Постановление от 22 сентября 2025 г. по делу № А55-19383/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, <...>, тел. <***>

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-6503/2023

Дело № А55-19383/2021
г. Казань
23 сентября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 сентября 2025 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,

судей Хлебникова А.Д., Галиуллина Э.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Габитовой И.И.

при участии в судебном заседании представителей:

индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 01.01.2024),

индивидуального предпринимателя ФИО3 – ФИО2 (доверенность от 01.01.2024),

общества с ограниченной ответственностью «Калинка» – ФИО4 (доверенность от 13.08.2024 № 1),

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (судебные онлайн-заседания) кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Калинка»

на решение Арбитражного суда Самарской области от 03.12.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2025

по делу № А55-19383/2021

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 и индивидуального предпринимателя ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Калинка» о взыскании ущерба и процентов за пользование чужими денежными средствами, с участием третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области; общества с ограниченной ответственностью «Пахлава»,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) и индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП Овод Л.А.) обратились в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Калинка» (далее – ООО «Калинка», ответчик), в котором просили взыскать с ООО «Калинка» в пользу ИП ФИО1 стоимость причиненного ущерба в размере 19 525 917 руб. 66 коп.; взыскать с ООО «Калинка» в пользу ИП Овод Л.А. стоимость причиненного ущерба в размере 19 525 917 руб. 66 коп.; взыскать с ООО «Калинка» в пользу ИП ФИО1 сумму процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) за период с 01.05.2021 по 30.06.2021 в размере 167 441 руб. 43 коп.; взыскать с ООО «Калинка» в пользу ИП Овод Л.А. сумму процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ за период с 01.05.2021 по 30.06.2021 в размере 167 441 руб. 43 коп.; взыскать с ООО «Калинка» в пользу ИП ФИО1 сумму процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ, начисленных на сумму в размере 19 525 917 руб. 66 коп. по действующей ставке за период с 01.07.2021 по день фактического исполнения; взыскать с ООО «Калинка» в пользу ИП Овод Л.А. сумму процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ, начисленных на сумму в размере 19 525 917 руб. 66 коп. по действующей ставке за период с 01.07.2021 по день фактического исполнения обязательства.

Определениями Арбитражного суда Самарской области от 20.10.2021, 25.02.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области и общество с ограниченной ответственностью «Пахлава».

Определением Арбитражного суда Самарской области от 26.12.2022 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом приняты уточнения исковых требований, в соответствии с которыми истцы просят: взыскать с ООО «Калинка» в пользу ИП ФИО1 стоимость причиненного ущерба в размере 17 426 696 руб. 20 коп.; взыскать с ООО «Калинка» в пользу ИП Овод Л.А. стоимость причиненного ущерба в размере 17 426 696 руб. 20 коп.; взыскать с ООО «Калинка» в пользу ИП ФИО1 сумму процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ за период с 01.05.2021 по 19.12.2022 в размере 2 559 098 руб. 40 коп.; взыскать с ООО «Калинка» в пользу ИП Овод Л.А. сумму процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ за период с 01.05.2021 по 19.12.2022 в размере 2 559 098 руб. 40 коп.; взыскать с ООО «Калинка» в пользу ИП ФИО1 сумму процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ, начисленных на сумму в размере 17 426 696 руб. 20 коп. по действующей ставке за период с 20.12.2022 по день фактического исполнения обязательства; взыскать с ООО «Калинка» в пользу ИП Овод Л.А. сумму процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ, начисленных на сумму в размере 17 426 696 руб. 20 коп. по действующей ставке за период с 01.07.2021 по день фактического исполнения обязательства.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.02.2023, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2023, исковые требования удовлетворены частично. С ООО «Калинка» в пользу ИП ФИО1 взыскано 14 376 928 руб. 63 коп. ущерба, процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму ущерба в размере 14 376 928 руб. 63 коп. со дня вступления в законную силу решения суда по день фактического исполнения обязательства.

