельно, поэтому данные расходы являются не судебными издержками. Оплата истцом по встречному иску услуг экспертов произведена по его собственной инициативе, поэтому данные расходы, не относятся к числу расходов, связанных с рассмотрением дела в арбитражном суде, в связи с чем возмещению в рамках настоящего дела в качестве судебных расходов не подлежат..

Расходы по уплате государственной пошлины относятся судом на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ, и подлежат взысканию в доход федерального бюджета с учетом предоставленной судом отсрочки при принятии первоначального иска к производству.

На основании изложенного, ст.ст. 309-310, 330, 486, 506, 516 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 156, 167-171, 176, 181 АПК РФ арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СИТИ ИНВЕСТ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БЦ МАШКОВА, 13" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) задолженность в размере 684 997 (Шестьсот восемьдесят четыре тысячи девятьсот девяносто семь) руб. 76 коп., неустойку в размере 684 997 (Шестьсот восемьдесят четыре тысячи девятьсот девяносто семь) руб. 76 коп.

Взыскать ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СИТИ ИНВЕСТ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 134 553 руб.

В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказать.

Встречные исковые требования в части требования о взыскании задолженности в размере 934 791, 16 руб. в виде переплаты по договорам купли-продажи нежилых помещений, оставить без рассмотрения.

В удовлетворении встречных исковых требований о взыскании расходов по оплате экспертизы в размере 149 300 руб., комиссии за оплату суммы экспертизы в размере 500 руб. отказать.

Возвратить ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СИТИ ИНВЕСТ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) из дохода федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 21 270 (Двадцать одна тысяча двести семьдесят) руб.

Возврат государственной пошлины осуществляется налоговым органом на основании указанного судебного акта в соответствии с абзацем 6 пункта 3 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.


Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

ФИО1