Решение от 23 сентября 2020 г. по делу № А68-10848/2019

Именем Российской Федерации

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

300041, Россия, <...>

тел./факс <***>;

http://www.tula.arbitr.ru


Р Е Ш Е Н И Е

г. Тула Дело № А68-10848/2019

Резолютивная часть решения объявлена 16 сентября 2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 23 сентября 2020 года.


Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Шабановой Т.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации г. Тулы ОГРН 1037101133552, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности в размере 160 407 руб. 96 коп. за период с 01.06.2017 г. по 31.10.2018 г., пеней в размере 11 289 руб. 42 коп. по Договору аренды от 13.10.2014 г. №1433487; о расторжении Договора аренды земельного участка от 13.10.2014г. №1433487; о признании спорного строения самовольной постройкой; об обязании освободить земельный участок (третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области (ИНН <***>).

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, о месте и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом в порядке ст.ст.122, 123 АПК РФ.

Спор рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, на основании ч.ч.3 и 5 ст.156 АПК РФ.

Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области (далее - МИЗО ТО) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, Ответчик) о взыскании задолженности по Договору аренды земельного участка от 13.10.2014г. №14З3487 за период с 01.06.2017 по 31.10.2018 в размере 160 407 руб. 96 коп., пени в размере 11 289 руб. 42 коп., всего 171 697 руб. 38 коп.; о расторжении Договора аренды земельного участка от 13.10.2014г. №14З3487; о признании строения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 71:30:010505:19, площадью 48 кв.м. самовольной постройкой; обязании ответчика, обязав ответчика за свой счет в трехмесячный срок с даты вступления решения суда в законную силу освободить путем сноса земельный участок с кадастровым номером 71:30:010505:19, площадью 48 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание (магазин). Участок находится примерно в 20м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: Тульская область, г. Тула, <...> и передать его по акту приема-передачи Министерству имущественных и земельных отношений Тульской области в состоянии, позволяющим использовать его надлежащим образом в соответствии с разрешенным использованием; в случае неисполнения ответчиком решения суда в течение установленного срока, предоставить истцу право с соблюдением требований действующего законодательства осуществить действия по освобождению указанного земельного участка а с последующим взысканием с ответчика необходимых расходов.

Определением суда от 23.01.2020 суд произвел замену Истца на Администрацию г. Тулы (далее – Администрация, Истец).

Из материалов дела суд установил следующее.

13.10.2014 между Министерством имущественных и земельных отношений Тульской области (арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен Договор аренды № 14З3487 (далее - Договор) земельного участка с кадастровым номером 71:30:010505:19, площадью 48 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание (магазин). Участок находится примерно в 20м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: Тульская область, г.Тула, <...> для размещения временного нестационарного торгового объекта – павильона (п. 1.1 Договора).

Договор заключен сроком на 7 лет (п. 2.1 Договора) и зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тульской области 29.12.2004 г.

Факт передачи земельного участка Ответчику подтверждается пунктом 4.1 Договора.

В нарушение условий Договора Ответчик не вносил арендную плату, в связи с чем, у него образовалась задолженность за период с 01.06.2017 г. по 31.10.2018 г. включительно в размере 160407 руб. 96 коп., что, в свою очередь, послужило основанием для начисления Арендатору пеней в размере 11 289 руб. 42 коп.

Арендодателем в адрес Арендатора направлена Претензия от 24.10.2018 № 29-01-17/16356 с требованием о погашении долга и причитающихся пеней (РПО № 30000026219739) и расторжении Договора, которая получена Ответчиком 22.11.2018 г. и оставлена без удовлетворения.

Также в ходе контроля исполнения условий Договора Министерством имущественных и земельных отношений Тульской области выявлен факт нахождения на земельном участке с кадастровым номером 71:30:010505:19 строения, имеющего признаки капитального, то есть, в нарушение п.п.1.1, 6.1.1 Договора арендатор использует земельный участок не в соответствии с его разрешенным использованием.

В целях взыскания задолженности и восстановления нарушенного права Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Правовая позиция Ответчика суду неизвестна.

Суд, рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, считает, что исковое заявление подлежит удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Согласно ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст.310 ГК РФ).

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.4.1 Договора при подписании договора Арендодатель передал, а Арендатор принял участок в состоянии, позволяющем использовать участок в соответствии с разрешенным использованием, установленным пунктом 1.1 Договора. Договор является актом приема-передачи участка.

