Решение от 17 ноября 2020 г. по делу № А66-2879/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А66-2879/2019
г.Тверь
17 ноября 2020 года


Резолютивная часть объявлена 10 ноября 2020 года

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Кольцовой М.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО2, д. Аввакумово Калининского района Тверской области (ИНН <***>, ОГРНИП 307694916400021, дата государственной регистрации юридического лица – 13.06.2007, дата рождения – 05.12.1955, место рождения – Азербайджан г. Кедабек)

к ответчику Государственному учреждению - Управление пенсионного фонда Российской Федерации в г. Твери Тверской области (межрайонное), г. Тверь (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации юридического лица – 01.04.2004)

о взыскании 12 498 170 руб. 00 коп., уменьшено до 12 225 716 руб. 10 коп.,

Судебное заседание проведено в режиме онлайн.

при участии представителей сторон: от истца – ФИО3, ФИО4, от ответчика – ФИО5,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2, д. Аввакумово Калининского района Тверской области (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к Государственному учреждению - Управление пенсионного фонда Российской Федерации в г. Твери Тверской области (межрайонное), г. Тверь (далее – ответчик) о взыскании 12 498 170 руб. 00 коп. стоимости ремонта арендуемого имущества.

Определением от 31 июля 2019 года суд по ходатайству истца назначил комплексную судебную экспертизу по делу, поручив ее проведение Обществу с ограниченной ответственностью Проектное бюро «Ротонда» (170006, <...>), эксперту ФИО6 совместно с Обществом с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы» (ул. Московская, д. 82, стр. 1, офис 123, <...>) эксперту ФИО7. Одновременно данным определением суд приостановил производство по делу № А66-2879/2019.

Срок проведения экспертизы и представления в адрес суда экспертного заключения установлен – 60 календарных дней со дня получения определения от 31 июля 2019 и материалов дела.

Определением от 28 ноября 2019 суд удовлетворил ходатайство Общества с ограниченной ответственностью Проектное бюро «Ротонда» и Общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы»; продлил срок проведения судебной экспертизы до 20 декабря 2019 (включительно).

Определением от 25 декабря 2019 года суд возобновил производство по делу № А66-2879/2019.

Определением от 29 сентября 2020 года суд принял заявленное истцом ходатайство об уменьшении размера исковых требования до суммы 12 225 716 руб. 10 коп.

В настоящем судебном заседании истец поддержал уточненные исковые требования, на вопрос суда пояснил, что нормальный износ не должен быть исключен, т.к. ответчиком ремонт не проводился, сослался на п. 3.3.14 договора.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, указал на то, что ответчик ежегодно производил текущий ремонт, по договору использовал только 2 крыльца, однако фактически использует 3 крыльца.

Истец пояснил, что фактически сдано в аренду все здание, крыльцо является элементом, пунктом 3.3.8 возложена обязанность производить ремонт всех элементов, указал на пункт 3 акта от 01.08.2011 года, где указано, что передано 7 крылец, 4 крыльца являются эвакуационными выходами.

На вопрос суда ответчик подтвердил, что 4 крыльца являются эвакуационными выходами.

Ответчик дал пояснения по фасаду, по асфальтовому покрытию, кровле и забору, по мнению ответчика в аренду не принимал, обязанности по их ремонту на ответчика не возложена, сослался на письмо от 01.08.2013 № 01-07/20714, указал, что в 2013 году фасад уже требовал ремонта. Дал пояснения по трансформаторной подстанции, указал, что должен поддерживать ее в работоспособном состоянии, покраску осуществлять не должен, возражал по результатам экспертизы, помещения сданы с учетом нормального износа, полагает, что в пункте 3.3.8 договора в редакции дополнительного соглашения речь идет о внутренних ограждающих конструкциях.

Истец возражал по доводам ответчика, кровля, фасад, крыльца являются ограждающими конструкциями, дал пояснения по гарантийным обязательствам, обязательства по благоустройству должен нести ответчик, дал пояснения по прорыву кабеля, предполагает превышение мощности, работы, произведенные самостоятельно ответчиком истцу не сдавались.

Ответчик пояснил, что система пожаротушения находилась на момент возврата помещения в исправном состоянии, истец фактически просит произвести замену на более современную.

Истец по доводам ответчика в данной части возражал, указал, что система признана несоответствующей.

Ответчик и истец на вопрос суда пояснили, что заявлять ходатайства о проведении дополнительной или повторной экспертизы не будут.

