Постановление от 23 ноября 2017 г. по делу № А41-47129/2017

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-47129/17
23 ноября 2017 года
г. Москва


Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме 23 ноября 2017 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Бархатова В.Ю., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1,

при участии в заседании:

от ИП ФИО2: не явились, извещены;от Комитета по управлению имуществом Администрации Можайского муниципального района Московской области: ФИО3, по доверенности от 21.11.2017;от Администрации Можайского муниципального района: не явились, извещены;от Совета депутатов Можайского муниципального района: ФИО4, по доверенности от 15.11.2017, ФИО5, по доверенности от 15.11.2017,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Московской области от 04 сентября 2017 года по делу № А41-47129/17, принятое судьей Семеновой А.Б., по иску ИП ФИО2 к Комитету по управлению имуществом Администрации Можайского муниципального района Московской области, третьи лица: Администрация Можайского муниципального района, Совет депутатов Можайского муниципального района, о признании,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Администрации Можайского муниципального района Московской области с требованиями (с учетмо принятых судом уточнений):

- признать расчет арендной платы в Приложении к договору аренды недвижимого имущества от 16.04.2014 №771/14 нарушающим права и законные интересы истца и обязать установить арендную плату в размере 194 496 руб. 59 коп. в год и 16 208 руб. 00 коп. в месяц.

Решением Арбитражного суда Московской области от 15 августа 2017 года по делу № А41-47428/17 требования Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области удовлетворены в части. Суд решил: взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Партенит» в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области задолженность по арендной плате по договору аренды от 15.03.1999 № 27 земельного участка за период с 01.10.2015 по 31.03.2017 в размере 4 618 718,25 руб., а также неустойку (пени) за просрочку платежей – за период с 15.12.2015 по 31.03.2017 в размере 772 210,49 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, истец обжаловал его в апелляционном порядке.

Стороны своих представителей в судебное заседание не направили.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской и ИП ФИО2 заключен договор аренды муниципальной собственности № 771/14 от 16.04.2014, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование муниципальную собственность: помещение № 1-5, 22-29, 31, 32 в полуподвале жилого дома – торговое объединение «Ирина», общей площадью 236,10 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Пунктом 1.2 договора указано, что имущество передано для размещения специализированного магазина.

Пунктом 2.1 договора предусмотрен срок аренды помещения: с 16.04.2014 по 15.04.2019.

Пунктом 2.3 договора стороны устанавливают, что условия договора применяются к правоотношениям, возникшим до заключения договора со дня передачи имущества арендатору, начиная с 16 апреля 2014 года.

Пунктом 3.1.1. договора установлено, что размер арендной платы за пользование имуществом на дату подписания договора определен сторонами в приложении № 2 (Расчет арендной платы) к договору, которое является его неотъемлемой частью.

Пунктом 3.5 установлено, что размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения базовой ставки годовой арендной платы и коэффициентов к ней, указанных в приложении № 2 к договору, изменения условий использования арендатором имущества или вида деятельности арендатора в арендуемом имуществе (цели использования имущества) без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор.

Исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного арендодателем по адресу арендатора, указанному в разделе 11 договора, или на основании официального опубликования соответствующего нормативного документа в средствах массовой информации.

Пунктом 5.4.1. договора стороны предусмотрели, что арендатор обязан использовать имущество исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора.

Арендная плата по договору №771/14 от 16.04.2015 рассчитана в соответствии с решением Совета депутатов Можайского муниципального района от 02.03.2011 № 304/2011-Р «О внесении изменений и дополнений в Положение об аренде имущества, находящегося в собственности Можайского муниципального района Московской области, утвержденное решением Совета депутатов Можайского муниципального района от 24.12.2010 № 277/2010-Р» по формуле:

Ап = Бап х S х Киз х Км х Кт х Кнж х Ку х Кд где Бап - базовая ставка годовой арендной платы за 1 квадратный метр; S - арендуемая площадь здания (помещений); Киз - коэффициент остаточной стоимости здания; Киз = (100 - % износа) / 100; Км - коэффициент качества строительного материала стен здания; Кт - коэффициент типа здания (помещения, строения); Кнж -коэффициент качества нежилого помещения; Ку - коэффициент удобства расположения арендуемого здания (помещения); Кд - коэффициент, учитывающий условия использования арендатором здания (помещения) или вид деятельности арендатора в здании (помещении).

Обращаясь в суд с рассматриваемым иском, истец указывает, что арендная плата рассчитана ошибочно. Истец полагает, что арендная плата должна рассчитываться исходя из следующих показателей:

- площадь фактически занимаемого арендатором помещения составляет 225 кв.м., вместо 236,1 кв.м.;

- по мнению истца, тип помещения здания является подвальным, вместо полуподвального, в связи с чем, надлежит применять коэффициент 0,5;

- истец считает, что коэффициент, учитывающий условия использования арендатором здания (помещения) или вид деятельности арендатора в здании (помещении), значение коэффициента, учитывающего условия использования арендатором здания (помещения) или вид деятельности арендатора в здании (помещении) (Кд), установленный в соответствии с «Решением №277/2010-Р», вместо текущего 1, должен составлять 0,5, поскольку производимые истцом продукты относятся к продуктам питания первой необходимости, ссылаясь на постановление Правительства Российской Федерации от 15.07.2010 № 530;

- истец считает, что в случае предоставления в аренду зданий и нежилых помещений субъектам малого и среднего предпринимательства для ведения предпринимательской деятельности в социально значимых сферах, должен применяться понижающий коэффициент (Ксоц) в размере 0,5.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Довод истца о том, что при расчете арендной платы надлежит исходить из площади арендуемого помещения 225 кв.м. и типа помещения подвальный, вместо полуподвального апелляционный суд отмечает следующее.