С ООО «Калинка» в пользу ИП Овод Л.А. взыскано 14 376 928 руб. 63 коп. ущерба, процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму ущерба в размере 14 376 928 руб. 63 коп. со дня вступления в законную силу решения суда по день фактического исполнения обязательства.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 24.08.2023 решение Арбитражного суда Самарской области от 07.02.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2023 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Самарской области от 03.12.20224, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2025, с ООО «Калинка» в пользу ИП ФИО1 взыскана сумма ущерба в размере 4 534 402 руб. 99 коп., а также проценты на указанную сумму со дня вступления решения в законную силу до фактического исполнения обязательства; с ООО «Калинка» в пользу ИП Овод Л.А. взыскана сумма ущерба в размере 4 534 402 руб. 99 коп., а также проценты на указанную сумму со дня вступления решения в законную силу до фактического исполнения обязательства. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ООО «Калинка» просит отменить судебные акты и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование жалобы указывается, что вывод судов о том, что возврат арендованного имущества арендодателю в нормальном состоянии является договорной обязанностью арендатора; возврат (передача) объекта и энергопринимающих устройств арендатором обратно арендодателям осуществляется по правилам, предусмотренным пунктами 4.1-4.3 договора; по окончании срока действия договора арендатор обязан вернуть объект с учетом всех неотделимых улучшений, произведенных арендатором в помещении с согласия арендодателей, а также с учетом нормального износа объекта и неотделимых улучшений, и энергопринимающие устройства с учетом нормального износа, – противоречит договоренностям сторон, изложенным дополнительных соглашениях к договору аренды от 01.10.2020, 30.12.2020 и 09.02.2021, а именно, что арендатор передает арендодателям арендованное по договору нежилое здание с прилегающей территорией без приведения в первоначальное состояние, за исключением демонтажа террасы.

Согласно пункту 6 дополнительного соглашения от 09.02.2021 в срок до 18.03.2021 арендатор передает арендодателям арендованное по договору нежилое здание с прилегающей территорией без приведения в первоначальное состояние за исключением демонтажа террасы по акту приема-передачи недвижимого имущества. Также арендатор имеет право демонтировать все отделимые улучшения произведенные последним в нежилом здании. Это же условие присутствует в пунктах 6 дополнительных соглашениях к договору аренды от 01.10.2020 и 30.12.2020.

Суды указывают, что при приеме нежилого помещения каких-либо заявлений и претензий со стороны арендатора о неудовлетворительном состоянии объекта аренды в адрес истцов не поступало, в акте описано принимаемое имущество. При этом судами не принято во внимание, что в акте приема-передачи от 27.05.2013 указано, что стены в залах неровные кирпичные, а в офисах стены частично имеют механические повреждения, трещины и нарушение лакокрасочных покрытий. Полы в залах – отполированный бетон. На 2-ом этаже в зале потолок отсутствует.

Заявитель жалобы также утверждает о пропуске истцами срока исковой давности.

Кроме того, по утверждению заявителя жалобы, в результате проведенных реконструкций полностью была изменена внутренняя планировка здания, т.е. были возведены новые межкомнатные перегородки, изменена черновая отделка внутренних стен, изменена конструкция пола 1-го этажа, смонтирована новая система вентиляции, внутреннего пожаротушения, внутренних сетей электроснабжения, освещения, автоматической пожарной сигнализации и управления эвакуацией, внутренней канализации, заменены приборы отопления, изменен архитектурный облик фасада здания и демонтирована часть плиточного покрытия прилегающей к зданию территории. Каких-либо претензий или исков по возмещению ущерба нежилому зданию в результате проведенной реконструкции со стороны истцов ответчику до 07.04.2021 не предъявлялось. Получается так, что самым поздним числом, когда истцы узнали о нарушении своего права, было 07.12.2017 (фиксация последней проведенной реконструкции техническим паспортом) и трехлетний срок исковой давности истекал 07.12.2020. Поскольку иск предъявлен истцами только 30.06.2021 (поступил в суд 05.07.2021), то в отношении исковых требований истцов трехлетний срок исковой давности истек. Доказательств наличия обстоятельств, являющихся основанием для перерыва или приостановления срока исковой давности, в деле не имеется.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Поволжского округа для удовлетворения жалобы оснований не находит.

Судами установлено, что 27.05.2013 между ИП ФИО1 (арендодатель 1), ИП Овод Л.А. (арендодатель 2) и ООО «Калинка» (прежнее наименование – ООО «Пивоварня 1», арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 1, по условиям которого арендодатели обязуются предоставить арендатору во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество: нежилое здание для ресторана и мини-пивоваренный завод, назначение: нежилое здание, площадью 1966,3 кв. м, этажность: 2, литера Б, по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, Московское шоссе, д. 2в, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в пункте 1.2 договора и соответствующем требованиям действующего законодательства в отношении охраны окружающей среды, санитарных норм, пользования землей, стандартов строительства, пожарной и электробезопасности.

Рассматриваемый в настоящем деле спор возник в связи с прекращением указанного договора аренды нежилого помещения, а также в связи с демонтажем произведенных ответчиком улучшений объекта аренды без согласия собственника.

