Решение от 11 октября 2021 г. по делу № А62-105/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

11.10.2021 Дело № А62-105/2021

Резолютивная часть решения оглашена 04.10.2021

Полный текст решения изготовлен 11.10.2021

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Ерохина А. М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "МЕБЕЛЬПРО" (ОГРН <***>; ИНН <***>)

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельных участков, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2, ФИО3

при участии:

от заявителя: ФИО4 - представитель по доверенности;

от ответчика и третьих лиц: не явились, извещены надлежаще,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью "МЕБЕЛЬПРО" (далее - истец, ООО "МЕБЕЛЬПРО") обратилось в суд с заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях (далее - ответчик, Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды №40/89 находящихся в собственности Российской Федерации земельных участков от 31.07.2020г., с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации просит заключить договор на условиях пункта 3.1 договора в редакции: "Размер арендной платы:

-на земельный участок с кадастровым 67:27:0014314:345 устанавливается с 09.09.2019г. по 31.12.2020г. в размере 62 471 (шестьдесят две тысячи четыреста семьдесят один) рубль;

-на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0014314:346устанавливается с 09.09.2019г. по 31.12.2020г. в размере 69 941 (шестьдесятдевять тысяч девятьсот сорок один) рубль.

Стороны признают условие о размере арендной платы существенным условием настоящего Договора".

Как следует из материалов дела, ООО "МЕББЕЛЬПРО" обладает на праве собственности двумя арочными складами с кадастровыми номерами 67:27:0014314:12 и 67:27:0014314:16, расположенными по адресу: <...>.

Склады расположены на земельных участках с кадастровыми номерами 67:27:0014314:345 и 67:27:0014314:346, которые принадлежат на праве собственности Российской Федерации.

Распоряжением №40-269-р от 31.07.2020г. МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях участок с кад. номером 67:27:0014314:345, площадью 853 кв.м., и участок с кад. номером 67:27:0014314:346, площадью 955 кв.м., с разрешенным использованием под производственную базу, предоставлены в аренду ООО "МЕБЕЛЬПРО" на 49 лет.

13 августа 2020 года истец получил проект договора аренды №40/89 находящихся в собственности Российской Федерации земельных участков от 31.07.2020г.

Рассмотрев представленный проект договора, ООО "МЕБЕЛЬПРО" выразило несогласие в части установления размера арендной платы.

Согласно отчета №695/2020-1 об определении рыночной стоимости права собственности и величины ежегодный арендной платы за пользование имущества, составленного 04.09.2020г. ООО "Бюро инвентаризации, оценки и межевания", рыночная стоимость права пользования земельного участка, общей площадью 853 кв.м., с кадастровым номером 67:27:0014314:345, расположенного по адресу: <...>, составляет 32 238 рублей в год без НДС.

Согласно отчета №695/2020-2 об определении рыночной стоимости права собственности и величины ежегодный арендной платы за пользование имущества, составленного 04.09.2020г. ООО "Бюро инвентаризации, оценки и межевания", рыночная стоимость права пользования земельного участка, общей площадью 955 кв.м., с кадастровым номером 67:27:0014314:346, расположенного по адресу: <...>, составляет 36 206 рублей в год без НДС.

Ввиду изложенных обстоятельств истец направил в адрес ответчика подписанный проект договора аренды с протоколом разногласий.

Письмом от 21.10.2020г. замечания истца отвергнуты.

Ответчик иск не признал, считая содержание спорного пункта договора в редакции Управления соответствующим законодательным требованиям.

В отзыве указано на следующие обстоятельства.

05.11.2019 истцом от ответчика получено уведомление от 29.10.2019 №40/5713, разъясняющее порядок и перечень документов, необходимый для оформления отношений на земельный участок под объектом недвижимости. 04.02.2020 в адрес управления за вх.40-1653 поступило обращение от истца по делу о предоставлении на праве долгосрочной аренды указанных земельных участков, находящихся под объектами недвижимости, принадлежащими истцу на праве собственности. К заявлению был приложен приказ о назначении на должность руководителя истца, протокол общего собрания учредителей, определивший создание общества, сведения из ЕГРН о праве собственности на объекты недвижимости на участках и решение Управления Росреестра по Смоленской области от 07.11.2019 №09-21953, определившее кадастровую стоимость земельных участков с номерами 67:27:0014314:345,67:27:0014314:346.