Данные о площади и типе недвижимого имущества являются существенными условиями договора (п. 1.1.), внесены в ЕГРН, отражены в реестре муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 5.4.14. договора, арендатор при необходимости за счет собственных средств обязан изготовить техническую документацию на имущество, указанное в пункте 1.1 договора, а также обновлять сведения о проценте износа имущества.

Однако, техническая документация подтверждающей, что площадь фактически занимаемого помещения составляет 225 кв.м, вместо декларированных 236,1, не была представлена арендодателю.

Согласно извлечению из технического паспорта (техническое описание), составленному по состоянию на 21.02.2003, инв. № 2336 Бюро Технической инвентаризации Можайского района, помещения расположено в полуподвале жилого дом.

Документов, подтверждающих, что указанные помещения являются подвальными, истец арендодателю также не представлял.

Истец обратился в Западный филиал ГУП МО «МОБТИ» ГУП МО Можайский отдел уже в ходе рассмотрения настоящего спора и представил в материалы дела Технический паспорт помещения, составленный 31.07.2017. Указанный технический паспорт арендодателю не направлялся, что не отрицал истец в судебном заседании. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку соглашение об изменении условий договора с приложением технического паспорта помещений от 31.07.2017 истец в адрес ответчика не направлял, доводы истца об изменившихся существенных условиях договора не могут служить основанием для удовлетворения исковых требований, в отсутствие соблюдения процедур, предусмотренных договором и действующим законодательство об изменении условий договора.

Истец не лишен возможности обратиться в Администрацию Можайского муниципального района Московской области или Комитет по управлению имуществом Администрации Можайского муниципального района Московской области с соответствующим заявлением, с приложением документов, обосновывающих необходимость внесения изменений в существенные условия договора аренды.

Следует также отметить, что площадь помещения, согласно техническому паспорту помещения от 31.07.2017, отличается от площади, указанной истцом в иске и письме от 05.06.2017, направленном ответчику в качестве досудебной претензии.

Довод истца о том, что Кд - коэффициент, учитывающий условия использования арендатором объекта благоустройства (сооружения) или вид деятельности арендатора на арендуемом объекте благоустройства (сооружении), определенный в соответствии с приложением 2 Положения об аренде имущества, находящегося в собственности Можайского муниципального района Московской области, утвержденного решением Совета депутатов Можайского муниципального района от 24.12.2010 № 277/2010-Р, вместо установленного 1, должен применяться 0,5, поскольку истец относится к производителю продуктов питания первой необходимости, также подлежит отклонению по следующим основаниям.

В соответствии с постановлением администрации Можайского муниципального района Московской области от 16.04.2014 № 808-П «О предоставлении Главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в аренду муниципальной собственности, расположенной по адресу: <...>», на основании договора указанное имущество предоставлено истцу с целью реализации товаров народного потребления, а не для осуществления производственной деятельности.

Согласно приложению 2 «Коэффициенты, учитывающие условия использования арендатором здания (помещения) или вид деятельности арендатора в здании (помещении)» Кт - 0,5 применяется в случае производства продуктов питания первой необходимости, а не их реализации.

При организации специализированного магазина по продаже хлебобулочных, молочных, мясных изделий, а также товаров детского ассортимента, спортивных товаров, продукции декоративного садоводства и зоотоваров (при условии, что удельный вес товарооборота специализированной продукции в общем объеме товарооборота составляет не менее 70%), применяется Кт-1.

В соответствии с поручением Губернатора Московской области (пункт 5) от 09.06.2015 (прилагается), учитывая разъяснения Министерства имущественных отношений Московской области от 10.07.2015 № 12Исх-13733 (прилагается), решением Совета депутатов Можайского муниципального района от 23.09.2015 № 446/28 (вступило в силу после опубликования в газете новая жизнь от 19.12.2015 № 98) в Положение об аренде имущества, находящегося в собственности Можайского муниципального района Московской области, утвержденное решением Совета депутатов Можайского муниципального района от 24.12.2010 № 277/2010-Р, внесены изменения, согласно п. 4.1. которого в случае предоставления в аренду зданий и нежилых помещений субъектам малого и среднего предпринимательства для ведения предпринимательской деятельности в социально значимых сферах применяется понижающий коэффициент (Ксоц) в размере 0,5.

К социально значимым сферам предпринимательской деятельности относятся в частности магазины шаговой доступности, пекарни до 100 кв. м (при этом, если площадь арендуемого объекта недвижимости более 100 кв. м, понижающий коэффициент рассчитывается только для 100 кв. м, остальная часть площади рассчитывается без учета понижающего коэффициента. Положением понижающий коэффициент (Ксоц) в размере 0, 5 на момент заключения договора аренды (16.04.2014) не был предусмотрен. Понижающий коэффициент (Ксоц) в размере 0,5 для субъектов малого и среднего предпринимательства для ведения предпринимательской деятельности в социально значимых сферах (в данном случае магазин шаговой доступности) введен решением Совета депутатов Можайского муниципального района от 23.09.2015 № 446/28 с 19.12.2015 и по правилам статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный нормативный акт не распространяется на договоры, заключенные до его принятия.

При расчете арендной платы по договору на 2016 год, Комитетом был применен указанный коэффициент к 100 кв.м. арендуемой площади. Истцом данный расчет подписан и скреплен печатью.

Доводы апелляционной жалобы повторяют доводы иска, были рассмотрены и обоснованно отклонены судом первой инстанции.

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 04 сентября 2017 года по делу №А41-47129/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

В.Ю. Бархатов

В.Н. Семушкина