Обосновывая заявленные требования, истцы указывали, что ответчик, расторгнув договор аренды, произвел демонтаж всех улучшений, выполненных в помещении, в том числе отделимых и неотделимых, без согласия собственника, вследствие чего был причинен ущерб, подлежащий возмещению в соответствии со статьями 15, 160, 623, 1064, 1082 ГК РФ.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указывал, что все улучшения были выполнены в рамках достигнутой между сторонами договоренности, а их демонтаж соответствует условиям договора аренды и не может быть расценен как причинение ущерба.

Удовлетворяя частично заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 15, 160, 623, 1064, 1082 ГК РФ, а также разъяснениями, содержащимися в пункте 23 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 № 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», пункте 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», пришел к выводу о причинении ответчиком ущерба имуществу ИП Овод Л.А. в размере 4 534 402 руб. 99 коп. и имуществу ИП ФИО1 в размере 4 534 402 руб. 99 коп.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился.

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов судов обеих инстанций.

Доводы заявителя кассационной жалобы подлежат отклонению в силу следующего.

Согласно пункту 1.2 договора 27.05.2013 № 1 объект предоставляется арендатору в целях оказания услуг общественного питания (ресторан) и производства пива (размещение мини пивоварни), торговли, размещение офисов, проведения маркетинговых и рекламных акций, концертно-зрелищных и культурно-развлекательных мероприятий, а также для складских, технических, культурно-развлекательных и административных целей, связанных с деятельностью по размещению и эксплуатации ресторана.

Объект передан в пользование арендатора по акту приема-передачи недвижимого имущества от 27.05.2013.

Пунктом 3.2.6 договора аренды установлено, что арендатор имеет право использовать прилегающую территорию в качестве размещения летнего кафе, а также стоянки автотранспорта.

Согласно представленным в дело свидетельствам истцы являются сособственниками земельного участка под зданием. Договор аренды и все вышеперечисленные дополнения к нему были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

Пунктом 4.4 договора аренды стороны предусмотрели, что возврат (передача) объекта и энергопринимающих устройств арендатором обратно арендодателям осуществляется по правилам пунктов 4.1-4.3 договора в течение 10-ти дней с момента прекращения договора.

Пунктами 4.1-4.3 договора предусмотрена передача объекта по акту приема-передачи с отражением технического состояния объекта на момент передачи, его недостатков, показаний приборов учета.

Пунктом 4.5 договора сторонами установлено, что по окончании срока действия договора арендатор обязан вернуть объект с учетом всех неотделимых улучшений, произведенных арендатором в помещении с согласия арендодателей, а также с учетом износа объекта и неотделимых улучшений, и энергопринимающие устройства с учетом нормального износа.

Дополнительным соглашением от 01.12.2016 к договору пункт 3.2.6 договора изменен, изложен в новой редакции: арендатор имеет право использовать прилегающую территорию для размещения летнего кафе (бара-кулинарии), летней террасы, а также стоянки автомобилей.

Также договор был дополнен пунктом 4.6, содержащим условие о том, что по окончанию срока действия договора все неотделимые улучшения объекта, включая летнюю террасу, переходят в общую долевую собственность арендодателей без выплаты компенсации их стоимости арендатору.

Решением единственного участника ООО «Пивоварня 1» от 07.02.2020 изменено наименование общества на ООО «Калинка», утвержден Устав в новой редакции. Изменения наименования юридического лица зарегистрированы в Едином государственном реестре юридических лиц.

Дополнительным соглашением от 01.10.2020 стороны, руководствуясь пунктом 6.3 договора, расторгли договор с 15.01.2021.

Пунктом 6 данного дополнительного соглашения стороны определили, что арендатор передает арендодателю арендованное по договору нежилое здание с прилегающей территорией без приведения в первоначальное состояние (за исключением демонтажа террасы) по акту приема-передачи недвижимого имущества, который прилагается к настоящему соглашению и является его неотъемлемой частью.

Стороны указали, что арендатор имеет право демонтировать все отделимые улучшения, произведенные последним в нежилом здании.

Дополнительным соглашением от 30.12.2020 стороны пришли к соглашению о переносе даты расторжения договора на 15.02.2021, дополнительным соглашением от 09.02.2021 – к соглашению о переносе даты расторжения договора аренды на 15.03.2021.