Согласно ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На дату подписания договора размер арендной платы определен в соответствии с Законом Тульской области от 29.06.2011 № 1586-ЗТО «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Тульской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», постановлением Правительства Тульской области от 20.12.2011 № 259 «Об установлении значений коэффициентов видов разрешенного использования земельных участков, применяемых для определения размера арендной платы». Коэффициент вида разрешенного использования данного земельного участка Ки = 0,9. Кадастровая стоимость данного земельного участка составляла 200 085 руб. 62 коп. На дату подписания Договора размер арендной платы составляет 15 006 руб. 42 коп. (п.3.2 Договора).

В силу п.3.6 Договора в период действия Договора размер арендной платы может изменяться Арендодателем в одностороннем порядке, то есть, независимо от согласия Арендатора в соответствии с действующим законодательством.

Размер арендной платы изменяется не чаще, чем один раз в календарный год независимо от даты заключения Договора и даты предыдущего изменения размера арендной платы (п.3.7 Договора).

При этом измененный размер арендной платы либо величина изменения действующей арендной платы, а также дата возникновения обязательства Арендатора по уплате арендной платы в измененном виде доводятся до сведения Арендатора через средства массовой информации или в письменной форме (п.3.9 Договора).

С 01.01.2017 в соответствии с Постановлением Правительства Тульской области от 31.11.2016 № 546 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области» установлена новая кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 71:30:010505:19 установлена в размере 223 065 руб. 12 коп., в связи с чем, арендная плата по Договору аренды изменилась и определена в размере 16 729 руб. 88 коп. (223 065,12*0,9)/12.

Вместе с тем, Ответчик обязанности по своевременной уплате арендной платы не исполнял, в результате чего за период с 01.06.2017 по 31.10.2018 за ним образовалась задолженность по арендной плате в размере 160 407 руб. 96 коп. согласно расчету, представленному Истцом.

Принимая во внимание изложенное, с учетом отсутствия доказательств оплаты истребуемой суммы задолженности за период с 01.06.2017 по 31.10.2018, суд приходит к выводу о том, что исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате в размере 160 407 руб. 96 коп. подлежат удовлетворению в заявленном размере.

Согласно ст.12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

Как предусмотрено ч.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может быть обеспечено неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (ч.1 ст.330 ГК РФ).

Согласно п. 3.3 Договора арендатор уплачивает арендную плату, исчисленную со дня подписания договора. Первый арендный платеж производится до 10 числа месяца, следующего за месяцем подписания договора. Последующие платежи исчисляются ежемесячно и уплачиваются за текущий месяц до 10 числа текущего месяца.

За нарушение срока уплаты арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 1 % от общей суммы задолженности. Пеня начисляется ежемесячно 11 числа каждого месяца от общей суммы задолженности, имеющейся на это число, и прибавляется к ранее начисленной и непогашенной задолженности по пене (п. 7.1 договора).

Согласно представленному истцом расчету размер пени за период с 01.06.2017 по 31.10.2018 составляет 11 289 руб. 42 коп. Указанный расчет проверен судом, признан верным.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования о взыскании пени в размере 11 289 руб. 42 коп. подлежат удовлетворению.

Как предусмотрено ч.3 ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно п.8.2 Договора Арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом Арендатора в срок и в порядке, указанные в пунктах 8.3, 8.4, 8.5, 8.6 Договора, в следующих случаях: 8.2.1 использования Арендатором участка не в соответствии с установленным видом разрешенного использования; 8.2.2 невнесения Арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Материалами дела установлен факт неоднократного нарушения Арендатором обязанности по уплате арендной платы за период с 01.06.2017 по 31.10.2018, а также использование земельного участка не в соответствии с установленным видом разрешенного использования – строительство объекта недвижимого имущества вместо временного нестационарного торгового объекта.

С учетом установленного, суд считает обоснованным требование истца о расторжении договора.

В соответствии с абзацами первым и вторым статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Определением суда от 15.06.2020 г. по делу назначена строительно-техническая экспертиза, по результатам которой составлено Заключение эксперта № 06-05-376 от 31.07.2020.

Как следует из экспертного заключения № 06-05-376 от 31.07.2020 (стр. 21), объект – строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 71:30:010505:19, площадью 48 кв.м., является объектом капитального строительства, имеет прочную связь с землей и не имеет возможности перемещения в другое место без несоразмерного ущерба его назначению.

Согласно статье 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном АПК РФ и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио - и видеозаписи, иные документы и материалы. Все доказательства должны быть получены и исследованы в соответствии с требованиями федерального законодательства. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом в совокупности с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Заключение эксперта признается одним из доказательств по делу наравне со всеми иными видами доказательств.

