Постановление от 20 марта 2019 г. по делу № А65-40173/2017

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

Дело № А65-40173/2017
г. Самара
20 марта 2019 года
Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 марта 2019 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рогалевой Е.М., судей Лихоманенко О.А., Бажана П.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием:

от заявителя – не явился, извещен,

от ответчика – не явился, извещен,

от третьего лица – не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ДС Менеджмент» на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10 января 2019 года по делу № А65-40173/2017 (судья Мазитов А.Н.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ДС Менеджмент», г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо - Управление Федеральной Антимонопольной службы по Республике Татарстан, г.Казань,

о признании незаконным отказа и об обязании,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ДС Менеджмент» (далее – Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (далее – Комитет, ответчик) о признании незаконным отказа в заключении договора аренды в отношении объекта по ул. Коммунаров, д. 1/6, площадью 649, 9 кв.м. и обязании заключить договор аренды в отношении объекта по ул. Коммунаров, д.1/6, площадью 649, 9 кв.м.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26 апреля 2018 г. в удовлетворении заявления было отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09 июля 2018 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Постановлением суда кассационной инстанции Арбитражного суда Поволжского округа РФ от 16 октября 2018 г. решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26 апреля 2018 г. и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09 июля 2018г. отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

При новом рассмотрении исходя из изложенных в постановлении суда кассационной инстанции указаний, истец в судебном заседании подтвердил, что требование об обязании заключить договор заявлено им в общем исковом порядке.

Суд определил, что вид судопроизводства, в котором подлежит рассматривать заявленные требования, различен, а именно: требование о признании незаконным отказа в заключении договора аренды в отношении объекта по ул. Коммунаров, д. 1/6, площадью 649, 9 кв.м., должно быть рассмотрено в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации «Об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц», а требование об обязании заключить договор аренды в отношении объекта по ул. Коммунаров, д. 1/6, площадью 649, 9 кв.м. в общем исковом порядке.

В целях устранения смешения норм гражданского (частного) права и норм публичного права суд выделил требование об обязании заключить договор аренды в отношении объекта по ул. Коммунаров, д. 1/6, площадью 649, 9 кв.м. в отдельное производство и рассмотрел его в порядке искового производства.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.01.2019 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с принятым решением, ООО «ДС Менеджмент» подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, заявление удовлетворить.

В апелляционной жалобе указывает, что заявка на участие в аукционе указывает лишь на факт осмотра объекта, при подаче заявки на участие на аукционе у Общества еще не было права на пользование помещением, а у Комитета отсутствовала обязанность по передаче помещений по акту. Данные права и обязанности возникли у сторон лишь по результатам торгов, состоявшихся 25.08.2017г. в 15.00.

В апелляционной жалобе заявитель также указывает, что согласно пункту 34 Правил № 67 конкурсная документация разрабатывается организатором конкурса или специализированной организацией и утверждается организатором конкурса, в то время как Комитет в установленном порядке не направил в адрес Общества документацию (проект договора аренды) участнику торгов.

Податель жалобы отмечает, что в данном случае, договор аренды не был подписан Комитетом, соответственно, до момента заключения договора у сторон отсутствуют обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды.

Податель жалобы считает, что Комитет не вправе отказать обществу в заключении договора аренды, т.к. Общество является единственным участником торгов и отсутствуют основания, предусмотренные п.93 Правил №67.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, извещены.

На основании статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.

Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и извещения о проведении торгов №250717/0076470/02, ответчиком 25 июля 2017 года был объявлен открытый аукцион по продаже размера ежегодной арендной платы следующих объектов муниципального нежилого фонда г.Казани.

Одним из лотов в открытом аукционе был лот №2: заключение договора аренды помещений 1 этажа, №№ 1-5. 6а, 66. 6в, 6г, 7-31.31 а, 316, 38, 38а, 386, 40, 41,41а, 42-45, расположенных по адресу: <...>.

22 августа 2017 года Протоколом №1 постоянно действующей комиссии по организации и проведению торгов рассмотрения заявок на участие в аукционе, в части лота №2 аукцион признан несостоявшимся в связи с подачей единственной заявки заявителя.

В Протоколе было указано, что договор аренды надлежит заключить с единственным участником без проведения торгов - по стартовой цене по лоту №2 в связи с подачей единственной заявки.

13 сентября 2017 года ответчик передал заявителю для подписания проект договора аренды и акт приема-передачи объекта (помещений) по адресу: <...>.

Заявитель договор аренды подписал и представил его ответчику 18.09.2017, акт приема-передачи им подписан не был. В письме от 18.09.2017 заявитель потребовал от ответчика освободить или дать согласие на освобождение помещения от находящегося там движимого имущества (столы, ящики, системы вентиляции и т.д.).

26 сентября 2017 года в ответ на обращение письмом №12266/кзио-исх. ответчик сообщил заявителю, что во исполнение норм ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-Ф3 «О защите конкуренции», Приказа Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 №67 и п.14.1 документации об аукционе ему надлежало в срок до 14.09.2017 заключить договор аренды нежилых помещений первого этажа площадью 649,9 кв.м в доме №1/6 по ул.Коммунаров и, учитывая неисполнение условий документации об аукционе, право на заключение договора аренды вышеуказанного помещения утрачено.