Согласно пункту 6 дополнительного соглашения от 09.02.2021 стороны оговорили, что в срок до 18.03.2021 арендатор передает арендодателям арендованное по договору нежилое здание с прилегающей территорией без приведения в первоначальное состояние за исключением демонтажа террасы, по акту приема-передачи недвижимого имущества. Также арендатор имеет право демонтировать все отделимые улучшения, произведенные последним в нежилом здании.

Таким образом, договор прекратил свое действие с 15.03.2021 по соглашению сторон.

Согласно акту приема-передачи от 27.05.2013 нежилое помещение было передано арендатору.

В материалы дела представлен акт осмотра объекта от 22.03.2021, из которого следует, что комиссией в составе собственников (арендодателей) Овод Л.А., ФИО1 и представителя арендодателей ФИО5 произведен осмотр состояния имущества: ресторан и мини-завод, назначение нежилое здание площадью 1954,6 кв. м, количество этажей 2, адрес <...>, переданного по договору.

В акте указано, что в ходе осмотра были выявлены следующие нарушения: захламленность помещений 1 и 2 этажа; разрушение конструкций пола 1-го этажа; утрата целостности перегородок и внутренних стен; утрата черновой отделки после демонтажа декора на стенах; утрата общеобменной системы вентиляции; утрата системы внутреннего пожаротушения; утрата внутренних сетей электроснабжения, освещения, автоматической пожарной сигнализации и управления эвакуацией; утрата приборов отопления; утрата работоспособности системы канализации; нарушение целостности кровли в местах прохода демонтированных коммуникаций; утрата архитектурного облика фасада здания; утрата элементов благоустройства прилегающей территории; возведенная арендатором терраса не демонтирована, находится в процессе разбора (демонтажа); в помещении на 1 и 2 этажах располагается имущество ООО «Калинка», а именно: кухонные металлические стеллажи, полки; в помещении на 1 и 2 этажах сотрудники ООО «Калинка» производят демонтаж неотделимых улучшений, сбор имущества; в помещении располагаются сотрудники ООО «Калинка». В акте проставлены подписи ФИО1, Овод Л.А., ФИО5

Также из пояснений сторон, переписки, а также с учетом обстоятельств, установленных в рамках дела № А55-22581/2021, следует, что 22.03.2021 в арендуемом здании сторонами производился совместный осмотр с целью оценки его состояния и возврата арендодателю.

Согласно акту осмотра объекта истцами, составленному 28.04.2021 и подписанному ими акта приема-передачи от 30.04.2021, объект принят арендодателями с теми же недостатками, которые описывались ранее в претензии истцов от 07.07.2021.

В решении Арбитражного суда Самарской области от 25.03.2022 по делу № А55-22581/2021 указано, что совместный осмотр объекта с целью его передачи от арендатора к арендодателю производился 22.03.2021. Суд установил, что материалами дела доказан факт прекращения 22.03.2021 пользования арендатором зданием, а также факт принятия арендатором в указанную дату мер, направленных на возврат здания арендодателям, а также факт уклонения арендодателей от приемки объекта в силу наличия претензий к состоянию объекта.

Согласно пункту 7.4 договора арендатор несет ответственность за нарушение пожарных, санитарно-эпидемиологических и экологических требований, не соблюдения электробезопасности, а также несет ответственность по сохранности имущества (в том числе арендованного) и ценностей.

Таким образом, возврат арендованного имущества арендодателю в нормальном состоянии является договорной обязанностью арендатора.

Возврат (передача) объекта и энергопринимающих устройств арендатором обратно арендодателям осуществляется по правилам, предусмотренным пунктами 4.1-4.3 договора.

По окончании срока действия договора арендатор обязан вернуть объект с учетом всех неотделимых улучшений, произведенных арендатором в помещении с согласия арендодателей, а также с учетом нормального износа объекта и неотделимых улучшений, и энергопринимающие устройства с учетом нормального износа.

Согласно пункту 1.4 дополнительного соглашения от 01.12.2016 к договору все неотделимые улучшения переходят в собственность арендодателей без выплаты компенсации их стоимости арендатору.

По смыслу статьи 623 ГК РФ к отделимым относятся такие улучшения, которые можно отделить от арендованного объекта без причинения вреда и в дальнейшем использовать отдельно от него.

Если улучшение нельзя отделить без вреда для имущества, то такое улучшение является неотделимым.

При приеме-передаче нежилого помещения арендодателем была обнаружена порча арендованного имущества со стороны арендатора.

