Решение от 31 марта 2023 г. по делу № А40-261789/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-261789/22-72-1714
г. Москва
31 марта 2023 г.
Резолютивная часть решения объявлена 27 марта 2023 года

Полный текст решения изготовлен 31 марта 2023 года


Арбитражный суд в составе судьи Немовой О. Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ханом Б. А.

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ДЖЕЙ ЭНД ТИ БАНК (АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО) (115035, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 28.08.2002, ИНН: <***>, КПП: 770601001)к заинтересованному лицу – УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ (115191, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>, КПП: 772601001) третье лицо – ООО «Овчаренко», ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

о признании незаконным отказа в государственной регистрации залога (ипотеки) нежилого здания,

при участии представителей: согласно протоколу судебного заседания



УСТАНОВИЛ:

ДЖЕЙ ЭНД ТИ БАНК (АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО) (далее – Заявитель, Банк) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением об оспаривании решения Управления Росреестра по г. Москве (далее – заинтересованное лицо, Росреестр, Управление), оформленное Уведомлением КУВД-001/2021-54612451/13, об отказе в государственной регистрации залога (ипотеки) нежилого здания, площадью 439,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 77:01:0001025:1002.

Заявитель заявленные требования поддержал в полном объеме.

Заинтересованное лицо относительно удовлетворения заявленных требований возражает по доводам письменного отзыва.

Судом проверено и установлено, что срок, предусмотренный ч.4 ст.198 АПК РФ, заявителем соблюден.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав доводы сторон, арбитражный суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Джей энд Ти Банк (АО) предоставил ООО «ОВЧАРЕНКО» (далее – Общество) целевой кредит по кредитному договору № <***> 20-кк от 22.12.2022 (далее - Кредитный договор) на приобретение нежилого здания по адресу: <...>, кадастровый номер 77:01:0001025:1002 (далее - Здание) по договору купли-продажи от 15.12.2020.

Общество приобрело Здание по итогам конкурса, проводимого в электронной форме по продаже находящегося в федеральной собственности объекта недвижимого имущества (нежилого здания), являющегося объектом культурного наследия федерального значения «Дом-мастерская ФИО1» (зарегистрирован в реестре объектов культурного наследия за номером 77144103985402006). В соответствии с протоколом о результатах конкурса заключен договор купли-продажи объекта недвижимого имущества № 20/2394/20 от 15.12.2020. Согласно договору купли-продажи от 15.12.2020 Здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001025:23 по адресу <...>/12 площадью 0,2035 га с разрешенным использованием - эксплуатация зданий историко-культурного назначения, находящегося в собственности города федерального значения Москвы (запись ЕГРН от 01.04.2008 № 77-77-14/008/2008-317). С момента государственной регистрации перехода права собственности на Здание у Общества в соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации возникает исключительное право на приобретение в собственность или в аренду земельного участка, занятого указанным объектом и необходимого для его использования (п. 5 Протокола о результатах конкурса, приложение 1 к договору купли-продажи от 15.12.2020).

Здание приобретено Обществом частично с использованием целевых кредитных средств Банка в соответствии со ст. 69.1 Закона об ипотеке, Общество вправе подать заявление на регистрацию ипотеки в силу закона в отношении Здания. Закон не устанавливает ограничений по кредитованию сделок с объектами недвижимости, и ипотека в силу закона была бы зарегистрирована одновременно с государственной регистрацией права собственности Общества на Здание. Однако Банк и Общество пришли к соглашению о заключении договора ипотеки после регистрации права собственности Общества на Здание и о регистрации ипотеки на Здание в силу договора. В связи с этим 26.04.2021 Банк и Общество заключили договор ипотеки № 534/21-3 (далее - Договор ипотеки).

20.12.2021 Джей энд Ти Банк (АО) в целях государственной регистрации ипотеки подано заявление о государственной регистрации залога в пользу Банка в отношении нежилого здания по адресу: <...>, кадастровый номер 77:01:0001025:1002, на основании Договора ипотеки (заявление КУВД-001/2021-54612451). В соответствии с условиями Договора ипотеки, ООО «ОВЧАРЕНКО» (Залогодатель) передал Банку (Залогодержатель) в залог Здание, назначение: нежилое, наименование: здание, площадь 439,6 кв.м., количество этажей: 2, в том числе подземных 0, адрес: <...>, инвентарный номер 121/8, условный номер 134887, условный номер 2121434 28.02.1992 ГУП МосгорБТИ, кадастровый номер 77:01:0001025:1002.

По результатам рассмотрения заявления, Управлением Росреестра по Москве был принято решение об отказе в государственной регистрации залога по Договору ипотеки в пользу Банка от 27.09.2022 г. № КУВД-001/2021-54612451/13.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в суд с указанными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из следующего.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации).

В соответствии с частью 1 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации.