12 октября 2017г. заявитель повторно потребовал от ответчика подписать договор аренды, передать помещения по акту приема-передачи и дать согласие на освобождение помещения от находящегося там движимого имущества.

03 ноября 2017г. письмом №14250/кзио-исх. ответчик повторил отказ, изложенный в письме от 26.09.2017г.

Посчитав отказ органа местного самоуправления незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

При принятии решения об отказе в удовлетворении указанного заявления суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления, если он полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно статье 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

С учетом изложенного суд первой инстанции правильно указал, что по смыслу приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, уклонение одной из сторон от подписания акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения этой стороной обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.

Суд первой инстанции правильно отметил, что для государственной регистрации договора аренды в регистрирующий орган необходимо предоставлять подписанный акт приема-передачи.

Договор аренды недвижимого имущества подписан ООО «ДС Менеджмент» и представлен Комитету 13.09.2017.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 14.1. аукционной документации заключение договора осуществляется в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом РФ и иными федеральными законами в срок до 14.09.2017 на основании соответствующих проектов договоров (приложение №2 к документации об аукционе).

В нарушение указанного положения аукционной документации ООО «ДС Менеджмент» представило в Комитет подписанный договор аренды лишь 18.09.2017.

Судом первой инстанции было верно отмечено, что ООО «ДС Менеджмент» отказалось от подписания акта приема-передачи спорного недвижимого имущества, указывая на то, что данное помещение по адресу: <...>, не освобождено от имущества в виде столов, ящиков, систем вентиляции и т.д.

Фактически спор между сторонами возник ввиду несоответствия, по мнению заявителя, фактического состояния спорного объекта недвижимости его характеристикам, указанным в аукционной документации и договоре аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Суд первой инстанции правильно указал, что наличие движимого имущества (столы, ящики, системы вентиляции и т.д.) в помещении по адресу: <...> не свидетельствует об обременении данного помещения третьими лицами, доказательств нахождения в данном помещении третьих лиц заявителем не представлено.

В решении суд правильно отметил, что заявкой на участие в аукционе, поданной обществом 15.08.2017, подтвержден факт осмотра объекта, технического состояния, ознакомления с технической документацией, проектом договора аренды, другими условиями. Претензий к Комитету со стороны общества не предъявлялись.

Арендатор, с одной стороны, не удовлетворенный состоянием объектов аренды, и имеющий правовую возможность воспользоваться способами защиты нарушенного права, определенными гражданским законодательством (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации), с другой стороны, все же настаивает на исполнении сделки, что недопустимо в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом при отсутствии подписанного сторонами акта приема-передачи сданного в аренду недвижимого имущества, в данном случае, невозможна государственная регистрации договора аренды, что следует из положений пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В решении суд правильно отметил, что пунктом 4.4.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора принять в аренду имущество по акту приема-передачи в соответствии с условиями документации об аукционе.

Разделом 8 договора аренды определены существенные нарушения условий договора, к ним отнесены в том числе п.4.4.2 (обязанность арендатора принять в аренду имущество по акту приема-передачи).

В случае необоснованного уклонения арендатора от подписания акта приема-передачи в установленный срок, договор на государственную регистрацию не направляется и считается не заключенным, поскольку кроме арендной платы за пользование объектом, арендатор в 10-дневный срок с даты приема арендуемого помещения по акту приема-передачи заключает с эксплуатирующей организацией договор на возмещение эксплуатационных расходов по содержанию арендованного имущества и вывоз ТБО (п.5.3 аукционной документации).

В силу пункта 6.7 договора аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения условий договора в порядке и с последствиями, которые предусмотрены ст.450.1 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств, предусмотренных пунктом 4.4.2 договора.

Поскольку ООО «ДС Менеджмент» отказалось от подписания акта приема-передачи спорного имущества, суд первой инстанции сделал правильный вывод, что договор аренды считается незаключенным, в связи с чем Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани правомерно письмами №12266/кзио-исх. от 26.09.2017 и № 14250/кзио-исх. от 03.11.2017 признал утрату Обществом «ДС Менеджмент» права на заключение договора аренды и отказался в одностороннем порядке от исполнения данного договора.

Данная правовая позиция также согласуется с Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 11.04.2017 №Ф06-19664/2017 по делу №А55-5966/2016 и Определением Верховного Суда РФ от 17.07.2017 №306-ЭС17-8408 по делу №А55-5966/2016.

Суд первой инстанции правильно сделал ссылку на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2018 по делу №А65-43053/2017, в котором отражена аналогичная позиция.

С учетом изложенного суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение об отказе в удовлетворении заявления ООО «ДС Менеджмент».

Доводы апелляционной жалобы заявителя являлись предметом исследования и надлежащей правовой оценки суда первой инстанции при рассмотрении спора по существу. Оснований для иной оценки указанных доводов, обстоятельств и материалов настоящего дела, а также сделанных судом выводов о наличии оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований арбитражный апелляционный суд не находит.

В связи с вышеизложенным, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.

Нарушений процессуального закона, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, не установлено.

Оснований для отмены решения суда не имеется.

Расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации относятся на подателя апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10 января 2019 года по делу № А65-40173/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.


Председательствующий Е.М. Рогалева

Судьи О.А. Лихоманенко

П.В. Бажан