Судами установлено, что проведенные обследования состояния возвращаемого объекта выявили, что со стороны арендатора произошло причинение ущерба и ухудшение возвращаемого нежилого здания, выразившееся в демонтаже отделимых и неотделимых улучшений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

При новом рассмотрении дела от сторон поступило ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

В ходе судебного заседания судом вынесены на обсуждение сторон следующие вопросы, которые необходимо поставить на разрешение экспертов, в случае назначения судебной экспертизы:

1. Какие улучшения были демонтированы ООО «Калинка» после прекращения действия договора аренды от 27.05.2013 на объекте аренды – нежилом здании, расположенном по адресу: <...> (в том числе прилегающая территория, терраса, конструкция Г-образной формы (площадка), временный павильон (помещение № 33), а также 3 крыльца, фасад и крыша)?

2. Определить возможность демонтажа улучшений, произведенных ООО «Калинка» в нежилом здании, расположенном по адресу: <...> (в том числе прилегающая территория, терраса, конструкция Г-образной формы (площадка), временный павильон (помещение № 33), а также 3 крыльца, фасад и крыша), без причинения технического, физического и иного вреда объекту аренды?

3. Определить какие улучшения, произведенные ООО «Калинка» в нежилом здании, расположенном по адресу: <...> (в том числе прилегающая территория, терраса, конструкция Г-образной формы (площадка), временный павильон (помещение № 33), а также 3 крыльца, фасад и крыша), являются отделимыми, а какие неотделимыми?

4. Определить объем и стоимость ущерба, причиненного ИП ФИО1 и ИП Овод Л.А. в результате демонтажа ООО «Калинка» неотделимых улучшений нежилого здания, расположенного по адресу: <...> (в том числе прилегающая территория, терраса, конструкция Г-образной формы (площадка), временный павильон (помещение № 33), а также 3 крыльца, фасад и крыша), с учетом нормального износа объекта?

5. Являлось ли нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, после прекращения действия договора аренды от 27.05.2013 и освобождения его обществом «Калинка» пригодным для дальнейшего использования ИП ФИО1 и ИП Овод Л.А.?

Определением Арбитражного суда Самарской области от 21.02.2024 назначена повторная судебная экспертиза, ее проведение поручено эксперту ФИО6, члену автономной некоммерческой организации «Самарский региональный центр судебных экспертиз» (ИНН <***>, юридический адрес: 443016, <...>).

Согласно заключению судебной экспертизы от 14.06.2024 № 0310, по первому вопросу эксперт установил, что по представленным материалам, исходя из ретроспективного характера исследования и ограниченного объема имеющейся в деле объективной информации, в достаточной степени характеризующей объект аренды и физические характеристики его конструктивных элементов, определить, какие улучшения и в каких объемах были демонтированы ООО «Калинка» после прекращения действия договора аренды от 27.05.2013 на объекте аренды – нежилом здании, расположенном по адресу: <...> (в том числе прилегающая территория, терраса, конструкция Г-образной формы (площадка), временный павильон (помещение № 33), а также 3 крыльца, фасад и крыша) не представляется возможным.

По второму вопросу эксперт указал, что с технической точки зрения демонтаж внутренней отделки, перегородок, системы электроснабжения, произведенных ООО «Калинка», без причинения технического, физического и иного вреда объекту аренды невозможен, демонтаж элементов системы отопления, элементов системы внутренней канализации, СПС и СОУЭ, террасы, конструкции Г-образной формы (площадка), произведенных ООО «Калинка», без причинения технического, физического и иного вреда объекту аренды возможен.

Учитывая степень неопределённости и ограниченный объем имеющейся в деле объективной информации, в достаточной степени характеризующей объект аренды, а также связанную с этим невозможность достоверного определения полного перечня и физических характеристик улучшений, произведенных обществом с ограниченной ответственностью «Калинка» в нежилом здании, расположенном по адресу: <...> (в том числе прилегающая территория, терраса, конструкция Г-образной формы (площадка), временный павильон (помещение № 33), а также 3 крыльца, фасад и крыша) формирование обоснованного вывода по второму вопросу экспертизы не представляется возможным.

По третьему вопросу эксперт пояснил, что с точки зрения классификационного деления, применительно к изменениям нежилого здания, расположенного по адресу: <...> (в том числе прилегающая территория, терраса, конструкция Г-образной формы (площадка), временный павильон (помещение № 33), а также 3 крыльца, фасад и крыша), к неотделимым улучшениям могут быть отнесены: внутренняя отделка, перегородки, фасад, крыша, система электроснабжения; к отделимым улучшениям - элементы системы отопления, элементы системы внутренней канализации, СПС и СОУЭ, терраса, конструкция Г-образной формы (площадка), временный павильон (помещение № 33), крыльца (входная группа), брусчатое покрытие прилегающей территории.