Письмом от 11.09.2020, поступило в управление 16.09.2020 за вх.40-14149, истец направил в адрес ответчика два отчета об оценке, протокол разногласий и три экземпляра договора аренды земельных участков с частично отсутствующими листами.

21.10.2020 за исх.40/8877 в адрес истца ответчик направляет письмо, в котором разъясняет основания и порядок формирования стоимости аренды земельных участков федеральной формы собственности и просит вернуть листы, которые из договоров аренды были истцом изъяты при возврате трех экземпляров договора аренды. На данное письмо ответ от истца в адрес ответчика не поступал.

Письмом от 28.10.2020 за исх.№40/9190 в адрес истца ответчиком направлена претензия об оплате неосновательного обогащения за пользование земельными участками с номерами 67:27:0014314:345, 67:27:0014314:346 под объектами, принадлежащими истцу, на которое также ответ от общества в управление не поступал.

Размер арендной платы земельного участка федеральной формы собственности определяется в соответствии с Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582.

Размер ежегодной арендной платы за земельные участки, занятые зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства определяется на основании рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (п. 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582).

Для цели определения рыночной стоимости земельных участков, сформированных и поставленных на кадастровый учёт под зданиями Вам принадлежащими, МТУ Росимущества в Калужской, Брянской и Смоленской областях в порядке, установленном Законом о контрактной системе, заключило государственный контракт, предметом которого было проведение оценки рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 67:27:0014314:345 и 67:27:0014314:346. Установленная отчетом об оценке рыночная стоимость земельных участков была положена в цену договора аренды.

Оценив доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), заслушав пояснения представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 173 АПК РФ по спору, возникшему, в частности, при заключении договора, в резолютивной части решения должны быть указаны выводы арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

В силу положений п. 4 ст. 455 ГК РФ в таком случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Таким образом, разрешая переданный на рассмотрение суда спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен определить в решении и отразить в его резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возникли разногласия.

Согласно п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422); договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу названных норм суд должен оценить законность и обоснованность редакций спорных условий, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия, соответствующую законодательству и отвечающую балансу интересов сторон.

Разрешение судом спора об урегулировании разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Существенными условиями договора аренды являются предмет договора, плата за пользование и срок пользования земельным участком.

Согласно п. 1 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе распространить действие условий заключенного договора на отношения, возникшие до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 4 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

Как указано выше, исходя из закрепленного в ст. 421 ГК РФ принципа свободы договора условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с подп. 1 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Нормативным правовым актом, устанавливающим размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, являются Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительством Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Правила).

Пунктом 6 Правил установлено, что ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ) (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

Расчет арендной платы по договору за период с 09.09.2019 по 31.12.2020 произведен ответчиком на основании отчетов об оценке объекта оценки N 016/2020-17 и № 016/2020-18, составленного оценщиком ООО "ГРУППА КОМПАНИЙ "АЗИРА" ФИО3, согласно которым рыночная стоимость годовой арендной платы земельного участка с кадастровым 67:27:0014314:345 составляет 149534 руб., земельного участка с кадастровымномером67:27:0014314:346 составляет 164298 руб. (т.1 л.д. 184 – т.2 л.д. 40).

Оспаривая достоверность содержащихся в отчете сведений, истец представил копии отчетов N 695/2020-1, N 695/2020-2, составленных по его заказу оценщиком ООО «Бином» ФИО2, согласно которым рыночная стоимость годовой арендной платы земельного участка с кадастровым 67:27:0014314:345 составляет 32338 руб. без НДС, земельного участка с кадастровымномером67:27:0014314:346 составляет 36206 руб. (т.1, л.д.34-115).

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, эксперт-оценщик ООО «Бином» ФИО2 и эксперт-оценщик ООО "ГРУППА КОМПАНИЙ "АЗИРА" - ФИО3, отзывы на иск не направили. Представитель ООО "ГРУППА КОМПАНИЙ "АЗИРА" в отзыве на заявление указал на то, что отчеты ООО "ГРУППА КОМПАНИЙ "АЗИРА" выполнены в соответствии с требованиями законодательства.