Представленные ответчиком в судебном заседании документы приобщены судом к материалам дела.

Как следует из материалов дела, 01 августа 2011 г. между Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендодатель) и Государственным учреждением - Управлением Пенсионного фонда Российской Федерации в г. Твери и Калининском районе Тверской области (Арендатор) был заключен Договор аренды помещения №1 в соответствии с условиями которого, в аренду были переданы помещения административного здания, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер: 69:40:02:00:018:0054:1/015846/37:10000/А, поименованные в техническом паспорте на поэтажном плане первого этажа как помещения: №№ 1-15, второго этажа - №№ 1-4,6-35 общей площадью 1061,5 кв.м.

Учитывая, что общая площадь здания составляет 1071 кв.м., фактически Арендатором арендуется все здание, расположенное по указанному адресу, Арендодатель оставил за собой только помещение № 5 площадью 9,5 кв.м. на втором этаже здания для осуществления текущего контроля за использованием арендуемого имущества.

В соответствии с п. 2.1. договора (с учетом Дополнительного соглашения от 25 июля 2013 года к Договору аренды Помещения №1 от 01 августа 2011 года) договор был заключен на срок с 01 августа 2011 года до 10 августа 2018 года.

Указанный договор и дополнительное соглашение к нему были зарегистрированы в установленном законом порядке.

Состояние и характеристики передаваемого в аренду здания, помещений, прилегающей территории на момент передачи в аренду подробно зафиксированы в акте приема-передачи помещений от 01 августа 2011 года.

Согласно с п. 1 акта здание и помещения были переданы истцом ответчику в новом, отличном состоянии - после поддерживающего, подготовительного ремонта 2011 года для передачи в аренду, после ремонта не эксплуатировались, процент износа - «0».

В соответствии с п. 4 акта все сети, инженерное оборудование и приборы новые, опробованные для пуска в эксплуатацию. Применяемые при строительстве и отделке материалы новые, качество выполненных работ - отличное. В соответствии с п. 5 акта технические характеристики, планировки, эксплуатационные показатели и санитарное состояние помещений соответствуют требованиям Арендатора.

В соответствии с п. 3.3.8 договора (с учетом дополнительного соглашения) Арендатор обязан проводить текущий и капитальный ремонт арендуемых помещений (в том числе их ограждающих конструкций и элементов).

В соответствии с п. 3.3.11 договора в случае прекращения срока его действия Арендатор обязуется:

- заблаговременно произвести текущий ремонт или уплатить Арендодателю по рыночной цене стоимость непроизведенного ремонта помещений, инженерных сетей и оборудования по предъявленной Арендодателем смете;

- сдать помещения по акту приема-передачи в течение 5-ти календарных дней в состоянии после произведенного ремонта и произведенных неотделимых улучшений с учетом нормального износа.

Таким образом, из указанных выше положений следует, что состояние, в котором имущество должно было быть передано Арендодателю по окончанию срока договора - состояние после произведенного ремонта.

При несоблюдении Арендатором в т. ч. п. 3.3.8 имущество восстанавливается Арендатором за свой счет или сумма ущерба, причиненного Арендодателю, компенсируется пострадавшей Стороне по рыночной цене (п. 5.9. Договора).

Арендодатель имеет право требовать от Арендатора возмещения убытков, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением Арендатором своих обязательств по Договору (п. 3.2.5. договора).

Арендатор несет полную ответственность за порчу арендуемого имущества, произошедшее по вине Арендатора, а также за нанесение ущерба третьими лицами во время эксплуатации (п. 3.3.12. договора).

Окончание действия договора не освобождает стороны от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору (п. 5.10 договора).

При подготовке к возврату арендованного имущества в связи с окончанием срока действия договора Арендодатель обращал внимание Арендатора на недостатки возвращаемого имущества и необходимости восстановительного ремонта здания в целом.

При возврате арендуемого имущества сторонами был выявлен целый ряд недостатков арендуемого имущества, которые были зафиксированы в актах возврата от лица Арендодателя и Арендатора. При этом Арендатор заявил о разногласиях в части состояния возвращаемого арендуемого имущества, составив свой акт возврата, указав также на недостатки возвращаемого арендованного имущества.

Поскольку арендуемое имущество в течение длительного периода времени использовалось Арендатором, оно нуждалось в ремонте, не было надлежащим образом отремонтировано к моменту окончания срока действия договора и было возвращено Арендодателю в ненадлежащем виде.

