Решение от 19 апреля 2017 г. по делу № А41-12643/2017

Арбитражный суд Московской области

107053, ГСП 6, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-12643/17
19 апреля 2017 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 18 апреля 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 19 апреля 2017 года.

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Ж.П.Борсовой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению ООО "КОРБИС К"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по МО

о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

третьи лица: ООО «МЕДЕЯ», ООО «Торговый центр Раменский»,

при участии в судебном заседании: согласно протоколу с/з,

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

ООО "КОРБИС К" обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по МО:

- о признании незаконным решения Управления росреестра по МО от 16.11.2016 года № 50/023/007/2016-8655 об отказе в государственной регистрации договора аренды № К-40/16-Д от 01.08.2016 г. нежилых помещений: комната № 185 общей площадью 85,5 кв.м. и комната № 186 общей площадью 86,7 кв.м., расположенных в здании многофункционального торгово-развлекательного центра по адресу: <...>, кадастровый номер здания 50:23:0000000:39268,

- об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию Договора аренды № К-40/16-Д от 01.08.2016 г. нежилых помещений: комната № 185 общей площадью 85,5 кв.м и комната № 186 общей площадью 86,7 кв.м., расположенных в здании многофункционального торгово-развлекательного центра по адресу: <...>, кадастровый номер здания 50:23:0000000:39268 на основании Заявления от «07» октября 2016 г. и представленных документов.

Представитель заявителя поддержал заявление в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица по заявлению возражал по основаниям, изложенным в отказе в государственной регистрации.

Заслушав представителей сторон спора, исследовав письменные материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему.

01.08.2016 года между ООО «КОРБИС К» (далее по тексту - Истец) и ООО «МЕДЕЯ» был заключен Договор аренды № К-40/16-Д (далее по тексту -Договор).

Согласно Договору ООО «КОРБИС К» предоставляет ООО «МЕДЕЯ» в аренду нежилые помещения: комната № 185 общей площадью 85,5 кв.м и комната № 186 общей площадью 86,7 кв.м., расположенные в здании многофункционального торгово-развлекательного центра по адресу: <...>, кадастровый номер здания 50:23:0000000:39268.

Указанное здание многофункционального торгово-развлекательного центра по адресу: <...>, с кадастровым номером 50:23:0000000:39268 принадлежит Истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия НА № 0543474 от 26.12.2005 г.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту - Закон о государственной регистрации) государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим кодексом и иными законами.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ).

07.10.2016 г. Истцом в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Территориальный отдел № 21 в соответствии со ст. ст. 17, 18 Закона о государственной регистрации было подано Заявление о государственной регистрации Договора, что подтверждается Распиской в получении документов на государственную регистрацию от 07.10.2016 г., и о чем 07.10.2016 в 11 часов 15 мин. в книгу учета входящих документов № 50-50/023-50/023/007/2016 внесена запись № 8655.

16.11.2016 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастр и картографии по Московской области (далее по тексту - Ответчик) было принято Решение об отказе в государственной регистрации Договора по вх. № 50/023/007/2016-8655 с указанием следующих оснований:

-на государственную регистрацию в соответствие с п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации не представлен кадастровый паспорт с указанием размера арендованной площади, с указанием на то, что Государственный кадастр недвижимости не содержит сведения об аренде указанных нежилых помещений,

-на государственную регистрацию в соответствие со ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее по тексту - Закон об обществах с ограниченной ответственностью) не представлены решения об одобрении сделки от ООО «КОРБИС К» и ОАО «Глория Джине»,

- 02.11.2016 года в ЕГРП внесена запись о праве третьего лица в отношении здания – многофункционального торгово-развлекательного центра по адресу: МО, <...>, кадастровый номер здания 50:23:0000000:39268, в котором расположено арендованное помещение.

Полагая данное Решение об отказе в государственной регистрации Договора по вх. № 50/023/007/2016-8655 незаконным, нарушающим права, свободы и законные интересы Заявитель обратился в арбитражный суд.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания ненормативных правовых актов недействительными, а также действий (бездействия) должностного лица неправомерными является несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности. Таким образом, для признания арбитражным судом незаконными ненормативных актов и действий государственных органов, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В силу пункта 10 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Одним из оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды явилось требование регистрирующего органа о предоставлении кадастрового паспорта на помещение.

Рассматривая данное основание, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 3 статьи 26 Закона о государственной регистрации в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, предоставляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 10 статьи 33 названного Закона представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным Законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 г. "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона о государственной регистрации представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на эти недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

В соответствии с п. 2.1. ст. 2 и Приложением № 2 Договора аренды № К-40/16-Д от 01.08.2016 Арендодатель обязуется передать, а Арендатор обязуется принять в аренду помещения: комната № 185 общей площадью 85,5 кв.м. и комната № 186 общей площадью 86,7 кв.м., общей площадью 172,2 квадратных метров, расположенные на 2 (втором) этаже Здания, по адресу: <...>. При этом границы помещения, передаваемого арендатору согласованы сторонами в Приложении N 1 к Договору и определены путем штриховки в поэтажном плане.