По смыслу части 1 статьи 13 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

В связи с возникшими разногласиями о цене договора и наличием в материалах дела противоречивых заключений относительно рыночной стоимости права аренды суд по ходатайству истца назначил судебную экспертизу для определения его действительной цены, поручив ее проведение эксперту Общества с ограниченной ответственностью «ГосСтандартОценка» ФИО5.

На разрешение эксперта судом с учетом мнения сторон и предмета спора поставлены следующие вопросы:

1. Определить рыночную стоимость размера арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0014314:345, расположенный по адресу: Смоленская область, <...>, с разрешенным использованием под производственную базу, общей площадью 853 кв.м. за период с 09.09.2019 по 31.12.2020.

2. Определить рыночную стоимость размера арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0014314:346, расположенный по адресу: Смоленская область, <...>, с разрешенным использованием под производственную базу, общей площадью 955 кв.м. за период с 09.09.2019 по 31.12.2020.

Согласно поступившему во исполнение определения суда о назначении судебной экспертизы заключению эксперта ФИО5 (т.2, л.д. 115-154) рыночная стоимость размера арендной платы на земельный участок с кадастровым 67:27:0014314:345 устанавливается с 09.09.2019г. по 31.12.2020г. составляет в размере 62 471 (шестьдесят две тысячи четыреста семьдесят один) рубль; на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0014314:346устанавливается с 09.09.2019г. по 31.12.2020г. составляет 69 941 (шестьдесятдевять тысяч девятьсот сорок один) рубль.

В связи с тем, что выводы эксперта ФИО5 являются ясными и полными, соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, суд принимает результаты его оценки.

Исследовав заключение эксперта, оценив иные доказательства по делу, суд считает возможным разрешить спор, исходя из данных, полученных в результате судебной оценочной экспертизы.

Истец уточнил первоначально заявленные требования в соответствии с выводами судебной экспертизы.

Возражения ответчика на заключение эксперта ФИО5 не принимаются судом, заключение соответствует требованиям Федеральных законов от 31.05.2001 73-ФЗ, от 29.07.1998 N 135-ФЗ, выполнено в соответствии с Федеральными стандартами оценки, нарушений требований подпунктов «в» и «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки. Оценка недвижимости (ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (ФСО N 7) вопреки доводов Управления экспертом не допущено, что видно из содержания заключения.

Поскольку спорные условия договора в редакции, предложенной истцом, соответствуют закону и не нарушают права сторон, суд считает необходимым урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора изложив условия договора, предусмотренные пунктами договора в следующей редакции пункта 3.1 :

"Размер арендной платы:

-на земельный участок с кадастровым 67:27:0014314:345 устанавливается с 09.09.2019г. по 31.12.2020г. в размере 62 471 (шестьдесят две тысячи четыреста семьдесят один) рубль;

-на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0014314:346устанавливается с 09.09.2019г. по 31.12.2020г. в размере 69 941 (шестьдесятдевять тысяч девятьсот сорок один) рубль.

Стороны признают условие о размере арендной платы существенным условием настоящего Договора".

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку судом установлено, что разногласия, возникшие у сторон при заключении договора, подлежат урегулированию на условиях, предложенных истцом, то расходы об оплате государственной пошлины и по оплате судебной экспертизы подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "МЕБЕЛЬПРО" (ОГРН <***>; ИНН <***>) и Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях (ОГРН <***>, ИНН <***>) при заключении договора аренды №40/89 находящихся в собственности Российской Федерации земельных участков от 31.07.2020г., изложив пункт 3.1 в следующей редакции:

"Размер арендной платы:

-на земельный участок с кадастровым 67:27:0014314:345 устанавливается с 09.09.2019г. по 31.12.2020г. в размере 62 471 (шестьдесят две тысячи четыреста семьдесят один) рубль;

-на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0014314:346устанавливается с 09.09.2019г. по 31.12.2020г. в размере 69 941 (шестьдесятдевять тысяч девятьсот сорок один) рубль.

Стороны признают условие о размере арендной платы существенным условием настоящего Договора".

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "МЕБЕЛЬПРО" (ОГРН <***>; ИНН <***>) 6000 руб. в возмещение судебных расходов на оплату государственной пошлины и 25000 руб. в возмещение судебных расходов по оплате судебной экспертизы.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья А.М. Ерохин