Для того, чтобы состояние возвращаемого арендованного имущества и стоимость его восстановления была установлена надлежащим образом, Арендодателем была привлечена специализированная организация, которая 31 июля 2018 года с участием представителей Арендатора и Арендодателя провела осмотр арендованного имущества о чем был составлен соответствующий акт.

По итогам осмотра было составлено техническое заключение с локальными сметами. В соответствии с указанными документами стоимость восстановительного ремонта арендованного имущества составила 12 498 170 руб.

Указанное заключение было направлено в адрес Арендатора.

В ответ на данное заключение ответчик пояснил, что не видит оснований для какого-либо возмещения денежных средств истцу, поскольку арендованное имущество ответчиком ремонтировалось, а по окончании срока действия договора аренды было передано истцу в том состоянии, в котором ответчик его получил, с учетом нормального износа.

Истец с доводами ответчика не согласился, указал, что как Арендодателем, так и Арендатором в отношении арендованного имущества в актах возврата были установлены следующие дефекты арендованного имущества, которые, по мнению истца, не могут считаться нормальным износом:

- потертости, вмятины, выбоины, царапины, жировые пятна, загрязнения на стенах, батареях, окнах, откосах, лестницах;

- затемнения, связанные с работой камер видеонаблюдения;

- повреждения лакокрасочного покрытия дверей;

- повреждения плинтусов и отсутствие заглушек на них;

- следы от залива потолочных плиток;

- повреждения напольных плиток;

- отслоения на элементах шкафов под раковинами от влаги;

- износ элементов замков;

- потертости поверхности линолеума;

- отсутствие заглушек на подоконниках;

- царапины и отверстия в ламинате;

- сколы на коробах канализационного лежака;

- разбитые и отошедшие плитки крылец.

Истец полагает, что возникновение указанных дефектов связано с интенсивностью воздействия, а не с длительностью использования.

Претензии Арендодателя к Арендатору распространяются на состояние не только помещений здания (с коридорами, санузлами, лестничными клетками), но и фасада здания (наружных стен), кровли здания, крылец здания, благоустройства здания (в т.ч. трансформаторной подстанции), состояния пожарной сигнализации.

Указанные претензии вытекают из п. 3 акта приема-передачи помещений к договору, абз. 2 п. 3.3.5 договора.

Согласно абз. 2 п. 3.3.5 договора в редакции дополнительного соглашения Арендатор обязуется самостоятельно заключить договора с соответствующими службами на выполнение работ по обслуживанию и ремонту средств пожарной сигнализации, видеонаблюдения, вентсистемы и кондиционирования, локальных сетей, внутренних инженерных сетей (тепловой узел, тепловые сети, холодное и горячее водоснабжение, канализация), трансформаторной подстанции, ввода тепловых сетей, дворового водопровода и канализации (в том числе, ливневой канализации), а также на очистку кровли в зимний период.

В п. 3.3.8 договора в редакции дополнительного соглашения в связи с длительностью арендных отношений была специально установлена обязанность Арендатора проводить текущий и капитальный ремонт не только Помещений, но и их ограждающих конструкций и элементов.

Поскольку арендуемое здание является двухэтажным и все помещения (за исключением одного) находятся в аренде у Арендатора, то в отношении арендуемых помещений фасад (наружная часть стен) и крыша (кровля) (верхняя ограждающая конструкция, защищающая здание в целом и помещения в нем от проникновения атмосферных осадков), являются конструкциями, ограждающими помещения.

Первичное состояние наружных стен (фасада), кровли, крылец, благоустройства тоже фиксировалось при первичной передаче имущества в аренду в 2011 году и каких-либо замечаний по их состоянию Арендатором высказано не было, поскольку эти дефекты отсутствовали.

При возврате имущества и Арендатором и Арендодателем в актах были зафиксированы дефекты фасада (наружных стен), кровли и крылец. Также в актах совместно фиксировались дефекты благоустройства (по трансформаторной подстанции и забору). Арендодателем в акте также фиксировались дефекты самой прилегающей к зданию территории.

При прекращении договора аренды арендованное имущество должно быть передано в отремонтированном состоянии, что и в отношении кровли, фасада, крылец, трансформаторной подстанции и забора также сделано Арендатором не было. Поэтому стоимость их ремонта также была включена истцом в общую стоимость ремонта.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с иском о взыскании с ответчика стоимости ремонта арендуемого имущества.