Учитывая степень неопределённости и ограниченный объем имеющейся в деле объективной информации, в достаточной степени характеризующей объект аренды, а также связанную с этим невозможность достоверного определения полного перечня и физических характеристик улучшений, произведенных ООО «Калинка» в нежилом здании, расположенном по адресу: <...> (в том числе прилегающая территория, терраса, конструкция Г-образной формы (площадка), временный павильон (помещение № 33), а также 3 крыльца, фасад и крыша) формирование обоснованного вывода по третьему вопросу экспертизы не представляется возможным.

При ответе на четвертый вопрос эксперт указал, что величина ущерба, причиненного ИП ФИО1 и ИП Овод Л.А. в результате демонтажа ООО «Калинка» неотделимых улучшений нежилого здания, расположенного по адресу: г. Самара, Московское шоссе, д. 2В2В (в том числе прилегающая территория, терраса, конструкция Г-образной формы (площадка), временный павильон (помещение № 33), а также 3 крыльца, фасад и крыша), с учетом нормального износа объекта составляет: 9 068 805 руб. 99 коп.

По пятому вопросу эксперт пришел к выводу о том, что нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, после прекращения действия договора аренды от 27.05.2013 и освобождения его ООО «Калинка» являлось пригодным для дальнейшего использования ИП ФИО1 и ИП Овод Л.А.

В заключении судебной экспертизы от 14.06.2024 № 0310 указано, что экспертом 18.03.2024 в 10:00 проведен предварительный осмотр объекта исследования и прилегающей территории с участием представителей сторон (представитель ООО «Калинка» ФИО4 и представитель ИП ФИО1 и ИП Овод Л.А. ФИО7), в ходе которого объект исследования был идентифицирован на местности, установлены отличие его фактического состояния на дату осмотра от имеющихся исходных данных и необходимость проведения повторного осмотра прилегающей территории. Данные обстоятельства были обусловлены наличием снежного покрова и наледи на участках местности, подлежащих исследованию, а также проведенными и проводимыми на дату осмотра строительно-монтажными работами.

Повторный осмотр проведен после окончания зимнего периода и окончательного таяния снега 18.04.2024 в 10:00. Присутствовал представитель ИП ФИО1 и ИП Овод Л.А. ФИО7 Представитель ООО «Калинка» ФИО4 об осмотре уведомлен надлежащим образом телефонограммой и сообщением в приложении Rakuten Viber Messenger, на осмотр не прибыл.

Как указал эксперт, в ходе повторного осмотра, проведенного представителем истцов, заявлено, что в материалах дела имеются фотоматериалы состояния объекта на 26.02.2020 на 129 листах, однако информация, отображенная на них, не в полной мере характеризует конструктивные элементы объекта исследования.

Эксперту были направлены дополнительные документы для проведения экспертизы, а именно: фото состояние объекта аренды на 26.02.2020 на 129 л., копия приложения № 1 к договору аренды на 1 л., копия акта приема-передачи недвижимого имущества от 27.03.2013 приложение № 2 к договору аренды № 1 недвижимого имущества от 27.05.2013 на 1 л., копия технического паспорта на нежилое здание <...> на 07.12.2017 на 13 л.

По первому вопросу эксперт указал, что любое изменение свойств и характеристик недвижимого имущества, которое направлено на повышение удобства и/или эффективности его использования, принято считать улучшением.

Экспертом указано, что имеющиеся в материалах, представленных на исследование, сведения о техническом состоянии нежилого здания, переданного арендатору по договору аренды от 27.05.2013 № 1, не отражают характеристики и состояние строительных конструкций, а в большей степени характеризуют внутреннюю отделку. О наличии инженерных систем косвенно можно судить по перечисленным в пункте 3 акта приема-передачи недвижимого имущества, являющегося приложением № 2 к настоящему договору приборов учета и их показаний - электроэнергия, газ, вода.

Сведения, достаточные для установления видов и объемов проведенных работ, а также примененных материалов на исследование не представлены.

Фотоматериалы, отображающие исследуемый объект по состоянию на 07.12.2017, также отсутствуют.