Согласно п. 2 ст. 271 при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Как установлено судом, Общество владеет на праве собственности Зданием, право собственности на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за № 77:01:0001025:1002-77/051/2120-6 от 19.03.2021 года. Здание передано в залог Банку в соответствии с Договором ипотеки.

Земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001025:23 принадлежит на праве собственности городу Москва. Общество использует земельный участок в силу положений п. 1 ст. 35 Земельного Кодекса Российской Федерации. Право пользования земельным участком не подлежит государственной регистрации. Принадлежащее Обществу и не подлежащее государственной регистрации право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой Зданием, не может являться предметом договора об ипотеке и залог прав пользования земельным участком не подлежит государственной регистрации.

Согласно ст.69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Часть вторая статьи 69 Закона об ипотеке отражает один из основных принципов земельного законодательства - принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, обусловлена спецификой указанных объектов и складывающихся имущественных отношений и имеет целью создание условий, способствующих реализации заложенного имущества - зданий или сооружений. Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В связи с тем, что права на земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001025:23 принадлежат на праве собственности городу Москва, ипотека данного земельного участка законом не допускается, залогодатель фактически приобрел право на использование соответствующей части земельного участка, занятой Зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник Здания.

В соответствии с п.12 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 №10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», согласно статье 69 Закона об ипотеке залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Судам следует иметь в виду, что содержащиеся в законе ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды (например, статья 63 Закона об ипотеке, пункты 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ. подпункт 3 пункта 5 статьи 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях") не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках, если при этом из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий или сооружений.

По смыслу ст.130 ГК РФ здание как самостоятельный объект недвижимости может находиться на земельном участке, право собственности на который принадлежит другому лицу. ГК РФ не запрещает совершение сделок залога здания без залога прав на земельный участок, если этот земельный участок находится в собственности другого лица. При этом при отчуждении предмета залога в виде здания у покупателя возникает право пользования земельным участком по правилам земельного законодательства.

С момента регистрации права собственности на Здание Общество приобрело следующие права на земельный участок: в соответствии с п. 1. ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник; в соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации на приобретение в собственность или в аренду земельного участка, занятого указанным объектом и необходимого для его использования.

При этом, исходя из положения норм статей 5, 69 Закона об ипотеке, суд приходит к выводу, что заключение договора ипотеки только на здания в условиях, когда отсутствуют зарегистрированные права на земельный участок, действующему законодательству не противоречит

В связи с чем, суд соглашается с доводами заявителя о том, что поскольку права на земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001025:23 принадлежат на праве собственности городу Москва, статья 69 ФЗ Об ипотеке в данном случае не применятся, залогодатель фактически пользуется земельным участком, занятым Зданием и необходимым для его использования, соответственно, государственной регистрации подлежит только залог Здания.

Таким образом, в адрес регистрирующего органа был направлен исчерпывающий перечень документов, соответствующие требованиям законодательства РФ и необходимый для проведения регистрационных действий.

В нарушение статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ иное Управлением не доказано.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции приходит к выводу, что требования общества подлежат удовлетворению ввиду наличия совокупности оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 201 АПК РФ.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявителя в силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ исходя из заявленных обществом требований суд полагает необходимым обязать Управление Росреестра по г. Москве в 10 дневный срок с даты вступления решения в законную силу осуществить государственную регистрацию залога (ипотеки) в отношении объекта недвижимости: нежилого здания, площадью 439,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 77:01:0001025:1002, на основании Договора ипотеки от 26.04.2021 №534/21-3, заключенного между Джей энд Ти Банк (АО) и ООО «ОВЧАРЕНКО».

Судебные расходы распределяются по правилам ч. 1 ст. 110 АПК РФ и относятся на заинтересованное лицо.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 4, 51, 64-68, 81, 110, 123, 156, 167-170, 197-201 АПК РФ, арбитражный суд первой инстанции



РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Управления Росреестра по г. Москве, оформленное Уведомлением КУВД - 001/2021-54612451/13, об отказе в государственной регистрации залога (ипотеки) нежилого здания, площадью 439,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 77:01:0001025:1002, по Договору ипотеки от 26.04.2021 №534/21-3, заключенному между Джей энд Ти Банк (АО) и ООО «ОВЧАРЕНКО».

Проверено на соответствие действующему законодательству

Обязать Управление Росреестра по г. Москве в 10 дневный срок с даты вступления решения в законную силу осуществить государственную регистрацию залога (ипотеки) в отношении объектанедвижимости: нежилого здания, площадью 439,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 77:01:0001025:1002, на основании Договора ипотеки от 26.04.2021 №534/21-3, заключенного между Джей энд Ти Банк (АО) и ООО «ОВЧАРЕНКО».

Взыскать с Управления Росреестра по г. Москве в пользу ДЖЕЙ ЭНД ТИ БАНК (АО) расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 (три тысячи) руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

О.Ю. Немова