Проанализировав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам:

В соответствии с ч. 1 ст. 64, ст. ст. 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Статьей 65 АПК РФ установлена обязанность лиц, участвующих в деле, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

В соответствии с п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 12 Постановления от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума ВС РФ № 25) разъяснил, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Таким образом, для удовлетворения исковых требований о возмещении убытков необходимо установить совокупность следующих обстоятельств: наличие убытков, противоправность действий (бездействия) причинителя, причинно-следственную связь между противоправными действиями (бездействием) и наступлением вредных последствий, вину причинителя и размер убытков. Недоказанность одного из указанных обстоятельств является достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков.

Требования истца о взыскании стоимости убытков мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором условий заключенного сторонами договора аренды по обеспечению сохранности и надлежащего содержания арендуемого имущества, повлекшим причинение вреда арендуемым помещениям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 615 ГК РФ).

В силу п.п. 1 и 2 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Применительно к рассматриваемому делу в предмет доказывания по требованию о возмещении убытков входит: определение состояния помещений в момент их передачи арендатору; качественное соотношение имущества при его передаче и возврате; стоимость восстановительного ремонта; наличие причинной связи между причиненным вредом и действиями ответчика.

Судом установлено наличие между сторонами длительных арендных правоотношений по поводу спорного имущества с 1 августа 2011 года по 10 августа 2018 года в связи с заключением договора аренды помещений № 1 от 01 августа 2011 года в редакции дополнительного соглашения от 25 июля 2013 года. Переданные ответчику во временное владение и пользование помещения находились в удовлетворительном состоянии, что подтверждается актом приема-передачи от 01.08.2011 года (т. 1 л.д. 18-22). При этом условиями пунктов 3.3.4, 3.3.5, 3.3.8 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора по содержанию арендуемого имущества в исправном и надлежащем состоянии, обеспечению сохранности и эксплуатации имущества в соответствии с техническими требованиями, производству капитального и текущего ремонта сдаваемых в аренду помещений (в том числе их ограждающих конструкций и элементов), а также его инженерных сетей.

Помещения возвращены истцу по акту сдачи-приемки от 10.08.2018 (т. 1, л.д. 45-58), с учетом разногласий со стороны арендатора, изложенных в акте в его редакции.

Вместе с тем, необходимость производства указанных работ подтверждается актом возврата арендуемого имущества от 10.08.2018 (т. 1 л.д. 45-58), в пункте 2 которого арендатор подтвердил, что в период действия договора не произвел ремонт арендуемого имущества в полном объеме в соответствии с п. 3.3.8 и 3.3.11 договора и возвратил арендованное имущество не в состоянии, обусловленном договором, т.е. не в заблаговременно отремонтированном до окончания срока действия договора состоянии. Акт сдачи-приемки арендуемых помещений в редакции ответчика (т. 1, л.д. 59-65) опровержения указанным выше обстоятельствам не содержит.

В обоснование суммы расходов на ремонт арендованных ответчиком помещений истцом представлено техническое заключение выполненное ООО «АСПЕКТПРОЕКТ» 119-07.2018-ТО по результатам обследования строительных конструкций и их отделки по определению рыночной стоимости затрат, необходимых для проведения ремонта, согласно которому рыночная стоимость затрат составляет 12 498 170 руб. 00 коп., стоимость определена на основании сводного сметного расчета.

В целях установления значимых для дела обстоятельств, в данном случае недостатков арендованного имущества, за которые отвечает ответчик, суд определением от 31 июля 2019 года по ходатайству истца назначил комплексную судебную экспертизу по делу, поручив ее проведение Обществу с ограниченной ответственностью Проектное бюро «Ротонда» (170006, <...>), эксперту ФИО6 совместно с Обществом с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы» (ул. Московская, д. 82, стр. 1, офис 123, <...>) эксперту ФИО7.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1) Являются ли совмещенная кровля, крыльца, входные группы, наружные поверхности фасадов здания ограждающими конструкциями и (или) ограждающими элементами по отношению к арендуемым помещениям в здании, расположенном по адресу: <...>?

2) Каковы дефекты арендуемых помещений, наружных поверхностей фасадов, совмещенной кровли, входных групп, крылец здания, наружных поверхностей ограждающих конструкций трансформаторной подстанции, благоустройства здания, расположенного по адресу: <...>, включая кованый забор, проезды и площадки (асфальтобетонное покрытие и бордюры) по состоянию на 09 августа 2018 года?