Укрупненно, сравнительным анализом имеющихся фотоматериалов и технических данных можно выделить следующие изменения свойств и характеристик объекта исследования:

- стены наружные – повреждения от крепежных элементов временных конструкций, монтажных узлов коммуникаций, эксплуатационные дефекты ступеней входных групп;

- конструкции крыши – частичное повреждение деревянной подшивки карнизных свесов;

- стены внутренние, перегородки, сантехкабины – изменение планировки объекта исследования, в процессе хозяйственной деятельности арендатора (см. фрагменты 3-5, 12- 15, 17-20, 23, 24, 28, 29); местами фиксируется разрушение монтажных систем перегородок в виде листов ГКЛ и элементов металлических каркасов;

- внутренняя отделка – повреждение поверхностей стен, перегородок, облицовки столбов вследствие демонтажа декоративной отделки;

- проемы – демонтированы дверные полотна в перегородках (точное количество установить не представляется возможным);

- отопление, вентиляция, кондиционирование – демонтированы отдельные радиаторы отопления, внешние и внутренние блоки создания воздушного потока систем вентиляции и кондиционирования (точное количество установить не представляется возможным);

- водоснабжение и канализация – отсутствуют отдельные сантехнические приборы (точное количество установить не представляется возможным). Признаков нарушения целостности системы подводящих трубопроводов водоснабжения и системы отводящих трубопроводов канализации не установлено;

- электроснабжение и освещение – частично демонтированы кабели силовых и осветительных сетей по строительным основаниям (стены, перекрытия, полы и др.) на горизонтальных и вертикальных участках, а также в пределах щитовых и распределительных устройств, электрические розетки, светильники (точное количество установить не представляется возможным);

- слаботочные системы – частично демонтированы технические СПС и СОУЭ55 (точное количество установить не представляется возможным);

- прилегающая территория – очаговые деформации асфальтобетонного и брусчатого покрытия;

- терраса – отсутствует.

Признаков нарушения целостности фундаментов, кровли, перекрытий и покрытий не установлено. Установить, имелись ли изменения иных конструктивных частей, по имеющимся исходным данным не представляется возможным.

По представленным материалам, исходя из ретроспективного характера исследования и ограниченного объема имеющейся в деле объективной информации, в достаточной степени характеризующей объект аренды и физические характеристики его конструктивных элементов, проведение полного и всестороннего исследования и формирование обоснованного вывода по первому вопросу экспертизы не представляется возможным.

Сведения, полученные в ходе ответа на первый вопрос экспертизы, могут быть использованы при определении величины ущерба, причиненного арендодателю в результате повреждения или изменения строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, внутренней отделки и т.д.

По второму и третьему вопросам экспертом установлено следующее.

С точки зрения классификационного деления, применительно к изменениям нежилого здания, расположенного по адресу: <...> (в том числе прилегающая территория, терраса, конструкция Г-образной формы (площадка), временный павильон (помещение № 33), а также 3 крыльца, фасад и крыша), к неотделимым улучшениям могут быть отнесены: внутренняя отделка, перегородки, фасад, крыша, система электроснабжения; к отделимым улучшениям – элементы системы отопления, элементы системы внутренней канализации, СПС и СОУЭ, терраса, конструкция Г-образной формы (площадка), временный павильон (помещение № 33), крыльцо (входная группа), брусчатое покрытие прилегающей территории.

Демонтаж неотделимых улучшений (внутренняя отделка, перегородки, система электроснабжения), произведенных ООО «Калинка», без причинения технического, физического и иного вреда объекту аренды невозможен.

Демонтаж отделимых улучшений (элементы системы отопления, элементы системы внутренней канализации, СПС и СОУЭ, терраса, конструкция Г-образной формы (площадка), произведенных ООО «Калинка», без причинения технического, физического и иного вреда объекту аренды возможен.

Учитывая степень неопределенности и ограниченный объем имеющейся в деле объективной информации, в достаточной степени характеризующей объект аренды, а также связанную с этим невозможность достоверного определения полного перечня и физических характеристик улучшений, произведенных ООО «Калинка» в нежилом здании, расположенном по адресу: <...> (в том числе прилегающая территория, терраса, конструкция Г-образной формы (площадка), временный павильон (помещение № 33), а также 3 крыльца, фасад и крыша) формирование обоснованного вывода по второму и третьему вопросам экспертизы не представляется возможным.

Сведения, полученные в ходе ответа на второй и третий вопрос экспертизы, могут быть использованы при определении величины ущерба, причиненного арендодателю в результате повреждения или изменения строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, внутренней отделки и т.д.

По четвертому вопросу эксперт пришел к следующим выводам.

Для определения стоимости ущерба, причиненного ИП ФИО1 и ИП Овод Л.А. в результате демонтажа обществом «Калинка» неотделимых улучшений нежилого здания, расположенного по адресу: <...> (в том числе прилегающая территория, терраса, конструкция Г-образной формы (площадка), временный павильон (помещение № 33), а также 3 крыльца, фасад и крыша), с учетом нормального износа объекта, необходимо определить устранения повреждений перегородок, внутренней отделки, системы электроснабжения.