Следовательно, из содержания представленного договора аренды следует, что стороны определили подлежащее передаче в аренду недвижимое имущество посредством текстуального описания и графического отображения границ и арендуемой площади на поэтажном плане, в связи с чем спор относительно имущества, являющегося объектом аренды по договору, отсутствует.

Кроме того, согласно п. 10 ст. 33 Закона о государственной регистрации представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (п. 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации).

Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные сведения об объекте недвижимости (ч. 4 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Содержащийся в сведениях Государственного кадастра недвижимости Кадастровый паспорт Здания по адресу: <...>, с кадастровым номером № 50:23:0000000:39268, содержит в себе описание комнат, передаваемых в аренду по Договору с указанием их уникальных характеристик, площади, местоположения, границ и номеров.

Также согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования, либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 9, 11 - 21.1, 25 - 30 части 2 статьи 7 этого же Закона сведений об объекте недвижимости.

Исходя из правовой природы отношений при передаче объекта недвижимости в аренду следует, что передача в аренду части здания не ведет к изменению характеристик такого объекта, подлежащих учету в государственном кадастре недвижимости.

Учитывая, что кадастровый паспорт на спорное помещение ранее уже был предоставлен в управление и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов; разногласия относительно местоположения, границ и площади части нежилых помещений между сторонами договора аренды отсутствуют; предмет названной сделки определен контрагентами путем текстуального и графического описания, требование регистратора к заявителю о предоставлении кадастрового паспорта на помещение незаконно.

В отношении основания для отказа в государственной регистрации договора аренды по не представлению решения об одобрении сделки от ООО «КОРБИС К» и ОАО «Глория Джине», суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 3 ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее по тексту - Закон об обществах с ограниченной ответственностью) решение по сделке принимается общим собранием участников только в отношении крупных сделок.

Крупной сделкой является сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки (п. 1 ст. 46 Закона обществах с ограниченной ответственностью).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 Гражданского кодекса РФ).

Сделка признается недействительной по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (п. 1, 2 ст. 166 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п. 5 ст. 46 Закона обществах с ограниченной ответственностью крупная сделка, совершенная с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его участника.

Кроме того, согласно п. 1, 2 ст. 16 Закона о регистрации права государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Основаниями для государственной регистрации прав, являются, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав по договору аренды зданий (сооружений, помещений), и требования к ним предусмотренные законодательством Российской Федерации установлены ст. 16, 17, 18, п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (п. 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации).

Приказом Минэкономразвития России от 09.12.2014 N 789 "Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Зарегистрировано в Минюсте России 28.04.2015 N 37039) определено, что отсутствие решения компетентного органа юридического лица об одобрении крупной сделки в составе представленных на регистрацию документов подтверждает, что для юридического лица сделка не является крупной, она также не является сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность.

Также согласно порядку проведения государственной регистрации, регистратор проводит правовую экспертизу документов, в том числе проверку законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим законом (абз. 2 п. 1 ст. 13 Закона о государственной регистрации).

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется регистрирующим органом только в рамках предоставленных ему полномочий, регистрирующему органу в процессе осуществления действий по государственной регистрации прав не предоставлено право подменять другие органы, в том числе судебные, в случае, если решение определенных вопросов действующим законодательством напрямую отнесено в их компетенции.

Отсутствие одобрения может послужить основанием для предъявления иска в суд о признании договора недействительным, но не для отказа в государственной регистрации права.

Таким образом, решение об одобрении не входит в перечень обязательных документов, предоставляемых на государственную регистрацию, следовательно, государственный регистратор не вправе требовать от заявителя документы, которые имеют правовое значение исключительно для установления обстоятельств, связанных с недействительностью оспоримой сделки, подменяя тем самым судебные органы.

В пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что на основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Закона в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом. К их числу относятся следующие документы: заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины.

В данном случае общество при обращении в управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды представило все необходимые документы.

Вместе с тем, отказывая в удовлетворении заявления, суд исходит их следующего.

Как установлено судом, из отказа в государственной регистрации договора аренды следует, что 02.11.2016 года в ЕГРП внесена запись о праве собственности третьего лица – ООО «Торговый центр Раменский» в отношении здания – многофункционального торгово-развлекательного центра по адресу: МО, <...>, кадастровый номер здания 50:23:0000000:39268, в котором расположено арендованное помещение.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В связи с тем, что срок действия договора установлен более года заявитель обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды.

В силу статьи 698 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем по договору аренды является собственник имущества.

Из пунктов 23, 24 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Из пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении изменений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, правила пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.

В связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды, до смены собственника объекта недвижимости, являющегося предметом договора аренды, после перехода права собственности к иному лицу, договор уже не подлежит регистрации в старой редакции.

При наличии указанного основания (смена собственника до государственной регистрации договора аренды), не позволяющего провести регистрацию спорного договора аренды, отказ регистрационного органа является правомерным.

Данная позиция подтверждена постановлением ФАС Поволжского округа от 15.07.2013 года по делу №А55-31060/2012.

Следовательно, заявление не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения через Арбитражный суд Московской области.

Судья Ж.П.Борсова