Оценивая указанное доказательство, суд исходит из того, что заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу, исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 АПК РФ подлежит оценке наравне с другими представленными доказательствами (определение ВАС РФ от 17.02.2012 № ВАС-649/12).

Экспертное заключение представляет собой полные и последовательные ответы на вопросы, поставленные перед экспертом, имеющим соответствующие образование, специальность и стаж работы, необходимые для производства данного вида работ, предупрежденным об ответственности по ст.307 Уголовного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, принимается судом в качестве допустимого доказательства по делу.

В соответствии с п.1 ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (п.3 ст.71 АПК РФ).

Оценив Заключение № 06-05-376 от 31.07.2020 на основании ст.71 АПК РФ, суд признает его достаточным и достоверным доказательством, подтверждающим факт строительства на спорном земельном участке объекта капитального строительства.

Согласно п.1 ст.263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

В соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса РФ и ст.3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

В силу п.1 ст.51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Поскольку спорный объект является объектом капитального строительства, следовательно, его строительство должно осуществляться на основании разрешения на строительство, которое представляет собой единственное законное основание для осуществления строительства либо реконструкции капитальных объектов.

Вместе с тем, разрешительная документация на строительство объекта не выдавалась, и данный объект не принимался в эксплуатацию как объект недвижимости в порядке ст.55 ГрК РФ в установленном законом порядке.

Таким образом, поскольку спорный объект возведен в нарушение норм действующего законодательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что спорный объект является самовольной постройкой.

Согласно ч.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Использование самовольной постройки не допускается (ч.2 ст.222 ГК РФ).

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (ч.3 ст.222 ГК РФ).

В пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П разъяснено, что вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в п.1 ст.222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из указанных признаков.

Согласно п.1.3 Договора участок передается в аренду без права возведения на нем капитальных объектов и государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Согласно разъяснений, указанных в п.22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Право Администрации на обращение в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки также подтверждается судебной практикой, в частности, Определением Верховного Суда РФ от 07.08.2018 г. № 304-ЭС18-2923, Постановлением Президиума ВАС РФ от 22.06.2010 г. № 71/10.

На основании изложенного, поскольку спорное нежилое здание является самовольной постройкой, созданной без разрешения на строительство, к легализации которой Предпринимателем никаких мер не предпринималось, исковые требования Администрации подлежат удовлетворению.

В силу ст.110 АПК РФ судебные расходы понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Так как Истец на основании ст.333.37 НК РФ от уплаты государственной пошлины освобожден, государственная пошлина в размере 18151 руб. 00 коп. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы на проведение судебной экспертизы в размере 45630 руб. 00 коп. также подлежат отнесению на Ответчика и взыскиваются в пользу Истца.

Руководствуясь ст.ст.110, 167- 170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Администрации Муниципального образования город Тула удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу Администрации Муниципального образования город Тула долг в размере 160407 руб. 96 коп., пени в размере 11289 руб. 42 коп., всего 171697 руб. 38 коп.

Расторгнуть Договор аренды № 1433487 от 13.10.2014 г., заключенный между ФИО2 и Министерством имущественных и земельных отношений Тульской области.

Признать строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 71:30:010505:19, площадью 48 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание (магазин). Участок находится примерно в 20 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: Тульская область, г.Тула, <...>, самовольной постройкой.

Обязать ФИО2 в трехмесячный срок со дня вступления в законную силу решения суда снести самовольно возведенную постройку, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 71:30:010505:19, площадью 48 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание (магазин). Участок находится примерно в 20 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: Тульская область, г.Тула, <...>, и передать его по акту приема-передачи Администрации Муниципального образования город Тула в состоянии, позволяющем его использовать надлежащим образом в соответствии с разрешенным использованием.

В случае неисполнения ФИО2 решения суда в трехмесячный срок со дня вступления в законную силу решения суда предоставить Администрации Муниципального образования город Тула право с соблюдением требований действующего законодательства осуществить действия по освобождению указанного земельного участка с последующим взысканием с ФИО2 необходимых расходов.

Взыскать с ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 18151 руб. 00 коп.

Взыскать с ФИО2 в пользу Администрации Муниципального образования город Тула расходы на проведение экспертизы в размере 45630 руб. 00 коп.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в месячный срок после его принятия; кассационная жалоба в Арбитражный суд Центрального округа через Арбитражный суд Тульской области в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу.

Судья Т.Ю.Шабанова