3) Какие из выявленных дефектов являются следствием нормального износа арендуемых помещений, наружных поверхностей фасадов, совмещенной кровли, входных групп, крылец здания, наружных поверхностей ограждающих конструкций трансформаторной подстанции, благоустройства здания, расположенного по адресу: <...>, включая кованый забор, проезды и площадки (асфальтобетонное покрытие и бордюры), а какие не являются следствием нормального износа либо их ненадлежащего использования, а являются следствием несоблюдения технологии производства работ при строительстве и использования некачественных строительных материалов?

4) Какие работы в соответствии с действующими нормами и правилами, а также технологией проведения строительных работ необходимо провести для восстановления имущества, указанного в вопросах № 1, 2 и 3?

При ответе на вопрос выделить отдельно работы, направленные на устранение:

- дефектов, являющихся следствием нормального износа;

- дефектов, которые не являются следствием нормального износа либо их ненадлежащего использования.

5) Какова рыночная стоимость восстановительного ремонта имущества, указанного в вопросах № 1, 2 и 3, а также средств пожарной сигнализации по состоянию на 09 августа 2018 года?

При ответе на вопрос выделить отдельно рыночную стоимость восстановительного ремонта, направленного на устранение:

- дефектов, являющихся следствием нормального износа;

- дефектов, которые не являются следствием нормального износа либо их ненадлежащего использования.

Согласно заключению № 3441-19 от 20.12.2019, экспертами сделаны следующие выводы:

По первому вопросу являются ли совмещенная кровля, крыльца, входные группы, наружные поверхности фасадов здания ограждающими конструкциями и (или) ограждающими элементами по отношению к арендуемым помещениям в здании, расположенном по адресу: <...>: конструкции, перечисленные в вопросе № 1 и являющиеся ограждающими: кровля, наружные поверхности фасадов; конструкции, перечисленные в вопросе № 1 и не являющиеся ограждающими: крыльца, входные группы. Элементами здания являются крыльца и входные группы.

По второму вопросу, экспертами определены дефекты арендуемых помещений, наружных поверхностей фасадов, совмещенной кровли, входных групп, крылец здания, наружных поверхностей ограждающих конструкций трансформаторной подстанции, благоустройства здания, расположенного по адресу: <...>, включая кованый забор, проезды и площадки (асфальтобетонное покрытие и бордюры) по состоянию на 09 августа 2018 года (страницы 31-46 заключения).

По третьему вопросу, эксперты определили дефекты являющиеся следствием нормального износа арендуемых помещений, наружных поверхностей фасадов, совмещенной кровли, входных групп, крылец здания, наружных поверхностей ограждающих конструкций трансформаторной подстанции, благоустройства здания, расположенного по адресу: <...>, включая кованый забор, проезды и площадки (асфальтобетонное покрытие и бордюры), а также дефекты которые не являются следствием нормального износа либо их ненадлежащего использования, а являются следствием несоблюдения технологии производства работ при строительстве и использования некачественных строительных материалов (страницы 48-61 заключения).

По четвертому вопросу, экспертами указано, какие работы в соответствии с действующими нормами и правилами, а также технологией проведения строительных работ необходимо провести для восстановления имущества, указанного в вопросах № 1, 2 и 3 (страницы 62-112 заключения).

По пятому вопросу (с учетом представленного 28 сентября 2020 года уточнения), экспертами определена рыночная стоимость восстановительного ремонта имущества, указанного в вопросах № 1, 2 и 3 – 11 778 392 руб. 66 коп., а также средств пожарной сигнализации по состоянию на 09 августа 2018 года в сумме 447 323 руб. 44 коп. Отдельно определена стоимость ремонтных работ по устранению дефектов, полученных вследствие нормального износа – 8 702 639 руб. 57 коп. Стоимость определена без учета доли собственника помещений (9,5 кв.м.) - 0,89 %.

Согласно ч. 2 ст. 64, ч. 3 ст. 82, ч. 3 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое подлежит исследованию и оценке наряду с другими доказательствами.

Доказательств нарушения при проведении экспертизы требований Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в дело не представлено.

Учитывая, что выводы экспертов носят категорический характер, никаких убедительных доводов, позволяющих усомниться в достоверности экспертного заключения, не приведено, экспертное заключение признается судом надлежащим и достаточным доказательством.

