Решение от 31 октября 2018 г. по делу № А76-9638/2016

Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-9638/2016
31 октября 2018 г.
г. Челябинск



Резолютивная часть решения объявлена 24 октября 2018 г.

Решение в полном объеме изготовлено 31 октября 2018 г.


Судья Арбитражного суда Челябинской области А.Г. Гусев, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации города Магнитогорска, ОГРН1027402226830, г. Магнитогорск Челябинской области,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРН <***>, г. Магнитогорск Челябинской области,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ООО БЦ «Негоциант», ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, общества с ограниченной ответственностью «фирма Мой-город», общества с ограниченной ответственностью «ВЕСТА»,

о взыскании 1 290 349 руб. 94 коп.,

при неявке сторон в судебном заседании,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Магнитогорска (далее – истец, администрация) 20.04.2016 обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка №4017 от 14.04.2005 за период с 22.05.2014 по 31.12.2015 в размере 1 200 010 руб. 69 коп.

До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, истец заявил ходатайство об изменении предмета исковых требований, просил взыскать задолженность по арендной плате за период с 22.05.2014 по 31.03.2016 в размере 1 290 349 руб. 94 коп.

Суд, руководствуясь ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) удовлетворил ходатайство об изменении предмета исковых требований.

Определением от 15.06.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО БЦ «Негоциант», ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, общество с ограниченной ответственностью «фирма Мой-город», общество с ограниченной ответственностью «ВЕСТА».

Определением от 13.09.2017 производство по настоящему делу приостанавливалось до вступления в законную силу судебного акта по делу №А76-12022/2016.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, об арбитражном процессе по делу, а также о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с ч. 1 ст. 123 АПК РФ. Дело рассмотрено в их отсутствие по правилам ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

Ссылаясь на ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за пользование земельным участком.

Ответчик с исковыми требованиями не согласен, считает, что истцом в расчете неверно применена площадь земельного участка и размер коэффициента К1.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, между Администрацией города Мгнитогорска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Тройка» (далее – общество «Торговый дом «Тройка») (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 14.04.2003 № 4017 (л.д. 9-12 т. 1), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель: земли поселений (жилая территориальная зона) с кадастровым номером согласно кадастрового плана земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), утвержденного Магнитогорским филиалом ФГУ «Земельная кадастровая палата по Челябинской области», находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, ул. 50-летия Магнитки, в районе жилого дома № 52, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору, являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 6629,4600 кв.м (п. 1.1 договора аренды).

Настоящий договор заключен сроком до 04.03.2010 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Условия договора распространяются на отношения, возникшие с 04.03.2005 (п. 2.1 договора).

В связи с заключением договора уступки прав и обязанностей от 24.02.2009 по договору аренды (л.д. 17-18 т. 1) и передачей прав арендатора земельного участка от общества «Торговый дом «Тройка» к обществу Бизнес-Центр «Негоциант» между последним и администрацией подписано дополнительное соглашение от 23.04.2009 к договору аренды (л.д. 15-16 т. 1), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов (зона многоквартирной жилой застройки) с кадастровым номером 74:33:0307001:5 (прежний номер 74:33:0307001:0005) согласно кадастровому плану земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), утвержденным Магнитогорским филиалом ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Челябинской области, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): в районе жилого дома № 52 по ул. 50-летия Магнитки в Орджоникидзевском районе г. Магнитогорска в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 6629,46 кв.м. Цель использования – для размещения магазина, предприятия бытового обслуживания населения, спортивного зала, спортивного клуба, зала рекреации.

Дополнительным соглашением от 16.06.2011 к договору аренды (л.д. 13-14 т. 1) администрация и общество Бизнес-Центр «Негоциант» предусмотрели срок действия договора аренды до 04.03.2013.

На основании постановлений администрации на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0307001:5 обществом Бизнес-Центр «Негоциант» были построены и введены в эксплуатацию (л.д. 41-46, 50-64 т. 1) три объекта недвижимого имущества: комплекс бытового обслуживания (присвоен почтовый адрес: <...>), нежилое здание аптеки (присвоен почтовый адрес: <...>), физкультурно-оздоровительный комплекс (присвоен почтовый адрес: <...>).