В экспертном заключении подробно описаны методы, применяемые экспертом при определении стоимости.

Эксперт пришел к выводу, что кадастровая стоимость отражает наиболее вероятную стоимость объекта недвижимости на дату определения стоимости с учетом физического износа.

По информации с сайта фонда данных государственной кадастровой оценки стоимость объекта экспертизы составляет 48 967 634,92 руб.

Стоимость ущерба, причиненного арендодателю в результате демонтажа конструктивных элементов, инженерных систем и внутренней отделки объекта исследования, классифицированных как неотделимые улучшения, может быть определена как доля в общей стоимости объекта капитального строительства.

Для определения стоимости ущерба от демонтажа неотделимых улучшений на объекте необходимо определить вес отдельных конструктивных элементов, подвергшихся повреждениям.

Величина ущерба, соответствующая стоимости поврежденных конструктивных элементов, инженерных систем и внутренней отделки объекта исследования, классифицированных как неотделимые улучшения, определена экспертом в размере 9 068 805 руб. 99 коп.

По пятому вопросу эксперт пришел к выводу, что нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, после прекращения действия договора аренды от 27.05.2013 и освобождения его ООО «Калинка» являлось пригодным для дальнейшего использования ИП ФИО1 и ИП Овод Л.А.

По ходатайству сторон в судебное заседание 04.09.2024 вызван эксперт автономной некоммерческой организации «Самарский региональный центр судебных экспертиз» ФИО6, который пояснил обстоятельства по порядку проведенного им исследования и ответил на вопросы суда и сторон.

Представленное заключение судебного эксперта содержит сведения об эксперте, описание объекта исследования, методы оценки объектов, является полным, ясным, содержит выводы и их обоснование, в связи с чем является надлежащим доказательством по делу и соответствует статьям 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заключение судебной экспертизы суды приняли в качестве надлежащего доказательства по делу.

Установив указанные обстоятельства, суды пришли к обоснованному выводу о ненадлежащем исполнении ответчиком обязанности по возврату имущества из арендного пользования в предусмотренном в договоре аренды надлежащем состоянии, пригодном для дальнейшего использования, а также о наличии ущерба, причиненного истцам в результате демонтажа ответчиком неотделимых улучшений нежилого здания.

Со ссылкой на пункт 6 дополнительного соглашения от 09.02.2021, в соответствии с которым в срок до 18.03.2021 арендатор передает арендодателям арендованное по договору нежилое здание с прилегающей территорией без приведения в первоначальное состояние, заявитель жалобы утверждает об отсутствии оснований для возложения на него материально-правовой ответственности.

Данный довод ответчика судом кассационной инстанции не принимается, поскольку указанный пункт дополнительного соглашения от 09.02.2021 не предоставляет право арендатору на причинение ущерба имуществу истцов при демонтаже им неотделимых улучшений нежилого здания.

По окончании срока действия договора арендатор обязан вернуть объект с учетом всех неотделимых улучшений, произведенных арендатором в помещении с согласия арендодателей, а также с учетом износа объекта и неотделимых улучшений, и энергопринимающие устройства с учетом нормального износа (пункт 4.5 договора).

Право заявителя демонтировать отделимые улучшения не исключает обязанности сохранять неотделимые улучшения и не предоставляет арендатору право на причинение ущерба объекту при демонтаже улучшений. Демонтаж должен осуществляться таким образом, чтобы не наносить вред конструктивным особенностям здания. В данном случае демонтаж привел к разрушению стен, полов, систем вентиляции, электроснабжения и других важных элементов, что противоречит условиям договора и нормам ГК РФ.

Утверждение заявителя жалобы о пропуске истцом срока исковой давности признано судами необоснованным, так как срок начинает течь с момента, когда истцы узнали или должны были узнать о нарушении своих прав. Дата начала течения срока установлена как 22.03.2021 — день фактического возврата объекта в ненадлежащем состоянии. Исковое заявление было подано 05.07.2021, то есть до истечения трехлетнего срока исковой давности.

Доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Иная оценка заявителем кассационной жалобы обстоятельств спора не подтверждает существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не является достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Переоценка установленных судами обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 03.12.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2025 по делу № А55-19383/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судьяИ.Р. Нагимуллин

СудьиА.Д. Хлебников

Э.Р. Галиуллин