Суд, рассмотрев представленный истцом расчет стоимости убытков, считает его завышенным.

По мнению суда, взысканию подлежат убытки в размере 2 958 885 руб. 56 коп. (12 225 716 руб. 10 коп. – 8 702 639 руб. 57 коп. (стоимость ремонтных работ по устранению дефектов, полученных вследствие нормального износа) – 33 123 руб. 28 коп. (стоимость ремонтных работ по устранению дефектов трансформаторной подстанции) – 8 405 руб. 71 коп. (стоимость ремонтных работ по устранению дефектов асфальтобетонного покрытия) – 75 338 руб. 54 коп. (стоимость ремонтных работ по устранению дефектов кованого забора) – 447 323 руб. 44 коп. (стоимость ремонтных работ по устранению дефектов системы АПС и СОУЭ)).

Как разъяснено в абзаце втором пункта 12 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Как видно из материалов дела, предмет договора аренды оговорен сторонами в пункте 1.1 договора аренды от 01.08.2011 года.

Пунктами 3.3.4, 3.3.5, 3.3.8 договора в редакции дополнительного соглашения от 25.07.2013 года на арендатора возложена обязанность по содержанию арендуемого имущества в исправном и надлежащем состоянии, обеспечению сохранности и эксплуатации имущества в соответствии с техническими требованиями, производству капитального и текущего ремонта сдаваемых в аренду помещений (в том числе их ограждающих конструкций и элементов), а также его инженерных сетей.

Экспертами в заключении даны ответы на поставленный вопрос о том, являются ли совмещенная кровля, крыльца, входные группы, наружные поверхности фасадов здания ограждающими конструкциями и (или) ограждающими элементами по отношению к арендуемым помещениям в здании, расположенном по адресу: <...>.

В этой связи у суда отсутствуют основания для выяснения действительной воли сторон и учета каких-либо иных помещений при решении вопроса о том, что именно передавалось в аренду по договору.

Доводы истца и ответчика о недостатках заключения экспертов, положенного в основу судебного акта также не могут быть приняты судом во внимание. Оценив данное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, содержит подробное описание проведенного исследования, в судебном заседании эксперты ответили более детально на все поставленные вопросы, противоречий в заключениях экспертов установлено не было.

Согласно пункта 3.3.6 договора аренды арендатор обязан вернуть помещения арендодателю после истечения срока действия договора аренды в состоянии произведенных арендатором улучшений помещений с учетом их нормального износа.

Понятие «нормальный износ» является оценочной категорией.

Стоимость ремонтных работ по устранению дефектов, полученных в следствие нормального износа определена экспертами в сумме 8 702 639 руб. 57 коп.

По мнению эксперта, «нормальный износ», это такое ухудшение состояния помещения, на которое не мог и не должен был влиять арендатор и (или) которое произошло не по его вине. Так арендатор не может влиять на природно-климатические факторы, например, на выцветание обоев от солнечных лучей. Если дефект возник в результате механических повреждений (например, сколы на стенах, царапины, потертости на стенах от спинок кресел, стульев, напольном покрытии, разрушения плинтусов, истертости дверей), то такой дефект нельзя отнести к нормальному износу, поскольку указанные дефекты возникли по вине арендатора. Или дефект возник по вине арендатора, например, из-за неправильной эксплуатации арендатором имущества.

Оценивая представленные в материалы дела документы, суд приходит к выводу о том, что повреждения в виде сколов на стенах, царапин, потертостей на стенах от спинок кресел, стульев, напольном покрытии, разрушения плинтусов, истертости дверей не являются следствием нормального износа помещения.

В соответствии с п. 3.3.5 в редакции дополнительного соглашения арендатор обязан самостоятельно заключить договора с соответствующими службами на выполнение работ по обслуживанию и ремонту в том числе средств пожарной сигнализации и трансформаторной подстанции.

Согласно письма МУП «Тверьгорэлектро» исх. № 2176 от 08.08.2018 (л.д. 161, т. 4) с ответчиком был заключен договор на техническое обслуживание трансформаторной подстанции. Услуги по поддержанию рабочего состояния трансформаторной подстанции оказываются МУП «Тверьгорэлектро» в полном объеме. За время обслуживания дефекты и неисправности в работе электрооборудования выявлены не были, находится в исправном техническом состоянии.

