Решение от 5 августа 2024 г. по делу № А40-301677/2023

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-301677/23-150-2080
6 августа 2024 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 30 мая 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 6 августа 2024 года.

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

судьи Михайловой А.Э.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Мироваровым М.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску ООО "К. С." (121596, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 27.01.2003, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли – продажи № 59-8977, в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:07:0008001:10821, общей площадью 69,7 кв.м.,

в заседании приняли участие: согласно протоколу судебного заседания,

У С Т А Н О В И Л:

ООО "К.С." обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, с учетом принятого судом уточнения исковых требований, в порядке ст. 49 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, по доводам изложенным в исковом заявлении, с учетом их уточнения.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал по доводам отзыва, заявил ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание для допроса.

Протокольным определением от 30.05.2024 в удовлетворении ходатайства ответчика о вызове эксперта в судебное заседание отказано, поскольку из положений ст.ст. 86, 88 АПК РФ следует, что удовлетворение ходатайства о вызове и допросе свидетелей и экспертов является правом, а не обязанностью суда. Учитывая, что ответчик не обосновал необходимость вызова эксперта в судебное заседание для допроса, а несогласие с рыночной стоимостью объекта, установленной экспертом, само по себе не может являться основанием для вызова эксперта в судебное заседание, суд пришел к выводу о том, что ходатайство о вызове эксперта направлено на затягивание судебного процесса, что в силу ч. 5 ст. 159 АПК РФ является самостоятельным основанием для отказа в его удовлетворении.

Суд, рассмотрев исковые требования, заслушав доводы сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, признал исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "К. С." (арендатор) заключен договор   от 10.07.2003 № 08-00227/03, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером: 77:07:0008001:10821, общей площадью 69,7 кв.м..

В соответствии с Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ ответчик направил в адрес истца письмо от 29.11.2023 № 33-6-636960/23-(0)-3, содержащее предложение воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: <...> с разъяснением о том, что в случае несогласия с ценой выкупаемой недвижимости, истцу необходимо передать разногласия в части цены приватизируемого объекта на рассмотрение Арбитражного суда г. Москвы, при этом протокол разногласий в Департамент направлять не требуется.

Согласно полученному истцом от ответчика проекту договора купли-продажи объекта недвижимости № 59-8977, цена объекта составляет 12 005 000 руб., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 26.07.2023 № М747-2361-П/2023, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 27.07.2023 № 680/275-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков». Оценка проведена ответчиком по состоянию на 13.07.2023.

Не согласившись с предложенной ответчиком ценой объекта, истец заключил с ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО» договор на проведение  рыночной стоимости объекта.

В соответствии с отчетом об оценке № 0023Н-92, выполненным ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО», цена объекта недвижимости по состоянию на 13.07.2023 составляет                       4 664 742 руб.

Ответчик не согласился с предложенной истцом ценой недвижимого имущества, посчитав, что отсутствуют основания для урегулировании разногласий, в связи с чем истец обратился с данным иском в суд.

На основании статей 125, 215 ГК РФ, Положения "О Департаменте городского имущества города Москвы" утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-1111, ответчик является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города Москва.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон            № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее – Закон № 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской  Федерации" (далее – Закон                        № 135-ФЗ).

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ; 4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Сведения о наличии задолженности истца по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

В силу части 5 статьи 10 Закона № 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Закона № 135-ФЗ и Закона № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта Российской Федерации, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли- продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законом. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92  «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Определением суда от 16.02.2024 по делу назначена и проведена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ДЖЕНЕРАЛ ЭКСПЕРТ» ФИО1.

Вопрос, поставленный перед экспертом: какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:07:0008001:10821, общей площадью 69,7 кв. м, по состоянию на 13.07.2023?

Согласно заключению эксперта от 17.04.2024 № 170424-РН-01, рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером: 77:07:0008001:10821, общей площадью 69,7 кв.м., по состоянию на 13.07.2023, составляет 6 622 000 руб.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО № 1 (приказ Минэкономразвития № 1 от 20.07.2007 № 256), ФСО № 2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 255), ФСО № 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 254), ФСО № 7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 № 611). Оснований для недоверия экспертному заключению у суда не имеется, так как  оно выполнено в соответствии с требованиями АПК РФ и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сторонами в установленном законом порядке отвода эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено, ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы не заявлено.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах эксперта, у суда не имеется.

Таким образом, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В соответствии со ст. 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, сторонами не представлено. экспертное заключение соответствует требованиям ст.ст. 82, 83 АПК РФ и является надлежащим доказательством по делу.

Таким образом, исследовав представленный в материалы дела отчет о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд пришел к выводу о том, что цена спорного объекта при приобретении его истцом составляет 6 622 000 руб.

Согласно статьей 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Пункт 3.4, содержащий условия о размере ежемесячных платежей, подлежит приведению в соответствие с устанавливаемой судом ценой объекта.

В отношении иных условий проекта между сторонами нет разногласий, в связи с чем в порядке ст. 173 АПК РФ суд урегулирует разногласия по спорным пунктам.

Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса РФ не влечет за собой освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со ст. 110 АПК РФ. Указанная позиция изложена в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 13.03.2007 № 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса РФ".

Руководствуясь ст. ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167 - 171, 176, 180,                         181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО "К. С." (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи недвижимости – нежилого помещения, площадью 69,7 кв.м., с кадастровым номером 77:07:0008001:10821, расположенного по адресу: <...>, изложив:

- пункт 3.1 договора: «Цена Объектов составляет 6 622 000 (шесть миллионов шестьсот двадцать две тысячи рублей) руб. 00 коп., в соответствии с заключением от 17.04.2024 № 170424-РН-01, выполненным ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ДЖЕНЕРАЛ ЭКСПЕРТ», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.».

- пункт 3.4 договора: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (п. 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее            78 833 (семьдесят восемь тысяч восемьсот тридцать три рубля) руб. 33 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (п. 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН <***>) в пользу ООО "К. С." (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. (шесть тысяч рублей), расходы за проведение по делу судебной экспертизы в размере 40 000 руб. (сорок тысяч рублей).

Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья                                                                                                                     А.Э. Михайлова