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости следует, что правообладателем нежилого помещения №1, площадью 457,8 кв.м., с кадастровым (или условный номером) 74:33:0307001:6430, расположенного в здании аптеки, с 23.05.2014 являлся ФИО2 С 09.04.2015 ФИО2 указанное помещение принадлежало на праве 3/5 общей долевой собственности (л.д.70 т.1).

ФИО2 на праве собственности с 23.05.2014 принадлежит нежилое помещение №1, площадью 447,2 кв.м. с кадастровым (или условным номером) 74:33:0307001:6431, расположенное в здании аптеки (л.д.71 т.1).

В период с 22.05.2014 по 10.08.2015 ФИО2 на праве собственности принадлежало нежилое помещение №1, площадью 449,7 кв.м., с кадастровым (или условным номером) 74:33:0307001:6429, расположенное в здании аптеки (л.д.72 т.1).

В силу ст. 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу п.п. 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Судом установлено, что ответчик приобрел в собственность объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, в связи с чем к ФИО2 на основании п. 1 ст. 35 ЗК РФ перешло право аренды соответствующей части этого земельного участка.

Истцом в адрес ответчика направлен акт сверки по состоянию на 03.03.2016 (л.д. 79-80 т. 1) и претензия от 03.03.2016 № 01-33/01932 с требованием оплаты задолженности (л.д. 81-82 т. 1).

То обстоятельство, что между ФИО2 и обществом Бизнес-Центр «Негоциант» был оформлен договор субаренды для использования части земельного участка с кадастровым номером 74:33:0307001:5 (л.д. 127-131 т. 1), не освобождает ответчика от несения бремени арендных платежей перед администрацией и не лишает последнюю права взыскивать их в судебном порядке.

Неисполнение ответчиком обязательства по оплате арендной платы послужило основанием для обращения администрации с исковым заявлением в суд.

В силу п. 7 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, плату за предоставление права аренды, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.

Расчет арендной платы произведен истцом на основании методики, ставок и коэффициентов, утвержденных решением Магнитогорского городского Собрания депутатов от 26.06.2012 №108 «Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории города Магнитогорска, государственная собственность на которые не разграничена», Закона Челябинской области от 24.04.2008 №257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» по формуле: кадастровая стоимость земельного участка * ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка * К1 (коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора на данном земельном участке) * К2 (коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе) * К3 (коэффициент, учитывающий категорию арендатора) : 365/366 (количество дней в году) * (количество дней фактического пользования).

Ответчик не оспаривает методику расчета, ставки арендной платы и коэффициентов К2 и К3, но возражает против расчета арендной платы исходя из площади земельного участка 6 629,46 кв.м и применения коэффициента К1=4,06 исходя из вида деятельности «сдача внаем недвижимого имущества».

Согласно кадастровой выписке земельный участок с кадастровым номером 74:33:0307001:5, площадью 6 629,46 кв.м. имеет вид разрешенного использования – комплекс бытового обслуживания, физкультурно-оздоровительный комплекс, нежилое здание аптеки (л.д.74-78 т.1).

Ответчиком в материалы дела представлено техническое заключение от 15.10.2016 №0595/2016, выполненное обществом с ограниченной ответственностью «Бюро независимых экспертиз и оценки», согласно которому площадь земельного участка, необходимая и достаточная для обслуживания и функционирования торговых помещений, расположенных по адресу: <...> Магнитки, 52а,б,в – ограничивается зоной для обслуживания наружных конструкций (фундамент, стены), благоустройством, колодцами для подвода инженерных сетей, организацией для подъезда на автостоянки и подхода к зданиям (л.д. 46 т.2).

В рамках рассмотрения дела №А76-12022/2016 по иску Администрации города Магнитогорска к обществу «Фирма Мой-Город» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 14.04.2005 №4017 с участием третьих лиц, в том числе ФИО2, проводилась экспертиза по определению площади земельного участка, необходимой для эксплуатации, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Техническая экспертиза и оценка».

В заключении №2-2547-17 указаны выводы, в том числе, что площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: <...> составляет 1 207,6 кв.м. Кроме того, эксперты установили, что в границах земельного участка с кадастровым номером 74:33:0307001:5, расположены земли общего пользования, площадь которых составляет 3 247 кв.м.

При принятии решения по делу №А76-12022/2016 суд принял во внимание сделанные по результатам экспертизы выводы.