Техническое обслуживание представляет собой комплекс операций по поддержанию работоспособности и безопасности предмета при его эксплуатации.

В свою очередь, ремонт включает в себя действие по исправлению, предпринятое в отношении ранее соответствовавшего предмета, для его восстановления с целью использования.

Из буквального значения и словарного определения под работоспособностью понимается состояние изделия, при котором оно способно выполнять заданную функцию с параметрами, установленными требованиями технической документации.

Трансформаторная подстанция на дату возврата находилась в работоспособном состоянии.

Иного истцом в порядке ст. 65 АПК РФ не доказано.

В настоящем случае экспертами при проведении экспертизы выявлены только дефекты окрасочного слоя наружной поверхности ограждающей конструкции ТП.

Исковые требования, по сути, направлены на обязание ответчика отремонтировать фасад, кровлю и свес с кровли трансформаторной подстанции.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Как следует из буквального толкования пункта 3.3.5 договора в редакции дополнительного соглашения, а также учитывая фактические действия сторон по исполнению договора, ответчик, подписав договор с истцом, принял на себя обязательства по техническому обслуживанию трансформаторной подстанции и проведению ремонта для поддержания ее работоспособности.

Обязанность проведения текущего ремонта наружной поверхности ограждающей конструкции ТП на арендатора не возложена.

В п. 3.3.8 договора в редакции дополнительного соглашения в связи с длительностью арендных отношений была специально установлена обязанность Арендатора проводить капитальный и текущий ремонт инженерных сетей, в том числе слаботочных систем, к которым относится система автоматической пожарной сигнализации (АПС) и система оповещения и управления эксплуатацией (СОУЭ) по мере возникновения необходимости.

Работы по исследованию работоспособности системы пожарной сигнализации по мнению экспертов могут выполняться только специализированными организациями (л.д. 146, т. 12).

Задача определения работоспособности системы пожарной сигнализации перед экспертами не ставилась, судом был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости восстановительного ремонта средств пожарной сигнализации по состоянию на 09 августа 2018 года.

Ответчик, возражая против удовлетворения заявленных требований в данной части указал, что система автоматической пожарной сигнализации (АПС) и система оповещения и управления эксплуатацией (СОУЭ) находятся в исправном состоянии, что подтверждено актом проверки отдела надзорной деятельности и профилактической работы по г. Твери Управления надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления МЧС России по Тверской области № 293 от 10.10.2018 года (л.д. 158-159, т. 4) и актом проверки работоспособности средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений от 30.06.2018, составленным ответчиком совместно с ООО «КСБ» (л.д. 160, т. 4).

Как указано экспертами в экспертном заключении на стр. 360-361 (л.д. 146-147, т. 12) в обследуемом здании по пр. Победы, д. 21 эксплуатационно-техническим обслуживанием и ремонтом средств обеспечения пожарной безопасности (системы охранно-пожарной сигнализации) занимается общество с ограниченной ответственностью «КСБ-Монтаж» на основании договора № 0236100001612000032 от 01 января 2013 года, а также Общество с ограниченной ответственностью «КСБ».

На основании материалов дела, а также пояснений специалистов, полученных в ходе визуального осмотра помещений нежилого строения по пр. Победы, 21:

- заместителя директора ООО «КСБ-Монтаж» ФИО8;

- инженера ПТО ООО «КСБ-Монтаж», эксперта по пожарной безопасности ООО «КСБ» ФИО9, выявлено, что:

- система АПС и СОУЭ, а также и её составные части находятся в работоспособном состоянии, что подтверждается обоими Актами ООО «КСБ». Актом проверки №293 Управления надзорной деятельности и профилактической работы ГУ МЧС России по Тверской области от 10 октября 2018 года установлено, что на момент проведения проверки (10 октября 2018 г.) нарушений требований обязательных норм и правил пожарной безопасности не выявлено. То есть отсутствует факт несоответствия установленной системы АПС и СОУЭ установленным в настоящее время требованиям пожарной безопасности. Поскольку в настоящее время уполномоченным органом установлено соответствие установленной системы АПС и СОУЭ требованиям пожарной безопасности, то доводы ООО «КСБ» о неполном несоответствии системы АПС и СОУЭ требованиям пожарной безопасности являются лишь их мнением, не влияющим на соответствие здания на проспекте Победы, 21 действующим требованиям пожарной безопасности.

Но, исходя из представленных специализированной организацией документов и пояснений на осмотре здания, чтобы не было каких-либо сбоев в работе АПС и СОУЭ при возможном пожаре рекомендовали:

- заменить приемно-контрольный пожарный прибор «Радуга-2», который не производит зарядку встроенной аккумуляторной батареи, а также управляемые прибором сигнальные блоки (по необходимости);

- сделать так, чтобы табло «Выход» меняло указание при работе АПС и СОУЭ.

При этом, поскольку в материалы дела были представлены коммерческое предложение и смета на монтаж системы АПС и СОУЭ, подготовленные специализированной организацией, а судом задан вопрос о восстановительной стоимости средств пожарной сигнализации, то эксперты считают возможным учесть указанную смету и коммерческое предложение в стоимости восстановительного ремонта, выделив стоимость восстановительного ремонта системы АПС и СОУЭ отдельно.

Рыночная стоимость восстановительного ремонта системы автоматической пожарной сигнализации (АПС) и системы оповещения и управления эвакуацией (СОУЭ) определена экспертами в сумме 447 323 руб. 44 коп.

Однако отсутствие работоспособности средств пожарной сигнализации на дату возврата истцом не доказано.

Соответственно расходы по приведению системы автоматической пожарной сигнализации (АПС) и системы оповещения и управления эксплуатацией (СОУЭ) в соответствие с требованиями пожарной безопасности в настоящее время в отсутствие оснований предусмотренных договором не могут быть возложены на арендатора.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Из буквального толкования положений пункта 3.3.10 договора не следует, что он предусматривает обязанность арендатора производить работы по восстановлению асфальтового покрытия и кованого забора, ограждающего территорию, речь в нем идет о поддержании территории в надлежащем санитарном состоянии и проведении уборки.

Таким образом, в материалах дела имеются доказательства о наличии причинно-следственной связи между нарушением обязательств со стороны ответчика по договору аренды помещения и причиненными Истцу убытками в размере 2 958 885 руб. 56 коп., что составляет стоимость восстановительного ремонта по устранению эксплуатационных повреждений нежилых помещений, полученных от фактического использования ответчиком в период аренды, определенная судебным экспертом.

В остальной части требований о взыскании убытков суд отказывает.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина и расходы на проведение экспертизы относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям. Излишне уплаченная госпошлина подлежит возврату истцу из бюджета.

Излишне перечисленная истцом на депозитный счет суда сумма в размере 1 000 руб. 00 коп. стоимости экспертизы, перечисленной платёжным поручением № 18 от 26.02.2019 подлежит возврату истцу.

Руководствуясь ст.ст. 65, 71, 110, 156, 167, 170, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

взыскать с Государственного учреждения - Управление пенсионного фонда Российской Федерации в г. Твери Тверской области (межрайонное) (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации юридического лица – 01.04.2004) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2, д. Аввакумово Калининского района Тверской области (ИНН <***>, ОГРНИП 307694916400021, дата государственной регистрации юридического лица – 13.06.2007, дата рождения – 05.12.1955, место рождения – Азербайджан г. Кедабек) 2 958 885 руб. 56 коп. убытков, 20 361 руб. 02 коп. расходов по оплате государственной пошлины, 60 505 руб. 36 коп. стоимости экспертизы.

В остальной части иска отказать.

Произвести возврат Индивидуальному предпринимателю ФИО2, д. Аввакумово Калининского района Тверской области (ИНН <***>, ОГРНИП 307694916400021, дата государственной регистрации юридического лица – 13.06.2007, дата рождения – 05.12.1955, место рождения – Азербайджан г. Кедабек) из федерального бюджета 1 362 руб. 20 коп. государственной пошлины по платежному поручению № 18 от 26.02.2019, которое оставлено в деле.

Выдать справку на возврат.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Тверской области на счет Индивидуального предпринимателя ФИО2, д. Аввакумово Калининского района Тверской области (ИНН <***>, ОГРНИП 307694916400021, дата государственной регистрации юридического лица – 13.06.2007, дата рождения – 05.12.1955, место рождения – Азербайджан г. Кедабек) денежные средства в размере 1 000 руб. 00 коп. по платежному поручению № 61 от 18.07.2019 года.

Исполнительный лист выдать взыскателю после вступления решения в законную силу в соответствии со статьей 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Вологда в месячный срок со дня его принятия.

Судья М.С. Кольцова