Согласно ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Учитывая, что в деле А76-12022/2016 участвовали те же лица, суд считает доводы ответчика обоснованными относительно площади земельного участка, необходимой для эксплуатации нежилых помещений в нежилом здании по адресу: <...> Магнитки, д. 52, «Б», и руководствуясь выводами экспертов расчет арендной платы следует производить по следующей формуле: кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:33:0307001:5 в соответствующие периоды) : 6 629,46 кв.м (площадь земельного участка с кадастровым номером 74:33:0307001:5) * 1 207,6 кв.м (определенный экспертами размер земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого здания, по адресу: <...> Магнитки, д. 52, «Б») : 1 354,7 кв.м (общая площадь помещений в нежилом здании, по адресу: <...> Магнитки, д. 52, «Б») * площадь нежилого помещения, принадлежащего ответчику.

В обоснование применения коэффициента К1 истец ссылается на то, что ответчик сдал в аренду принадлежащее ему помещение (л.д. 66-69 т.1). Данное обстоятельство, по мнению администрации, свидетельствует об изменении вида деятельности арендатора с организации объекта торговли на сдачу внаем недвижимого имущества.

Инженером комитета по управлению имуществом и земельными отношениями администрации города Магнитогорска 25.11.2014 проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 74:33:0307001:5, площадью 6 629,46 кв.м., в ходе которого установлено, что в составе нежилого здания по адресу: <...> (л.д.66-69 т.1):

- нежилое помещение №1, общей площадью 449,7 кв.м., с номерами 1-12 п/плане цокольного этажа, находящееся в собственности у ФИО2, на момент проведения обследования в указанном помещении располагалась контора «СпортБет»;

- нежилое помещение №1, общей площадью 447,2 кв.м., с номерами 1-8 п/плане первого этажа, находящееся в собственности у ФИО2, на момент проведения обследования в указанном помещении располагался магазин бытовой техники и электроники «IdeЯ», магазин одежды «Сказка»;

- нежилое помещение №1, общей площадью 457,8 кв.м., с номерами 1-3 п/плане второго этажа, находящееся в собственности у ФИО2, на момент проведения обследования в указанном помещении располагалось кафе «Ришар».

Оценив фактические обстоятельства дела, суд полагает, что размещение на спорном земельном участке нежилого здания, в котором находится вышеуказанные нежилые помещения, в которых осуществляется торговая деятельность, общественное питание и деятельность по организации азартных игр, исключает применение в расчете значения коэффициента К1=4,06 (сдача внаем недвижимого имущества).

По мнению суда, материалы дела не содержат доказательств, что в результате передачи в аренду иному лицу нежилого помещения изменился как вид деятельности ответчика, так и целевое назначение помещения.

Вместе с тем суд обращает внимание, что решением Магнитогорского городского Собрания депутатов от 26.06.2012 №108 установлены различные значения коэффициента К1 для таких видов деятельности как деятельность по организации и проведению азартных игр и оказанию сопутствующих азартным играм услуг – 10, розничная торговля – 1,16, общественное питание – 4.

Согласно ч. 6 ст. 1 Закона №257-ЗО в случае, если земельный участок используется арендатором одновременно для осуществления нескольких видов деятельности, арендная плата определяется путем сложения размеров арендной платы, определенных с применением соответствующего значения коэффициента К1 отдельно по каждому из видов деятельности, пропорционально площади помещений (земельных участков), используемых для осуществления каждого из видов деятельности.

В акте от 25.11.2014 указаны площади, используемые для осуществления каждого из видов деятельности, а потому суд полагает, что в расчете следует применить размер коэффициента К1 пропорционально площади помещений, предусмотренное для вида каждого вида деятельности.

Истцом в материалы дела представлен информационный расчет задолженности (л.д. 3-4 т.5) с учетом указанных выше формул и коэффициентом. Информационный расчет судом проверен, признан верным.

Таким образом, исследовав представленные в материалы дела доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что требования истца являются обоснованными, подтверждаются материалами дела и подлежат удовлетворению частично с учетом вышеустановленных обстоятельств, а задолженность за период с 22.05.2014 по 31.03.2016 в размере 774 309 руб. 78 коп. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Согласно ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов (государственной пошлины и судебных издержек) разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

Согласно п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (ч.3 ст. 110 АПК РФ).

Соответственно, государственная пошлина в сумме 15 542 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Администрации города Магнитогорска задолженность в сумме 774 309 руб. 78 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 15 542 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.


Судья А.Г. Гусев


Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.